Creare una società (immobiliare) – Vuoi creare la tua prima società? Requisiti per te come fondatore, capitale sociale, accordi tra azionisti, costi per la fondazione, moduli legali e liste di controllo. Questo sembra complicato per i principianti, ma in realtà è abbastanza semplice. Il processo di costituzione di una società è di solito relativamente lo stesso. Ho riassunto qui il processo per voi in semplici passi. Impara come creare la tua azienda. Dopo la grande guida su tutte le forme legali e i tipi di società, oggi diamo uno sguardo dettagliato alla creazione di una società (immobiliare) per principianti.
Quando si crea un’azienda, si passa dalla teoria alla pratica, per così dire.
Prima di tutto, naturalmente, si tratta del tipo o della struttura della vostra azienda. Il primo passo è molto semplice: devi scegliere l’azienda giusta per il tuo costrutto (personale).
Nell’articolo Forme legali di società/impresa avrete già fatto conoscenza con le varie forme o tipi di società che si possono scegliere in relazione agli immobili, sia in affitto che solo in compravendita. Ogni singolo tipo di azienda ha i suoi vantaggi e svantaggi, che voi come imprenditori avete già imparato a conoscere in anticipo! Quali requisiti e fattori influenzano la selezione?
Quindi i fattori di scelta dell’azienda includono:
Capitale sociale
Numero di fondatori o azionisti
Responsabilità
Tasse
Capitale sociale del piano
Capitale sociale – Come sempre, uno dei requisiti più importanti è il proprio capitale. Per fondare una società, avete bisogno di denaro per il capitale sociale. Se possedete già degli immobili, il capitale sociale non sarà un problema per voi. Se dovete comprare la vostra prima proprietà, allora “capitale sociale” significa “nessun costo” per voi. Potete usare il capitale immediatamente dopo la fondazione. Avete quindi il vantaggio di poter reinvestire il vostro capitale sociale direttamente dopo la fondazione, nella misura in cui l’immobile non viene acquistato privatamente ma attraverso la vostra azienda.
Numero di fondatori o azionisti
Numero di fondatori o soci – Oltre al capitale sociale della vostra formazione aziendale, il numero di persone è anche un fattore importante. Più avanti, nella sezione “Patto tra azionisti”.
Responsabilità per i fondatori
Responsabilità – La responsabilità gioca un ruolo importante nella costituzione di una società; in alcune forme di business si è responsabili privatamente, in altre si è responsabili solo in misura limitata. Come e.K. (Impresa individuale) si è pienamente responsabili, con una GmbH si è “non” responsabili (non significa qui se tutte le transazioni sono pulite).
Imposta sul reddito / profitti
Tasse – Oltre al fattore responsabilità, c’è anche la futura struttura fiscale della vostra azienda. Per esempio, quando si tratta di affittare e i profitti che avete guadagnato dalle plusvalenze. Ho già scritto su questo nell’articolo Immobilien GmbH. Diamo un’occhiata a un esempio di calcolo dall’articolo.
Excursus: Tipo di azienda e tasse
Esempio: calcolo del reddito da affitto privato
Ecco un calcolo molto semplificato per un rapido confronto della tassazione del reddito da locazione privata rispetto al reddito commerciale di una GmbH. Qui non si tiene conto delle detrazioni fiscali e del supplemento di solidarietà.
Esempio di calcolo semplificato (privato):
Reddito d’affitto mensile: 1.000 euro
Reddito da locazione / anno: 12.000 euro
Pressione fiscale (imposta sul reddito 42%): 5.040 euro
Utile dopo le tasse: 6.960 euro
Esempio: calcolo del reddito da locazione commerciale
Ecco un calcolo molto semplificato per un rapido confronto della tassazione del reddito da locazione privata rispetto al reddito commerciale di una GmbH. Qui non si tiene conto degli sgravi fiscali.
Esempio di calcolo semplificato (GmbH):
Reddito d’affitto mensile: 1.000 euro
Reddito da locazione / anno: 12.000 euro
Onere fiscale (imposta sulle società 15%): 1.800 euro
Utile dopo le tasse: 10.200 euro
La differenza qui, nel nostro calcolo semplificato, è:
+ 3.240 Euro / anno
Potete leggere tutti i tipi individuali, i fattori, i vantaggi e gli svantaggi in dettaglio qui sopra. Passiamo ora alla fase 2, la distribuzione delle azioni della società.
Capitale sociale: importo e forme societarie
La quantità di capitale sociale di solito non è un problema quando si fonda una società immobiliare. Il capitale è disponibile, almeno abbastanza perché il capitale sociale che deve essere fornito per una fondazione possa essere facilmente fornito in quasi tutti i casi. In caso contrario, dovreste ripensare alla creazione di una “società immobiliare”. Come alternativa ai beni immobili, si potrebbe, per esempio, acquistare azioni immobiliari.
Confronto: AG, GmbH, KG e UG
Per una GmbH servono solo 25.000 euro, o solo 12.500 euro (poi gli utili diventano gradualmente capitale sociale). Le stesse regole si applicano alle KG e alle GmbH.
La somma più alta che si dovrebbe raccogliere per una fondazione è attualmente di 50.000 euro se si vuole fondare una AG (società per azioni). La formazione di una società per azioni è, naturalmente, il caso eccezionale e ha altri obiettivi, cioè la raccolta di capitale da parte degli investitori in borsa. Di regola, vengono fondate OHG, KGs e GmbHs.
Teoricamente, puoi costituire una UG con 1 euro, o 1000 euro, dato che devi ancora pagare il notaio (formazione) e il registro commerciale dalle spese di formazione.
Il capitale sociale è utilizzato immediatamente per:
Spese notarili ~ 600 euro per società semplici
Registro commerciale & Co. con ~ 150 Euro
Capitale sociale per le società
Questo è il capitale sociale di cui hai bisogno quando crei la tua azienda:
Nessun capitale sociale – OHG
1 Euro (o ~ 1.000 Euro) – UG
25.000 euro (o 12.500 euro) – GmbH, KG
Azioni della società: Chi porta/riceve cosa?
Se non state fondando da soli, ma avete dei cofondatori, allora dovete calcolare le quote societarie con largo anticipo rispetto alla fondazione. Perché non si tratta solo di due persone che si dividono “semplicemente” il 50% dei profitti ciascuno.
Conoscenza e rete
Conoscenza – Nella distribuzione delle azioni della società, la ricchezza di esperienza che una persona porta al tavolo è importante. La conoscenza (questo include anche il networking, cioè i contatti), che in certe circostanze crea vantaggi strategici e operativi che non sarebbero stati possibili senza la conoscenza.
Lavoro pratico e risultati
Lavoro pratico – Oltre alla conoscenza, si tratta anche del lavoro pratico in azienda, chi contribuisce a quali risultati futuri del lavoro? I risultati del lavoro non sono sempre misurabili in termini qualitativi, cioè nella pura misurazione del tempo. Alcuni funzionano bene e rapidamente. Possono ottenere in poco tempo gli stessi risultati che altri possono ottenere in un tempo doppio o triplo. Questo deve essere preso in considerazione fin dall’inizio quando si distribuiscono azioni della società.
Evitare le controversie: Parlare e pianificare obiettivamente
Prima di fondare una società “ingenuamente” con il 50% di azioni ciascuno, si dovrebbe considerare strategicamente chi contribuirà con quali beni (valori) e chi no. Questo evita successive controversie quando in pratica il fondatore A porta il 70% dei risultati e il fondatore B solo il 30%.
Ridistribuire successivamente le azioni della società è molto difficile, perché spesso porta inevitabilmente a delle controversie. Questo indebolisce il business.
Fattori di azioni aziendali:
Capitale e capitale sociale dei singoli fondatori
Know-how Conoscenze di base per vantaggi operativi e strategici
Risultati di lavoro effettivi e successivi e prestazioni
Dopo che tutto ciò che riguarda le azioni della società è stato discusso, si passa al passo successivo, il patto tra azionisti.
Patto parasociale: preparare la fondazione e l’impresa
Il passo successivo è la stesura del patto parasociale. Per le persone che fondano da sole, questo viene fatto dal notaio (secondo il protocollo standard). Se due o più persone fondano la società, il patto tra azionisti è più esteso. Potete trovare informazioni dettagliate sui singoli patti parasociali nei nostri fatti e cifre sulle singole forme d’impresa.
Guarda specificamente il tipo di azienda che ti interessa:
Più i beni sono già disponibili, più il progetto è grande, più è importante consultare un avvocato specializzato durante il processo di formazione e nella fase del patto parasociale. In definitiva, l’accordo di partenariato è la base per l’intera cooperazione futura tra gli imprenditori. Tutto ciò che non è regolato qui può portare a controversie in seguito. Le controversie hanno sempre un impatto negativo sul business. Questo è esattamente ciò che si vuole evitare nell’accordo di partnership.
Si possono trovare buoni avvocati per l’incorporazione praticamente in ogni parte della città.
Contribuire al patrimonio immobiliare di un’azienda? Avvocato immobiliare
Sei già proprietario di un immobile? Se siete già un proprietario immobiliare e state portando una proprietà nella nuova società, dovreste anche contattare un avvocato immobiliare se necessario. Ecco una lista con raccomandazioni per tutte le grandi città come Francoforte, Düsseldorf, Colonia, Berlino, Amburgo e Monaco:
Si sceglie il tipo di azienda. Le azioni della società vengono distribuite. L’accordo tra gli azionisti è in vigore. Ora arriva l’appuntamento dal notaio.
Notaio: fissare un appuntamento per la fondazione
I notai ufficializzano i contratti di acquisto immobiliare, ma anche la formazione di una società. Questo passo riguarda l’appuntamento notarile dove la fondazione della vostra società (immobiliare) viene ufficialmente sigillata.
Quanto tempo richiede un appuntamento notarile?
Un appuntamento notarile per costituire una società di solito va relativamente veloce se tutto va secondo il protocollo standard. Questo significa che bisogna chiamare un notaio in anticipo e prendere un appuntamento. Si forniscono in anticipo tutte le informazioni importanti. Il notaio scelto vi dirà quali dati o documenti sono necessari.
Se ci si installa da soli, un tale appuntamento notarile di solito non dura più di 60 minuti. Se volete formare una società con più persone, l’appuntamento di solito non dura più di tre ore. Lo fa, tuttavia, per i contratti più complessi.
60 – 120 minuti (caso standard)
Cosa succede all’appuntamento con il notaio?
All’appuntamento con il notaio, l’accordo di partenariato viene letto di nuovo ad alta voce. Gli aspetti legali possono essere discussi con il notaio un’ultima volta. Qui puoi anche chiarire per l’ultima volta qualsiasi domanda aperta.
Non appena tutto è stato letto, segue la firma o le firme dei partner. Dopo la firma, il notaio appone il suo sigillo ufficiale e la sua firma sul patto parasociale.
L’azienda è stabilita.
Per i seguenti passi avete bisogno di un indirizzo commerciale. Questo indirizzo commerciale può essere indipendente, per esempio con un’agenzia immobiliare, in un ufficio separato o più piccolo, in un coworking. In alternativa, può essere il tuo indirizzo di casa se lavori da casa, cosa che molte persone fanno nel settore immobiliare.
Conto commerciale: Operazioni finanziarie di base
Iniziare un’attività significa realizzare un profitto. Il tuo prossimo passo tra i compiti è quello di aprire un conto commerciale.
Conto aziendale separato: Esclusivamente per l’azienda
È importante che tu abbia un conto aziendale separato per questa azienda. Non ci sono voci su questo conto che non siano direttamente collegate alla vostra azienda.
Nessun uso privato/aziendale, impostare un account extra
Secondo conto commerciale per la sicurezza dei pagamenti / affidabilità creditizia
Se state creando un’azienda per la prima volta, ecco un consiglio: aprite due conti commerciali. Se avete problemi con un account, avrete sempre accesso a una seconda alternativa.
Suggerimento 1: iniziare con 2 conti commerciali
Questo può accadere, per esempio, se si lavora da soli all’inizio e non si nota un promemoria. Diventa un allegato e bang, il tuo account viene congelato. Questo può richiedere fino a 30 giorni. Solo allora avrà di nuovo accesso al suo conto aziendale. Anche se il pignoramento è di soli 20 euro e voi avete 100.000 euro sul vostro conto! Il tuo account rimarrà congelato fino al ritiro ufficiale. Naturalmente, questo interromperebbe immediatamente le vostre transazioni di pagamento.
Due conti hanno anche il vantaggio che, in tempi normali, due banche sanno del vostro buon credito. Se avete bisogno di aiuto per finanziare una proprietà, avete due persone di riferimento che vi conoscono da molto tempo.
Suggerimento 2: parla con la tua banca, anche in tempi buoni
Ecco un consiglio per il futuro, non parlate solo con una banca quando avete bisogno di finanziamenti o prestiti. Condividete anche informazioni positive. Più grande diventa la vostra azienda, più spesso vi rivolgerete (automaticamente) alla banca per prestiti, scoperti a breve termine e tutte le altre forme di finanziamento, ad esempio per far partire nuovi progetti di costruzione.
Ora segue la registrazione in registri importanti.
Registro di commercio, commercio, ufficio delle imposte e IHK
Nell’ultimo passo, registrate la vostra nuova società nei registri importanti. L’ultimo passo è spiegato rapidamente in una chiara lista di punti chiave. Per una società a responsabilità limitata immobiliare, questi sono:
Iscrizione nel registro delle imprese
Ingresso all’ufficio licenze commerciali
Iscrizione all’ufficio delle imposte
Registrazione IHK
Conclusione: creazione di una società / società immobiliare per principianti
Congratulazioni! Ora avete fatto tutto e completato l’intero processo di creazione di un’azienda. Questo è stato un rapido sguardo alla creazione di un’azienda. Naturalmente, ci sono molti altri dettagli da considerare, la responsabilità gioca un ruolo importante, così come la futura struttura fiscale dell’azienda. Per avere ancora più informazioni sui singoli punti, date un’occhiata alla nostra panoramica qui. Tutto da GbR, KG, GmbH a AG & Co. con confronto, vantaggi e tasse di tutti i tipi di società:
https://lukinski.it/wp-content/uploads/2020/02/rechtsformen-firma-unternehmen-immobilien-gbr-kg-gmbh-ag-co-vergleich-vorteile-steuern-mann-buero-auswahl-strategie-immobilienfirma-steueroptimierung.jpg8011200L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2021-02-26 11:55:512022-03-01 10:39:21Costituzione di una società (immobiliare): procedura, costi, requisiti, forme legali – lista di controllo in 7 passi
Potremmo richiedere che i cookie siano attivi sul tuo dispositivo. Utilizziamo i cookie per farci sapere quando visitate i nostri siti web, come interagite con noi, per arricchire la vostra esperienza utente e per personalizzare il vostro rapporto con il nostro sito web.
Clicca sulle diverse rubriche delle categorie per saperne di più. Puoi anche modificare alcune delle tue preferenze. Tieni presente che il blocco di alcuni tipi di cookie potrebbe influire sulla tua esperienza sui nostri siti Web e sui servizi che siamo in grado di offrire.
Cookie essenziali del sito Web
Questi cookie sono strettamente necessari per fornirvi i servizi disponibili attraverso il nostro sito web e per utilizzare alcune delle sue caratteristiche.
Poiché questi cookie sono strettamente necessari per fornire il sito web, rifiutarli avrà un impatto come il nostro sito funziona. È sempre possibile bloccare o eliminare i cookie cambiando le impostazioni del browser e bloccando forzatamente tutti i cookie di questo sito. Ma questo ti chiederà sempre di accettare/rifiutare i cookie quando rivisiti il nostro sito.
Rispettiamo pienamente se si desidera rifiutare i cookie, ma per evitare di chiedervi gentilmente più e più volte di permettere di memorizzare i cookie per questo. L’utente è libero di rinunciare in qualsiasi momento o optare per altri cookie per ottenere un’esperienza migliore. Se rifiuti i cookie, rimuoveremo tutti i cookie impostati nel nostro dominio.
Vi forniamo un elenco dei cookie memorizzati sul vostro computer nel nostro dominio in modo che possiate controllare cosa abbiamo memorizzato. Per motivi di sicurezza non siamo in grado di mostrare o modificare i cookie di altri domini. Puoi controllarli nelle impostazioni di sicurezza del tuo browser.
Cookie di Google Analytics
Questi cookie raccolgono informazioni che vengono utilizzate sia in forma aggregata per aiutarci a capire come viene utilizzato il nostro sito web o quanto sono efficaci le nostre campagne di marketing, o per aiutarci a personalizzare il nostro sito web e l'applicazione per voi al fine di migliorare la vostra esperienza.
Se non vuoi che tracciamo la tua visita al nostro sito puoi disabilitare il tracciamento nel tuo browser qui:
Altri servizi esterni
Utilizziamo anche diversi servizi esterni come Google Webfonts, Google Maps e fornitori esterni di video. Poiché questi fornitori possono raccogliere dati personali come il tuo indirizzo IP, ti permettiamo di bloccarli qui. Si prega di notare che questo potrebbe ridurre notevolmente la funzionalità e l’aspetto del nostro sito. Le modifiche avranno effetto una volta ricaricata la pagina.
Google Fonts:
Impostazioni Google di Enfold:
Cerca impostazioni:
Vimeo and Youtube video embeds:
Altri cookies
Sono necessari anche i seguenti cookie - Puoi scegliere se permetterli:
Privacy Policy
Puoi leggere i nostri cookie e le nostre impostazioni sulla privacy in dettaglio nella nostra pagina sulla privacy.
