Valutare una casa – Quanto vale la tua casa? Chiunque valuti erroneamente il valore della propria casa, indipendentemente dal tipo di casa, spaventerà i potenziali acquirenti! Non importa se è una villa, una casa indipendente, una casa di campagna o una casa a basso consumo energetico (consiglio: vale anche per i condomini). Il risultato: non riceverete nessuna offerta per comprare la vostra casa. Fattori di valore, posizione, arredamento, valore di mercato, prezzo realistico – questi sono i termini tecnici importanti di cui avete bisogno per la valutazione della vostra casa. Imparate di più sull’argomento qui in modo da non essere pressati dal tempo quando vendete la vostra casa, perché questo è uno dei più grandi errori quando si vende una casa. Ecco come valutare approssimativamente la tua proprietà nel primo passo! Scoprite il valore di mercato e tutti gli altri fattori chiave del valore qui.

Valutazione della casa

Il criterio più importante è la posizione. I prezzi degli immobili differiscono a livello regionale, a volte considerevolmente. Pertanto, solo le proprietà nelle vicinanze possono essere incluse nel confronto delle proprietà. Come esperti di vendite di proprietà nelle regioni della Renania-Palatinato e dell’Assia, possiamo fornire rapidamente una valutazione realistica attraverso il confronto delle proprietà. Gli aspetti della micro e macro ubicazione, così come la posizione immediata della proprietà, sono importanti nella valutazione della casa: il rumore di fondo, la vista e le condizioni di luce interessano i potenziali acquirenti e influenzano il valore della proprietà e il prezzo ottenibile.

Prima di approfondire il tema della valutazione dell’ubicazione, del tessuto dell’edificio, del valore di mercato e così via, cominciamo con le 3 domande di base che riceviamo nelle consultazioni con i clienti:

• Come posso valutare una casa?
• Chi determina il valore di mercato di una casa?
• Come fa la banca a valutare una casa?

Naturalmente, ci sono sempre due parti che cercano un metodo di valutazione approssimativo per gli immobili: Venditori e acquirenti di immobili.

Per prima cosa, ecco 2 consigli diretti per venditori e compratori.

Venditore – Metodo di valutazione più veloce

Effettuare la valutazione da soli – Utilizzare gli indicatori iniziali per questo, per esempio questo atlante dei prezzi (esterno), per i prezzi attuali dei terreni. Tuttavia, questo vi dà solo una panoramica. Molti altri fattori giocano un ruolo in una buona valutazione approssimativa.

Valutazione da parte di un professionista – Per terreni, condomini, case, condomini, ma anche per proprietà speciali. Questi 6 fattori contano per la valutazione: il tipo di proprietà, la posizione, il piano e la superficie abitabile, l’anno di costruzione della vostra proprietà. I fattori opzionali sono: motivo della vendita (se avete bisogno di vendere rapidamente) e le foto della proprietà.

• Ottenere un voto

Acquirente – Metodo di valutazione più veloce

Valutare in 5 secondi? Questo è possibile con il rendimento locativo, o più precisamente il rendimento locativo lordo. Come piccola digressione, per gli investimenti a lungo termine, gli acquirenti con molto capitale, c’è anche il fattore prezzo di acquisto.

Ma qual è la differenza e come funziona questa valutazione super rapida? I principianti e i novizi del settore immobiliare sentono spesso due termini tecnici quando si tratta di valutare le proprietà, il fattore prezzo d’acquisto e il rendimento locativo lordo (semplicemente il rendimento locativo). Entrambi aiutano con una rapida valutazione della proprietà in modo da poter confrontare diverse offerte. Anche prima della visione, guardando l’esposizione, l’offerta o l’annuncio nel portale immobiliare.

Valutazione in 5 secondi:

• Rendimento dell’affitto (e fattore prezzo d’acquisto)

Definizione di valore di mercato: spiegato semplicemente

Il valore di mercato è definito come il prezzo che viene calcolato in un certo momento secondo vari criteri e che è realizzabile per la proprietà nel corso ordinario degli affari. Ci sono diversi punti di partenza per determinare il valore di mercato. Da un lato riguardano le circostanze giuridiche e dall’altro le caratteristiche reali della proprietà. Questo si riferisce allo stato di ristrutturazione, l’arredamento, la posizione nell’edificio, il certificato energetico e molto altro.

Le circostanze personali del proprietario non sono prese in considerazione. Così, non importa per il valore di mercato se e quanto urgentemente un proprietario ha bisogno del denaro della vendita. La domanda generale per il rispettivo tipo di proprietà, d’altra parte, ha un effetto sul valore di mercato. Nel diritto europeo, il termine valore di mercato tende a non essere usato. Qui si parla di valore di mercato da molto tempo.

Valutazione secondo: materia, rendimento o valore comparativo

Sono definite tre procedure diverse per determinare il valore di una proprietà. Una valutazione della casa viene effettuata, per esempio, con il metodo del valore materiale, il metodo del valore di guadagno capitalizzato e il metodo del valore comparativo. In tutti i metodi di valutazione, il valore materiale della proprietà è il primo fattore decisivo. I metodi di valutazione sono utilizzati individualmente o in combinazione. La scelta del metodo dipende principalmente dall’uso dell’abitazione. Per esempio, il metodo del valore di guadagno capitalizzato è spesso usato per gli appartamenti in affitto, e il metodo del valore comparativo per gli appartamenti e le case occupati dal proprietario.

Attualmente, i valori del traffico stanno aumentando particolarmente nel sud:

Puoi trovare altre infografiche su Statista

Fattori che entrano nel valore di mercato

Il valore di mercato di una proprietà è in definitiva il prezzo di vendita che può essere raggiunto sul mercato. In pratica, però, il valore di mercato di una casa o di un appartamento si basa in gran parte su una valutazione realistica della domanda e dell’offerta: più alta è la domanda di un terreno o di una proprietà e più scarsa è l’offerta corrispondente, più alto è il prezzo di mercato della proprietà e quindi il suo valore di mercato.

Determinare il valore del sito in base al valore standard del terreno

Il modo più semplice per determinare la posizione della proprietà è usare il valore standard del terreno. I valori fondiari standard sono determinati separatamente per ogni lotto di terreno in Germania. Tuttavia, anche il valore del terreno è solo un valore indicativo, perché viene preso in considerazione solo il valore medio fisso. Le proprietà effettive – vantaggiose e meno vantaggiose – dello specifico appezzamento di terreno non si riflettono nel valore standard del terreno. Il valore standard è un valore calcolato derivato da altre vendite di terreni. Il valore standard del terreno gioca un ruolo centrale nella procedura del valore comparativo.

Come si determina il valore dell’edificio

Per una valutazione completa della proprietà, il valore di mercato di un edificio esistente è preso in considerazione oltre al valore del terreno. Il valore dell’edificio è determinato dai suoi usi potenziali. Nel caso di un edificio affittato, si confrontano le entrate annuali dell’affitto e i costi di manutenzione da sostenere nello stesso periodo. Se, per esempio, si può ottenere solo un affitto molto basso, per esempio basato sull’indice locale degli affitti, anche il potenziale di reddito della proprietà è limitato. Anche questo è incluso nel valore di mercato.

Costi di valutazione

Per il calcolo, si effettua prima una valutazione approssimativa. Il prezzo della valutazione finale si basa quindi, nella maggior parte dei casi, sul valore stimato della proprietà da valutare.

Per un valore di proprietà inferiore al limite di 150.000 euro, ci si può aspettare costi approssimativi di 1.500 euro. Per le proprietà di lusso o i condomini con un valore superiore a 1 milione di euro, la tassa stimata aumenta a 3.000 euro.

• Sotto i 150.000 euro di valore, circa 1.500 euro
• Vale più di 1.000.000 di euro, circa 3.000 euro

Fonte: Associazione federale degli esperti

Cosa conta nella valutazione della casa

Nel caso di edifici non affittati, i seguenti criteri sono inclusi nella valutazione della casa oltre al valore del terreno:

• Posizione
• Tipo di casa – casa unifamiliare, casa appartamento, casa a schiera, villa, casa a graticcio, ecc.
• Attrezzatura
• Qualità dell’edificio
• Piante dell’edificio con dimensioni, disposizione e numero di stanze

La qualità della costruzione e la condizione dei rivestimenti del pavimento, del bagno, della cucina e del tetto sono anche criteri per determinare il valore di mercato. Altre caratteristiche speciali che distinguono la proprietà da altre nel vicinato, come un camino, un bel giardino paesaggistico, giardini d’inverno, riscaldamento a pavimento, una piscina o sicurezza e tecnologia intelligente, influenzano la determinazione del prezzo. Anche le proprietà residenziali diventano interessanti grazie ai bagni grandi e moderni e alle regolari misure di ristrutturazione.

Metodo del valore patrimoniale: è il modo in cui viene calcolato il valore patrimoniale

In contrasto con la valutazione del valore comparativo orientata al mercato, i periti nominati pubblicamente o giurati calcolano il valore patrimoniale della proprietà utilizzando il metodo del valore patrimoniale. Solo il valore standard del terreno e i costi di produzione della proprietà sono presi in considerazione. Con una valutazione da parte di agenti immobiliari esperti, tuttavia, si può anche contare sulla determinazione del miglior prezzo di acquisto possibile. Sappiamo quali luoghi e caratteristiche sono particolarmente ricercati. Nel determinare il prezzo d’acquisto, prendiamo in considerazione la situazione attuale del mercato immobiliare. La nostra procedura di valutazione permette di trarre conclusioni esatte sul valore di mercato realizzabile della vostra proprietà. Il metodo del valore comparativo utilizzato non si concentra sul valore materiale della proprietà, ma sui prezzi di vendita che offerte di proprietà simili in luoghi comparabili raggiungono effettivamente.

• Metodo del valore reale

Sempre importante: l’efficienza energetica

Il venditore è obbligato per legge a fornire al potenziale acquirente un certificato energetico per l’appartamento o l’edificio. Un basso fabbisogno energetico è una caratteristica estremamente ricercata nel settore immobiliare e ha un effetto benefico sulla valutazione dell’immobile. Regola empirica: Più alta è l’efficienza energetica, più bassi sono i costi energetici (riscaldamento, elettricità) per l’acquirente. Nel frattempo, anche le ragioni idealistiche giocano un ruolo importante nell’efficienza energetica quando si acquista un immobile: i moderni clienti immobiliari vogliono essere responsabili del cambiamento climatico solo nella misura più piccola possibile.

Creare un valore aggiunto: Aggiunte, conversioni e ristrutturazioni

Ilavori di ristrutturazione o conversione che contribuiscono ad aumentare il comfort abitativo, la qualità e l’attrezzatura dell’immobile possono aumentare ulteriormente il valore dell’immobile. Conservate le fatture dei lavori di ristrutturazione e, se possibile, presentatele al momento della nostra valutazione online. L’installazione professionale della piscina, per esempio, con dettagli sul prezzo, l’anno di costruzione e i componenti utilizzati, convincerà i futuri acquirenti del valore aggiunto della proprietà.

Quando si tratta delle condizioni dell’immobile, le finestre, il tetto e la facciata sono in primo piano. Se le ristrutturazioni sono state effettuate per sostituire installazioni obsolete o superate, questo aumenterà sicuramente il valore della proprietà. I periti considerano anche i fattori relativi alla condizione dell’immobile sotto il termine “arretrato di ristrutturazione”: quali costi può aspettarsi il futuro proprietario negli anni successivi? Sistemi di riscaldamento nuovi e a risparmio energetico, sanitari rinnovati, maniglie delle porte o isolamento termico supplementare sono altre misure che aggiungono valore a un immobile.

Presentare l’estratto del registro fondiario

L’estratto del registro fondiario contiene eventi passati e attuali riguardanti la proprietà e il suo sviluppo: quando la proprietà era di proprietà di chi, quali edifici sono stati costruiti o modificati in quale data? L’ufficio del registro fondiario presso il tribunale distrettuale locale amministra tutte le iscrizioni nel registro fondiario della regione e fornisce l’estratto del registro fondiario al proprietario su richiesta.

• Estratto del registro fondiario

I contratti di affitto sono inclusi nella valutazione

Di solito è più facile commercializzare le proprietà che non sono affittate, perché molti acquirenti vogliono trasferirsi nella nuova casa o appartamento che hanno comprato. Se le proprietà sono affittate, il ricavo di vendita è quindi un po’ più basso in queste circostanze. Per gli investitori, invece, il tasso di occupazione di un appartamento è un fattore decisivo nell’intenzione di acquisto.

Molto importante per la valutazione delle proprietà in affitto sono i contratti di locazione esistenti. Se il potenziale acquirente può ottenere un ritorno con l’acquisto della proprietà, una proprietà residenziale affittata può certamente essere di interesse per gli investitori e aumenta il prezzo. I contratti d’affitto forniscono informazioni su quanto tempo gli inquilini hanno vissuto nella casa o nell’appartamento e quanto è alto l’affitto netto mensile. I buoni agenti immobiliari usano il metodo del valore di guadagno capitalizzato per determinare come l’acquisto di una proprietà in affitto si ripaga effettivamente.

Prezzi delle case in Germania: la tendenza al rialzo

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Il prezzo di acquisto definitivo

Indipendentemente dalla procedura di valutazione, il prezzo di acquisto è in definitiva influenzato dagli eventi di mercato. Dal punto di vista dell’acquirente, i prezzi d’acquisto attualmente richiesti sembrano a molti troppo alti. Il venditore, d’altra parte, ha un vantaggio considerevole con l’attuale sviluppo dei prezzi degli immobili: a causa dei prezzi – a seconda della posizione, naturalmente – attualmente raggiungibili, molti proprietari di immobili possono attualmente vendere le loro proprietà significativamente al di sopra del valore reale di mercato.