Asset deal per gli immobili: cos’è? + esempio di imposta

Nel settore immobiliare professionale esistono due tipi di vendita, ovvero non il condominio o la casa dei sogni. In genere si tratta di edifici o condomini (condomini in affitto). Per asset deal si intende la vendita diretta di un immobile, mentre per share deal si intende la vendita di una GmbH immobiliare (con la sua proprietà o le sue proprietà) – in parole povere. Ecco una panoramica del tipico asset deal e delle imposte sulla vendita. Per saperne di più sul confronto tra le transazioni azionarie e quelle patrimoniali, cliccate qui.

La vendita tipica: “asset deal”

La differenza: in un asset deal nel contesto immobiliare, vengono venduti singolarmente beni specifici come terreni e fabbricati, mentre in un share deal vengono trasferite le azioni della società che possiede l’immobile.

In poche parole:

• Asset deal = vendita di un immobile
• Compravendita di azioni = vendita di Immobilien GmbH

Una transazione azionaria significa che l’acquirente non acquisisce l’immobile in sé, ma la – in questo caso – Immobilien GmbH. Ecco una breve infografica. Poi torniamo alla vendita diretta del condominio, dopo di che spiegherò meglio la holding e le imposte sulla vendita.

Ecco una piccola infografica:

Calcolo delle imposte: esempio

Se vendete entro il periodo di speculazione, dovete – in parole povere – pagare le tasse sui profitti come al solito, proprio come un reddito da lavoro, indipendentemente dal fatto che siate dipendenti o autonomi. Come persona singola, ciò significa in genere un’aliquota fiscale massima del 42%.

Contratto di compravendita di beni in qualità di privato

In questo esempio, stiamo vendendo un appartamento a Berlino, come privato, persona singola con aliquota fiscale piena.

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2033 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile = 2.000.000 di euro
• Al 42 % (persona singola) = 840.000 euro

Asset Deal come azienda

In questo esempio, stiamo vendendo un condominio a Berlino, come società, già con un significativo risparmio fiscale.

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2033 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile Berlino circa 19,1 % (imposta sulle attività produttive 4,1 %, imposta sulle società 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1% = 382.000 euro

Proprietà in condivisione: vantaggi fiscali

Risparmiare sulle tasse, ma nel modo giusto? Nella mia guida alla vendita di una casa plurifamiliare ai fini fiscali, ho appena fornito una breve e semplice spiegazione del patto di quota lite, con un esempio di calcolo. Invece di 382.000 euro di tasse, solo 1.540 euro! Come funziona? Ecco una panoramica sulle operazioni patrimoniali e sulle operazioni azionarie. Riconoscerete subito il vantaggio e il motivo per cui gli investitori professionali lavorano con le strutture di partecipazione.

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• Differenza tra attività e azioni