Valutazione di un appartamento – Avete un condominio come una maisonette, un appartamento o anche una casa e volete sapere quanto vale? Naturalmente, si può andare direttamente da un perito e/o un agente immobiliare con questa domanda. Tuttavia, la valutazione esatta diventa importante al più tardi quando si vuole vendere o lasciare in eredità l’appartamento. Anche se state ipotecando la proprietà – per esempio, perché volete comprare un’altra proprietà – il valore deve essere determinato con molta precisione. È qui che entra in gioco l’esperto. Fattori di valore, posizione, arredamento, valore di mercato, prezzo realistico: ecco come potete valutare la vostra proprietà ed evitare errori quando vendete un appartamento. Vuoi vendere ora? Leggi altri consigli sulle tasse, il processo & Co. sotto Vendere un appartamento.

Cosa influenza il valore di un appartamento?

Ma prima atteniamoci al cosiddetto “valore del pi greco per pollice”, cioè una determinazione molto approssimativa del valore. Per determinare il valore del vostro appartamento, un certo numero di fattori d’influenza “morbidi” giocano prima un ruolo.

Prima di approfondire il tema della valutazione dell’ubicazione, del tessuto dell’edificio, del valore di mercato e così via, cominciamo con le 3 domande di base che riceviamo nelle consultazioni con i clienti:

• Come posso valutare una proprietà?
• Chi determina il valore di mercato di una proprietà?
• Come fa la banca a valutare una proprietà?

Suggerimento! Se non sei sicuro dei criteri per i tipi di appartamento corrispondenti, qui troverai una panoramica con definizioni e caratteristiche: Tipi di appartamento A – Z.

Posizione, posizione, posizione: valorizzazione e argomento di vendita

Questo si riferisce a tutte le cose che si possono vedere ma che non si possono tradurre direttamente in un valore monetario o altro. In primo luogo, questo significa, per esempio, la cosiddetta micro e macro posizione dell’appartamento, cioè la vista dei dintorni immediati e regionali. Se il tuo appartamento si trova in una strada trafficata o in un sobborgo tranquillo, se i dintorni del tuo appartamento sono più borghesi o socialmente svantaggiati – tutte queste condizioni “soft” influenzano il valore del tuo appartamento.

Fatti concreti: Infrastrutture e attrezzature

I fattori “hard” della micro-localizzazione includono di nuovo la vicinanza a medici, strutture pubbliche o luoghi culturali. Perché qui le condizioni possono almeno essere misurate in termini di distanze e numero di strutture disponibili. La regola di base qui è:

Più è vicino alla vita pubblica, più questi fattori aggiungono valore.

La vicinanza della vostra casa al trasporto pubblico è anche – e certamente sempre più – un vantaggio. Dopo tutto, gli autobus e i treni stanno guadagnando importanza in città e nel paese nel contesto del dibattito sul clima. Certamente, avere i propri posti auto o anche un parcheggio sotterraneo ha anche un effetto positivo sul valore dell’appartamento.

Conosci il tasso di criminalità nel tuo quartiere? Questo è un vero “fattore misto” di hard e soft nella valutazione degli alloggi. Da un lato, questo tasso “duro” può essere accertato per mezzo di cifre, ma dall’altro, il tasso di un quartiere non deve necessariamente applicarsi alla posizione stradale immediata della vostra proprietà. Soprattutto in questa zona c’è molta sicurezza “percepita” o insicurezza.

Fattore di deterioramento o di aumento

Questi criteri hanno una cosa in comune: non possono essere convertiti in valuta forte, o solo con grande difficoltà. Non c’è un fattore esatto di svalutazione o di apprezzamento qui. Questo vale anche per la macro-localizzazione dell’appartamento. In altre parole, l’ubicazione dell’appartamento in una regione geografica più ampia o in un distretto nel caso di città più grandi. Anche se gli appartamenti nel sud della Germania sono generalmente considerati più cari che nel nord, un appartamento elegante ad Amburgo Winterhude o HafenCity vale sempre più di uno a Göggingen vicino ad Augsburg, per esempio. Un appartamento – per esempio a Essen – è in media molto più caro nei quartieri del sud che nel nord.

Lista di controllo: Valutare un appartamento in vendita

Importante quando si vende un appartamento:

1. Prendere tempo per il lavoro di base
2. Presentare l’appartamento in modo professionale
3. Usate il nostro servizio per ottenere un buon prezzo di vendita.

Valori comparativi e prezzi al metro quadro

Quando valutiamo gli appartamenti, includiamo i prezzi locali per metro quadrato nel confronto. Determiniamo le proprietà residenziali comparabili e i loro prezzi di vendita da banche dati nazionali e soprattutto regionali.

Nel metodo del valore comparativo, si applica al vostro condominio il prezzo al metro quadrato che è abituale nel settore e nella regione. Questo ti dà una stima realistica del prezzo di vendita del tuo appartamento. Oltre alle caratteristiche comparative come la posizione e le dimensioni dell’appartamento, nella valutazione della proprietà sono incluse anche le caratteristiche individuali. Per esempio, le verande o l’alta efficienza energetica possono aumentare significativamente il prezzo. Ma i danni strutturali, le riparazioni in sospeso o le misure di modernizzazione sono anche presi in considerazione per determinare il prezzo.

Prezzi degli immobili in Germania

Qui troverete una selezione delle più grandi città tedesche con informazioni sui prezzi d’acquisto, confronti e sviluppo dell’economia e delle infrastrutture a colpo d’occhio:

• Prezzi Berlino
• Prezzi Düsseldorf
• Prezzi Francoforte
• Prezzi Colonia
• Prezzi Amburgo
• Prezzi Hannover
• Prezzi Monaco
• Prezzi Stoccarda
• Panoramica: Statistiche immobiliari

Criteri per la valutazione

Altri criteri per determinare il valore della vostra proprietà includono informazioni generali sulla proprietà come il piano, la stanza e l’arredamento.

1. Anno di costruzione dell’oggetto
2. Piano di vita
3. Numero e dimensione delle camere
4. Balcone, terrazza, loggia e giardini d’inverno
5. Proprietà comunitaria
6. Appartamenti in affitto

Anno di costruzione dell’oggetto

Nel caso di vecchi edifici (costruiti prima del 1945), la ristrutturazione di vecchi edifici aumenta il valore di vendita. Il prezzo degli appartamenti in edifici vecchi ben mantenuti o ristrutturati è spesso più alto del prezzo medio locale. Gli appartamenti di nuova costruzione sono anche generalmente valutati più alti. Tuttavia, molti appartamenti degli anni ’60 e ’70 spesso subiscono riduzioni di prezzo se si trova un tessuto edilizio particolarmente povero.

• Riduzione del prezzo d’acquisto spesso per edifici degli anni 60/70

Piano di vita: piano terra, attico & ascensore

Più alto è l’appartamento nell’edificio, più alto è il suo prezzo. Gli appartamenti al piano terra sono meno richiesti e il loro prezzo può essere fino al 30 per cento inferiore al valore medio. Se l’appartamento più alto è anche accessibile con l’ascensore, aumenta anche la cerchia dei potenziali acquirenti.

-30% per gli appartamenti al piano terra

Secondo la mia esperienza personale, gli acquirenti di immobili sono spesso “spontaneamente innamorati”, soprattutto di attici e loft. Il prezzo di acquisto può sicuramente essere leggermente superiore al valore di mercato. Se il loft è adeguatamente sviluppato con spazio aperto, ci sono ulteriori fattori che aumentano il valore.

Ugualmente cruciale, più alto è il condominio, più è probabile che abbia un ascensore. Gli appartamenti senza ascensore spaventano molti acquirenti in questi giorni, soprattutto nei centri delle metropoli, che hanno molte offerte immobiliari alternative.

• Piano terra fino a -30% del valore di mercato
• Loft / attico aumentare il prezzo di acquisto
• Importante: installazione dell’ascensore

Numero e dimensione delle camere

Si contano le camere con almeno dieci metri quadrati. Se ce ne sono di meno, le camere vengono contate come mezze camere. La cucina e il bagno non sono contati. Come regola generale, gli appartamenti con molte stanze sono anche valutati a un prezzo più alto per metro quadrato.

Per esperienza, il numero di camere da letto è quello che conta di più. Soprattutto nelle proprietà di lusso , il numero di camere da letto deve essere sufficiente. Anche i single danno importanza qui ad avere una capacità sufficiente, sia che sia necessaria dopo l’acquisto o no.

Quantità:

• Camera da letto
• Soggiorno
• Vasca da bagno / Bagni
• Cucina, cucina a scomparsa
• Studiare
• Armadio a muro
• Corridoio / Foyer

Balcone, terrazza, loggia e giardini d’inverno

I posti per rilassarsi sono ricercati e quindi queste caratteristiche aggiuntive aumentano il potenziale prezzo di vendita dell’appartamento. Sono inclusi nel calcolo dello spazio abitativo al 25 per cento. In luoghi residenziali particolarmente vantaggiosi o con un design molto elaborato, possono essere presi in considerazione fino al 50 per cento come spazio vitale.

Proprietà comunitaria

Le proprietà comuni, come gli ascensori, le scale, i tetti, le porte, le linee di riscaldamento e di alimentazione possono essere proprietà condominiali molto interessanti. Se le strutture esterne sono particolarmente ben tenute o sono disponibili utili sale comuni, anche il valore di mercato dell’appartamento aumenta.

Appartamenti in affitto

Se il futuro acquirente non può trasferirsi direttamente nella nuova proprietà, questo ha spesso un effetto sfavorevole sul prezzo di acquisto. Tuttavia, anche le proprietà ben affittate sono ricercate sul mercato. Gli investitori tengono conto del rendimento previsto per la proprietà. Anche in questi casi, possiamo aiutarvi in modo decisivo con una valutazione del vostro ETW.

Valutazione piatta online

Valutazione piatta online? Molte persone usano portali immobiliari per valutare i loro appartamenti – ma ha senso? Un algoritmo non potrà mai valutare la condizione della vostra proprietà con la stessa precisione dell’occhio umano. A partire dalla distribuzione delle stanze con esposizione alla luce grazie alla posizione sud-nord-est-ovest, il possibile uso ulteriore per l’acquirente, lo stato attuale della ristrutturazione, gli approfondimenti sugli ultimi lavori di modernizzazione, ecc. Se genera gratuitamente la sua valutazione online in formato PDF, riceverà una valutazione standard basata su alcuni parametri.

Questa non è una valutazione valida! Perché tutte le condizioni non sono mai chieste in dettaglio qui. Questi includono, come descritto sopra, tra gli altri:

• Dati dell’oggetto del piatto
• Attrezzatura interna
• Condizioni e strutture dell’edificio
• Misure di modernizzazione
• Criteri dell’oggetto individuale del vostro appartamento
• Connessioni distrettuali e locali (scuola, supermercato, ecc.)

Se fate una valutazione online, noterete anche rapidamente, per esempio, che molti portali fanno anche domande sulla proprietà quando valutano l’appartamento: Ha senso? No. È per questo che tali interrogazioni standardizzate di solito non ti danno risultati rilevanti che puoi usare per vendere il tuo appartamento.

Vendere? Vi diamo una chiara valutazione: Contatto

Differenze regionali e immobili

Come team immobiliare con radici regionali, possiamo solo raccomandare caldamente di ottenere la vostra valutazione da un agente immobiliare di fiducia. Qui vi verranno poste domande veramente importanti, otterrete una valutazione gratuita e fondata del vostro condominio basata su criteri di valutazione veramente pertinenti al mercato.

Una semplice valutazione online, come quella offerta su molti portali immobiliari, può darvi una visione, ma non un’analisi solida per la vendita della vostra casa.

Statistiche Germania: prezzi per metro quadrato

Qui potete vedere le città con i più alti prezzi al metro quadro per i condomini in un confronto tra il 2010 e il 2018* (in euro al metro quadro). Potete trovare più fatti, cifre e tendenze dei prezzi degli immobili su: Statistiche immobiliari.

1. Monaco (Baviera) con 8.342 euro al mq; da 6.737 euro al mq nel 2014; aumento di 1.695 euro al mq in 4 anni.
2. Stoccarda (Baden-Württemberg) con 5.925 euro al mq; da 4744 euro al mq nel 2014; aumento di 1.181 euro al mq
3. Francoforte sul Meno (Assia) con 6.060 euro al mq; da 4.373 euro al mq nel 2014; aumento di 1.687 euro al mq
4. Friburgo in Brisgovia (Baviera) con 4.943 euro al mq; da 4.740 euro al mq nel 2014; aumento di 203 euro al mq
5. Ingolstadt (Baviera) con 4.969 euro al mq; da 4.287 euro al mq nel 2014; aumento di 682 euro al mq

Quali sono i criteri “duri” nella valutazione?

Atteniamoci quindi a quelli che sono criteri rigidi in senso stretto per determinare il valore di un’abitazione. E quelli a cui tu, come cittadino, puoi di solito accedere facilmente. Per esempio, c’è il reddito familiare di una città o di un distretto. Non c’è una connessione diretta tra il livello di reddito della famiglia e il valore di un appartamento, ma un reddito elevato suggerisce un alto standard di vita, un alto potere d’acquisto e una certa attrattiva della posizione.

Se l’ambiente residenziale – in questo caso anche abbastanza regionale – ha un alto numero di diversi datori di lavoro attraenti, questo duro criterio ha anche un’influenza positiva sul valore dell’alloggio. Infine, si può supporre che la domanda di alloggi in questo ambiente sia abbastanza alta e quindi anche il valore dell’offerta (piatta).

I criteri rigidi, che sono indipendenti dall’ubicazione dell’appartamento, includono anche la fondamentale stabilità economica del paese. Il corso dello sviluppo economico – chiamato anche ciclo economico – ha una notevole influenza sulla domanda di immobili residenziali e quindi anche sul prezzo.

Procedura di valutazione

Una proprietà vale tanto quanto gli altri sono disposti a pagare per essa – questo è il principio di base del mercato immobiliare. Naturalmente, ciò che conta per il prezzo d’acquisto di una casa o di un appartamento è quanto erano alti i costi di costruzione e di finitura. Ma se non si riesce a trovare un acquirente per una villa o un appartamento di lusso a un prezzo che sarebbe ragionevole visti i costi di costruzione, il valore è purtroppo ancora più basso. Tuttavia, questo vale anche al contrario!

Un appartamento “vissuto” in una casa altrimenti passabile, ma situata in un quartiere ricercato, genera una domanda elevata e quindi un prezzo alto. Con questa cosiddetta “procedura di valore comparativo”, potete anche determinare da soli un valore approssimativo del vostro appartamento. Comparabile nel senso della procedura del valore comparativo sarebbe un appartamento simile nelle immediate vicinanze.

Tuttavia, l'”esempio” di valore dell’appartamento vicino dovrebbe anche essere ragionevolmente aggiornato. Un valore raggiunto – diciamo – dieci anni fa riflette anche la situazione del mercato di dieci anni fa.

 

Nota: Ognuno dei tre procedimenti arriverà di solito a un risultato diverso!

Esempio di calcolo Valore comparativo

Semplicemente spiegato: per il calcolo del valore comparativo della proprietà, mettiamo due proprietà in relazione tra loro come esempio. Utilizzando le informazioni sul prezzo d’acquisto e lo spazio abitativo totale, possiamo calcolare il prezzo d’acquisto proporzionale per la vostra proprietà.

Dettagli della proprietà da valutare:

• Superficie della proprietà da valutare: 200 metri quadrati
• Prezzo di acquisto dell’immobile da valutare: ?

Dettagli della proprietà comparativa:

• Superficie della proprietà comparativa: 100 metri quadrati
• Prezzo di acquisto della proprietà comparativa: 300.000 euro

Valore reddituale, valore comparativo e valore patrimoniale

Nel caso di proprietà in affitto, il“metodo del valore reddituale capitalizzato” è di solito il fulcro della valutazione. Oltre al valore fondiario della proprietà, per la valutazione vengono utilizzati anche il reddito da locazione e il cosiddetto tasso di interesse della proprietà.

Oltre al metodo del valore comparativo, il“metodo del valore patrimoniale” è anche spesso usato per le abitazioni occupate dal proprietario, specialmente per le proprietà di lusso. L’attenzione si concentra qui sul valore materiale dei beni strutturali, che è derivato, tra l’altro, dal prezzo al metro cubo della struttura e da un indice dei prezzi di costruzione.

Entrambi gli ultimi metodi sono in ogni caso adatti per una valutazione molto accurata del vostro appartamento, ma in definitiva possono essere utilizzati solo da un professionista. In definitiva, solo un agente immobiliare esperto ha una visione d’insieme della situazione del mercato con il metodo del valore comparativo.

Questo è abbastanza normale, perché i parametri di base della valutazione sono diversi. Il vostro agente immobiliare, in quanto esperto di proprietà, vi spiegherà poi quale valore è quello giusto per voi o per i vostri obiettivi.

Costi di una valutazione degli alloggi

Per il calcolo, si effettua prima una valutazione approssimativa. Il prezzo della valutazione finale si basa quindi, nella maggior parte dei casi, sul valore stimato della proprietà da valutare.

Per un valore di proprietà inferiore al limite di 150.000 euro, ci si può aspettare costi approssimativi di 1.500 euro. Per le proprietà di lusso o i condomini con un valore superiore a 1 milione di euro, la tassa stimata aumenta a 3.000 euro.

• Sotto i 150.000 euro di valore, circa 1.500 euro
• Oltre 1.000.000 Euro di valore, circa 3.000 Euro

Fonte: Associazione federale degli esperti

Conclusione sulla valutazione degli alloggi – lista di controllo

Confrontare il valore di un appartamento nel vostro quartiere vi fornisce un ottimo primo punto di riferimento per determinare il valore del vostro appartamento. In linea di principio, i seguenti fattori aumentano il valore:

• La posizione del suo appartamento in una zona residenziale attraente
• La posizione all’interno di un’area metropolitana o la vicinanza a centri importanti
• Una posizione tranquilla all’interno della città, preferibilmente anche molto centrale nella città
• Buoni collegamenti con il trasporto pubblico locale
• Brevi distanze da supermercati, medici, farmacie, autorità
• Un ambiente di vita ben tenuto
• La buona condizione delle strutture comuni nella casa
• Un alto livello di cura per la vostra casa
• Un sistema di sollevamento
• Posti auto o parcheggio sotterraneo

Documenti per la valutazione

La determinazione esatta del valore di un appartamento implica quindi molte condizioni di base. Anche se al momento non avete in mente una vendita del vostro appartamento, dovreste compilare alcuni documenti di base per una valutazione accurata. Aiuteranno l’agente immobiliare ad effettuare una valutazione accurata e a creare una solida base di fiducia con i possibili futuri acquirenti.

I documenti importanti includono:

1. Estratto del registro fondiario
2. Dichiarazione di divisione
3. Pianta
4. Verbale della riunione dei proprietari
5. Dichiarazione di indennità di alloggio per gli ultimi tre anni
6. Panoramica della riserva di manutenzione
7. Prova di assicurazione
8. Certificato energetico
9. Copia del contratto d’affitto se il suo appartamento è in affitto

Anche se il certificato energetico è sempre rilasciato per l’intera casa in cui si trova l’appartamento, questo certificato permette di trarre conclusioni dirette sulla condizione energetica dell’appartamento. Ecco perché il certificato non dovrebbe mancare in nessuna valutazione.

Quando si tratta di assicurazione, solo le polizze che proteggono il tessuto dell’edificio sono importanti. Questo significa assicurazione contro gli incendi e gli edifici. Dato che l’appartamento è di solito parte di un condominio, una copia della polizza deve di solito essere richiesta alla compagnia di assicurazione tramite l’amministratore. L’assicurazione dei suoi effetti personali non fa parte della valutazione!

Evitare errori nella valutazione

Per citare subito uno degli errori più importanti della (propria) valutazione: La maggior parte dei proprietari di appartamenti sono fortemente attaccati emotivamente alla loro proprietà. Di solito, non si accorgono di questo attaccamento, ma inconsciamente fissano il valore del loro appartamento troppo alto.

Il secondo errore si verifica spesso quando la vendita di un appartamento avviene sotto pressione (di tempo). Di conseguenza, il prezzo è di solito troppo basso perché i proprietari sperano in una vendita più rapida. Questo è precisamente il motivo per cui ha senso far determinare il proprio valore piatto anche senza intenzioni concrete di vendere. In questo modo posso essere sicuro di avere una solida base di valore “nel cassetto” in caso di vendita e anche ottenere una visione dello sviluppo del valore del mio appartamento nel corso degli anni.

Anche se abbiamo menzionato sopra che il metodo del valore comparativo è il metodo di valutazione più comune e si riferisce al livello dei prezzi di abitazioni comparabili nelle immediate vicinanze, è proprio qui che possono verificarsi errori se si utilizzano le dichiarazioni di valore di vicini, amici o conoscenti, o anche di annunci in portali immobiliari pertinenti. Dopo tutto, chi sa se le dichiarazioni fatte riflettono la realtà successiva della vendita.

Cosa può fare un broker nelle indagini?

Chi è la persona giusta per valutare il valore della tua casa? Un agente immobiliare o un geometra? La risposta a questa domanda di base dipende dall’obiettivo che state perseguendo con la valutazione.

Avete sempre bisogno di un perito o di un esperto se la valutazione deve stare in piedi in tribunale – per esempio nel caso di un divorzio. La perizia deve essere valutata un livello superiore da un “perito immobiliare approvato dallo Stato”. Poi la valutazione è accettata da tutte le autorità. Non importa quale di questi due metodi si scelga: queste valutazioni costano. Non c’è una reale differenza di qualità o anche il raggiungimento di valori diversi con entrambi i periti.

Anche il valore dell’appartamento determinato dall’agente immobiliare non differirà dai valori del perito se entrambi lavorano seriamente e secondo le stesse specifiche. Tuttavia, la “perizia” dell’agente immobiliare non regge in tribunale o davanti ad altre autorità. Questo non ha niente a che vedere con la mancanza di formazione o qualificazione dell’agente immobiliare.

Se volete presentarvi con sicurezza e competenza ai potenziali acquirenti con una stima del valore, la valutazione (di solito anche gratuita) di un esperto o agente immobiliare libero professionista è assolutamente sufficiente.

Perché c’è una cosa da tenere a mente con tutti gli esperti: non tutti quelli che si definiscono periti o esperti lo sono veramente. Cercate i certificati e la formazione della Camera dell’Industria e del Commercio nel caso dei periti, per esempio, e la corrispondente competenza nelle valutazioni e nei processi di vendita di appartamenti nel caso delle agenzie immobiliari.

Conclusione: valutazione degli alloggi

Il valore di una proprietà, incluso il suo appartamento, può essere determinato utilizzando vari metodi di valutazione. Tanto numerose quanto le possibilità sono i risultati, perché si otterrà sempre un risultato diverso. Questo è abbastanza normale e corretto, poiché ogni metodo di valutazione si basa su un approccio diverso.

La valutazione online è solo una finzione: i parametri più semplici

Perché? I portali vogliono i vostri dati di contatto, compilate “gratuitamente” e via…

Una valutazione online si basa principalmente sulla posizione della proprietà e di solito cattura solo insufficientemente le condizioni reali di una proprietà. Pertanto, una valutazione online tende a produrre un valore di proprietà troppo ottimistico.

Il risultato non dovrebbe essere visto troppo euforicamente.

Se successivamente incarichi un agente immobiliare o un altro esperto – incluso un perito governativo – di determinare il valore, lui o lei ti darà un valore di mercato più basso.

Il perito determina sempre il valore in una data di valutazione e lavora con i dati del passato recente, mentre una valutazione online è uno strumento gratuito, si incorre in costi con un perito esterno. Tuttavia, non ci saranno mai sorprese spiacevoli, perché la tassa di successo con il broker è già fissata in anticipo.

La sua valutazione includerà dati del recente passato e previsioni per i prossimi mesi. Inoltre, l’agente immobiliare discuterà il valore con voi e raccomanderà un prezzo di quotazione.

La valutazione è il perno del marketing immobiliare. Come proprietario, non dovresti lasciare nulla al caso o osare sperimentare. Dopo tutto, il vostro futuro finanziario è in gioco e dovrebbe essere luminoso.

Vuoi vendere? Leggete altri consigli su tasse, procedure & co. sotto Vendere un appartamento.