Investimenti di capitale in Germania: dove investire? Città, immobili, rendimenti e sviluppo

Investimenti di capitale in Germania, ma dove? Gli investitori di tutto il mondo sono alla ricerca di buoni e redditizi investimenti di capitale in Germania. La ragione è chiara: la Germania è il mercato immobiliare più attivo e redditizio d’Europa. Che sia un condominio, una casa unifamiliare, un condominio o un intero quartiere con diversi tipi di case e appartamenti. Gli investitori stranieri in particolare hanno bisogno di indicazioni iniziali su quali città tedesche sono rilevanti e interessanti. Questa è una piccola guida per la tua prima proprietà in Germania. Con i consigli degli agenti immobiliari sulla localizzazione, le città a confronto, la creazione di una società in Germania, le forme legali e naturalmente le tasse – gli immobili come investimento.

Posizione, tipo di proprietà e sviluppo: Proprietà di investimento

Per quanto riguarda il tipo di investimento di capitale, ci sono prima di tutto vari tipi di appartamenti e case a vostra disposizione. Ancora più importante, tuttavia, come tutti gli investitori immobiliari sanno, è la posizione della proprietà. Quindi, se siete flessibili nella vostra ricerca immobiliare e state cercando un buon investimento di capitale redditizio in Germania, indipendentemente dalla regione, qui troverete la nostra guida.

Suggerimento! Tutte le città della Germania, una valutazione per gli investitori. Località A-D: Valutazione Germania

Nella guida, troverete le più importanti città tedesche a fuoco, con i singoli distretti, vantaggi e svantaggi. Vi diamo anche una panoramica dei prezzi degli immobili nei singoli quartieri della città che presentiamo qui.

In questa prima guida, troverete una panoramica completa della Germania. Qui troverete anche ulteriori informazioni per ogni singola città, dalla capitale federale Berlino alla capitale bavarese di fama mondiale Monaco.

La guida contiene:

• Tipi di proprietà (casa e appartamento)
• Fatti e cifre su tutte le principali città della Germania
• Altri collegamenti con i quartieri importanti della città
• Informazioni sul distretto con pro e contro
• Prezzi delle proprietà
• Statistiche e sviluppo immobiliare
• Formazione di società in Germania
• Forme legali (riferimento ai beni immobili)
• Grandi società immobiliari in Germania (borsa valori)

Quale proprietà è la migliore?

Quando si decide il tipo di investimento, è necessario considerare non solo le proprie preferenze, ma anche il gruppo target. Se non state acquistando la vostra proprietà per uso personale, ma per l’affitto, anche i desideri dei potenziali nuovi inquilini avranno un ruolo.

Più è tipico, più è facile da affittare (60-120mq, 2-5 stanze).

Naturalmente, gli appartamenti più facili da affittare in Germania sono quelli con un taglio “tipico”. Qui stiamo parlando di un appartamento tipico, tra i 60 e i 120 metri quadrati, con due, tre, quattro o cinque stanze. Questo tipo di appartamento, o anche nel formato di case, è il più facile da affittare. Questi appartamenti possono essere utilizzati sia da persone singole che da coppie e famiglie.

Se volete investire i vostri soldi nel segmento del lusso, lo standard è ovviamente molto diverso. Un attico di 260 m² a Berlino, con 1,5 stanze, è qualcosa di piuttosto insolito e solo per persone sole, o al massimo per coppie. L’affitto è alto, le stanze non sono condivise.

Quindi il taglio tipico è più facile da affittare, molto più facile. Per tipi speciali di appartamenti, tipi di case, devono prima trovare l’inquilino giusto. Più è speciale, più è difficile. Suggerimento. Leggi questa intervista sul tema “Investimenti classici o esotici”: In quali beni immobili dovrei investire?

Ricerca e selezione di proprietà:

• Preferenze proprie (regione, tipo di proprietà)
• Uso proprio o affitto
• Preferenze dei futuri gruppi target (inquilini)
• Taglio tipico, ideale: 40-100mq, 2-4 stanze appartamento/casa

Dove investire? Valutazione Lukinski

Ubicazione degli immobili – L’ubicazione fa la differenza tra l’investire per un ritorno (reddito diretto, per lo più ubicazioni B e C) o in un investimento immobiliare (“speculazione” sull’apprezzamento, ubicazioni A). L’attuale Lukinski Rating 09/21 sull’attrattività delle città in Germania con più di 40.000 abitanti. Dopo di che diventa interessante, perché diamo un’occhiata ai campioni nascosti, con la valutazione di Lukinski A+ e D- e il rischio più alto.

• Dove investire? – Città, posizione e valutazioni

Tipi di casa: Casa a schiera, casa indipendente, villa

Casaindipendente, casa a schiera, casa bifamiliare o anche villa di design, le possibilità in architettura e costruzione sono così diverse che abbiamo scritto qui una guida separata sul tema delle diverse forme di case. Questo è molto importante, soprattutto quando si acquista la prima proprietà, perché ogni tipo di casa ha i suoi vantaggi e svantaggi individuali.

Vantaggi, svantaggi e differenze a colpo d’occhio:

• Tipi di casa

Tipi di appartamento: Ultimo piano, vecchio edificio, attico

Così come ci sono numerosi tipi di case, ci sono anche diversi tipi di appartamenti. Mansarda, appartamento della nonna, maisonette o anche attico e loft. Scopri i diversi tipi di appartamenti in cui puoi investire qui. Quando scegliete un appartamento, fate attenzione ai consigli di cui sopra in modo che il vostro appartamento non sia “troppo speciale” per il mercato tedesco.

Confronto dei tipi di appartamento:

• Tipi piatti

A seconda del gruppo target a cui volete rivolgervi come investitore immobiliare, dovreste quindi prestare attenzione alla “commerciabilità” dei vostri appartamenti e case in Germania in anticipo quando li comprate (anche quando li costruite). Questo è il modo per mantenere basso il tasso di sfitto delle vostre proprietà.

Ma a volte la scarsità crea anche la giusta domanda! Di conseguenza, torniamo alla situazione.

Germania: Città, fatti e cifre

Ora passiamo alle “Big 4” tedesche, le 4 città più grandi della Germania: Berlino, Amburgo, Monaco e Colonia. Suggerimento! Qui puoi trovare altre regioni interessanti, come Francoforte sul Meno, per il tuo investimento di capitale:

• Immobili in Germania

Berlino: capitale della Germania dell’Est

Berlino, come capitale, è il centro della Germania quando si tratta di cultura, affari e politica. Anche in Europa, Berlino è un peso massimo culturale, economico e politico, insieme a Parigi e Londra.

Dalla riunificazione nel 1989, Berlino ha vissuto un boom immobiliare come mai prima. Da allora, i prezzi degli immobili di Berlino sono aumentati anno dopo anno. Nel frattempo, si è arrivati al punto che i politici della città hanno introdotto le proprie leggi per togliere la “pressione” dal mercato immobiliare, così come il “freno all’affitto”.

Bei tempi per entrambe le parti: Acquirenti e venditori di immobili. Gli acquirenti possono ottenere un buon prezzo di vendita, i venditori a loro volta possono aspettarsi buoni rendimenti ora e in futuro. Ma quali quartieri di Berlino sono interessanti per il tuo investimento? Ecco uno sguardo alla capitale tedesca, ai prezzi degli immobili a Berlino e ai suoi quartieri:

• Berlino

Berlino (mappa), località della Germania dell’Est:

Amburgo: città portuale e metropoli del nord

Amburgo è la destinazione delle celebrità tedesche in particolare. Qui si vive relativamente isolati dal trambusto di Berlino. Aria di mare fresca, solo due ore dalla capitale, con una guida veloce, più le più belle ville della Germania.

La sola storia di Amburgo la rende un luogo molto speciale. Una città che è sempre stata caratterizzata dall’internazionalità grazie al suo porto. Questo si riflette nel paesaggio urbano e anche nell’industria immobiliare. Amburgo non è solo interessante per gli investitori tedeschi, anche gli investitori internazionali investono denaro qui nel nord della Germania. Ma quali quartieri valgono la pena per gli investitori che non sono di Amburgo e non conoscono la città?

Ecco uno sguardo alla città, i suoi quartieri, i prezzi degli immobili, i vantaggi e gli svantaggi:

• Amburgo

Amburgo (mappa), località della Germania del Nord:

Monaco: Il “tipico tedesco” nel sud

Monaco è praticamente la città tedesca più “tipica” se si chiede agli investitori stranieri. Prodotti bavaresi come la birra, eventi come l’Oktoberfest, Lederhosen o anche una grande marca internazionale di automobili con 3 lettere: BMW. Monaco è conosciuta in tutto il mondo ed è particolarmente ricercata dagli investitori americani e asiatici.

Il centro di Monaco è molto diverso, ad esempio rispetto a Berlino o Colonia, qui è molto ordinato, pulito e preciso. La sicurezza e la legge sono priorità assolute in Baviera. I prezzi degli immobili a Monaco sono tra i più alti della Germania.

Ecco quindi uno sguardo più da vicino alla città, ai quartieri e ai prezzi degli immobili a Monaco:

• Monaco

Monaco (mappa), località della Germania meridionale:

Colonia: città dei media nella Germania occidentale

Colonia era ed è un’importante città mediatica. Attraverso una delle più grandi emittenti private tedesche (RTL), ma anche attraverso le influenze moderne, ad esempio gli influencer (persone note) nei social network come YouTube e Instagram.

Se paragonate la città con altre, come Berlino, Amburgo o Monaco, sapete che non troverete una grande architettura a Colonia. La città è stata costruita relativamente in fretta perché ha sofferto molto durante la seconda guerra mondiale. Gli edifici veloci degli anni 60, 70 e 80 caratterizzano il paesaggio urbano.

In certe circostanze, questa è la leva ideale per il vostro investimento finanziario, poiché i prezzi degli immobili si svilupperanno ancora qui. Colonia si trova nella NRW, la più grande area economica di tutta l’Europa, con oltre 20 milioni di persone nel bacino di utenza di tutta la Renania Settentrionale-Vestfalia e delle città vicine come Düsseldorf, Bonn e anche Francoforte sul Meno.

Ecco uno sguardo alla città, i suoi quartieri, i vantaggi e gli svantaggi:

• Colonia

Colonia (mappa), località della Germania occidentale:

Düsseldorf: immediata vicina di Colonia

Mentre si guarda a Colonia, ecco naturalmente un rapido sguardo a Düsseldorf. La città si trova a soli 20 o 30 minuti da Colonia e fa anche parte della NRW, la più grande zona economica dell’Unione Europea. Vantaggi per il rendimento della proprietà e lo sviluppo del valore, anche a lungo termine.

• Düsseldorf

Dalla “micro prospettiva” (città e quartieri), torniamo alla “macro prospettiva” sul mercato immobiliare tedesco.

Suggerimento! Investimento in immobili e appartamenti per l’assistenza infermieristica

Attualmente ci sono 4,1 milioni di persone che hanno bisogno di cure in Germania. 731.000 persone sono curate in strutture di ricovero complete. La Germania ha il sistema sanitario più costoso del mondo. Il più grande fattore di ritorno quando si investe in immobili di cura è, naturalmente, lo sviluppo della demografia, ma anche la capacità economica di un paese, che alla fine sostiene il sistema di cura e il suo finanziamento. Come molti paesi ricchi o benestanti, la popolazione della Germania sta diventando sempre più vecchia.

Comprare immobili per la cura come investimento?

Pochissime persone che vogliono investire nel settore immobiliare pensano prima alle case di cura o agli appartamenti. Eppure vale la pena dare un’occhiata a questo tipo di investimento. Le case di cura stanno sorgendo in tutta la Germania, non solo negli agglomerati urbani, poiché la popolazione sta diventando sempre più anziana. Ci sono proprietà e strutture per gli anziani in ogni distretto. Sono quindi oggetti d’investimento adatti per gli investitori regionali, come investimenti di capitale nelle vicinanze, ma anche per gli investitori sovraregionali. Come si sta sviluppando il mercato degli immobili di cura in Germania? Quale tipo / quale posizione è interessante per l’investimento come proprietà di rendimento?

Abbiamo identificato 5 fattori nel primo sguardo a questa forma di investimento.

• Investimento di capitale Appartamenti di cura

Numeri: Statistiche, azioni e aziende

Ultimo ma non meno importante, dopo la posizione e il tipo di proprietà appropriato, c’è lo sviluppo della regione. Hai già imparato molto sulle singole città e distretti nei singoli articoli. Qui vorremmo darvi uno sguardo più dettagliato alle statistiche immobiliari disponibili in Germania.

Sviluppo del mercato immobiliare

Arriviamo prima alla domanda più importante, la prospettiva a lungo termine, in retrospettiva e con uno sguardo al futuro:

Come si svilupperà il mercato immobiliare in Germania nei prossimi anni?

La Germania è il numero 1 in Europa per quanto riguarda il settore immobiliare. Non importa se si tratta del settore dell’edilizia, dell’amministrazione o anche del commercio nel settore immobiliare. Se si guardano le statistiche degli ultimi decenni, c’è solo un modo per andare: su.

Se volete, il mercato immobiliare della Germania non è ancora completamente sviluppato. Basta ricordare gli edifici degli anni ’70 e ’80 di Colonia. Naturalmente, i fattori storici fanno parte dello stock immobiliare. Per esempio, la riunificazione della Germania orientale e occidentale.

Nella Germania orientale in particolare, ci sono intere aree dove gli immobili erano estremamente economici solo pochi anni fa e anche oggi i prezzi degli immobili non sono ancora paragonabili alle città della vecchia Repubblica Federale, specialmente i prezzi degli immobili ad Amburgo e Monaco. Allo stesso tempo, la vecchia Repubblica Federale è ancora segnata dagli effetti della seconda guerra mondiale. In altre parole: mentre in altre città come Londra e Parigi ci sono edifici e architetture imponenti in ogni strada, qui, ad esempio a Berlino, ci sono ancora interi quartieri di vecchi edifici che stanno gradualmente rompendo con nuovi concetti di costruzione moderni e più complessi.

Se cercate uno skyline impressionante in Germania, avete solo una scelta, Francoforte sul Meno. A causa di vari fattori, regolamenti edilizi europei, ma anche regolamenti delle città stesse, non c’è nessuna città in Germania con un grattacielo, tranne Francoforte. Se si confrontano le città tedesche, si vede subito quanto siano diverse le regioni qui.

Statistiche e grafici dicono più di 1.000 parole, qui troverete una raccolta dettagliata e ampia sulle statistiche più recenti e più vecchie, per il confronto. Tutti i sondaggi, le analisi e le valutazioni sono ufficiali e provengono dall’Ufficio Federale di Statistica in Germania:

• Statistiche immobiliari

Beni immobili nella borsa tedesca

Il mercato azionario fornisce anche un’idea di come si sta sviluppando l’industria immobiliare tedesca. Qui si trovano le grandi aziende, le società per azioni e i REIT. Costruiscono i grandi grattacieli a Francoforte sul Meno, sono padroni di casa per milioni di persone in Germania, stabili da decenni. I rappresentanti più noti sono Vonovia, Deutsche Wohnen e Patrizia Immobilien. Per saperne di più sul mercato azionario tedesco, in particolare sul settore immobiliare, leggi qui:

• Azioni immobiliari

Stabilire una società immobiliare in Germania

Ultimo ma non meno importante, diamo un’occhiata alle forme societarie che si possono scegliere in Germania. Le seguenti forme giuridiche sono interessanti per gli investitori stranieri che vogliono fondare una società in Germania, ma anche per coloro che sono locali e vogliono diventare essi stessi investitori immobiliari. Perché in Germania, come dappertutto, ci sono diverse forme giuridiche, a seconda del numero di azionisti, l’obiettivo della società, il capitale sociale e molto altro.

Si può investire in beni immobili, affittare una casa, privatamente, ad esempio per la previdenza degli anziani. Ma se possedete diverse proprietà e volete comprare diversi investimenti immobiliari, dovrete creare delle società. Sì, esattamente, la formazione di società, nella maggioranza. Ecco perché è importante conoscere le forme come la società a responsabilità limitata, e più specificamente la società a responsabilità limitata immobiliare, ma anche una fondazione familiare.

Non preoccupatevi – tutto inizia con la prima azienda, però. Qual è il migliore? Quali sono le differenze e quali sono i vantaggi e gli svantaggi delle singole forme societarie? Qui troverete un’ampia panoramica delle possibili forme giuridiche in Germania:

• Forme legali

Se state creando la vostra primissima azienda, ecco una guida molto semplice al processo di creazione di un’azienda.

• Trovato un’azienda

Conclusione: investimenti di capitale in Germania

Riassumiamo tutto in una domanda:

Investire in Germania: una buona idea?

Vantaggio: forza del mercato immobiliare – Come letto sopra, la Germania è il mercato immobiliare più forte d’Europa. Le statistiche immobiliari mostrano che la crescita va avanti da decenni ed è ben al di sopra di qualsiasi svalutazione (inflazione). Di conseguenza, i rendimenti per i diversi tipi di case e appartamenti sono stabili e molto attraenti rispetto agli altri paesi europei.

Vantaggio: certezza del diritto – Molti investitori apprezzano la certezza del diritto in Germania. In Germania, tutto è molto meticoloso, ma ci sono leggi, strutture e procedure chiare. Ecco perché molti investitori di tutto il mondo vengono in Germania. La sicurezza è un aspetto importante, soprattutto per gli acquirenti e i venditori ricchi.

La Germania è un luogo eccellente per gli immobili e gli investitori.

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Suggerimento! Troppo poco capitale per la prima proprietà

Non tutti hanno il capitale necessario o il flusso di cassa (reddito regolare) per comprare la propria casa o il proprio condominio.

Crowdinvestment: alternativa di investimento di capitale

Il crowdinvesting ha molti vantaggi. Per esempio, poco capitale proprio, diverse proprietà come opportunità d’investimento, minimizzazione del rischio attraverso la diversificazione del capitale e ampia partecipazione (tasso d’interesse fisso, distribuzione legata agli utili e partecipazione alla vendita). Gli immobili sono anche estremamente sensati come previdenza per la pensione, perché non sono soggetti all’inflazione (svalutazione del denaro). Una delle migliori alternative di investimento è quindi il crowdinvesting, in parole povere: investimenti immobiliari per tutti.

• Crowdinvesting immobiliare