Vendere un parcheggio multipiano [anno] – Valutazione, condizione, agenti immobiliari e liste di inquilini, cosa è importante quando si vende un parcheggio multipiano? Chi compra un parcheggio multipiano? Chi potrebbe anche comprare dei parcheggi come portafoglio? Questa piccola guida non è per i professionisti del settore immobiliare, ma per i principianti. Soprattutto per chi vende per la prima volta (esempio di eredità): quanto vale un parcheggio multipiano? Come funziona la vendita? Qui si ottiene una visione della vendita, i fattori di valutazione e anche la domanda: vendere con o senza un agente immobiliare? Suggerimento! Volete vendere “solo” un singolo posto auto? Allora leggete qui: Vendere un parcheggio. Per i venditori di parcheggi, ecco tutto ciò che è importante, dalle procedure di valutazione al tema delle tasse.
Vendere il parcheggio [anno]: valutazione all’agente immobiliare
Cominciamo con una delle domande più importanti per chi vende per la prima volta: quanto vale il vostro parcheggio?
Dopo i 3 fattori importanti, troverete poi tutti i passi della vendita, dai documenti, alla domanda del mediatore, al contratto d’acquisto e alla consegna.
Cominciamo con i 3 fattori di valore più importanti:
Posizione (città, quartiere e strada)
Condizione del parcheggio
Inquilino / Vacanza
Posizione del parcheggio: Perspective
Migliore è la posizione del vostro parcheggio, più facile sarà affittarlo in seguito a inquilini a breve e lungo termine o a fini di parcheggio. Per mantenere il tasso di sfitto il più basso possibile, il primo passo nella valutazione è quello di dare un’occhiata da vicino alla posizione.
Situazione nella valutazione (attuale e sviluppo):
La prospettiva macro – Quale città?
La prospettiva meso – Quale distretto?
La micro prospettiva – via e numero civico?
Indipendentemente dal fatto che si tratti di una piccola città, di una città di medie dimensioni o di un’agglomerazione, ogni anno ci sono sempre più automobili nei centri urbani – si vede anche più avanti nell’esempio sul mercato immobiliare in Germania. Più alta è la fluttuazione a livello locale e più basse sono le offerte competitive qui nella località, meglio è per il vostro successo di vendita, ma anche per il ritorno degli investitori.
Di conseguenza, anche lo sviluppo del luogo gioca un ruolo.
La seconda questione importante: lo stato del vostro parcheggio.
Condizione del parcheggio: ristrutturazione
Pochi acquirenti e investitori vogliono mettere molto lavoro nella nuova proprietà; vogliono guadagnare un ritorno diretto. Per te, ma anche per quelli che accettano volentieri un po’ di lavoro per un prezzo d’acquisto più basso, lo stato attuale è quello che conta dopo la posizione (macro / meso / mirco).
Irrilevante per i parcheggi relativamente nuovi, importante per quelli vecchi. Ecco un’idea per voi, specialmente per chi vende per la prima volta, su quanto possano essere alti i costi di ristrutturazione per un tale progetto.
Le carenze tipiche dei primi decenni sono:
Bonifica dei carbonati (mediante anidride carbonica e anidride solforosa)
Rivestimenti per pavimenti
Ristrutturazione del calcestruzzo
Sigillatura delle crepe
Sigillare i soffitti
…
Importante in anticipo, è solo un esempio:
I costi di manutenzione dei parcheggi multipiano fluttuano enormemente, a seconda delle loro condizioni
Parcheggio molto vecchio: esempio di costo (100 posti auto)
Diciamo che è un parcheggio molto vecchio, con 100 posti:
Diciamo che il parcheggio ha 40, 50 anni ed è davvero alla fine della sua vita. I costi di conversione e ristrutturazione sono inevitabili. Se calcoliamo approssimativamente con ~ 100 posti auto, ci si può aspettare ~ 6.000 euro per posto auto (come progetto totale).
La sola riqualificazione di un piano di parcheggio costerebbe circa 1,4 milioni di euro. Poi c’è la ristrutturazione del cemento, circa 1,1 milioni di euro. Successivamente, diamo un’occhiata all’impermeabilizzazione del soffitto del parcheggio. Per il nuovo isolamento contro il gocciolamento dell’acqua, ci si può aspettare altri 0,5 milioni di euro (fonte: DZ Online). Le voci saranno più piccole, ma in totale non insignificanti. Inoltre, ci sarà l’estrazione dei fumi, la ventilazione o anche il rinnovo dell’impianto elettrico, anche per essere in grado di portare con sé i mercati in crescita, come il crescente numero di auto elettriche nei centri urbani e nelle zone residenziali.
Inquilini (a lungo/breve termine) e posti liberi
Anche una chiara differenza, i contratti di locazione esistenti. Soprattutto se il parcheggio non è in un centro affollato dove si trova il complesso residenziale, ma in luoghi speciali, per esempio strutture di misurazione, aeroporti o anche qualcos’altro fuori.
Oltre agli inquilini a breve termine e alla fluttuazione del luogo, conta anche uno sguardo agli inquilini a lungo termine e ai posti liberi. Alla fine, sono gli inquilini e il potenziale del parcheggio che contano nella valutazione iniziale.
I contratti di locazione a lungo termine sono ovviamente il caso ideale. Di conseguenza, i posti vacanti sono l’opposto. Affinché i potenziali acquirenti abbiano una visione d’insieme e la valutazione sia realistica, sono necessarie informazioni sugli inquilini.
Inoltre, ci sono molti parametri più piccoli, in buone posizioni A, per esempio, anche l’affitto di spazi commerciali per la pubblicità (vialetto, aree di parcheggio e facciate).
Questi sono i 3 fattori centrali della valutazione:
Posizione (città, quartiere e strada)
Condizione del parcheggio
Inquilino / Vacanza
Vendita regolare passo dopo passo
Le vendite di parcheggi sono molto più specializzate ed estese della semplice vendita di un posto auto , di un parcheggio o di un garage singolo in un complesso residenziale.
Una gran parte dei parcheggi non viene venduta attraverso portali immobiliari, ma attraverso reti personali, spesso da agenti immobiliari bravi ed esperti.
Tuttavia, è importante sapere per la vendita in modo da potersi preparare bene e anche trovare un agente immobiliare esperto per la vendita del vostro parcheggio.
Proprietà parziale del parcheggio multipiano: posto auto singolo?
Infine, l’unità più piccola:
Può (come comproprietario) vendere un posto auto anche individualmente? La vendita individuale di posti auto è possibile. Tuttavia, dipende dal fatto che il parcheggio sia posseduto come una proprietà separata o come un diritto d’uso speciale. Di regola, i parcheggi fuori terra sono un diritto d’uso speciale, quindi una vendita richiede il consenso di tutti i proprietari, a meno che non sia stipulato diversamente nell’accordo di divisione.
Scopri di più sulla vendita individuale di posti auto in un parcheggio multipiano:
I parcheggi sono scarsi in molti punti caldi della Germania. Ecco perché la prima buona notizia è che potete vendere il vostro parcheggio ad un prezzo realistico. Perché solo l’anno scorso ci sono state 2,92 milioni di registrazioni di nuove auto. Secondo il KBA (Kraftfahrt-Bundesamt – Autorità Federale del Trasporto Automobilistico), il numero di veicoli in Germania è aumentato di ben 1,1 milioni rispetto alla data di riferimento dell’anno precedente, raggiungendo circa 66,9 milioni di veicoli registrati in Germania, un pieno +1,6%.
66,9 milioni di veicoli registrati in Germania
Con la giusta rete di acquirenti e investitori, in genere attraverso broker esperti con affari di successo, avrete il vostro parcheggio sotterraneo venduto in tempi relativamente brevi.
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