Metodi di valutazione degli immobili: 5 metodi per determinare il valore di case e appartamenti

Quali sono i metodi di valutazione degli immobili? Quando è sufficiente la valutazione di un agente immobiliare e quando è necessario affidarsi a un esperto? Valutazione di un appartamento, valutazione di una casa, valutazione di una casa plurifamiliare, almeno 2 di questi metodi sono sempre utilizzati quando si tratta di valutazione di un immobile. È così che si determina il valore di mercato [anno].

Metodi di valutazione per case e appartamenti

Il tipo di immobile determina il metodo di valutazione utilizzato per determinare il valore di mercato. Esistono diversi metodi di valutazione standardizzati per determinare il valore di mercato degli immobili.

Confronto tra i metodi di valutazione: una rapida panoramica

Di norma, almeno 2 di queste procedure vengono calcolate contemporaneamente:

  1. Metodo del valore comparativo
  2. Approccio della capitalizzazione del reddito
  3. Metodo del valore patrimoniale
  4. Procedura residuale
  5. Determinazione del valore di prestito ipotecario
Metodo Breve spiegazione
Metodo del valore comparativo Valore del terreno in base al confronto con proprietà simili; spesso nel caso di terreni non sviluppati e di ETWs
Approccio della capitalizzazione del reddito Ilreddito generato viene capitalizzato; metodo principale per gli immobili e le società in affitto
Metodo del valore patrimoniale Valore materiale deducendo il valore di usura dei costi di nuova costruzione; per case monofamiliari e appartamenti
Procedura residuale Determinazione dell’importo massimo investibile; guida per gli investitori
Determinazione del valore di prestito ipotecario Valore di prestito ipotecario da parte delle banche per minimizzare il rischio dei prestiti; garanzia di vendita nel tempo

Metodo del valore comparativo per le proprietà non sviluppate e per le ETW

Che cosa significa il metodo del valore comparativo?

Con il metodo del valore comparativo, ci limitiamo a considerare il prezzo di vendita di immobili simili o vicini e utilizziamo questi prezzi come riferimento per determinare il valore di un immobile.

È come dire: “Questo immobile è simile a quelli venduti di recente, quindi probabilmente avrà un prezzo simile”.

Questo metodo di valutazione si basa sul confronto dei prezzi di vendita di immobili o appartamenti simili nelle vicinanze. Vengono presi in considerazione diversi fattori, come le dimensioni dell’immobile, la posizione, le infrastrutture locali e altre caratteristiche che possono influenzare il valore dell’immobile. Grazie al confronto con transazioni simili, i periti immobiliari possono fare una stima realistica dell’attuale valore di mercato.

Spiegato in modo rapido e semplice:

  • Determinazione del valore del terreno tramite confronto con lotti/immobili simili
  • Basato sull’idea che immobili simili raggiungano prezzi simili

Per saperne di più su:

Approccio della capitalizzazione del reddito per gli immobili in affitto

Che cosa significa il metodo degli utili capitalizzati?

Nell’approccio della capitalizzazione del reddito, stimiamo il valore di un immobile in base al reddito da locazione che può generare. Se un immobile ha un reddito da locazione elevato o ha il potenziale per generarlo, il suo valore viene stimato più alto. È come se guardassimo al futuro per vedere quanto potrebbe essere redditizio l’immobile.

Questo metodo si concentra sul reddito potenziale che l’immobile può generare. A tal fine, si utilizza il reddito locativo attuale o previsto e lo si converte in un valore capitale utilizzando un fattore di capitalizzazione. Questo valore capitalizzato costituisce la base per la valutazione dell’immobile. Oltre al reddito da locazione, vengono presi in considerazione anche altri fattori, come i costi operativi, il turnover degli inquilini, gli eventuali periodi di sfitto e i possibili sviluppi futuri del mercato. L’approccio della capitalizzazione del reddito consente quindi di valutare correttamente il potenziale economico a lungo termine di un immobile in affitto.

Spiegato in modo rapido e semplice:

  • Capitalizzazione del reddito generato
  • Metodo principale per la valutazione di immobili, terreni e aziende in affitto
  • Concentrarsi sul potenziale reddito futuro dell’immobile

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Metodo del valore materiale per case e appartamenti monofamiliari

Che cosa significa il metodo del valore patrimoniale?

Il metodo del valore patrimoniale considera quanto costerebbe oggi la costruzione di un nuovo immobile. Poi si detrae quanto l’immobile ha perso valore nel frattempo perché è diventato più vecchio. Viene utilizzato principalmente per case e appartamenti per determinare il loro valore materiale puro.

In questo metodo, il valore patrimoniale dell’immobile viene determinato sulla base dei costi di produzione o di nuova costruzione. Tali costi vengono rettificati per tener conto delle riduzioni di valore dovute all’invecchiamento e all’usura. Nella valutazione possono essere incluse anche caratteristiche speciali o strutturali. Il metodo del valore patrimoniale è particolarmente indicato per gli immobili il cui valore è definito meno dalla loro capacità di guadagno e più dalla loro sostanza materiale.

Spiegato in modo rapido e semplice:

  • Determinazione del valore del bene deducendo il valore di usura dai costi di nuova costruzione.
  • Utilizzato principalmente per case monofamiliari e condomini
  • Si concentra sulle caratteristiche fisiche e sui costi di ricostruzione dell’immobile.

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Metodo residuale: Determinazione dell’importo massimo investibile

Che cos’è il metodo residuale, spiegato in modo semplice?

Il metodo residuale consiste nell’esaminare il denaro che rimane all’investitore dopo aver dedotto tutti i costi. Aiuta a determinare l’importo massimo che un investitore può spendere per un immobile in base al reddito futuro previsto. È una sorta di rete di sicurezza per garantire la redditività dell’investimento.

Il metodo residuale non è un metodo standardizzato, ma viene utilizzato per determinare l’importo massimo che può essere investito. I costi a carico dell’investitore vengono dedotti dal valore di vendita dell’immobile. Questo metodo fornisce un’indicazione dell’importo massimo che un investitore può spendere per un immobile in base al reddito previsto.

Spiegato in modo rapido e semplice:

  • Determinazione dell’importo massimo investibile, deducendo i costi dell’investitore dal valore di vendita.
  • Non un metodo standardizzato, ma una guida per gli investitori
  • Fornisce un’indicazione del potenziale di investimento massimo in base ai rendimenti attesi.

Determinare il valore del credito ipotecario: minimizzare il rischio dei prestiti

Cosa si intende per calcolo del valore di prestito ipotecario?

Il calcolo del valore dei mutui ipotecari viene utilizzato dalle banche per determinare il valore di un immobile prima che venga utilizzato come garanzia per un prestito. Le banche vogliono assicurarsi che l’immobile abbia un valore sufficiente a garantire il denaro preso in prestito. Tengono conto della sicurezza con cui l’immobile può essere venduto in un periodo di tempo più lungo. Questo aiuta a minimizzare il rischio per la banca e a concedere prestiti in modo sicuro.

Anche la determinazione del valore di prestito ipotecario non è standardizzata. Le banche e il settore dei prestiti generalmente determinano il valore di prestito ipotecario dell’immobile al fine di minimizzare il rischio nella concessione di un prestito. La probabilità che l’immobile possa essere venduto in modo sicuro al valore di prestito ipotecario in un periodo di tempo più lungo è inclusa nella valutazione. Nella maggior parte dei casi, il 70-80% del valore di mercato raggiungibile viene messo a disposizione come linea di credito.

Spiegato in modo rapido e semplice:

  • Determinazione del valore dei mutui ipotecari da parte delle banche per minimizzare il rischio dei prestiti
  • Tiene conto della sicurezza delle vendite di immobili su un periodo di tempo più lungo
  • Le banche offrono generalmente una linea di credito pari al 70-80% del valore di mercato previsto.

Valutare la proprietà [anno]

Ora conoscete i metodi tipici che utilizziamo per valutare una proprietà, con una semplice spiegazione. Potete trovare ulteriori informazioni su questo argomento qui: