Immobili come investimento: a cosa devo fare attenzione? – Intervista con l’esperto Lukinski

Immobili come investimento – a cosa devo fare attenzione? Nell’intervista con i nostri esperti di investimenti, discutiamo tutte le importanti opzioni di investimento a confronto. Quale investimento ha un buon rendimento, quale comporta dei rischi e quale porta il maggior profitto? Ha mai pensato agli immobili come investimento? Suggerimento! Leggi la 1 di 2 parti qui: Investimento classico o esotico – Quale proprietà è adatta come investimento di capitale?

Investimenti: investimenti popolari

Domanda: Hai acquisito molta esperienza con diversi investimenti di capitale! Per favore, ci dia un pro e un contro per ciascuno degli investimenti più popolari in termini di valore e successo.

Allora parliamo prima di questo: Quali sono gli investimenti più popolari al momento? Posso pensare ad azioni, titoli di stato, tutti questi anche come fondi, poi anche metalli preziosi e anche materie prime. Naturalmente, penso anche al cosiddetto “oro di cemento”, cioè case e appartamenti.

Azioni come forma di investimento

Cominciamo con le azioni come investimento. Le grandi opportunità di grandi ritorni sul capitale parlano certamente a favore di questo. Soprattutto se non avete urgente bisogno del denaro investito nella vostra vita quotidiana e potete avere un po’ più di tempo per “regalare i vostri soldi”.

Ed è qui che entra in gioco il CONTRA: Chiunque investa il proprio denaro in azioni deve avere o una grande conoscenza e tempo per reagire alle fluttuazioni di prezzo a volte forti delle azioni.

Più alte sono le possibilità di vincere sui prezzi delle azioni, maggiore è il rischio di perdere i propri soldi.

In nessun caso si dovrebbe investire tutto il proprio capitale in azioni, e certamente non in un solo “titolo”, cioè azioni di una sola società! Uno spread su diverse società o forme di investimento migliori è a tutti gli effetti il mezzo più sicuro per evitare le inadempienze.

I fondi non portano nessuna sicurezza di investimento: Svantaggio

Qui siamo già ai fondi: qui il grande vantaggio è che l’investitore di capitale scommette immediatamente su una gamma più ampia di obbligazioni societarie quando acquista le cosiddette quote del fondo. In parole povere, questo significa che se una quota del “piatto” (cioè il fondo) va male, le altre quote possono tirarla fuori. Il vantaggio di un fondo è che un gestore di fondi si occupa della stabilità e della migliore composizione possibile dei titoli.

Svantaggi: Il gestore del fondo vuole essere pagato. Ecco perché il reddito da investimento dei fondi di solito non è così alto come quello degli investimenti diretti. Anche con i fondi, non c’è la certezza che il reddito dell’investimento e il valore delle mie quote del fondo aumentino sempre e solo. Se diverse azioni del fondo sono quotate male perché le società che emettono le azioni non stanno andando bene, allora anche il valore di un fondo punterà verso il basso.

Le obbligazioni / i titoli di stato sono sicuri?

Domanda: Ma ci sono queste cosiddette “obbligazioni pensionistiche”. Sono molto sicuri!

Questo è vero in linea di principio, ma da un po’ di tempo a questa parte i rendimenti di questa forma di investimento sono stati molto scarsi. Perché? Bene, perché le obbligazioni o i titoli di stato non sono altro che una specie di libretto di risparmio. Voi prestate i vostri soldi a uno stato e questo vi paga gli interessi.

Ma poiché il livello del tasso d’interesse è molto basso, uno stato dà anche poco o addirittura nessun interesse sul denaro che prende in prestito. Anche qui, ci sono fondi che mescolano le obbligazioni di diversi stati. Qui bisogna guardare attentamente quali carte sono mescolate. Se vuoi un sano mix di rischio e sicurezza, dovresti guardare i cosiddetti fondi misti. Lì, le azioni e le “obbligazioni” sono mescolate in proporzioni diverse.

Svantaggi dei titoli di stato

Lo svantaggio qui – come ovunque nel business dei titoli: commissioni per l’acquisto di azioni e un “orizzonte di investimento” per lo più molto lungo. Questo è il periodo durante il quale non dovrei disporre del mio denaro. Altrimenti, il ritorno sull’investimento è spesso piuttosto “magro”. E un’altra cosa: spesso ottengo l’aumento di valore delle azioni e dei loro fondi solo quando rivendo le carte e poi sento un aumento di valore, si spera registrato, dei miei contanti. Se sono fortunato, la società paga i cosiddetti dividendi sulle mie azioni. Ma bisogna avere molte azioni della società per diventare ricchi.

E infine: ricordatevi sempre che devo pagare le tasse sulle plusvalenze!

E poi c’è anche l’inflazione. Suggerimento, immobili = protezione dall’inflazione.

Altri fatti e cifre?

Potete anche trovare fatti e cifre interessanti qui:

• Investire denaro / investimento di capitale – Statistiche
• Mercato immobiliare – statistiche
• Eredità ed ereditarietà – statistiche

Oro o immobili – dove sono al sicuro i miei soldi?

Una breve parola sugli investimenti in metalli preziosi e materie prime:

Oro e metalli preziosi: fattori di rischio

I metalli preziosi, specialmente l’oro, sono giustamente considerati un investimento sicuro. Ma: l’aumento di valore è molto alto solo in tempi di crisi. Altrimenti, si entra nel mercato a un livello di prezzo alto e si ha solo un rendimento basso, anche se sicuro. Le materie prime (per esempio il litio) sono una storia molto complicata. Qui, ancor più che con le azioni, è qualcosa solo per esperti con una grande visione del mercato e competenza. Il rischio di perdere i propri soldi è particolarmente alto qui.

“Investimento di capitale veramente sicuro” – Investimento di capitale immobiliare

Domanda: Esiste una cosa come un “investimento veramente sicuro”? Come si confronta in termini di sicurezza, per esempio, tra le azioni e gli immobili?

Come regola generale, più alta è la sicurezza dell’investimento, più bassa è la possibilità di fare “grandi soldi”. La sicurezza riduce la possibilità di ritorno. In effetti, gli immobili come investimento di capitale sono una scommessa molto sicura se si presta attenzione ad alcune cose fondamentali. Questi includono, per esempio, considerare se l’immobile in cui si vuole investire il proprio capitale è situato in una regione con un alto incremento di valore. Inoltre, il prezzo d’acquisto deve essere giusto e le condizioni dell’immobile devono essere tali da non dover investire denaro “senza fine” nella modernizzazione.

Come per le azioni, anche per gli immobili si deve supporre che si debba avere in mente un lungo periodo di investimento per ottenere guadagni di capitale. Ma dopo tutto, i guadagni realizzati sulla vendita di un immobile dopo dieci anni sono esentasse! Con una proprietà – se la affitto – ottengo il mio reddito da locazione. Devo pagare le tasse anche su questo, ma posso ridurre il carico fiscale se, per esempio, compenso le spese di ammodernamento, ecc. In parole povere, questo significa che lo Stato mi sostiene nel mantenere e aumentare il valore del mio investimento di capitale.

Misurare correttamente il valore di una proprietà

Domanda: Sicuramente c’è bisogno di alcune conoscenze di base per ottenere un profitto con un investimento di capitale – non importa di che tipo. Come nasce e come si misura il valore di una proprietà?

Ci sono diverse possibilità. La farò breve e semplice: il valore del terreno gioca un ruolo (di solito in € per metro quadrato). Inoltre, c’è la dimensione della casa, quanto è vecchia e in che condizioni è la casa. Anche l’età delle installazioni tecniche(riscaldamento, acqua ed elettricità) gioca un ruolo. Molto importante: la posizione! Fa una grande differenza se la casa è vicina a città desiderabili o lontana da esse. B

Se volete comprare un condominio come investimento, vale più o meno la stessa cosa. La situazione è un po’ diversa per le proprietà in cui l’investitore non vive personalmente. Nel caso di un appartamento in affitto o anche di una casa in affitto, il cosiddetto valore di guadagno capitalizzato viene aggiunto come base per la valutazione. Calcolare questo è sempre una questione per esperti immobiliari.

Investimento immobiliare redditizio: 3 fattori

Domanda: Cosa rende un investimento immobiliare redditizio? A quali tre fattori si dovrebbe prestare attenzione?

Non importa se volete vivere nella proprietà o affittarla: Chiunque investa in un immobile dovrebbe assicurarsi che abbia una posizione ottimale per il suo scopo. Questo di solito include la vicinanza ai negozi per le necessità quotidiane e alle strutture pubbliche come le scuole, ecc.

In secondo luogo, l’ubicazione dovrebbe essere in modo tale da rimanere in domanda per molti anni o addirittura diventare più desiderabile. Se, diciamo, tra 25 anni, ci si aspetta ancora che la gente si trasferisca nella regione in cui si trova la mia proprietà, questo garantirà un decente aumento di valore e una facile vendita.

Dopo tutto, il prezzo d’acquisto e le condizioni della proprietà devono corrispondere. Quindi non sto deliberatamente dicendo che una proprietà deve sempre essere particolarmente economica o costosa per ottenere qualcosa per i vostri soldi. Per esempio, posso compensare gli svantaggi della posizione o delle condizioni della proprietà con un prezzo d’acquisto più basso. Una proprietà particolarmente costosa, d’altra parte, deve avere un sacco di vantaggi perché io possa ottenere un investimento redditizio in essa.

Per gli immobili non occupati dal proprietario – e questo è ciò che si intende di solito quando si parla di immobili come investimento – tutto questo si applica anche. Qui, si dovrebbe guardare soprattutto al cosiddetto “rischio di perdita dell’affitto”. L’investitore dovrebbe chiedere di vedere quanto spesso gli inquilini cambiano nella casa/appartamento e se ci sono dei posti liberi. Perché solo una proprietà in affitto è adatta come investimento.

Tempi di crisi e oro: la vostra esperienza?

Domanda: In tempi di crisi, l’oro è sempre raccomandato come investimento sicuro. Quali sono le vostre esperienze? Come valutate il rischio e le possibilità di fare un profitto con gli investimenti in oro?

L’ho già detto sopra: penso poco o niente all’oro come investimento. Ci sono statistiche molto informative che mostrano che la performance dell’oro è significativamente più debole di quella degli immobili per lo stesso periodo di investimento. Ma forse la differenza più grande è che io realizzo il profitto di un investimento in oro solo quando rivendo l’oro. Altrimenti, l’oro rimane nella cassaforte e non produce denaro durante questo periodo.

L'”oro concreto” invece, cioè una proprietà (in affitto), mi porta anche dei soldi se non la vendo. Mese dopo mese ricevo l’affitto. Questo è, se volete, il tasso d’interesse del mio capitale investito. Se ho scelto la proprietà giusta, ottengo un bel profitto quando la vendo, spesso anche esentasse.

Come funziona un fondo del genere?

Domanda: Gli investimenti in fondi sono ora molto popolari tra molti tedeschi. Come funziona un fondo del genere? Come funziona un fondo immobiliare?

Un fondo è da intendersi come un vaso in cui sono raccolte molte azioni di società o immobili. Queste azioni rimangono in questo piatto finché hanno una performance positiva o una prospettiva corrispondentemente sicura di essa. Se c’è un “uovo marcio” tra queste azioni, viene tolto e sostituito da uno nuovo e migliore. Questo è il lavoro di un gestore di fondi che controlla ogni giorno l’andamento dei singoli titoli del fondo.

Ora ci sono – sia per le azioni che per i fondi immobiliari – sistemi aperti e chiusi. La differenza è che in un “fondo chiuso” il numero di certificati di quote emessi o la quantità di capitale raccolto è limitata. Quando si raggiunge il numero desiderato, il fondo viene chiuso. Questo diventa problematico quando le aziende o gli immobili i cui valori compongono il fondo entrano in difficoltà economiche. In altre parole, se le aziende non fanno più profitti o le proprietà non hanno più reddito da locazione. Dato che nessun nuovo capitale può più entrare nel fondo, il denaro originariamente depositato – cioè il capitale degli investitori – viene utilizzato per pagare i costi delle aziende/immobili. Nel peggiore dei casi, il denaro viene semplicemente perso.

Guadagni da investimenti: prelievi e rendimenti

Domanda: Cosa succede al profitto che porta il mio investimento di capitale? Quali questioni fiscali e legali devo considerare? Come si calcola il rendimento e cosa rimane del mio profitto?

Rendimento dell’affitto, profitto e “il tuo inquilino paga” i costi

Di nuovo, una risposta semplice: i guadagni degli investimenti di capitale devono essere tassati in Germania. Un consulente fiscale sa meglio come e in che misura. In linea di principio, ci sono importi esenti da imposte, cioè parti del profitto degli investimenti di capitale su cui non devo pagare le tasse. Tuttavia, se si investono importi più grandi e si ricevono anche notevoli profitti da essi, non si può evitare la tassazione.

Nel caso degli immobili che compro per affittarli, c’è almeno la possibilità di compensare il reddito da locazione generato con gli investimenti nella proprietà. Questo ha il vantaggio di mantenere il valore della proprietà, forse anche di aumentarlo. Il profitto effettivo arriva quando rivendo la proprietà dopo un periodo di almeno dieci anni e la proprietà è aumentata di valore. La differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita va in tasca mia esentasse. Nel caso di una proprietà occupata dal proprietario, indipendentemente dal periodo tra l’acquisto e la vendita; nel caso di una proprietà affittata, dopo dieci anni.

Formula: Rendimento di una proprietà (investimento / affitto)

Infine, il rendimento è il reddito che il mio capitale porta in un certo periodo di tempo. Tutte le entrate e i costi che devo pagare per il mio investimento di capitale sono utilizzati nel calcolo. Un calcolo molto semplice per gli immobili è il rendimento locativo lordo. Ecco la formula:

100 x affitto netto annuo a freddo / prezzo d’acquisto dell’immobile = rendimento lordo in %.

I rendimenti netti degli affitti e i rendimenti del capitale sono anche variabili comuni per determinare il valore di una proprietà come investimento. Consiglio sempre di far calcolare all’agente immobiliare i valori corrispondenti e di confrontare così anche le diverse proprietà in termini di qualità come investimento. Questo è molto eccitante!

Sì o no? Immobili come investimento

Domanda: Una volta che ho deciso una proprietà come investimento – e questo sta diventando sempre più popolare in Germania – dove dovrei cercare un immobile adatto? Le grandi città in Germania sono già diventate molto costose a causa dell’alta domanda, vero?

Purtroppo, questo è vero – dal punto di vista degli acquirenti. Naturalmente, ci sono sempre delle “occasioni” nell’immediata area della conurbazione. Ma dovete avere il “naso giusto” voi stessi, o un agente immobiliare che sia molto legato al mercato.

Se ti interessa una casa o un appartamento un po’ lontano dai centri, dovresti sempre assicurarti che i collegamenti di trasporto siano buoni e che ci sia una buona infrastruttura di scuole, negozi, ecc. nella città stessa. Allora la gente continuerà a vivere lì e a voler comprare proprietà a lungo termine. Questo a sua volta significa un aumento dei prezzi e quindi un buon aumento del valore della proprietà come investimento.

Leggete qui la parte 1: “Gli immobili come investimento”.

Suggerimento. Leggi la 1 di 2 parti qui: Investimento classico o esotico – Quale proprietà è adatta come investimento?

• Investire in modo classico o esotico

Video – Come si fa il calcestruzzo prima che diventi “oro

Dove investire? Valutazione Lukinski

Ubicazione degli immobili – L’ubicazione fa la differenza tra l’investire per un ritorno (reddito diretto, per lo più ubicazioni B e C) o in un investimento immobiliare (“speculazione” sull’apprezzamento, ubicazioni A). L’attuale Lukinski Rating 09/21 sull’attrattività delle città in Germania con più di 40.000 abitanti. Dopo di che diventa interessante, perché diamo un’occhiata ai campioni nascosti, con la valutazione di Lukinski A+ e D- e il rischio più alto.

• Dove investire? – Città, posizione e valutazioni