Vendere un appartamento/condominio [anno] – Dalla valutazione alla tassa di speculazione: solo poco più di 200.000 immobili vengono venduti in Germania ogni anno. Quindi quasi nessuno ha esperienza nella vendita di un appartamento (ETW). Come puoi valorizzare il tuo appartamento? Appartamento, loft o attico in un vecchio edificio? Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Düsseldorf, Francoforte – le differenze sono grandi, a seconda della posizione, del tipo di appartamento e dell’arredamento, gli errori si fanno presto. La vendita privata di beni immobili comporta molti rischi e fonti di errore, a partire dalla valutazione piatta, attraverso le trattative con le parti interessate, fino al prezzo richiesto. Imparate qui, gratuitamente, passo dopo passo, il processo di vendita del vostro appartamento! Puoi trovare altri consigli qui: Vendere una proprietà.
Impara le risposte a domande come: Quando è un buon momento per vendere la sua casa? Con un agente immobiliare o senza? Di quali documenti avete bisogno in anticipo? Può vendere il suo appartamento se non è stato ancora completamente pagato?
Prima di approfondire la questione della “vendita di un appartamento” passo dopo passo, prima il fattore valore (centrale) che sicuramente conoscete:
Posizione, posizione, posizione
Fattore di valutazione posizione e prezzo di vendita
Indipendentemente dal fatto che stiate vendendo il vostro terreno, vendendo la vostra casa o vendendo il vostro condominio, la posizione è un fattore di valutazione centrale per il prezzo di vendita della vostra proprietà. Vendere privatamente o “gratuitamente” e senza un agente immobiliare comporta dei rischi e rende la vendita, così come l’intera transazione(valutazione al notaio e contratto d’acquisto), soggetta a errori. Pensate anche ai negoziati. Gli acquirenti esperti cestineranno rapidamente il vostro appartamento. Errori di costruzione qui, difetti là. Quindi la vendita ha 2 prospettive:
Dopo la posizione viene la proprietà stessa, cioè l’appartamento. Sta vendendo uno spazioso appartamento di 150 m² in un vecchio edificio a Berlino, un piccolo attico di 60 m² o uno spazioso loft o attico ad Amburgo?
Suggerimento! Cliccate sui link continui (segnati spesso) e indietro, così imparate tutto ciò che è importante per la vendita immobiliare!
Ragioni: Trasferimento, eredità, divorzio o liquidità
Ci possono essere varie ragioni per vendere un condominio. Avete comprato l’appartamento come investimento e siete costretti a separarvi dal condominio a causa di una difficoltà finanziaria? O ha vissuto lei stesso nell’appartamento e si sta trasferendo in un’altra città per motivi professionali o personali? Non importa quale sia la ragione che vi spinge a vendere: Una transazione rapida e un prezzo di vendita secondo le vostre aspettative sono certamente importanti per voi.
Se avete un attaccamento molto emotivo all’appartamento, per esempio perché lo state vendendo come risultato di un divorzio o dopo un’altra esperienza drastica, come ereditare una proprietà, dovreste considerare attentamente la vendita privata.
I nuovi proprietari non (!) pagano il valore ideale del condominio, ma il valore reale.
Con l’attaccamento emotivo, una valutazione realistica è difficile e al più tardi quando si tratta di negoziare il prezzo d’acquisto si incontrano problemi.
Attacco emotivo contro valutazione realistica
Quando si vende un appartamento, bisogna essere consapevoli della complessità della questione e agire professionalmente dal primo momento. Se avete un attaccamento molto emotivo all’appartamento, per esempio perché lo state vendendo a seguito di un divorzio o dopo un’altra esperienza drastica, dovreste considerare attentamente la vendita privata.
Con l’attaccamento emotivo, la valutazione realistica delle condizioni, dell’ubicazione, dell’arredamento, ecc. è molto più difficile e si incontrano problemi al più tardi quando si tratta di negoziare il prezzo di acquisto. I nuovi proprietari non pagano il valore ideale del condominio, ma il valore reale dalla loro prospettiva (e anche le condizioni di mercato). Quindi le prime insidie per il venditore sono già in attesa a questo punto iniziale del processo di vendita.
Procedura: Vendere un appartamento in fretta e furia
La connessione emotiva appena descritta, un prezzo d’acquisto realistico, le negoziazioni, sono tutte ragioni per cui gli agenti immobiliari sono assunti. E, prima di tutto, pensate ai numerosi appuntamenti di visualizzazione, alle trattative con i potenziali acquirenti di immobili o investitori e ai controlli di credito che devono essere effettuati in anticipo.
Domande del proprietario: prima della vendita – lista di controllo
Molto prima di vendere il vostro condominio, è necessario prendere accordi. Una delle domande più importanti è certamente se avete già una proprietà (sicura) da seguire in prospettiva. La ristrutturazione di appartamenti, specialmente la ristrutturazione di vecchi edifici, può aumentare il valore del vostro condominio prima della vendita. Parlando di riqualificazione e inventario, avete già raccolto tutti i documenti necessari, come la mappa catastale, l’estratto del catasto, le planimetrie e il certificato energetico? Ecco una rapida panoramica delle domande più importanti prima di iniziare a vendere il vostro appartamento.
9 domande che devi farti come proprietario prima di vendere:
Avete una proprietà da seguire in prospettiva?
C’è bisogno di rinnovare / ristrutturare l’appartamento?
Sono disponibili tutti i registri e i documenti?
Sono previste penali per il rimborso anticipato?
Sono disponibili la dichiarazione di divisione, l’assicurazione dell’edificio, i verbali della riunione dei proprietari, le bollette, la lista degli affitti, ecc.
Ci sono elenchi della manutenzione del condominio (spese di manutenzione)?
Pianificazione del tempo: fase di vendita – lista di controllo
Poi entriamo davvero nella questione della vendita di un appartamento. Qui si tratta in particolare di esperienza nel commercio immobiliare, al fine di evitare rischi ed errori in anticipo quando si vende un appartamento. La parte attiva riguarda anche il marketing della proprietà. La piattaforma giusta deve essere trovata o no, parola chiave fuori mercato immobiliare. Inoltre, c’è il tempo di pianificare la vendita, dalla preparazione alla quotazione, rispondendo alle richieste di informazioni, prendendo appuntamenti per la visione, controllando l’affidabilità creditizia della parte interessata, le trattative, il contratto di acquisto, le tasse e molto altro.
9 semplici passi per vendere un appartamento:
Quanto bene conosci la vendita di appartamenti?
Ha già venduto un condominio?
Puoi creare un’esposizione significativa?
Come valuta le sue capacità di negoziazione?
Vorrebbe far entrare un estraneo nella sua proprietà?
Vuole che tutti sappiano delle sue intenzioni di vendere?
Sei preparato ad affrontare i requisiti legali necessari per la vendita?
Siete pronti ad assumervi il lavoro e il tempo necessari per commercializzare il vostro condominio?
Valutare un appartamento: calcolare il prezzo d’acquisto
Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è avere un esperto al vostro fianco per la valutazione della proprietà. Valutazione dell’appartamento – Avete un condominio e volete sapere quanto vale? Naturalmente, si può andare direttamente da un perito e/o un agente immobiliare con questa domanda.
Tuttavia, la valutazione esatta diventa importante al più tardi quando si vuole vendere o lasciare in eredità l’appartamento. Il valore deve essere determinato con molta precisione anche in caso di ipoteca – per esempio perché si vuole comprare un’altra proprietà. È qui che entra in gioco l’esperto.
Cosa influenza il valore di un appartamento?
Ma prima atteniamoci al cosiddetto “valore di pi greco per pollice”, cioè una valutazione molto approssimativa. Per determinare il valore del vostro appartamento, un certo numero di fattori d’influenza “morbidi” giocano prima un ruolo.
Prima di approfondire il tema della valutazione dell’ubicazione, del tessuto dell’edificio, del valore di mercato & Co., cominciamo con le 3 domande di base che riceviamo nelle consultazioni con i clienti:
Come posso valutare una proprietà?
Chi determina il valore di mercato di una proprietà?
Come fa la banca a valutare una proprietà?
Posizione, posizione, posizione: valorizzazione e argomento di vendita
Questo si riferisce a tutte le cose che si possono vedere ma che non si possono tradurre direttamente in un valore monetario o altro. In primo luogo, questo significa, per esempio, la cosiddetta micro e macro posizione dell’appartamento, cioè la vista dei dintorni immediati e regionali. Se il tuo appartamento si trova in una strada trafficata o in un sobborgo tranquillo, se i dintorni del tuo appartamento sono più borghesi o socialmente svantaggiati – tutte queste condizioni “soft” influenzano il valore del tuo appartamento.
Quando si pianifica la vendita di un condominio, bisogna prendere in considerazione alcune caratteristiche speciali.
Documenti e aggiunte
Oltre ai classici documenti (iscrizione al catasto, planimetria, ecc.), in cui l’appartamento non differisce dall’abitazione occupata dal proprietario, sono necessari altri documenti e prove. Questo è particolarmente vero se si tratta di un’associazione di condomini o di un condominio affittato come investimento.
Associazione di proprietari o un condominio affittato come investimento di capitale
Quando si pianifica la vendita di un condominio, bisogna prendere in considerazione alcune caratteristiche speciali. Oltre ai documenti classici, in cui l’appartamento non differisce dalla casa di proprietà, sono necessari altri documenti e prove. Questo vale se si tratta di un’associazione di proprietari o di un condominio affittato come investimento.
Proprietà, rimborso residuo e tasse
Tra i documenti importanti da organizzare in ogni caso c’è l’estratto del registro fondiario, che fa chiarezza sulla vostra proprietà. Se invece state ancora pagando l’appartamento e la banca è nel registro fondiario, dovreste raggiungere un accordo prima della vendita prevista e discutere in dettaglio il rimborso rimanente. Una planimetria è obbligatoria e bisogna anche ottenere la prova dell’assicurazione contro gli incendi, il capitolato d’oneri dell’edificio e il certificato energetico.
Estratto dal registro fondiario alla planimetria
Tra i documenti importanti da organizzare in ogni caso c’è l’estratto del registro fondiario, che fa chiarezza sulla vostra proprietà. Se invece state ancora pagando l’appartamento e la banca è nel registro fondiario, dovreste raggiungere un accordo prima della vendita prevista e discutere in dettaglio il rimborso rimanente.
Una planimetria è obbligatoria e bisogna anche ottenere la prova dell’assicurazione contro gli incendi, il capitolato d’oneri dell’edificio e il certificato energetico. Se assumete un agente immobiliare per vendere l’appartamento, potete insistere che l’acquirente paghi la commissione, secondo la legislazione. Nel caso di un affitto, siete voi come proprietario a sostenere le spese, il che semplifica la decisione tra vendere il condominio e affittarlo.
Trappola: perdita finanziaria dovuta alla rinuncia al risparmio fiscale
Anche con una vendita privata, non si può fare a meno di un supporto professionale esterno. Di regola, avrete bisogno di un avvocato o di un notaio per redigere ed eseguire il contratto di acquisto.
Un consulente fiscale può essere utile per coloro che hanno affittato il loro condominio fino ad ora e ora vogliono conoscere i cambiamenti nelle entrate fiscali. Dato che una valutazione oggettiva del valore di mercato è anche raccomandata quando si vende, avrete anche bisogno di un perito o di un esperto. Tutti questi servizi hanno un costo – il vostro costo!
La linea di fondo è che i costi per i servizi commissionati individualmente per la vendita del condominio sono più alti che se si collabora direttamente con un broker e si opta per tutti i servizi da una sola fonte. Pianifica la vendita del condominio in modo vantaggioso e calcola come puoi risparmiare al meglio, spendere il minor tempo possibile e non dover visitare un punto di contatto diverso per ogni servizio.
Assicuratevi di ricordare questo:
L’agente immobiliare costa solo quando l’acquisto è perfetto.
Chi paga i costi di intermediazione?
Se usate un agente immobiliare per vendere l’appartamento, la legislazione vi permette di insistere che l’acquirente paghi la commissione. Nel caso di un affitto, siete voi come proprietario a sostenere le spese, il che semplifica la decisione tra vendere il condominio e affittarlo.
Feste di proprietari e nuovi proprietari
Se si vende un appartamento nella propria proprietà, questo problema non si pone. Tuttavia, nel caso di proprietà gestite da altri o possedute da diversi proprietari, la legge sul condominio stabilisce che tutte le parti proprietarie devono essere d’accordo con la vostra vendita e il nuovo proprietario.
Sicuramente la prima cosa che vi chiederete è perché i proprietari di altri appartamenti hanno voce in capitolo nella vostra vendita. La legge lo prevede, dato che ogni complesso condominiale ha vari locali e aree gestite in comune, oltre alle aree private.
Più proprietari?
Anni fa avete acquistato un condominio in una proprietà gestita da diversi proprietari. O è un manager la persona di contatto con cui avete comunicato al momento dell’acquisto e che ha deciso il consenso? Se è così, la vendita del condominio può porre maggiori sfide.
Vendita in associazioni di proprietari
Una vendita privata può rivelarsi un compito complesso, quasi irrisolvibile. D’altra parte, vendere il condominio attraverso un broker locale che ha familiarità con le associazioni condominiali e ha molti anni di esperienza nella vendita di condomini in complessi gestiti.
Riunione dei proprietari
Il chiarimento della proprietà è anche necessario se state vendendo un appartamento in una proprietà di proprietà di una comunità di eredi. Ovunque non siate l’unico proprietario dell’intero complesso nel catasto, ci sono caratteristiche speciali da considerare quando si vende un appartamento. Nella maggior parte dei casi, una presentazione alla riunione dei proprietari può essere utile e informarvi su quanto gli altri proprietari comprendono la vostra intenzione di vendere e accettare un nuovo proprietario. Non potete ignorare le ragioni plausibili di rifiuto, ma dovreste cercare una soluzione reciprocamente accettabile con un’agenzia immobiliare e l’associazione dei proprietari.
Sì, è così:
Cosa fare se l’amministratore non è d’accordo con la vendita dell’appartamento?
Come agente immobiliare con esperienza e know-how nella vendita di condomini, possiamo rassicurarvi su questo punto. Un rifiuto generale di vendita di solito non è possibile, quindi potete vendere il vostro appartamento.
Nuovi proprietari: rifiuto, solvibilità e motivi di rifiuto
Gli aspetti di base per un rifiuto si riferiscono solo al nuovo proprietario che proponete e presentate in una riunione dei proprietari. Se ci sono dubbi giustificati sulla solvibilità di un potenziale nuovo proprietario che supera il prezzo di acquisto, il rifiuto è giustificato e deve essere accettato da voi.
Un altro motivo per rifiutare il consenso riguarda i piani di utilizzo della proprietà. Se, per esempio, il potenziale acquirente prevede un uso commerciale del condominio e questo contraddice le regole della comunità, l’amministratore, la comunità dei proprietari o la comunità degli eredi possono anche rifiutare.
Motivi di rifiuto:
Dubbi sulla solvibilità – Suggerimento di lettura: valutazione del credito
Piani di utilizzo della proprietà
Evitare errori e rischi?
Se vuoi vendere il tuo condominio ed evitare queste insidie fin dall’inizio, contatta direttamente un’agenzia immobiliare. Gli agenti immobiliari sono contatti con esperienza che controllano i potenziali acquirenti e scoprono la loro affidabilità creditizia ancora prima di fare una raccomandazione alla riunione dei proprietari.
In una conversazione personale con gli interessati, scoprono l’intenzione d’uso e possono anche escludere in anticipo questo motivo di rifiuto.
Le raccomandazioni che ti fanno gli agenti immobiliari si basano sulla conoscenza che hanno acquisito del complesso di appartamenti, delle regole della comunità e dei reclami degli altri proprietari.
Con il servizio di un’agenzia immobiliare, si escludono le lunghe trattative e gli acquirenti rifiutati, in modo da poter far redigere prontamente un contratto d’acquisto per il condominio e iniziare il passaggio di consegne.
Lista di controllo – Documenti per la vendita di un appartamento
I seguenti documenti dovrebbero essere già disponibili prima di mettere un annuncio immobiliare. Il certificato energetico è obbligatorio. Saremo anche felici di aiutarvi a ottenere gli altri documenti.
Suggerimento. Mettete insieme un dossier per la vendita dell’appartamento che conservi tutti i documenti importanti. All’appuntamento di visualizzazione, non solo potete rispondere alle domande con competenza, ma anche comprovare le informazioni con certificati e prove ufficiali.
Pianta
Questa pianta mostra l’area del condominio, insieme ai metri quadrati del balcone, dell’appartamento e delle stanze accessorie. La disposizione delle stanze può essere vista anche nella planimetria.
Si tratta di un atto notarile che l’acquirente deve ricevere prima della vendita dell’appartamento, perché è la base del contratto notarile. La dichiarazione di divisione regola i rapporti interni dei condomini.
È possibile ottenere un estratto aggiornato e completo dal catasto. Leggete attentamente l’estratto per conoscere i dettagli legali dell’appartamento, della casa e del terreno. Certificato di assicurazione contro gli incendi: questo è spesso richiesto dall’acquirente, che ne ha fondamentalmente bisogno per finanziare l’appartamento. In Germania, l’assicurazione contro gli incendi è obbligatoria.
Gli ultimi 3 protocolli sono generalmente sufficienti. Potete anche richiederli alla direzione della proprietà. I verbali del proprietario forniscono all’acquirente ulteriori informazioni sulle risoluzioni e sui piani dell’associazione dei proprietari. Prospetto dell’indennità di alloggio / piano economico / riserve: l’ultimo prospetto dell’indennità di alloggio mostra la composizione mensile delle spese dell’indennità di alloggio, quanto si risparmia all’anno e molto altro.
Se c’è ancora una descrizione dell’edificio dal periodo di costruzione della casa, allora può essere presentata all’acquirente quando si determina il prezzo di mercato e come informazione.
Certificato energetico
Di regola, riceverete il certificato energetico dalla direzione dell’immobile. Questo certificato energetico è obbligatorio per la vendita dell’appartamento.
Nei nuovi edifici, ma anche nei vecchi edifici, il valore di mercato è la base per la vendita di un condominio. Le analisi sono più estese che per una casa che sta da sola sul proprio terreno.
La dimensione dell’appartamento e il suo arredamento, ma anche i fattori che riguardano l’intera proprietà, sono presi in considerazione per determinare il prezzo richiesto. Questi includono, per esempio, la condizione delle strutture comuni, il numero di unità residenziali nell’edificio e la proprietà degli altri appartamenti.
I prezzi di confronto sono anche determinati da questi altri appartamenti e paragonati alla vostra proprietà. Perché un prezzo d’acquisto troppo alto prolunga notevolmente il tempo di vendita, un prezzo troppo basso porta delle perdite dolorose.
Un prezzo troppo basso porterà all’insoddisfazione nella riunione dei proprietari e si tradurrà in perdite elevate per voi. Non dovresti usare il prezzo di acquisto che hai pagato all’epoca come base per il tuo calcolo attuale. Il valore della proprietà è generalmente aumentato, così come la domanda di condomini, in modo da poter ottenere un rendimento interessante sulla vendita.
La valutazione professionale vi dirà quanto denaro state chiedendo per il condominio e quale margine di negoziazione potete concedere. Nel caso di vendite urgenti, vale la pena di concedere un po’ di margine verso il basso e darci la possibilità di negoziare. Prendiamo il valore di mercato come base, determiniamo i prezzi comparativi con analisi di mercato e ci assicuriamo che otteniate il prezzo di vendita desiderato per il vostro condominio con Lukinski.
Prezzi al metro quadrato per i condomini nelle città tedesche
Qui potete vedere le città con i più alti prezzi al metro quadro per i condomini in un confronto tra il 2010 e il 2018* (in euro al metro quadro).
Monaco (Baviera) con 8.342 euro al mq; da 6.737 euro al mq nel 2014; aumento di 1.695 euro al mq in 4 anni.
Stoccarda (Baden-Württemberg) con 5.925 euro al mq; da 4744 euro al mq nel 2014; aumento di 1.181 euro al mq
Francoforte sul Meno (Assia) con 6.060 euro al mq; da 4.373 euro al mq nel 2014; aumento di 1.687 euro al mq
Friburgo in Brisgovia (Baviera) con 4.943 euro al mq; da 4.740 euro al mq nel 2014; aumento di 203 euro al mq
Ingolstadt (Baviera) con 4.969 euro al mq; da 4.287 euro al mq nel 2014; aumento di 682 euro al mq
Ma prima atteniamoci al cosiddetto “valore di pi greco per pollice”, cioè una valutazione molto approssimativa.
“Fattori morbidi” per determinare il valore
Per determinare il valore della vostra casa, un certo numero di fattori di influenza “morbidi” giocano prima un ruolo. Queste sono tutte le cose che si possono vedere ma che non si possono tradurre direttamente in un valore monetario o altro. In primo luogo, questo significa, per esempio, la cosiddetta micro e macro posizione dell’appartamento, cioè la vista dei dintorni immediati e regionali. Se il tuo appartamento si trova in una strada trafficata o in un sobborgo tranquillo, se i dintorni del tuo appartamento sono più borghesi o socialmente svantaggiati – tutte queste condizioni “soft” influenzano il valore del tuo appartamento.
“Fattori difficili” per determinare il valore
I fattori “hard” della micro-localizzazione includono di nuovo la vicinanza a medici, strutture pubbliche o luoghi culturali. Perché qui le condizioni possono almeno essere misurate in termini di distanze e numero di strutture disponibili.
La regola di base qui è:
Quanto più vicino alla vita pubblica, tanto più questi fattori hanno un valore aggiunto
La vicinanza della vostra casa al trasporto pubblico è anche – e certamente sempre più – un vantaggio. Dopo tutto, gli autobus e i treni stanno guadagnando importanza in città e nel paese nel contesto del dibattito sul clima. Certamente, avere i propri posti auto o anche un parcheggio sotterraneo ha anche un effetto positivo sul valore dell’appartamento.
Conosci il tasso di criminalità nel tuo quartiere? Questo è un vero “fattore misto” di hard e soft nella valutazione degli alloggi. Da un lato, questo tasso “duro” può essere accertato per mezzo di cifre, ma dall’altro, il tasso di un quartiere non deve necessariamente applicarsi alla posizione stradale immediata della vostra proprietà. Soprattutto in questa zona c’è molta sicurezza “percepita” o insicurezza.
Controllare o far controllare la sua affidabilità creditizia?
Il controllo del credito è centrale per la vendita. Ed è un compito complesso e dispendioso in termini di tempo Come indicato nel punto Caratteristiche speciali e motivi di rifiuto, il controllo della solvibilità dei potenziali acquirenti richiede la massima attenzione. Una buona affidabilità creditizia e la garanzia del finanziamento per l’acquisto dell’appartamento non sono sufficienti per le associazioni di proprietari e i complessi condominiali gestiti.
Reddito e risparmi sicuri e alti
Un reddito sicuro ed elevato, così come i risparmi, hanno un effetto positivo sulla decisione e mostrano ai comproprietari che l’acquirente è in grado di pagare le riparazioni che si presentano e di contribuire ai costi comuni del complesso.
Rischio: la valutazione del credito è complessa
Lo screening dei potenziali acquirenti è complesso e richiede tempo. Dato che si tratta di grandi somme, il controllo del credito per l’acquisto di un condominio, per esempio, richiede approfondimenti sul punteggio, cioè la valutazione del rischio del potenziale partner contrattuale. I dati devono essere letti e valutati in modo professionale affinché il rischio sia valutato in modo trasparente e secondo verità.
Come agenzia immobiliare, ci assumiamo questo compito durante la vendita della vostra casa e vi inoltriamo i documenti delle parti interessate che soddisfano le condizioni dell’associazione dei proprietari e sono quindi garantiti per non essere respinti. Vi accompagniamo anche nell’ulteriore processo di vendita e siamo l’interfaccia tra voi e l’acquirente.
Svantaggio della vendita privata: rischi, attaccamento emotivo e basso prezzo di acquisto
A causa della complessità della vendita di un appartamento, è consigliabile farlo privatamente solo se hai già esperienza e puoi superare gli ostacoli che ti aspettano con il know-how. Altrimenti, la vendita sarà prolungata, porterà a rifiuti da parte dei potenziali acquirenti o genererà perdite a causa di un basso prezzo di acquisto. Selezioniamo i potenziali acquirenti e vi offriamo un servizio completo quando si tratta di vendere il vostro condominio.
In definitiva, non si tratta solo di pubblicizzare un’offerta. La vendita di un appartamento porta con sé molte domande. Quelli di base sulla valutazione, ma anche quelli dettagliati:
Quali documenti servono per vendere un appartamento? Suggerimento: più tardi avremo la lista di controllo per i documenti!
Quanto costa un condominio?
Cos’è il consenso dell’amministratore?
Cosa si intende per proprietà speciale? Anche domande più specifiche come:
Cos’è la proprietà separata e cos’è la proprietà comune?
Un tubo dell’acqua è una proprietà condominiale?
Il balcone è di proprietà del condominio?
… e molto di più
Vendita con broker: negoziazione, prezzo di vendita
Traiamo una conclusione: sicuramente avrete notato una cosa ormai: non sottovalutate lo sforzo e il tempo necessario per vendere immobili! La mancanza di esperienza e un prezzo di vendita troppo alto o troppo basso possono ostacolare in modo decisivo la vendita. In pochi passi, potete valutare realisticamente le possibilità di vendita del vostro condominio con noi. State pensando di vendere il vostro condominio occupato dal proprietario o precedentemente affittato? Allora investite nella competenza di un’agenzia immobiliare nazionale. Prenderanno il tuo incarico gratuitamente e poi troveranno prontamente un acquirente.
Il nostro portafoglio di servizi comprende l’organizzazione di tutti i documenti, la comunicazione con gli altri proprietari del complesso o con la direzione, così come le visite e i controlli dei potenziali acquirenti. La vendita di condomini costa molto tempo e nervi, poiché le spese sono molto più alte della vendita di una casa unifamiliare.
Proteggersi dalle insidie e dalle perdite finanziarie
Proteggetevi dalle insidie e dalle perdite finanziarie effettuando una valutazione e lasciandoci controllare i requisiti per un nuovo proprietario.
Sicurezza
Ci occupiamo di tutto, dalla valutazione gratuita della vostra proprietà al controllo del credito.
Risparmio di tempo
Attraverso i clienti regolari e la presenza nei media, il vostro immobile sarà più facilmente disponibile.
Buon prezzo di vendita
Con la conoscenza degli acquirenti e del mercato, i nostri agenti immobiliari raggiungeranno un buon prezzo di vendita per voi.
Confronto: Prezzi degli immobili in Germania
Buoni tempi per i condomini in vendita – I prezzi sul mercato immobiliare sono decisamente buoni. Attualmente, i condomini – anche nelle località rurali della regione del Reno-Meno – possono essere venduti in modo vantaggioso. Saremo felici di dirvi come si sta sviluppando il mercato regionale. Per fare questo, determineremo un valore di mercato ottimale confrontando proprietà simili in luoghi comparabili. Solo allora deciderà se la vendita dell’appartamento è desiderata.
Per fare un confronto, potete trovare qui vari prezzi di proprietà in Germania. Concentrato sulle grandi conurbazioni dei singoli stati federali.
Come avete già visto, vendere una casa privatamente può essere impegnativo. Ma peggio sono i rischi e gli errori che possono sorgere in una vendita privata. Errori che alla fine portano a un prezzo di vendita inferiore e quindi a perdite finanziarie dirette per voi come venditore. Gli errori più comuni quando si vende un appartamento:
Vendite sotto pressione, scarsa preparazione
Lo sforzo e la portata della vendita di un appartamento sono spesso sottovalutati. Una conseguenza frequente è la conseguente pressione del tempo, che ha un effetto negativo sul prezzo di vendita. Gli errori nella preparazione della vendita possono avere conseguenze di vasta portata, non solo finanziarie. Dopo tutto, l’acquirente deve anche ottenere un finanziamento dalla sua banca con le informazioni fornite e i documenti presentati. Se la preparazione è insufficiente, il progetto di vendita può fallire in qualsiasi fase.
Suggerimento: non lasciare nulla al caso. Prendetevi abbastanza tempo per preparare la vendita del vostro appartamento.
Stabilisci gli obiettivi e pianifica le tappe della vendita con lungimiranza. Lasciate che il nostro servizio professionale vi sostenga nella vendita mirata e migliore possibile della vostra casa.
Stimare realisticamente il prezzo di vendita
Il valore dell’appartamento deve essere determinato con precisione. La valutazione personale dei proprietari spesso si discosta molto da questo: Il prezzo di vendita è stimato troppo alto o troppo basso. In entrambi i casi, c’è una perdita finanziaria e l’acquirente potrebbe non essere in grado di finanziare la proprietà residenziale. La nostra valutazione in linea con il mercato è composta da vari fattori. Prendiamo in considerazione solo le proprietà che sono paragonabili alla tua. Questo vale per il tipo di proprietà così come per la posizione e l’arredamento. La determinazione del prezzo di acquisto è un aspetto molto decisivo per il successo della vendita di un appartamento.
Suggerimento: Il nostro processo valuta le proprietà vendute nella vostra regione e quindi determina un prezzo di vendita realistico in linea con il mercato. Non date via i soldi.
Documentazione incompleta
Ottenere e presentare i documenti relativi alla vendita e all’appartamento è necessario in ogni fase. I potenziali acquirenti, le autorità, gli uffici e le banche richiedono documenti o li rilasciano. Compilare tutti i documenti necessari il più presto possibile. Gli estratti catastali attuali sono rilasciati dal tribunale locale, e sono importanti anche le dichiarazioni di divisione per il complesso residenziale. I dati chiave completi sulla proprietà, che risultano dai piani di costruzione, dagli estratti del catasto e dalle piante del sito, saranno richiesti dal potenziale acquirente serio al più tardi all’appuntamento di visualizzazione. Se il passaggio di energia o documenti importanti non sono disponibili in una fase iniziale, i potenziali acquirenti possono perdere interesse o la vendita può fallire in una data successiva – per esempio, se la banca si oppone ai documenti mancanti o a un prezzo di acquisto troppo alto.
Suggerimento: Se lo desideri, possiamo ottenere molti dei documenti richiesti per te.
Tutte le informazioni sono incluse nella nostra valutazione per determinare un giusto valore di mercato. Con i documenti completi e una dichiarazione realistica sulla proprietà, il futuro acquirente può anche valutare e completare tutti i passi legali per l’acquisto.
Non presentare la sua proprietà al di sotto del valore
Oggi i beni immobili si vendono online – che si tratti di divorzio, separazione o eredità. I potenziali acquirenti cercano sui social media e sui database online di internet gli appartamenti adatti. Presenta la tua proprietà in modo ottimale e secondo il gruppo di destinazione.
Consiglio: prima dell’appuntamento per la visione e anche prima della prima sessione fotografica, l’immobile in vendita deve apparire ben tenuto e accogliente.
Non perdete l’occasione di avere la vostra proprietà in ottime condizioni dentro e fuori.
Non rimandare più a lungo i lavori di riparazione e manutenzione.
Declutter e creare un’impressione chiara.
Garantire la pulizia e un’atmosfera accogliente e attraente.
Il cosiddetto “home staging” paga. A questo scopo, la proprietà è preparata in modo tale che i potenziali interessati si sentano subito a casa e si innamorino dell’appartamento. Siamo felici di fornirvi dei consigli. Alcuni consigli sulla messa in scena della casa:
Rimuovere gli effetti personali prima dell’appuntamento di visualizzazione.
Valorizzare l’appartamento visivamente ed emotivamente.
Foto: luce del giorno, spazio aperto e diversità
Probabilmente il fattore più importante, tuttavia, sono le immagini. Un acquirente vuole naturalmente vedere il più possibile della proprietà per farsi un’idea se la proprietà potrebbe essere qualcosa per lui.
Per fare delle belle foto della tua proprietà, ci sono alcune cose da considerare. Prima di tutto, le stanze devono essere ordinate e pulite. Nessuno è attratto dalle foto di una casa disordinata, poiché i potenziali acquirenti vorranno immaginarsi di vivere nella proprietà quando guardano le foto.
Dovreste assolutamente fare le foto alla luce del giorno in modo che le stanze si vedano davvero bene e gli acquirenti possano valutare quanta luce del giorno cade nelle stanze. La tua foto di copertina dovrebbe essere la più espressiva e rappresentare la cosa migliore dell’appartamento.
La stanza più bella, la terrazza sul tetto, la cucina aperta o forse il bovindo con vista. La prima foto deve impressionare e far sì che il potenziale acquirente voglia vedere l’appartamento. Le foto di tutte le stanze e, se disponibili, del giardino/balcone/terrazza, una vista esterna e, soprattutto, una planimetria non dovrebbero mai mancare.
La planimetria non dovrebbe mai mancare, perché dà ai potenziali acquirenti un’impressione delle proporzioni delle singole stanze in relazione l’una con l’altra e rende più facile vedere la disposizione delle stanze. Un video è anche possibile, e anche se non sostituisce l’appuntamento di visualizzazione, dà al potenziale acquirente una buona panoramica.
Consigli per le foto a colpo d’occhio:
Camere pulite e ordinate
Luce del giorno (parla per stanze luminose)
La prima foto dovrebbe essere la migliore
Coprire tutte le stanze e le superfici
Pianta
Creazione di esposizioni: video tutorial
Immagini e testi vendono la tua proprietà. Dalla moltitudine di offerte online, dovrebbe attrarre i potenziali acquirenti – a prima vista. Per fare questo, sia le foto che le descrizioni devono apparire professionali e competenti. Consideriamo quale gruppo di acquirenti è interessato al vostro appartamento e progettiamo sia le foto che i testi nell’esposizione di conseguenza.
Suggerimento: Non sottovalutare il lavoro dei professionisti nella preparazione dell’esposizione di vendita. Conosciamo molto bene i mercati immobiliari regionali e sappiamo quali caratteristiche e proprietà sono richieste e quali gruppi di acquirenti sono specializzati in esse.
Mal preparato per l’appuntamento di visualizzazione
I potenziali acquirenti hanno domande importanti agli appuntamenti di visualizzazione. Hanno bisogno di tempo per familiarizzare con la proprietà e i suoi dintorni. Quando si tratta di questioni strutturali, ci si aspetta un’informazione competente e professionalmente valida. Quando si vendono i condomini, si fanno domande dettagliate sulla proprietà comune, perché anche queste quote vengono acquistate insieme all’appartamento.
Suggerimento: Forniamo assistenza per le possibili domande all’appuntamento di visualizzazione. Già durante la selezione dei potenziali acquirenti facciamo una preselezione in modo da non sprecare né tempo né fatica.
Ci occupiamo delle trattative di vendita per voi. Con anni di esperienza, possiamo condurre le trattative per la vendita di un appartamento con molto successo. Come agenti immobiliari, rimaniamo obiettivi e non ci lasciamo mettere sotto pressione per prendere decisioni.
Passo dopo passo per vendere un appartamento: Conclusione
In sintesi, la vendita del condominio è un progetto che richiede una buona preparazione. La pazienza e le capacità di negoziazione sono cruciali per la fase di vendita. Nel determinare il prezzo d’acquisto, fate affidamento sulla valutazione dell’esperto. Non fissare il prezzo troppo alto o troppo basso. Decidere se è il momento giusto per vendere in base al valore di mercato stimato. Ecco le tappe più importanti per vendere un appartamento.
Planimetria e registro fondiario – Prima di vendere il suo appartamento, si procuri la planimetria corrispondente, un estratto del registro fondiario e altri documenti necessari.
Commissione del broker – Tenete conto che, a seconda dello stato federale, una commissione del broker è dovuta su una vendita – ma questo paga in tutte le fasi del progetto di vendita.
Tassa di successione – Quando si vende una casa ereditata, bisogna considerare la tassa di successione che può essere dovuta. Saremo lieti di consigliarvi sull’uso o la vendita della vostra proprietà residenziale ereditata. Di cosa devi essere consapevole tu come proprietario? Più sul tema della vendita di una proprietà ereditata
Divorzio – Ci sono anche numerosi dettagli da considerare quando si vende un appartamento o una casa dopo un divorzio. I nostri esperti conoscono le insidie e i problemi legali – anche nel caso di una vendita sotto sequestro in caso di divorzio. Cosa bisogna tenere a mente? Di più sulla vendita di proprietà dopo il divorzio
Credito – Un appartamento può essere venduto nonostante un prestito non ancora rimborsato, ma ci sono varie questioni legali da considerare. Spesso un prestito può essere assunto dal futuro acquirente. I nostri specialisti conoscono le condizioni di base per il riscatto e l’assunzione di prestiti. Più sull’argomento dei prestiti immobiliari
Tasse – Ci possono essere anche alcuni costi coinvolti nella vendita di un appartamento, come le tasse. Possiamo darvi una stima iniziale dei costi previsti.
Consegna delle chiavi
Le chiavi vengono consegnate il giorno della firma del contratto di acquisto definitivo. L’acquirente ha pagato il prezzo d’acquisto e il venditore consegna le chiavi in cambio. Questo gesto simbolico conclude il “trasferimento della proprietà e del possesso”.
L’acquirente è proprietario della proprietà il giorno in cui il contratto d’acquisto viene firmato. Lui o lei può viverci o affittarlo come vuole. Questo trasferisce anche tutti i rischi e le spese accessorie. Spetta al proprietario stipulare un’assicurazione per l’immobile (danni d’acqua, incendio, furto…). Inoltre, ci sono le imposte locali, le tasse e le eventuali opere di comproprietà che devono essere pagate.
Per proteggersi legalmente quando si consegnano le chiavi del proprio appartamento in affitto, ci sono alcuni punti da considerare. Di sicuro non volete rimanere bloccati con costi di ristrutturazione non necessari?
Buoni consigli per il passaggio di consegne (esterno): consegnare le chiavi
Consegna anticipata delle chiavi (accordo di acquisto provvisorio)
Molti acquirenti vogliono ottenere le chiavi già quando firmano il contratto preliminare d’acquisto. Per esempio, per iniziare i lavori di costruzione della proprietà, l’arredamento del negozio, ecc. Questa consegna anticipata delle chiavi è vantaggiosa per gli acquirenti per risparmiare tempo o per comodità. Tuttavia, consegnare le chiavi in anticipo senza aspettare la firma del contratto d’acquisto comporta dei rischi per voi come venditore:
Dal punto di vista del venditore
Se la vendita non va in porto, voi come venditore potreste avere un occupante sulla vostra proprietà che non ha alcun diritto o titolo. Tuttavia, in caso di dubbio, può ancora rimanere nella proprietà per molto tempo. Questo può essere il caso, per esempio, se l’acquirente non ottiene un’ipoteca, se il municipio esercita il suo diritto di prelazione, se l’acquirente muore.
Se l’acquirente ha eseguito dei lavori importanti, la proprietà potrebbe essere stata indebolita nella sua sostanza. A volte succede che l’acquirente scopre la presenza di un difetto di costruzione durante l’esecuzione dei lavori e decide che non vuole più comprare l’immobile. In questo caso, l’acquirente può cercare di chiedere un risarcimento al venditore per il lavoro fatto, perché si sente truffato.
Se le chiavi sono state date all’acquirente prima della vendita e si verifica un disastro (incendio, danno d’acqua, ecc.), questo porta generalmente a problemi con la compagnia di assicurazione e una richiesta di copertura per il disastro.
Per i venditori, la consegna anticipata delle chiavi porta molti svantaggi
Agente immobiliare e persona di contatto: ETW
Prenditi il tuo tempo quando vendi il tuo appartamento. Come Lukinski, forniamo un’assistenza importante nella vendita del vostro condominio. Risparmiamo tempo e denaro nella vendita della vostra proprietà. Dalla valutazione alla presentazione di atti e documenti fino alla preparazione dell’esposizione, ci occupiamo di funzioni importanti e di promozione delle vendite per una vendita a breve termine e senza problemi della vostra proprietà residenziale. Fidatevi della nostra esperienza nelle trattative di vendita – paga!
Mettetevi in contatto con il nostro team immobiliare e con la nostra persona di contatto per i condomini – non vediamo l’ora di ricevere le vostre domande!
Procedura, costi e consigli – tutto in un grande articolo gratuito per terreni, appartamenti, case, ville, condomini. Imparare a vendere una proprietà, passo dopo passo: vendere una proprietà.
Vendere un condominio: lista di controllo in 3 fasi
Conosci già le 3 fasi della vendita di un immobile?
Potremmo richiedere che i cookie siano attivi sul tuo dispositivo. Utilizziamo i cookie per farci sapere quando visitate i nostri siti web, come interagite con noi, per arricchire la vostra esperienza utente e per personalizzare il vostro rapporto con il nostro sito web.
Clicca sulle diverse rubriche delle categorie per saperne di più. Puoi anche modificare alcune delle tue preferenze. Tieni presente che il blocco di alcuni tipi di cookie potrebbe influire sulla tua esperienza sui nostri siti Web e sui servizi che siamo in grado di offrire.
Cookie essenziali del sito Web
Questi cookie sono strettamente necessari per fornirvi i servizi disponibili attraverso il nostro sito web e per utilizzare alcune delle sue caratteristiche.
Poiché questi cookie sono strettamente necessari per fornire il sito web, rifiutarli avrà un impatto come il nostro sito funziona. È sempre possibile bloccare o eliminare i cookie cambiando le impostazioni del browser e bloccando forzatamente tutti i cookie di questo sito. Ma questo ti chiederà sempre di accettare/rifiutare i cookie quando rivisiti il nostro sito.
Rispettiamo pienamente se si desidera rifiutare i cookie, ma per evitare di chiedervi gentilmente più e più volte di permettere di memorizzare i cookie per questo. L’utente è libero di rinunciare in qualsiasi momento o optare per altri cookie per ottenere un’esperienza migliore. Se rifiuti i cookie, rimuoveremo tutti i cookie impostati nel nostro dominio.
Vi forniamo un elenco dei cookie memorizzati sul vostro computer nel nostro dominio in modo che possiate controllare cosa abbiamo memorizzato. Per motivi di sicurezza non siamo in grado di mostrare o modificare i cookie di altri domini. Puoi controllarli nelle impostazioni di sicurezza del tuo browser.
Cookie di Google Analytics
Questi cookie raccolgono informazioni che vengono utilizzate sia in forma aggregata per aiutarci a capire come viene utilizzato il nostro sito web o quanto sono efficaci le nostre campagne di marketing, o per aiutarci a personalizzare il nostro sito web e l'applicazione per voi al fine di migliorare la vostra esperienza.
Se non vuoi che tracciamo la tua visita al nostro sito puoi disabilitare il tracciamento nel tuo browser qui:
Altri servizi esterni
Utilizziamo anche diversi servizi esterni come Google Webfonts, Google Maps e fornitori esterni di video. Poiché questi fornitori possono raccogliere dati personali come il tuo indirizzo IP, ti permettiamo di bloccarli qui. Si prega di notare che questo potrebbe ridurre notevolmente la funzionalità e l’aspetto del nostro sito. Le modifiche avranno effetto una volta ricaricata la pagina.
Google Fonts:
Impostazioni Google di Enfold:
Cerca impostazioni:
Vimeo and Youtube video embeds:
Altri cookies
Sono necessari anche i seguenti cookie - Puoi scegliere se permetterli:
Privacy Policy
Puoi leggere i nostri cookie e le nostre impostazioni sulla privacy in dettaglio nella nostra pagina sulla privacy.
