Calcolare i costi accessori dell’acquisto di beni immobili: tasse, imposte, commissioni per terreni, case e appartamenti

Costi aggiuntivi quando si acquista un immobile – I bassi tassi d’interesse, le grandi offerte di prestito e i prezzi d’acquisto irresistibili tentano alcune persone e rendono il sogno di possedere una casa una realtà. Tuttavia, la maggior parte delle persone non presta abbastanza attenzione all’argomento e dimentica i costi aggiuntivi che acquirenti e venditori si aspettano quando firmano un contratto di acquisto. Quali costi aggiuntivi sorgono quando si acquista un condominio? Quale percentuale quando si compra una casa?

Costi aggiuntivi – tasse, oneri, commissioni e supplementi

Quando si firma un contratto d’acquisto, il finanziamento è già sotto controllo. Tuttavia, i costi di acquisto accessori sono spesso sottovalutati. Le fatture dell’agente immobiliare, del notaio, del catasto e dell’ufficio delle imposte arrivano non appena il prestito viene fissato. Questo è il motivo per cui il prestito è spesso fissato troppo in basso.

Che percentuale sono i costi di acquisto accidentali?

Il 20% di costi di costruzione accessori dovrebbe essere incluso nel prestito almeno in aggiunta al prezzo di acquisto e sono abbastanza realistici.

~ 20% del prezzo di acquisto

I 4 maggiori costi accessori quando si acquista un immobile

La panoramica mostra i 4 maggiori costi aggiuntivi che ci si può aspettare quando si compra una casa. Ma quali altri costi ci sono nella costruzione di una casa? Scoprite di più qui: Costruire una casa e i costi che dovrete sostenere.

Tasse: Notarizzazione del contratto di acquisto da parte di un notaio

Le spese per la nomina del notaio sono probabilmente una delle voci più grandi nei costi accessori dell’acquisto di una casa. Anche se le tariffe notarili sono fisse e non possono discostarsi da esse in nessuna direzione, sono anche piuttosto alte.

~ 1,5% del prezzo di acquisto

Come regola generale, circa l’1,5% del prezzo d’acquisto è fisso – e questo solo per la firma del contratto d’acquisto. Così, se si acquista una proprietà con un prezzo di acquisto di 100.000 euro, ci sono tasse per il notaio di 1.500 euro, che l’acquirente di solito deve pagare.

Le tariffe esatte per i notai in Germania sono stabilite nel tariffario notarile, ma possono anche essere calcolate online.

• Per saperne di più: Notaio e contratto d’acquisto

Tasse: tassa sul trasferimento di terreni per l’ufficio delle imposte

Non appena il contratto è stato firmato dal notaio e l’accordo di acquisto è stato autenticato, l’acquirente riceve la posta dall’ufficio delle imposte. Poi, la tassa di trasferimento immobiliare è richiesta all’acquirente.

Questa tassa varia un po’. In Germania, di solito è intorno al 3% – 6% del prezzo di acquisto della proprietà. Poiché l’imposta sul trasferimento di terreni è una tassa statale, ogni stato stabilisce un’aliquota individuale di imposta sul trasferimento di terreni (esterna).

In alcuni stati federali, tuttavia, come Amburgo, Berlino e Sassonia-Anhalt, è il 4,5% del prezzo di acquisto della proprietà. Per un prezzo di acquisto di 100.000 euro, per esempio, si pagano altri 3500 / 4500 euro per la tassa di trasferimento del terreno.

Suggerimento per la lettura: conoscere le opzioni di strutturazione fiscale, dalle cooperative alle fondazioni familiari: risparmiare le tasse con i beni immobili

Prezzo d’acquisto 100.000 euro

Baden-Württemberg	5,00%	5.000
Baviera	3,50%	3.500
Berlino	6,00%	6.000
Brandeburgo	6,50%	6.500
Brema	5,00%	5.000
Amburgo	4,50%	4.500
Assia	6,00%	6.000
Meclemburgo-Pomerania Occidentale	6,00%	6.000
Bassa Sassonia	5,00%	5.000
Nord Reno-Westfalia	6,50%	6.500
Renania-Palatinato	5,00%	5.000
Saarland	6,50%	6.500
Sassonia	3,50%	3.500
Sassonia-Anhalt	5,00%	5.000
Schleswig-Holstein	6,50%	6.500
Turingia	6,50%	6.500

Questo debito deve essere pagato immediatamente, perché solo quando l’importo è stato ricevuto dall’ufficio delle imposte emette il cosiddetto certificato di liquidazione. Questo è obbligatorio per il trasferimento del nuovo proprietario al registro fondiario. Questo è organizzato dal registro fondiario e di nuovo costa delle tasse, ma queste sono relativamente basse.

3,5 – 6,5% del prezzo di acquisto

Commissione: i broker fanno pagare la loro parte

Se comprate una proprietà o un terreno attraverso un’agenzia immobiliare, dovete ovviamente includere la commissione dell’agente nel calcolo complessivo. Di regola, riceverete la fattura dall’agente immobiliare direttamente dopo la registrazione nell’ufficio del notaio.

L’importo della commissione varia e dipende da vari fattori, come la regione. Di solito varia tra il quattro e il sei per cento del prezzo di acquisto della proprietà.

Per un prezzo di acquisto di un immobile di 100.000 euro, si paga tra i 4.000 e i 6.000 euro solo per l’agente. Tuttavia, è importante sapere che vale la pena negoziare la commissione del broker, dato che questa è nota per essere associata a un grande margine.

Una commissione totale raccomandabile del 3,48% IVA inclusa è un valore raccomandabile e realistico.

~ 3,48% del prezzo di acquisto

Sovrapprezzi: Interessi di credito e maggiorazioni di rata

Le banche vogliono naturalmente prendere la loro parte della vendita di una casa, e non solo attraverso gli interessi sul prestito. Poiché i tassi d’interesse del prestito negoziato non sono sufficienti per loro, fanno pagare costi aggiuntivi che di solito non sono previsti dall’acquirente.

Questi costi non sono chiaramente riconoscibili a prima vista e quindi le banche ingannano i loro clienti. Tali costi nascosti possono essere sotto forma di interessi di impegno al mese sulla parte del prestito totale che non è ancora stato erogato.

Lì, per esempio, viene addebitato lo 0,25 %, che il cliente non si aspetta in questo modo e che si aggiunge alla massa. Per un prestito di 100.000 euro, sono circa 250 euro al mese, che non ti aspetti.

Altri costi nascosti

Ma ci sono altri costi nascosti che all’inizio potresti non aspettarti. Questi includono la gestione del conto, per la quale alcune banche fanno pagare un extra e le commissioni di domanda, ma anche le maggiorazioni di rata se si fa pagare una parte del prestito a seconda del progresso della costruzione.

Quindi, con il vostro prestito, prestate molta attenzione a ciò che c’è nelle clausole scritte in piccolo, chiedete di tutto ciò che non è chiaro, e andate a prenderlo solo se vi sono chiari tutti gli obblighi.

Per essere sicuri, chiedete alla vostra banca di calcolare il cosiddetto tasso di interesse effettivo totale o il tasso di interesse effettivo reale. Lì, tutti i costi aggiuntivi sono elencati in dettaglio e presentati chiaramente.

Geometra e ristrutturazione – Potenziali costi accessori

Un altro fattore di costo accessorio, che non si applica a tutte le proprietà , sono i costi del geometra e della ristrutturazione.

Specialmente con le proprietà più vecchie, ha senso assumere un geometra prima dell’acquisto per mettere l’immobile alla prova. Questo include, per esempio, ispezioni dell’umidità e degli inquinanti (specialmente nel caso di proprietà degli anni ’70). Tali valutazioni sono effettuate da esperti indipendenti come architetti o ingegneri civili, ma anche da esperti immobiliari.

I costi variano molto qui, perché dipende dal tipo di perizia e dal tempo richiesto. Non ci sono regolamenti per questo. I periti calcolano la valutazione da soli. A seconda di quanto è buona la perizia, potrebbero essere necessari lavori di ristrutturazione nella futura proprietà, che dovrebbero anche essere inclusi nel calcolo.

Che si tratti di un nuovo sistema di riscaldamento, di nuove finestre o del restauro del tetto, anche in questo caso i costi variano molto. Dovete tenere presente che di solito ci sono dei costi per la ristrutturazione generale prima di trasferirvi. Nuovi pavimenti, diversi colori delle pareti, una nuova cucina o anche l’abbattimento di un muro.

Tutte queste cose costano di nuovo denaro, che non deve essere sottovalutato. Spesso qui si sostengono più costi di quelli che erano stati pianificati, perché qualcosa va sempre storto, è stato più costoso di quanto calcolato o mancano piccole cose. Bisogna anche tenere presente che molti lavori di ristrutturazione non possono essere eseguiti da soli. Avrete quindi anche bisogno di artigiani ed esperti che vi assistano, e naturalmente vi faranno pagare il loro tempo. Prima di decidere una casa, considera in anticipo quali lavori devono ancora essere fatti, cosa vuoi rinnovare e quanto saranno alti i costi per tali lavori di ristrutturazione.

Conclusione: calcolare i costi accessori di acquisto

Per una proprietà con un prezzo di acquisto di 100.000 euro e un prestito dello stesso importo, aspettatevi costi accessori da 9.000 a 12.000 euro.

Se non li include nell’importo del suo prestito, dovranno essere dedotti dal suo capitale. Questi costi aggiuntivi inaspettati non devono essere sottovalutati e possono variare enormemente da proprietà a proprietà. Più alto è il prezzo della proprietà, più alti sono i costi aggiuntivi che ci si può aspettare.