Investimento classico o esotico: Quale proprietà è adatta come investimento? Intervista di investimento
Immobili come investimento di capitale – Che si tratti di una casa unifamiliare o di una casa plurifamiliare, di un appartamento o di un magazzino, di un appartamento per studenti o di una casa di cura: le offerte di investimento di capitale sul mercato immobiliare sono diverse. Chiunque voglia investire i propri soldi nel settore immobiliare dovrebbe trovare la proprietà giusta per i propri obiettivi di investimento. Classico o esotico: quale proprietà è adatta come investimento di capitale? Suggerimento! Leggi la seconda parte dell’intervista qui: Immobili come investimento di capitale – A cosa devo fare attenzione?
Le case di cura sono immobili di gestione
Domanda: La gente è sempre più preoccupata per la questione dell’assistenza. Da un lato, c’è la mancanza di personale, ma anche le case di cura che devono essere costruite. Ci sono sempre più offerte sul mercato che offrono la costruzione di tali case come investimento individuale o anche come fondo immobiliare per diverse case di cura. Come continuerà questo sviluppo e come valuta questa forma di investimento?
Gli appartamenti di cura come un investimento con un futuro?
Coloro che conoscono bene le case di cura e l’intero argomento dell’assistenza possono prendere seriamente in considerazione tali strutture. Ma questo richiede davvero una grande competenza, perché le case di cura hanno un rischio molto speciale: con queste cosiddette proprietà di gestione, si tratta della qualificazione del gestore. Se non gestisce con attenzione, non ci sarà nessun ritorno – né per la casa né per l’investitore. Nel peggiore dei casi, l’insolvenza minaccia e il denaro non c’è più.
E questo non ha niente a che vedere con il fatto che le case di cura sono di solito molto ben occupate. Questo è ciò che i costruttori di case di cura pubblicizzano. Si tratta piuttosto degli alti costi di una cura adeguata. E questi sono solo parzialmente pagati dalle istituzioni statali. Il resto deve essere pagato dai residenti o dai loro parenti. Se questo non ha successo, molte cose vengono salvate in casa. Questo ha di nuovo un effetto negativo sulla reputazione della casa, che a sua volta porta meno residenti. Questo aumenta ulteriormente il deficit a causa della perdita dell’affitto.
Naturalmente, ci sono anche fondi che consistono esclusivamente in unità di case di cura. Qui, come nella maggior parte delle costruzioni di fondi, il rischio è un po’ più basso. Tuttavia, il rendimento è anche significativamente più basso. Se vuoi davvero investire in immobili, non dovresti comprare immobili di gestione.
Acquisto di immobili: pacchetto completo senza preoccupazioni da parte dello sviluppatore
Domanda: Di quali requisiti ha bisogno uno sviluppatore immobiliare in generale per avere successo? E cosa è particolarmente importante nella progettazione e costruzione di case di cura?
Progettazione e costruzione di case di cura
Prima di tutto, posso spiegare brevemente cos’è uno sviluppatore di proprietà. Dal punto di vista dell’acquirente, uno sviluppatore di proprietà è qualcosa come il “pacchetto completo senza preoccupazioni” per chiunque voglia comprare una proprietà. Dopo tutto, lo sviluppatore si occupa di tutto ciò che ha a che fare con l’acquisto del terreno, la pianificazione e la costruzione della proprietà. Anche il successivo contratto d’acquisto passa molto spesso attraverso il notaio, che è organizzato dal costruttore. L’acquirente riceve la chiave della sua proprietà finita, impacchetta i suoi mobili e può godersi la sua nuova casa.
Trovare il giusto sviluppatore di proprietà / impresa di costruzioni
Ma perché tutto funzioni senza intoppi come ho appena detto, lo sviluppatore ha bisogno di un sacco di buoni collegamenti con le autorità, le imprese di costruzione, ecc. Deve anche avere un “buon naso” per sapere dove si vendono i lotti liberi o le case esistenti. In ultima analisi, questo significa che un buon sviluppatore immobiliare deve essere molto ben collegato a livello regionale. Se volete comprare una proprietà da uno sviluppatore, potete facilmente usare le piccole società locali o regionali.
E c’è qualcos’altro che uno sviluppatore immobiliare deve sapere e saper fare: Ha bisogno di un’ottima conoscenza dei prezzi dei terreni e degli immobili. Questo lo aiuta ad acquistare terreni ed edifici e costituisce la base per le trattative con le imprese di costruzione. Dopo tutto, lo sviluppatore vuole e ha bisogno di guadagnare con i suoi progetti. Solo allora uno sviluppatore immobiliare può prendere in prestito denaro dalle banche a buone condizioni. Soldi che di solito vengono usati per prefinanziare l’acquisto e la costruzione dei suoi progetti. Si può già intuire che uno sviluppatore di proprietà di solito muove somme di denaro molto grandi.
Visualizzazione esemplare (nuovo edificio):
Demografia e posizione
Ciò che è importante quando si pianifica e si costruisce una casa di cura in particolare è, secondo la mia esperienza, guardare al bisogno di una tale casa nella zona in cui viene costruita! Sembra piuttosto banale, ma non ovunque si costruiscano case, sono anche necessarie. Chi investe in una tale casa non godrà del suo capitale investito. Per questo il progettista di una casa, proprio come l’investitore, dovrebbe consultarsi molto attentamente con il rispettivo comune per sapere se c’è una pianificazione esatta della domanda di case di cura e quali sono i risultati.
Tutto il resto che ha a che fare con la pianificazione e la costruzione è nel codice edilizio statale e in molti altri standard. Naturalmente, uno sviluppatore di case di cura deve tenerne conto, altrimenti non avrà nessun residente.
Un percorso speciale: lo studentato come investimento
Domanda: Finora è stato piuttosto esotico investire in immobili speciali come case di riposo e di cura. Al contrario, le residenze per studenti sono già più nel mirino degli investitori. Quali opportunità avete con questa forma di investimento?
Appartamenti per studenti: unità piccole, prezzo più alto per metro quadrato
Chiaramente, anche qui il diavolo è nei dettagli. Per ora, mi atterrò al principio di base: quando si costruiscono complessi di alloggi per studenti, ci sono soluzioni “spesse” e “magre”. Questo non significa la dimensione delle stanze o degli appartamenti, ma la proporzione dei beni comuni nell’edificio. Una casa in cui sono previste sale comuni, un centro fitness, una terrazza per il barbecue, ecc. – cioè la soluzione spessa – porta un reddito d’affitto più alto (perché non si è vincolati al freno dell’affitto), ma i costi di manutenzione a carico del proprietario sono anche significativamente più alti. Se la casa non è completamente affittata, questi costi possono facilmente mangiare il reddito da locazione.
Come sempre: posizione, posizione, posizione!
Come per tutti gli immobili, la posizione è particolarmente importante per gli alloggi per studenti. La semplice esistenza di un’università non significa che l’appartamento debba essere sempre affittato. Se la gamma di corsi offerti non è abbastanza attraente, o se ci sono molti appartamenti “normali” a prezzi accessibili nelle vicinanze, l’investimento non funzionerà.
Tendo quindi a consigliare di investire in proprietà che non sono fissate per un unico gruppo di inquilini. In modo che oltre agli studenti, anche l’inquilino normale possa vivere nell’appartamento. Se l’intero ambiente residenziale è anche considerato particolarmente attraente – per esempio, a causa della sua vicinanza alle strutture commerciali, alle aree ricreative, ecc – la questione della “perdita dell’affitto” difficilmente gioca un ruolo. – la questione della “perdita dell’affitto” difficilmente gioca un ruolo.
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Ancora un classico sicuro:
Condominio come investimento
Domanda: Il modo classico di investire è comprare un condominio. Cosa bisogna considerare e qual è il modo migliore per finanziare un tale investimento?
Finanziare un appartamento: consigli
Stiamo sempre parlando di appartamenti in cui l’investitore non vive, ma che affitta. Perché poi, oltre al ricavato di una vendita successiva, ho il mio regolare reddito da locazione come ritorno.
Ma affinché questo reddito fluisca nel modo più regolare e ininterrotto possibile, la casa deve essere situata in un ambiente attraente. Questo inizia con la casa stessa. C’è un giardino? C’è un ascensore? E i parcheggi? Anche l’incidenza della luce, i posti a sedere all’aperto e molto altro giocano un ruolo decisivo per una buona affittabilità. Non c’è bisogno di dire che lo stato di costruzione della casa dovrebbe essere eccellente. Nell’appartamento stesso, l’inquilino è responsabile della manutenzione della sostanza, ma nelle strutture comuni sono sempre i proprietari. Specialmente quando si compra un appartamento in case più vecchie, la condizione della
Quando si tratta di finanziamenti, è ovviamente meglio chiedere alla tua banca e al tuo consulente fiscale. Con un investimento di capitale, può essere una questione di usare il capitale esistente per comprare o prendere in prestito denaro per comprare. Con l’attuale livello favorevole dei tassi d’interesse, ognuno può creare il proprio investimento anche con poco capitale disponibile. Ma attenzione: molte offerte sul mercato sono considerate sopravvalutate perché il venditore ha calcolato il basso tasso d’interesse nel suo prezzo di vendita.
Non preoccupatevi! Anche gli appartamenti di medie dimensioni possono essere affittati bene.
Comprare un condominio in una metropoli?
Domanda: La domanda di alloggi è in aumento. Soprattutto nelle grandi città di Francoforte, Berlino, Monaco, ecc. Cosa significa questo sviluppo per il mercato? Si dovrebbe piuttosto comprare un appartamento piccolo o meglio uno grande? Un condominio è adatto come investimento?
Dico espressamente “sì” alla seconda domanda! Non tutti vogliono o possono vivere in una casa unifamiliare. Ecco perché i condomini sono molto popolari oggi e lo saranno anche in un futuro lontano. Se poi si presta attenzione alle giuste condizioni generali in termini di posizione e arredamento, si sta facendo tutto bene!
Grande o piccolo appartamento dipende anche dalla considerazione se voglio vivere io stesso nel mio appartamento ad un certo punto in futuro. Le unità piccole e molto grandi sono attualmente richieste sul mercato immobiliare. Se volete vivere voi stessi nel vostro investimento più tardi e non volete avere delle “sale da ballo” per esso, dovreste piuttosto optare per le dimensioni medie, diciamo 70 mq. E non preoccupatevi! Si possono anche affittare bene.
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Proprietà esistente o proprietà di nuova costruzione?
Domanda: La nuova costruzione di condomini o appartamenti in affitto è politicamente auspicata. Quali differenze ci sono nella domanda di immobili esistenti e di immobili di nuova costruzione in questo settore?
In realtà nessuna differenza! Ci sono abbastanza sviluppatori e investitori che sono interessati ai condomini e ai complessi di case. Qui parlo per me. La nostra azienda acquista sia proprietà esistenti che lotti di terreno per nuovi sviluppi abitativi. L’offerta è limitata per entrambi i tipi. Almeno se siete interessati a luoghi attraenti. Siamo quindi costantemente alla ricerca di condomini o appezzamenti di terreno, che poi sviluppiamo e rivendiamo.
Proprietà esistente:
Nuovo edificio (visualizzazione)
Leveraging equity: da 1 a x appartamenti
Da un piccolo appartamento a un impero immobiliare – con l’effetto leva è possibile!
Affittare appartamenti su larga scala
Domanda: Se vuoi fare soldi con l’immobiliare, puoi scambiare case, costruirne di nuove o semplicemente affittare appartamenti su larga scala. Dove sono le maggiori differenze rispetto alla gestione di un semplice condominio o di una casa unifamiliare?
Questa domanda è già abbastanza estesa per rispondere qui. Voler guadagnare – di solito – molti soldi come agente immobiliare significa: acquisire molte conoscenze nel mercato immobiliare e investire ancora più lavoro. Perché il più delle volte il lavoro necessario va avanti allo stesso tempo. Esempio nuove costruzioni: chi inizia la costruzione di un impianto deve immediatamente iniziare il progetto successivo per assicurarsi flussi di capitale, linee di credito di servizio, ecc. Oltre alle numerose discussioni con le autorità e le banche, deve contemporaneamente trovare e servire gli acquirenti o gli inquilini delle sue proprietà. La gestione delle proprietà completate è di solito aggiunta a questo se uno rimane il proprietario della struttura.
Al contrario, l’amministrazione e la manutenzione del proprio appartamento o della propria piccola casa è assolutamente gestibile. Riunioni dei proprietari, estratti conto dei servizi, controllo degli investimenti nei condomini e l’occasionale riunione degli inquilini: tutto qui.
Effetto leva spiegato: Equity x 10
Eppure il piccolo condominio in affitto può diventare l’entrata in un impero immobiliare più grande. È qui che il cosiddetto effetto leva (conosciuto anche dal mercato azionario come “effetto leva”) aiuta. In breve, questo è l’effetto che ottengo quando prendo in prestito l’appartamento che ho comprato in banca dopo qualche anno per comprare un nuovo appartamento. L’aumento del valore dell’appartamento originale mi aiuta ad aumentare aritmeticamente il mio capitale netto e quindi a poter prendere un prestito più alto per un appartamento più grande e più costoso. Puoi ripetere questo gioco tutte le volte che vuoi, se lo fai bene.
Digitalizzazione del mondo vivente
Domanda: Gli esperti consigliano che il mondo digitale di domani deve essere pianificato oggi. Quali cambiamenti ha portato la digitalizzazione nel settore immobiliare? Come influisce questo sugli investitori?
Inizierò con un esempio molto semplice: Chiunque voglia vendere o comprare un
Nell’amministrazione degli immobili, il cosiddetto facility management, la digitalizzazione è solo all’inizio. La raccolta dei valori di consumo per la creazione di rendiconti di servizio accurati è un esempio molto semplice. Le cose diventano eccitanti quando si tratta di regolare elettronicamente l’accesso ai beni immobili, per esempio. Poiché il bisogno di sicurezza delle persone sta aumentando, molte cose possono essere controllate a distanza tramite la digitalizzazione. Un concierge elettronico, per così dire. O nella manutenzione degli immobili: come si possono usare i robot per risparmiare sui costi del personale?
Chi progetta appartamenti e case oggi deve avere il tema della “casa intelligente” molto chiaramente nel suo radar! Se è vero che in futuro vivere, lavorare e consumare si svolgerà sempre di più a casa propria, allora bisogna pianificare anche le infrastrutture per la digitalizzazione della casa. E non sto parlando solo della posa dei cavi o dell’installazione invisibile dell’elettronica di intrattenimento. Piuttosto, le planimetrie piatte devono essere modificabili in modo flessibile, l’uso delle stanze deve essere modificabile e l’uso dell’elettronica deve infine essere possibile ovunque. Anche qui, ci sono prospettive interessanti per i pianificatori e gli investitori.
E per gli investitori nel mondo immobiliare, questo significa verificare se l’investimento è anche a prova di futuro per quanto riguarda questi sviluppi. Se vuoi avere in futuro acquirenti solvibili e inquilini a lungo termine, devi investire nella digitalizzazione del tuo immobile. Tanto più che non possiamo ancora immaginare le possibilità di questo sviluppo nella sua totalità.
Insider tip: dove l’investimento di capitale paga davvero
Domanda: Hai un consiglio da insider su dove posso investire in immobili nella regione del Reno-Meno ad un buon prezzo?
Naturalmente: la mia città natale, Bingen am Rhein, e i suoi immediati dintorni, sono in cima alla lista. E per molte ragioni! In questo caso, il rapporto tra il prezzo d’acquisto della proprietà e la quantità di reddito locativo che ci si può aspettare è molto buono. I prezzi sono significativamente più bassi che a Mainz, Wiesbaden o Francoforte, per esempio. Il livello degli affitti, d’altra parte, non è molto più basso che nei centri. Questo mi dà un alto rendimento.
E certamente a lungo termine, perché la posizione sul Reno ha un alto valore ricreativo, e i collegamenti, anche con il trasporto pubblico, sono molto buoni. Inoltre, la città ha un’infrastruttura commerciale decente, comprese le scuole necessarie e persino un’università di scienze applicate. Così nessuno deve trasferirsi qui e può rimanere fino alla vecchiaia.
Per saperne di più: Investimenti in appartamenti di cura
Avete voglia di investire in appartamenti di cura? Leggi di più sull’argomento qui.
Attualmente ci sono 4,1 milioni di persone che hanno bisogno di cure in Germania. 731.000 persone sono curate in strutture di ricovero complete. La Germania ha il sistema sanitario più costoso del mondo. Il più grande fattore di ritorno quando si investe in immobili di cura è naturalmente lo sviluppo della demografia, ma anche la capacità economica di un paese, che alla fine sostiene il sistema di cura e il suo finanziamento. Come molti paesi ricchi o benestanti, la popolazione della Germania sta diventando sempre più vecchia.
Comprare immobili per la cura come investimento? Abbiamo identificato 5 fattori nel primo sguardo a questa forma di investimento.
