Acquistare un condominio: Valutazione dell’immobile, procedura, costi, tasse e inquilini

L’acquisto di un condominio è una decisione di grande portata, sia dal punto di vista finanziario che organizzativo. Che si tratti di un investimento di capitale, di una pensione o di una locazione diretta, chi fa una buona pianificazione ne trarrà vantaggio a lungo termine. In questa guida scoprirete come valutare correttamente gli immobili, cosa è importante quando si tratta di finanziamenti, quali sono le condizioni legali più importanti e come massimizzare il vostro rendimento. Passo dopo passo, dall’acquisto alla locazione. Tutto è pronto per affittare il vostro condominio. Un altro consiglio! Ubicazione, canone annuo netto + prezzo di acquisto: ecco come valutare rapidamente un condominio.

Acquisto di un condominio: Valutazione e investimento

Rispetto alle case unifamiliari e agli appartamenti di proprietà, i condomini offrono una maggiore stabilità come investimento. Con diverse unità abitative, si distribuisce il rischio di perdite sugli affitti e si beneficia di un flusso di cassa continuo. Tuttavia, è importante far valutare l’immobile da un professionista, in modo da non acquistare in modo troppo costoso e non trascurare i rischi nascosti.

PS: Primo investimento di capitale? Ecco 4 consigli per il vostro primo investimento con il video.

Valutazione dell’immobile: cosa è importante?

La valutazione di un immobile non si basa solo sui metri quadrati e sull’anno di costruzione. Fattori come l’ubicazione (macro e micro), lo stato energetico, le condizioni del tetto, delle tubature e del riscaldamento, nonché i contratti di locazione, gli immobili sfitti e il potenziale di sviluppo sono determinanti. Una stima approssimativa online non è sufficiente: è meglio far redigere una relazione di valutazione o utilizzare modelli di valutazione professionali con immobili comparabili.

• Valutare la proprietà

Promemoria! Posizione, canone annuo netto + prezzo di acquisto: ecco come valutare rapidamente un condominio.

Riconoscere l’aumento di valore e sfruttare il potenziale

Siete alla ricerca di immobili con possibilità di sviluppo? Allora cercate le conversioni in mansarda, le proprietà sfitte che possono essere ristrutturate o quelle con un potenziale di ridensificazione. Anche la conversione a sistemi di riscaldamento moderni o l’aggiunta di balconi possono aumentare significativamente il valore. Il fattore decisivo è l’efficacia dei costi: calcolate ogni misura e confrontatela con il potenziale aumento dell’affitto o del valore.

Relazione tra prezzo, ubicazione e resa

Nelle località ricercate(località A, buone località B), il prezzo d’acquisto è più alto e il rendimento locativo è solitamente più basso. Nelle regioni strutturalmente deboli si paga meno, ma con un rischio di sfitto più elevato. L’equilibrio ottimale si trova nelle città di medie dimensioni in crescita, con buone infrastrutture, domanda stabile e prezzi moderati. Prestate attenzione alla micro-localizzazione, ai collegamenti di trasporto e alla demografia.

• Posizione A, B e C

Calcolare correttamente il rendimento da locazione e il valore

Il rendimento locativo lordo indica la percentuale del prezzo d’acquisto che si realizzerà annualmente attraverso il reddito da locazione. Si calcola in modo molto semplice: l’affitto netto annuo a freddo diviso per il prezzo d’acquisto, moltiplicato per 100. Un solido rendimento lordo per i condomini è compreso tra il 6 e il 9 percento – al di sotto di questo valore nelle posizioni migliori e spesso al di sopra di questo valore nelle aree strutturalmente deboli. Ma attenzione: un rendimento elevato in una posizione non ottimale può essere ingannevole se la rivendita è problematica.

Affitto netto annuo ÷ prezzo di acquisto × 100 = rendimento locativo lordo

• Rendimento locativo vs. fattore prezzo d’acquisto

Proprietà da ristrutturare o in affitto?

Ristrutturare e riaffittare

Acquistare una casa da ristrutturare può essere conveniente, se la posizione e la sostanza sono giuste. Se la ristrutturazione è efficiente, è possibile affittarla di nuovo, a prezzi più alti e con standard moderni. Nel caso di immobili sfitti, assicuratevi che non ci siano affitti e informatevi in anticipo sui costi di ristrutturazione e sulle possibili sovvenzioni.

Proprietà completamente affittate: Sicurezza e reddito immediato

Un immobile già completamente affittato genera un reddito fin dal primo giorno. È necessario controllare tutti i contratti di locazione: Durata, importo dell’affitto, indicizzazione, canoni graduali, periodi di cancellazione. Dovreste anche chiedere lo storico dei pagamenti degli inquilini. Una struttura mista di inquilini senza arretrati è l’ideale.

Importante: Diritto di locazione e limiti di recesso

Non è possibile dare disdetta o aumentare l’affitto a piacimento. La disdetta è consentita solo per uso personale o per violazione dei doveri. Gli aumenti dell’affitto sono limitati dalla legge – nelle regioni con controllo degli affitti si applicano ulteriori norme. I costi di ristrutturazione possono essere ripartiti solo proporzionalmente. Pianificate attentamente questi aspetti.

Contratto di acquisto e base giuridica

Revisione del contratto e del notaio

Il contratto di acquisto viene redatto dal notaio e deve essere autenticato. Il notaio agisce come terzo neutrale e garantisce che tutte le condizioni legali siano soddisfatte. Riceverete in anticipo una bozza di contratto, che dovrete verificare con il vostro consulente o avvocato. All’appuntamento con il notaio, il contratto viene letto ad alta voce e vengono chiarite eventuali questioni aperte.

Registro fondiario, trasferimento di proprietà e notifica di trasferimento prioritario

Una volta che l’acquisto è stato autenticato, è legalmente vincolante, ma non siete ancora proprietari. Il trasferimento di proprietà avviene solo con l’iscrizione nel registro fondiario. Prima di ciò, per garantirvi il passaggio di proprietà, è necessario un cosiddetto avviso di passaggio prioritario. Prerequisito: il prezzo d’acquisto deve essere pagato e l’imposta sul passaggio di proprietà deve essere versata.

• Contratto di acquisto della proprietà

Tasse e costi accessori di acquisto in sintesi

Imposta sul trasferimento di immobili e costi accessori

L’acquisto di un immobile comporta costi aggiuntivi rispetto al prezzo di acquisto: L’imposta sul passaggio di proprietà, le spese notarili, l’iscrizione al registro fondiario ed eventualmente la commissione dell’agente immobiliare. A seconda dello Stato federale, questi costi ammontano al 10-15% del prezzo di acquisto e di solito devono essere pagati con il capitale proprio. Una sana pianificazione finanziaria tiene conto di queste voci fin dall’inizio.

• Imposta sui trasferimenti immobiliari

Immobiliare GmbH e fondazione di famiglia

Per i portafogli più grandi, vale la pena di strutturarli attraverso una società di gestione patrimoniale o una fondazione di famiglia. Ciò consente di beneficiare di vantaggi fiscali, ad esempio in caso di successione o vendita dopo il periodo di speculazione. Tuttavia, la costituzione e la gestione corrente richiedono una buona consulenza fiscale e legale.

• Immobiliare Ltd.
• Fondazione di famiglia

Locazione: Inquilini, contratti e reddito

Il successo di una locazione inizia con la selezione degli inquilini giusti. Oltre all’affidabilità creditizia e al rating, sono importanti anche le impressioni personali. Un contratto di locazione chiaro e giuridicamente sicuro protegge entrambe le parti. L’affitto si basa sull’indice degli affitti, ma deve anche corrispondere all’arredamento e alla posizione. Prestate attenzione ai dettagli obbligatori come i costi di gestione, le regole della casa, i termini di preavviso e le clausole di adeguamento dell’affitto.

• Affitto di case e appartamenti

Conclusione: strategia per il successo

Un condominio non è un affare a breve termine: è un investimento a lungo termine che deve essere ben pianificato. Se conoscete il mercato, calcolate le cifre chiave giuste e puntate a una transazione conforme alla legge, creerete una fonte di reddito stabile e aumenterete il vostro patrimonio a lungo termine. Ricorrete a una consulenza professionale per la valutazione, l’acquisto, la ristrutturazione o la locazione. Questo vi aiuterà a evitare errori e a garantire un successo a lungo termine.