Comprare un condominio: Valutazione della proprietà, processo, costi, tasse e inquilini
Comprare una casa plurifamiliare – la vostra idea si è manifestata e il vostro sogno di una casa sta diventando realtà. Hai già guardato diverse proprietà, confrontato i prezzi e stabilito il tuo budget per l’acquisto di una casa. Prima di entrare in trattative più strette con i venditori o di riservare una proprietà, dovreste pianificare il finanziamento della casa e determinare le vostre condizioni. Più professionalmente si procede e più concretamente si pianifica, meno complicato sarà l’acquisto della casa, dall’idea al finanziamento, alla notarizzazione, alla conclusione del contratto. Poi tutto è pronto per affittare il tuo condominio. Impara tutto qui, dalla valutazione all’affitto di condomini.
Comprare un immobile in un condominio: investimento di capitale e rendimenti
Dalle case di proprietà alle case plurifamiliari come investimenti di capitale, chiunque pensi di comprare un immobile vuole fare delle provviste per la vecchiaia. Nessun altro investimento ha un così alto grado di stabilità a lungo termine come gli immobili. Che siano passati 10 anni, 100 anni o 1000 anni, la gente ci vivrà sempre!
Valutazione della proprietà
Una valutazione di beni immobili o terreni è necessaria per varie ragioni.
Nella maggior parte dei casi, una valutazione è richiesta quando la proprietà è in vendita. La necessità di un’asta obbligatoria o la determinazione del valore della proprietà dopo un divorzio sono anche molto comuni. A volte i proprietari vogliono semplicemente sapere quanto vale la loro proprietà, oppure viene effettuata una valutazione della proprietà perché la casa deve essere demolita per ordine delle autorità. È il caso della costruzione di strade o della riqualificazione di zone residenziali. Nelle regioni minerarie, interi villaggi vengono talvolta trasferiti. In questi casi, una valutazione della proprietà è indispensabile, poiché il proprietario ha diritto a un risarcimento completo del valore della proprietà.
La valutazione può essere effettuata in vari modi. Il modo più efficace è quello di far determinare il valore da un professionista che visita la proprietà sul posto. In alternativa, c’è la possibilità di valutare la proprietà su internet o di determinare un valore approssimativo basato su proprietà comparabili. Se si decide di far determinare il valore della proprietà da un esperto, si sceglie l’opzione più costosa. Allo stesso tempo, però, riceverete una valutazione molto obiettiva che in molti casi si avvicina molto al prezzo di acquisto reale. Tutte le altre valutazioni sono basate su stime.
Criteri di valutazione dei beni immobili
Molti fattori diversi confluiscono in una valutazione realistica della proprietà. Questi includono essenzialmente l’arredamento e il tessuto edilizio della casa e dell’appartamento, ma anche la posizione, le dimensioni e i servizi della proprietà. Ci sono elementi che aumentano e elementi che diminuiscono il valore. Alla fine della valutazione soggettiva, c’è un valore monetario che può costituire la base del prezzo di acquisto.
Non solo la posizione e le attrezzature della casa, ma anche il mercato immobiliare è importante per il valore della casa. Una casa moderna in campagna o in una regione strutturalmente debole con un sistema di riscaldamento ad alta efficienza energetica può valere meno di un immobile da ristrutturare a Francoforte sul Meno. Per questo motivo, non solo la posizione ma anche la regione in cui si trova la casa è inclusa nelle valutazioni. La somma dei criteri individuali dà come risultato il valore che ci si può aspettare quando si vende la casa. Questo non è lo stesso del prezzo che riceverete effettivamente. Se ci sono molte proprietà di uguale valore in offerta al momento della vendita, il prezzo che si riceve può essere inferiore. A volte succede che un cliente è desideroso di comprare una certa proprietà ed è disposto a pagare molto di più di quanto la proprietà valga. Questo è particolarmente vero se ci sono molte parti interessate alla proprietà. Questi sono esempi del fatto che non solo il valore, ma anche l’offerta e la domanda sono fattori co-determinanti per il prezzo di acquisto.
Valutazione di beni immobili: demolizione, nuova costruzione & Co.
La valutazione di una casa è più complessa di quella di un appartamento o di un terreno. La casa e il terreno formano un’unità che viene valutata insieme. Le case che sono vendute come proprietà in demolizione sono un’eccezione. Poiché la demolizione è un investimento a carico dell’acquirente dell’immobile, solo il terreno è incluso nella valutazione. Tuttavia, il valore non è ridotto dai costi di demolizione della casa. L’acquirente stesso deve includere questi costi nel suo calcolo se decide di acquistare una tale proprietà.
Durante l’ispezione della casa, tutte le caratteristiche sono prese in considerazione. Questi includono le finestre e le porte, gli oggetti sanitari, la cucina e i pavimenti. Una cantina e una soffitta convertita generalmente migliorano una casa. Lo stesso vale per le misure di ristrutturazione effettuate negli ultimi cinque o dieci anni. La qualità della capriata del tetto è presa in considerazione, così come l’isolamento delle pareti esterne e il sistema di riscaldamento. Naturalmente, la dimensione dello spazio abitativo, il taglio della casa e il numero di stanze utilizzabili giocano anche un ruolo. Per molti potenziali acquirenti è anche importante sapere se la disposizione delle stanze può essere cambiata. Le case più vecchie hanno spesso stanze molto piccole. Se le stanze possono essere ingrandite senza molto sforzo, questo è positivo per il valore della proprietà.
Un consiglio per i futuri investitori immobiliari!
Ci sono due cose di cui avrete costantemente bisogno e che sentirete: Il rendimento locativo, o più precisamente il rendimento locativo lordo, e il fattore prezzo d’acquisto. Entrambi aiutano a valutare rapidamente le offerte immobiliari. Scopri di più sulla differenza qui e conosci la mia raccomandazione per te, come principiante nel settore immobiliare:
Necessità di rinnovamento e uso previsto
Se volete fare un tale investimento, ci sono molte domande a cui rispondere in anticipo. Dovreste sapere come volete usare la proprietà. Scoprire se c’è bisogno di una ristrutturazione.
Contatta la città o il comune per conoscere i requisiti specifici. Se siete interessati a proprietà già affittate, potete ottenere informazioni sugli inquilini e sull’ammontare dell’affitto.
Questi sono criteri importanti con cui ci si può preparare bene per l’acquisto di un condominio. Un partner forte che è al tuo fianco per consigliarti è particolarmente utile se hai avuto poca esperienza finora. Lukinski è felice di sostenervi. Vi offriamo un interessante pacchetto di servizi che sostiene il successo della vostra vendita.
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Valutazione della proprietà
In una seconda fase, la proprietà viene valutata. La dimensione e il taglio sono determinati. Anche il quartiere e l’infrastruttura sono inclusi nella valutazione.
Se la proprietà viene ampliata con annessi, una tettoia o un garage, questo aumenta il valore tanto quanto una bella piantumazione, un’alta siepe o la creazione di una terrazza e di sentieri nel giardino. Ogni singolo elemento in cui avete investito viene preso in considerazione nella valutazione.
Il valore del terreno è determinato dalle sue dimensioni e dalla sua posizione. Anche l’infrastruttura è un aspetto importante. È possibile costruire una casa sul terreno solo se è stato designato come terreno edificabile dalla città o dal comune. In alternativa, ci sono appezzamenti di terreno che sono pubblicizzati come terreni edificabili. Questo significa che non si può costruire immediatamente su questo terreno. Tuttavia, i lotti saranno pubblicizzati come terreno edificabile nel prossimo futuro. Il terreno può essere acquistato e la costruzione della casa pianificata.
Gli appezzamenti di giardino e i terreni agricoli non possono essere edificati.
Il valore di un terreno è più alto quando è un terreno edificabile o in attesa di costruzione. Gli appezzamenti di giardino e i terreni agricoli, ma anche gli appezzamenti di foresta possono essere venduti. La valutazione di questi appezzamenti di terreno si basa sulla dimensione e sulla possibilità di utilizzo.
Nel caso dei terreni edificabili, le connessioni per l’acqua, l’elettricità o il gas naturale che sono già state posate dimostrano di avere un valore aggiunto.
Più recentemente, l’espansione dell’internet mobile e della rete DSL ha anche giocato un ruolo nella valutazione di case, appartamenti e terreni. Poiché l’espansione della rete in Germania non è ancora stata completata, ci sono ancora molte regioni dove non c’è internet veloce. Dato che l’accesso alla rete è molto importante per sempre più aree della vita privata e professionale, una proprietà che si trova in un buco senza fili può avere un valore più basso di una casa o una proprietà che si trova in una zona molto ben fornita.
Valutazione dell’infrastruttura
Anche l’infrastruttura è presa in considerazione nella valutazione. Questo include negozi, medici, scuole e asili che si trovano nelle immediate vicinanze. Ma anche le autostrade, una grande stazione ferroviaria o un aeroporto possono migliorare la posizione della casa. Tuttavia, è importante che la casa stessa sia situata in una strada tranquilla. Una posizione direttamente vicino all’aeroporto o vicino a un’autostrada ha un effetto di riduzione del valore.
Determinare il valore di un appartamento
La valutazione di un appartamento è molto simile a quella di una casa. Tuttavia, l’attenzione si concentra sugli interni. Inoltre, le stanze del seminterrato e lo stato della scala sono inclusi nella valutazione. Anche il tessuto edilizio della casa è un criterio importante. Questo include anche le finestre e le porte, nonché la posizione dell’appartamento in relazione all’infrastruttura.
Anche il pavimento gioca un ruolo nella valutazione degli appartamenti. Se è disponibile un ascensore, gli appartamenti ai piani superiori sono più ricercati. Se non c’è un ascensore, gli appartamenti ai piani medi sono più popolari. Gli appartamenti al piano terra hanno un valore leggermente inferiore. Il rumore dalla strada è più probabile che venga notato, e anche il livello di rumore dalle scale è più alto. Un balcone, una terrazza o un giardino sono anche molto popolari per gli appartamenti ad uso esclusivo.
Opzioni alternative di valutazione dei beni immobili
Oltre alla valutazione della proprietà effettuata da esperti sul posto, ci sono altre opzioni che sono più economiche ma non formano un quadro di valutazione così differenziato. È possibile effettuare una valutazione immobiliare su internet. Con questo metodo, siete voi stessi a fornire informazioni sui singoli criteri di valutazione. È importante fornire una valutazione onesta di tutte le aree della casa e della proprietà. Solo allora otterrete una valutazione che sia realistica.
Comprare una casa plurifamiliare specificamente come proprietà da ristrutturare
Gli edifici di appartamenti da ristrutturare sono considerati ricercati da molti investitori. Questo è particolarmente vero se si trovano in una posizione attraente del centro città e hanno un buon tessuto edilizio.
Vacanza a causa della necessità di ristrutturazione
A volte c’è un posto libero a causa della necessità di ristrutturazioni e gli inquilini rimasti sono pronti a trasferirsi. Quando l’intera casa è stata liberata, è possibile riaffittare dopo la ristrutturazione, il che porta diversi vantaggi. Non siete vincolati da vecchi contratti d’affitto e, durante i lavori nella casa e sulla facciata, non dovete tenere conto delle esigenze degli inquilini la cui qualità di vita è limitata dalla costruzione.
Aumento dell’affitto: ripartizione tra gli inquilini
Poiché i contratti d’affitto rimangono validi, non avete il diritto di chiedere un affitto più alto. Si possono aggiungere solo le spese di ristrutturazione, e solo nei limiti della legge. Anche se si tratta di un alloggio affittato sul mercato libero degli alloggi, siete vincolati dai requisiti legali quando aumentate l’affitto dopo la ristrutturazione.
Nuove locazioni dopo la ristrutturazione / modernizzazione
È possibile riaffittare una casa in affitto vuota dopo che i lavori di ristrutturazione sono stati completati. In questo caso, avete la possibilità di adeguare gli affitti al rispettivo indice degli affitti o di definire un affitto libero. Qui contano le leggi della domanda e dell’offerta. Questo significa che si può far pagare un affitto alto se i nuovi inquilini sono disposti a pagarlo. La situazione è diversa se si acquista un condominio destinato all’edilizia sociale. In questo caso, siete vincolati dalle linee guida di questo alloggio sociale.
La rescissione dei contratti d’affitto è possibile solo in casi eccezionali
La disdetta è possibile solo se l’inquilino ne fornisce le ragioni, per esempio perché non paga l’affitto in tempo o perché viola gravemente le regole definite nel contratto d’affitto. Se non ci sono queste ragioni, voi come padrone di casa potete rescindere un contratto d’affitto solo se volete registrare i vostri bisogni.
Devi provarlo. Non ti è permesso fingere. Se l’inquilino disdetto può in seguito provare che non vi siete resi conto del bisogno proprio dichiarato, per esempio perché non vi siete trasferiti nell’appartamento, sarete perseguibili. Dovresti prendere in considerazione questi criteri se stai pensando di comprare un condominio.
Limitazione dell’aumento dell’affitto
I livelli di affitto sono limitati e gli inquilini devono fornire una prova del loro reddito. Questo significa che dovete accogliere anche inquilini con un reddito molto basso. Tuttavia, l’alloggio sociale ha anche dei vantaggi per voi. Si ottiene un sostegno finanziario per la ristrutturazione, che si può richiedere al comune o alla città.
Dovreste informarvi sulla portata di questo supporto prima di acquistare. Solo allora saprete come potete usare la casa e quanto saranno alti gli affitti previsti.
Per la maggior parte degli acquirenti di condomini da ristrutturare, l’affitto sul mercato immobiliare aperto è molto più interessante. Hanno più margine di manovra quando si tratta di fissare gli affitti.
Svantaggi del reaffitto
Se si acquista un edificio per ristrutturarlo e poi riaffittarlo, è necessario conoscere gli svantaggi di questa forma di acquisto. Dopo la ristrutturazione di successo, è necessario che vi occupiate dell’affitto dei singoli appartamenti. Questo può diventare un problema soprattutto se il condominio si trova in una regione dove ci sono appartamenti liberi. In questo caso, l’affitto di appartamenti non è considerato così attraente, e bisogna tener conto che non si troverà immediatamente una parte interessata per tutti gli appartamenti. In ogni caso, è consigliabile conoscere in anticipo la situazione del mercato immobiliare nella regione in cui si desidera acquistare.
Possiamo informarvi volentieri sulla situazione del mercato immobiliare nelle diverse regioni. Prenda un appuntamento personale con noi per discutere la situazione del mercato immobiliare. Inoltre, vi sottoporremo diverse offerte, perché conosciamo bene la regione e sappiamo dove sono disponibili i condomini da ristrutturare e quali sono le prospettive di affittarli in un secondo tempo.
Acquisto di un condominio con piena occupazione
Decidete di comprare un condominio che è completamente affittato se non state pianificando alcuna ristrutturazione e inoltre non volete registrare le vostre esigenze. I vantaggi di un tale acquisto sono che non dovete cercare inquilini. Avete la possibilità di conoscere in anticipo gli inquilini, la loro storia di pagamenti e la durata della locazione. Il precedente proprietario vi fornirà volentieri queste informazioni.
Calcolare il rendimento dell’affitto
Fonte: Valutare rapidamente gli immobili / Alex Fischer
Se state cercando delle proprietà in affitto, il rendimento dell’affitto è l’argomento decisivo per comprare o no? Il rendimento locativo è il reddito annuale diviso per il prezzo d’acquisto x 100. Ci sono vari metodi di calcolo, inizialmente questo semplice metodo è sufficiente per gli acquirenti:
Affitto annuale diviso per il prezzo d’acquisto x 100
Il risultato è una percentuale. Per i condomini, dovrebbe essere una percentuale da 4 a 6. Altrimenti state comprando troppo caro!
Nelle località più costose, i rendimenti scendono un po’, nelle località più povere salgono un po’.
Questa è la fascia in cui si riconoscono gli immobili a buon mercato!
Quando si comprano dei condomini, il rendimento dell’affitto dovrebbe essere dal 6 al 9 per cento. Anche qui dipende, ovviamente: In città costose come Monaco di Baviera, per esempio, i rendimenti degli affitti sono dal 2 al 3% per i condomini.
Qui a Düsseldorf sono in qualche modo tra il 4 e il 6 per cento. In città come Monaco e Düsseldorf, il metro quadrato per i condomini è a volte ancora più caro che per gli appartamenti singoli. Quindi non c’è uno sconto di massa, ma piuttosto un sovrapprezzo di massa.
Nelle zone cattive, a volte si ottiene tra l’8 e il 12% di reddito da locazione, ma nessuno comprerà questa proprietà da voi in seguito.
Si applica quindi la seguente regola:
Peggiore e non richiesta è la zona, più basso è il rendimento dell’affitto.
Per saperne di più (esterno): Valutare rapidamente gli immobili
Risparmiare le tasse sugli immobili: società a responsabilità limitata e fondazione
Società immobiliare – Una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare o commercializzare beni immobili. Non importa se si tratta di una o più proprietà. Include anche la gestione di proprietà, per le sue proprietà e quelle di terzi. Offre molti vantaggi.
Fondazione familiare – Un’alternativa interessante, perché qui si hanno tutti i vantaggi della società immobiliare e si possono vendere gli immobili più tardi, dopo il periodo di speculazione, esentasse.
Base legale: Requisiti per l’acquisto
Il sogno di possedere la propria casa come investimento, vivere indipendentemente tra le proprie quattro mura, essere in grado di progettare tutto da soli e arredare secondo i propri desideri individuali, e affittare tutte le altre unità per un profitto.
Ma questo desiderio non è la fine della storia, perché c’è molto di più nell’acquisto di una casa. C’è molta strada da fare per raggiungere l’obiettivo di potersi sedere, rilassarsi e godersi la vita nel proprio giardino. Per rendere questo il più facile possibile, ecco i migliori consigli e trucchi su cosa si dovrebbe prestare attenzione quando si acquista un condominio e quali trappole si possono evitare.
Per comprare un condominio bisogna seguire delle procedure legali e osservare molte norme. Per farlo correttamente e per rendere legale la vendita della casa, bisogna seguire una serie di cose.
Passo dopo passo: contratto d’acquisto
Il contratto d’acquisto soddisfa la norma che, secondo il § 311b BGB, un certificato notarile deve essere presente se viene trasferita la proprietà di un terreno o di diritti equivalenti al terreno. Tuttavia, il trasferimento di proprietà non diventa valido dopo la firma e la certificazione notarile, ma solo dopo l’iscrizione nel registro fondiario.
Per prima cosa, un notaio redige una bozza di contratto di vendita che dovrebbe soddisfare entrambe le parti. Questo viene messo a punto un po’ di tempo prima della firma, in modo che entrambe le parti possano controllarlo. All’incontro notarile, il notaio legge di nuovo il contratto ed entrambe le parti possono fare domande. Il notaio informa anche sulle conseguenze della vendita della casa e spiega i passi successivi del trasferimento di proprietà.
Iscrizione nel registro fondiario e pagamento
Fino all’iscrizione nel registro fondiario, il diritto dell’acquirente alla proprietà è garantito dall’iscrizione nel registro fondiario di un cosiddetto avviso prioritario di cessione. Questo assicura che il trasferimento di proprietà della proprietà possa essere effettuato in modo sicuro. Il trasferimento di proprietà nel registro fondiario viene avviato dal notaio solo quando il prezzo di acquisto è stato trasferito per intero. L’ufficio delle imposte deve anche confermare con un certificato di autorizzazione che l’acquirente ha pagato la tassa di trasferimento del terreno. Il momento in cui la proprietà viene trasferita all’acquirente, cioè il “trasferimento economico”, è anche determinato nel contratto notarile. Da questo punto in poi, l’acquirente sostiene tutti i costi ed è responsabile della proprietà. Tuttavia, non è il proprietario finale fino a quando il trasferimento di proprietà non è completo e il suo nome è iscritto nel registro fondiario.
Notarile: Benedizione del notaio
Per redigere un contratto di vendita di un immobile, questo deve essere autenticato. Lo scopo dell’autenticazione notarile è di proteggere l’acquirente e il venditore da decisioni affrettate e di assicurare che gli interessi di entrambe le parti siano correttamente registrati. La registrazione degli interessi viene effettuata da un notaio che non è un rappresentante degli interessi di una parte, ma agisce in modo imparziale.
Protezione per l’acquirente e il venditore
La nomina obbligatoria del notaio non è stata prescritta dal legislatore per molestare i venditori di case. Invece, è destinato a proteggere sia il compratore che il venditore. Questo perché durante l’appuntamento il notaio controlla tutti i documenti disponibili e i dettagli personali. Questo può impedire, per esempio, che si venda una casa o un condominio che non è nemmeno in possesso del presunto venditore. La vendita di una casa diventa legalmente vincolante solo quando il contratto notarile è concluso. Circa due settimane prima della data concordata, il notaio vi invierà la bozza del contratto per il vostro esame. Lo guardiamo insieme a voi e controlliamo ancora una volta tutti i punti in modo approfondito.
In Germania, è generalmente il caso che l’acquirente scelga il notaio. Questo è vantaggioso per voi come venditore in quanto l’acquirente deve pagare il notaio se lui o lei si tira indietro per qualsiasi motivo. A volte il venditore o l’agente del venditore sceglie il notaio. In questo caso, però, si dovrebbe essere molto sicuri che il potenziale acquirente comprerà effettivamente la casa. Se decide diversamente, sarete bloccati con i costi del notaio. Ma possiamo anche consigliarvi su questo argomento. Abbiamo molta esperienza nel trattare con potenziali acquirenti e notai e troviamo sempre una soluzione adatta a tutte le parti.
Prima della nomina notarile: contenuto del contratto
Prima dell’appuntamento con il notaio, il venditore e l’acquirente devono accordarsi sui contenuti importanti del contratto. Questo include, per esempio, il prezzo di acquisto. Noi conduciamo le trattative per voi. Conosciamo molto bene il mercato e abbiamo anche anni di esperienza nella negoziazione. Devono essere chiariti anche i passivi precedenti, come i mutui in corso. Inoltre, gli accordi accessori sono registrati nel contratto.
Inoltre, ci sono altre informazioni che la bozza di contratto dovrebbe assolutamente contenere. Questo include una descrizione dettagliata della casa o del condominio, l’importo del prezzo d’acquisto e la data di scadenza, la data di consegna e un accordo sulla responsabilità per i difetti materiali.
Tasse e costi
Il prezzo di acquisto effettivo della proprietà non è l’unico costo da considerare quando si compra una casa. Oltre al prezzo d’acquisto della casa, bisogna pagare le spese accessorie d’acquisto. Questi variano a seconda del prezzo richiesto e di solito ammontano tra il 13 e il 15 per cento del prezzo di acquisto. Le spese accessorie all’acquisto includono la tassa di trasferimento del terreno, l’onorario dell’agente immobiliare, le spese notarili e la tassa per l’iscrizione al registro fondiario. Si noti che l’imposta sul passaggio di proprietà non è una voce identica all’imposta sulla proprietà, perché lei paga l’imposta sulla proprietà per la sua proprietà al comune in arretrato e come un debito ricorrente. Per pianificare il vostro finanziamento e l’acquisto stesso della casa in modo solido e che copra i costi, dovreste conoscere in anticipo tutti i costi accessori dell’acquisto e i loro termini di pagamento durante la fase di acquisto.
Le spese accessorie all’acquisto le dovete pagare voi stessi, quindi non sono finanziate tramite il mutuo della casa. Per calcolare accuratamente il vostro investimento di capitale proprio, dovete quindi dedurre i costi accessori dal budget disponibile e avere ancora almeno il 20% di capitale proprio dopo per un finanziamento solido.
Tassa di trasferimento del terreno: una voce importante nei costi accessori di acquisto
Un importo da non sottovalutare nei costi accessori di acquisto è creato dalla tassa di trasferimento del terreno. Questo varia a seconda della regione e può arrivare fino al 6,5%. La percentuale è basata sul prezzo della casa, quindi si paga automaticamente più tassa di trasferimento del terreno per una proprietà più costosa. Da quando gli stati federali hanno avuto voce in capitolo nella riscossione dell’imposta sul trasferimento dei terreni, l’importo è aumentato dal precedente 3,5% fino al 3% in molte regioni, rendendo il costo totale dell’acquisto di una casa più costoso.
Come parte del processo d’acquisto, si paga la tassa di trasferimento del terreno non appena il contratto d’acquisto viene autenticato e quindi diventa legalmente vincolante. Per fare il passo successivo, la registrazione nel registro fondiario, è necessaria la prova della tassa di trasferimento del terreno pagata all’ufficio delle imposte. Il certificato rilasciato per questo è generalmente noto come prova di non obiezione.
Risparmia sulla tassa di trasferimento del terreno: Come si possono ridurre i costi accessori
Il pagamento della tassa di trasferimento immobiliare è necessario e non può essere evitato completamente. Tuttavia, ci sono varie opzioni per ridurre il carico fiscale e quindi i costi complessivi quando si acquista un immobile. È interessante notare che l’importo da pagare varia di qualche punto percentuale all’interno di un chilometro quadrato. Per esempio, se si favorisce una proprietà nello stato federale A e si fa un confronto dell’imposta sul passaggio di proprietà con lo stato federale B, direttamente confinante, questo può portare a un risparmio fino al tre per cento. Come futuro locatore o come acquirente di un immobile con un’attività autonoma o freelance, potete richiedere l’imposta sul passaggio di proprietà immobiliare nel vostro bilancio annuale e ridurre così il vostro carico fiscale. Se non si acquista una proprietà esistente, ma si opta per un terreno non sviluppato, si pagherà generalmente meno tasse sul passaggio di proprietà che se si acquista un terreno con edifici.
Spese di intermediazione, iscrizione al registro fondiario e spese notarili
Complessivamente, i costi di acquisto accessori sono composti da quattro aree. Oltre alla tassa di trasferimento del terreno, l’acquirente di un immobile paga la tassa per l’agente immobiliare, le spese per il notaio e l’iscrizione al registro fondiario. Le tariffe per i servizi dell’agente immobiliare dipendono anche dal prezzo di acquisto della proprietà e sono calcolate in percentuale. Qui sono possibili margini tra poco meno del 3 e il 7 per cento.
Nelle spese accessorie indicate, vengono calcolati solo gli importi netti per queste tasse, per cui in genere bisogna fare i conti con un ulteriore aumento dei costi del 19 per cento, cioè con l’aliquota IVA applicabile. Anche se il venditore non usa un’agenzia immobiliare e vende la proprietà privatamente, le spese per il notaio, l’iscrizione nel registro fondiario e la tassa di trasferimento del terreno saranno comunque applicate. Solo gli onorari dell’agente immobiliare non sono quindi inclusi nelle spese accessorie di acquisto, il che riduce le vostre spese aggiuntive di questa percentuale. Comprare senza un’agenzia immobiliare, tuttavia, significa che dovete fare tutti gli appuntamenti e i dettagli organizzativi da soli e in accordo con il venditore. Senza l’esperienza e il know-how appropriati, il processo di acquisto di una proprietà può essere difficile e avere una serie di insidie.
Imposta sul valore aggiunto per le spese di intermediazione e notarili
L’IVA è da pagare in aggiunta alle spese notarili e dell’agente immobiliare. Secondo l’attuale legislazione sull’IVA, si tratta di un supplemento del 19 per cento, che può essere richiesto nella dichiarazione di fine anno in caso di una successiva locazione o quando si acquista un immobile come investimento di capitale. I lavoratori autonomi e i freelance hanno di nuovo un vantaggio qui, poiché possono richiedere questo importo su una base proporzionale e compensarlo con qualsiasi IVA che hanno incassato. Una deduzione fiscale completa non è generalmente possibile, quindi vale la pena parlare con il vostro consulente fiscale e potreste beneficiare della possibilità di un risparmio IVA.
Altre tasse: Nuovi proprietari
Il contratto d’acquisto è stato firmato, le spese accessorie d’acquisto sono state pagate e voi siete elencati come proprietari nel registro fondiario. Subito dopo l’acquisto della proprietà, sono dovute altre tasse. È qui che entra in gioco l’imposta sulla proprietà, che non bisogna confondere con l’imposta sui trasferimenti di proprietà. Se affittate la proprietà e non la usate voi stessi, dovrete pagare ulteriori tasse sui profitti e sul reddito da locazione.
Come nuovo proprietario, paghi importi continui per la tua proprietà oltre al costo della vita. Per tenere d’occhio le spese e proteggersi dalle sorprese, vale la pena dare un’occhiata ai singoli fattori della casa che si vuole acquistare ancora prima dell’acquisto. Una proprietà che non è efficiente dal punto di vista energetico o una casa che ha bisogno di essere ristrutturata significherà un alto esborso per la manutenzione e l’eventuale conversione al funzionamento efficiente dal punto di vista energetico. Le spese di gestione si aggiungono al rimborso della rata del prestito e devono quindi essere già prese in considerazione al momento dell’acquisto e incluse nelle vostre possibilità mensili.
Perciò, non fissate mai la vostra rata di prestito così alta da finire con restrizioni finanziarie quando si tratta di pagare i costi di gestione e altre passività. Anche se avete già pagato gran parte dei costi aggiuntivi nel processo di acquisto, come nuovo proprietario vi troverete di fronte a spese mensili e annuali per la vostra casa.
Calcolo della spesa totale consigliabile quando si compra una casa
Se volete realizzare il vostro sogno di possedere le vostre quattro mura e andare sul sicuro dal punto di vista finanziario, non dovete considerare solo il prezzo di acquisto. Dato che in genere si pagano costi di acquisto accessori, questi devono già essere inclusi nella vostra pianificazione finanziaria. Nel caso di un finanziamento tradizionale, si ripagano i costi accessori di acquisto con i propri fondi e poi si apporta tra il 20 e il 30% di capitale proprio al finanziamento.
Dovete apportare tra il 20 e il 30 per cento di capitale proprio al finanziamento
Se avete pianificato in anticipo e stipulato un contratto di risparmio edilizio, potete rilasciarlo dopo la fase di risparmio e il 40 per cento raggiunto e avere l’importo disponibile che è necessario per il capitale proprio e i costi di acquisto accessori. È consigliabile calcolare i costi di gestione dell’immobile prima di acquistarlo e scoprire, per esempio, quante tasse di proprietà dovrete pagare annualmente per la vostra casa. Dovete sapere che la tassa di proprietà non viene riscossa solo sulla casa, ma sulla superficie totale della proprietà. Si paga meno tasse di proprietà per un lotto di terreno più piccolo che per una zona che offre molto spazio per lo sviluppo libero.
Se acquistate la casa per un uso commerciale parziale, potete anche compensare parzialmente i costi effettivi sostenuti nel bilancio annuale. Lo stesso vale se affittate la vostra casa o decidete di affittarla parzialmente. Qui maturano i profitti del reddito da locazione, che dovete dichiarare come reddito. Non appena realizzi un profitto con la tua proprietà, puoi rivendicare certi costi e tasse e assicurarti così un rimborso fiscale o una riduzione delle spese fiscali.
Qualsiasi finanziamento pianificato quando si compra una casa deve essere calcolato in modo da non perdere di vista i costi accessori. Per esempio, se si può acquistare un immobile per 200.000 euro, il prezzo effettivo di acquisto sarà inferiore a questa somma, poiché i costi accessori di acquisto devono essere dedotti dalla somma totale. Una buona agenzia immobiliare vi aiuterà a trovare la proprietà giusta in base al vostro budget e a calcolare correttamente l’acquisto della casa fin dall’inizio.
Comprare terreni: Il processo e i costi
Volete costruire la vostra casa e state cercando il terreno da sogno su cui realizzare la vostra idea di casa? L’acquisto di un terreno è un’impresa complessa in cui bisogna evitare a tutti i costi alcune insidie ed errori. Solo a causa del boom edilizio, gli appezzamenti di terreno nelle regioni popolari sono difficili da trovare e spesso a prezzi gonfiati. Se state cercando un terreno non sviluppato, pianificate il vostro budget complessivo e includete nel prezzo d’acquisto se si tratta di un terreno sviluppato o non sviluppato. Altro sull’argomento:
Excursus – Sviluppato o non sviluppato: Differenza?
Si paga un prezzo più alto al metro quadrato per un terreno edificabile sviluppato che per un terreno non ancora sviluppato. Possiamo comunque raccomandare l’acquisto di un terreno sviluppato, poiché in questo caso potrete iniziare il vostro progetto di costruzione più rapidamente e ottenere i permessi necessari. Nel caso di un terreno non sviluppato, dovreste scoprire in anticipo e in dettaglio se è adatto al vostro piano di sviluppo. Se un terreno si trova in una zona residenziale, per esempio, e si vuole costruire per il proprio business, le difficoltà sono inevitabili.
Spese di servizio e costi totali
I costi di acquisto accidentali sono aggiunti al prezzo del terreno. Conoscete il valore standard del terreno, avete ricercato i costi per lo sviluppo e calcolato quali costi accessori dovrete sostenere al momento dell’acquisto. Se volete finanziare l’acquisto di un terreno, il valore del terreno dovrebbe essere basato sui prezzi locali abituali. Tuttavia, è un fatto che il boom edilizio ha generato un immenso aumento dei costi e che in alcune regioni è difficile realizzare l’acquisto di terreni a un prezzo orientato al valore della terra.
Come per i finanziamenti immobiliari, anche per l’acquisto di un terreno bisogna assicurarsi dei tassi d’interesse bassi, portando con sé tra il 20 e il 30% di capitale proprio e non includendo i costi accessori di acquisto nel finanziamento. Cercate intorno a noi un terreno adatto e trovate il posto dove potete realizzare il sogno di una casa sul vostro terreno.
I tassi d’interesse attualmente molto bassi vi danno la possibilità di finanziare a buon mercato nonostante l’aumento dei prezzi dei terreni. In base ai criteri rilevanti per voi e ai vostri fattori personali, troveremo il finanziamento ottimale per l’acquisto di un terreno. Un buon finanziamento per l’acquisto di un terreno si adatta perfettamente alle vostre esigenze e dipende dalle richieste che ponete sul contratto e dalle sue condizioni quadro. I tassi d’interesse favorevoli sono cruciali quando si acquista un terreno, ma non sono l’unico criterio per una buona decisione.
Finanziamento immobiliare: acquirente e prestito
Di regola, l’acquisto di una proprietà residenziale è sempre associato a un finanziamento di costruzione o immobiliare. A causa delle numerose offerte sul mercato finanziario, è difficile trovare il finanziamento adatto per la vostra proprietà senza un supporto competente.
Qual è il modo migliore per finanziare? Soprattutto quando si tratta di un finanziamento iniziale, gli acquirenti di immobili si trovano di fronte a questa importantissima domanda. Il desiderio di un finanziamento immobiliare ottimale offre molte più opzioni rispetto al classico finanziamento della costruzione che viene in mente per la maggior parte dei potenziali acquirenti.
Ci sono varie forme di prestiti edilizi. Quale finanziamento immobiliare fa per voi dipende in definitiva da vari fattori e dai vostri criteri personali.
È meglio basare l’importo del finanziamento possibile sul vostro capitale netto. Si raccomanda di portare tra il 20 e il 30 per cento dei propri fondi per un finanziamento solido quando si compra una casa. In alternativa, si può richiedere un prestito a rimborso totale e fare l’acquisto della casa anche se non si dispone di capitale proprio. In questo caso, i tassi d’interesse sono più alti perché si deve finanziare una somma maggiore e si deve programmare una durata più lunga.
Compra o… costruire? Costi di costruzione, interessi e finanziamenti
I tassi d’interesse degli edifici sono al minimo storico da diversi anni. Vale la pena confrontare i tassi di interesse degli edifici, perché: Quanto tempo durerà? Molti dei nostri clienti si avvicinano a noi con la domanda se vale la pena aspettare o se i tassi di interesse di costruzione saliranno di nuovo in futuro. I tassi di interesse degli edifici non stanno solo in piedi da soli, ma hanno anche un’influenza significativa sui tassi ipotecari. La nostra consulenza vi dirà in modo rapido e affidabile quando e come potete finanziare al meglio e assicurarvi tassi d’interesse di costruzione favorevoli.
Affittare: Leggi, tasse e inquilini
Affittare una proprietà può essere un ottimo reddito extra, ma può anche diventare il tuo lavoro principale. I padroni di casa hanno molti obblighi verso l’inquilino e devono prendersi cura della proprietà. Tuttavia, se questo ha successo, si possono ottenere molti profitti. Ti spieghiamo come puoi affittare al meglio la tua proprietà e come puoi trovare l’inquilino giusto per te.
C’è così tanto da imparare!
Gli inquilini giusti, il contratto d’affitto adatto & Co.
Come posso impostare correttamente l’affitto? Come posso rendere il mio annuncio attraente? E come redigere un contratto di affitto adeguato ed equo? Tutte queste domande sono poste da un futuro locatore, perché affittare con successo una proprietà richiede molta competenza ed esperienza. Tuttavia, se si seguono alcuni semplici passi, si farà il salto per diventare un proprietario di successo e trarre profitto dai guadagni.
Inoltre: I padroni di casa hanno molti doveri e compiti, come organizzare un cambio d’inquilino o preparare una dichiarazione annuale dei costi di servizio per l’inquilino. L’affitto può essere fissato con l’aiuto dell’indice locale degli affitti, ma bisogna sempre tener conto del fatto che la regione in questione ha un limite massimo di affitto o no. Il contratto d’affitto deve essere equo sia per l’inquilino che per il padrone di casa e deve regolare tutti i punti importanti. Quando si sceglie l’inquilino giusto, non conta solo l’effetto simpatia, ma anche altri fattori importanti come la solvibilità – imparate tutto ciò che è importante per affittare la vostra proprietà nel nostro articolo.
Gli inquilini giusti, il contratto d’affitto adatto & Co. continua a leggere qui:
Acquisto di beni immobili: Suggerimenti da un investitore (esterno)
Comprare immobili, ma anche investire in immobili, richiede molte conoscenze e competenze. Il modo migliore per imparare è attingere all’esperienza dei professionisti. Ecco perché vorrei concludere con una raccomandazione per i principianti del settore immobiliare.
Suggerimenti per principianti + confronto con la Germania: acquisto di beni immobili
Guida esterna (il link si apre in una nuova scheda):
- Comprare la prima proprietà
- Comprare un immobile: a cosa prestare attenzione?
- Errori nell’acquisto di beni immobili
- Risparmiare tasse con gli immobili
Confronto tra città: prezzi d’acquisto in Germania (esterno)
Queste guide individuali delle principali città tedesche contengono i quartieri importanti per gli acquirenti di immobili, informazioni sull’infrastruttura, così come i prerequisiti per l’acquisto come il reddito, la solvibilità, le banche e il capitale. Ma molto più importante: errori, rischi, rendimenti degli affitti e altro ancora. Cosa è decisivo per il prezzo d’acquisto e la valutazione? Tutto ciò che riguarda l’ubicazione, il tessuto dell’edificio, le ristrutturazioni, le attrezzature e tutto il resto, gratuitamente.
Guide esterne (link apre in una nuova scheda)
Città / Prezzo d’acquisto attuale:
- Monaco ~ 8.993 Euro / m²
- Francoforte ~ 6.701 Euro / m²
- Stoccarda ~ 6,324 Euro / m²
- Berlino ~ 5.578 Euro / m²
- Amburgo ~ 5.507 Euro / m²
- Düsseldorf / Colonia ~ 5,470 Euro / m²