Acquistare un condominio: Valutazione dell’immobile, procedura, costi, tasse e inquilini
L’acquisto di un condominio è una decisione di grande portata, sia dal punto di vista finanziario che organizzativo. Che si tratti di un investimento di capitale, di una pensione o di una locazione diretta, chi fa una buona pianificazione ne trarrà vantaggio a lungo termine. In questa guida scoprirete come valutare correttamente gli immobili, cosa è importante quando si tratta di finanziamenti, quali sono le condizioni legali più importanti e come massimizzare il vostro rendimento. Passo dopo passo, dall’acquisto alla locazione. Tutto è pronto per affittare il vostro condominio. Un altro consiglio! Ubicazione, canone annuo netto + prezzo di acquisto: ecco come valutare rapidamente un condominio.
Acquisto di un condominio: Valutazione e investimento
Rispetto alle case unifamiliari e agli appartamenti di proprietà, i condomini offrono una maggiore stabilità come investimento. Con diverse unità abitative, si distribuisce il rischio di perdite sugli affitti e si beneficia di un flusso di cassa continuo. Tuttavia, è importante far valutare l’immobile da un professionista, in modo da non acquistare in modo troppo costoso e non trascurare i rischi nascosti.
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Valutazione dell’immobile: cosa è importante?
La valutazione di un immobile non si basa solo sui metri quadrati e sull’anno di costruzione. Fattori come l’ubicazione (macro e micro), lo stato energetico, le condizioni del tetto, delle tubature e del riscaldamento, nonché i contratti di locazione, gli immobili sfitti e il potenziale di sviluppo sono determinanti. Una stima approssimativa online non è sufficiente: è meglio far redigere una relazione di valutazione o utilizzare modelli di valutazione professionali con immobili comparabili.
Promemoria! Posizione, canone annuo netto + prezzo di acquisto: ecco come valutare rapidamente un condominio.
Riconoscere l’aumento di valore e sfruttare il potenziale
Siete alla ricerca di immobili con possibilità di sviluppo? Allora cercate le conversioni in mansarda, le proprietà sfitte che possono essere ristrutturate o quelle con un potenziale di ridensificazione. Anche la conversione a sistemi di riscaldamento moderni o l’aggiunta di balconi possono aumentare significativamente il valore. Il fattore decisivo è l’efficacia dei costi: calcolate ogni misura e confrontatela con il potenziale aumento dell’affitto o del valore.
Relazione tra prezzo, ubicazione e resa
Nelle località ricercate
Calcolare correttamente il rendimento da locazione e il valore
Il rendimento locativo lordo indica la percentuale del prezzo d’acquisto che si realizzerà annualmente attraverso il reddito da locazione. Si calcola in modo molto semplice: l’affitto netto annuo a freddo diviso per il prezzo d’acquisto, moltiplicato per 100. Un solido rendimento lordo per i condomini è compreso tra il 6 e il 9 percento – al di sotto di questo valore nelle posizioni migliori e spesso al di sopra di questo valore nelle aree strutturalmente deboli. Ma attenzione: un rendimento elevato in una posizione non ottimale può essere ingannevole se la rivendita è problematica.
Affitto netto annuo ÷ prezzo di acquisto × 100 = rendimento locativo lordo
Proprietà da ristrutturare o in affitto?
Ristrutturare e riaffittare
Acquistare una casa da ristrutturare può essere conveniente, se la posizione e la sostanza sono giuste. Se la ristrutturazione è efficiente, è possibile affittarla di nuovo, a prezzi più alti e con standard moderni. Nel caso di immobili sfitti, assicuratevi che non ci siano affitti e informatevi in anticipo sui costi di ristrutturazione e sulle possibili sovvenzioni.
Proprietà completamente affittate: Sicurezza e reddito immediato
Un immobile già completamente affittato genera un reddito fin dal primo giorno. È necessario controllare tutti i contratti di locazione: Durata, importo dell’affitto, indicizzazione, canoni graduali, periodi di cancellazione. Dovreste anche chiedere lo storico dei pagamenti degli inquilini. Una struttura mista di inquilini senza arretrati è l’ideale.
Importante: Diritto di locazione e limiti di recesso
Non è possibile dare disdetta o aumentare l’affitto a piacimento. La disdetta è consentita solo per uso personale o per violazione dei doveri. Gli aumenti dell’affitto sono limitati dalla legge – nelle regioni con controllo degli affitti si applicano ulteriori norme. I costi di ristrutturazione possono essere ripartiti solo proporzionalmente. Pianificate attentamente questi aspetti.
Contratto di acquisto e base giuridica
Revisione del contratto e del notaio
Il contratto di acquisto viene redatto dal notaio e deve essere autenticato. Il notaio agisce come terzo neutrale e garantisce che tutte le condizioni legali siano soddisfatte. Riceverete in anticipo una bozza di contratto, che dovrete verificare con il vostro consulente o avvocato. All’appuntamento con il notaio, il contratto viene letto ad alta voce e vengono chiarite eventuali questioni aperte.
Registro fondiario, trasferimento di proprietà e notifica di trasferimento prioritario
Una volta che l’acquisto è stato autenticato, è legalmente vincolante, ma non siete ancora proprietari. Il trasferimento di proprietà avviene solo con l’iscrizione nel registro fondiario. Prima di ciò, per garantirvi il passaggio di proprietà, è necessario un cosiddetto avviso di passaggio prioritario. Prerequisito: il prezzo d’acquisto deve essere pagato e l’imposta sul passaggio di proprietà deve essere versata.
Tasse e costi accessori di acquisto in sintesi
Imposta sul trasferimento di immobili e costi accessori
L’acquisto di un immobile comporta costi aggiuntivi rispetto al prezzo di acquisto: L’imposta sul passaggio di proprietà, le spese notarili, l’iscrizione al registro fondiario ed eventualmente la commissione dell’agente immobiliare. A seconda dello Stato federale, questi costi ammontano al 10-15% del prezzo di acquisto e di solito devono essere pagati con il capitale proprio. Una sana pianificazione finanziaria tiene conto di queste voci fin dall’inizio.
Immobiliare GmbH e fondazione di famiglia
Per i portafogli più grandi, vale la pena di strutturarli attraverso una società di gestione patrimoniale o una fondazione di famiglia. Ciò consente di beneficiare di vantaggi fiscali, ad esempio in caso di successione o vendita dopo il periodo di speculazione. Tuttavia, la costituzione e la gestione corrente richiedono una buona consulenza fiscale e legale.
Locazione: Inquilini, contratti e reddito
Il successo di una locazione inizia con la selezione degli inquilini giusti. Oltre all’affidabilità creditizia e al rating, sono importanti anche le impressioni personali. Un contratto di locazione chiaro e giuridicamente sicuro protegge entrambe le parti. L’affitto si basa sull’indice degli affitti, ma deve anche corrispondere all’arredamento e alla posizione. Prestate attenzione ai dettagli obbligatori come i costi di gestione, le regole della casa, i termini di preavviso e le clausole di adeguamento dell’affitto.
Conclusione: strategia per il successo
Un condominio non è un affare a breve termine: è un investimento a lungo termine che deve essere ben pianificato. Se conoscete il mercato, calcolate le cifre chiave giuste e puntate a una transazione conforme alla legge, creerete una fonte di reddito stabile e aumenterete il vostro patrimonio a lungo termine. Ricorrete a una consulenza professionale per la valutazione, l’acquisto, la ristrutturazione o la locazione. Questo vi aiuterà a evitare errori e a garantire un successo a lungo termine.