Contratto di acquisto immobiliare: notaio, compiti, costi, costi accessori e procedura

Se avete in vista il vostro primo contratto d’acquisto, allora, come molti, avete molte domande: chi redige il contratto d’acquisto di un immobile? Quanto tempo richiede un contratto d’acquisto autenticato? Quando è dovuto il prezzo di acquisto di una proprietà? Cominciamo con la definizione: un contratto di acquisto immobiliare è un accordo vincolante, di solito tra due parti, sul trasferimento di una casa o di un’altra proprietà. Un tale contratto d’acquisto per un terreno, una casa, anche una casa di vacanza o un appartamento è sempre ed esclusivamente redatto dal notaio e anche autenticato da lui.

Contratto di vendita: definizione e procedura

Un contratto d’acquisto regola quindi il trasferimento di proprietà. Da un punto di vista legale, si compra sempre un pezzo di terra, indipendentemente dal fatto che sia sviluppato o non sviluppato. Contiene condizioni generali e termini a cui entrambe le parti devono aderire nel processo di acquisto. Le parti devono avere entrambe la capacità giuridica per acquistare una proprietà.

I contenuti importanti del contratto sono:

• Dettagli dell’acquirente e del venditore
• Oggetto dell’acquisto
• Descrizione della proprietà
• Prezzo d’acquisto e condizioni di pagamento (data, rate, ecc.)
• Tassa sul trasferimento della terra
• Trasferimento economico e consegna della proprietà (data)
• Regolamenti di garanzia come il diritto di recesso dell’acquirente in caso di difetti nascosti
• Affitti e locazioni
• Conveyance
• Pre-prenotazione
• Procura permanente
• Interesse di default
• Disposizioni speciali, come interni o ristrutturazioni
• Altro

Base giuridica: BGB

Il contratto si basa su un corrispettivo legale, cioè ciò che viene dato per la proprietà. Questo può essere denaro, ma anche qualsiasi altro bene economico che viene scambiato con la proprietà. Naturalmente, sarà quasi sempre una certa somma di denaro, ma il corrispettivo potrebbe anche essere un’altra proprietà o la semplice promessa di pagare in seguito.

§ 433 Obblighi tipici di un contratto di vendita

(1) Con il contratto di vendita, il venditore di un oggetto è obbligato a consegnare l’oggetto al compratore e a procurarne la proprietà. Il venditore deve fornire all’acquirente l’oggetto privo di difetti materiali e di titolo.

(2) L’acquirente è obbligato a pagare al venditore il prezzo d’acquisto concordato e ad accettare l’oggetto acquistato.

Estratto: §433 del codice civile tedesco (BGB)

A differenza del contratto di acquisto di oggetti mobili, l’acquisto di beni immobili (e di terreni o terreni parziali) non è privo di forma. Il regolamento su questo deriva dal § 311b del codice civile tedesco (BGB).

La legge richiede che tali contratti siano scritti per essere validi. Di conseguenza, avete bisogno di un notaio per rendere ufficiale il contratto. Le strette di mano e le promesse verbali non sono sufficienti. Questo è per prevenire le frodi, un processo di documentazione sensato per entrambe le parti.

Quali sono i compiti del notaio?

In generale, l’obiettivo principale o i compiti di un notaio sono in primo luogo:

• Notarizzazione di transazioni legali
• Autenticazione delle firme

Ciò si traduce nelle seguenti aree del diritto in particolare per i notai:

• Diritto immobiliare, come l’autenticazione di trasferimenti immobiliari
• Diritto delle successioni, come l’autenticazione dei testamenti
• Diritto di famiglia, come procure di assistenza sanitaria o contratti di matrimonio
• Diritto societario, come il rogito di AG o la registrazione nel registro delle imprese

Di regola, il notaio è scelto dall’acquirente. Al primo appuntamento dal notaio, avrete bisogno di tutti i documenti importanti pronti. Il notaio redigerà poi il contratto d’acquisto secondo le specifiche e i modelli dell’acquirente e del venditore.

Circa una settimana dopo l’autenticazione, l’acquirente e il venditore ricevono il contratto d’acquisto autenticato.

Costi per il contratto di acquisto presso il notaio

I singoli elementi comprendono molte singole voci, come la notarizzazione del contratto d’acquisto, che è di circa 1.070 euro. Inoltre, la registrazione della tassa fondiaria costa 435 euro per il catasto e altri 535 euro per il cambio di proprietà. Inoltre, ci sono tasse per la tutela, la certificazione delle firme, ecc. Alla fine, si finisce con circa 3.700 euro.

Costi per notaio/registro fondiario: ~ 3.700 Euro netti

Trasferimento di proprietà dopo il pagamento completo

Vorrei sottolineare ancora una volta questo punto:

Come venditore, assicuratevi che la vostra proprietà non passi all’acquirente fino a quando non sia stato pagato l’intero prezzo d’acquisto.

Sulla distribuzione dei costi: chi paga cosa? Nel contratto d’acquisto si devono stabilire regole chiare su questo punto. Di regola, l’acquirente paga le spese per:

1. Tasse per il notaio e il catasto
2. Tasse per le approvazioni ufficiali necessarie
3. Commissione dell’agente immobiliare

Non appena l’acquirente ha pagato la tassa di trasferimento del terreno all’ufficio delle imposte e il prezzo di acquisto è stato trasferito per intero, il notaio dovrebbe aver già ricevuto l’autorizzazione a cancellare la “vecchia” tassa sul terreno.

Poi la proprietà viene consegnata e il catasto conferma la registrazione dell’acquirente come nuovo proprietario.

Caratteristiche speciali del condominio: Excursus

Quando si acquista un appartamento, il contratto di vendita contiene elementi aggiuntivi:

• Basi come nel contratto di acquisto (sopra)
• Numero piatto
• Regole comunitarie, costi di manutenzione dei beni comuni, ascensori, ecc.
• Quota di comproprietà, riserve di manutenzione per la proprietà comune o investimenti per le ristrutturazioni
• Condominio, altre stanze come cantina, soffitta, garage, balcone, ecc.
• Diritti d’uso dei beni comuni
• Diritti d’uso speciali, uso privilegiato come i parcheggi
• Acconti, per nuove costruzioni (non ancora completate)