Mercato immobiliare di Francoforte: consigli degli esperti – affittare, comprare, vivere, investire

Come quinta città più grande della Germania, Francoforte è anche uno dei luoghi più costosi in cui vivere. Per molti anni, i prezzi d’acquisto e gli affitti per le proprietà residenziali e commerciali sono aumentati a Francoforte. In realtà, condizioni ideali per chiunque voglia investire i propri soldi nel settore immobiliare. Abbiamo parlato con Sebastian Mathias, un esperto immobiliare sulla scena, riguardo l’acquisto e la vita a Francoforte, le forme alternative di investimento e l’influenza degli investitori stranieri sul mercato immobiliare di Francoforte. Torna alla panoramica: Real Estate Frankfurt.

In prima linea in Germania: vivere a Francoforte sul Meno

Domanda: Lei è principalmente attivo come investitore immobiliare nell’area di Francoforte. Secondo la sua esperienza, qual è lo sviluppo del mercato immobiliare nella regione?

Risponderò con un’affermazione audace: il mercato immobiliare di Francoforte è attualmente il più attraente della Germania! Almeno questo è quello che mostrano le cifre quando guardo gli investimenti totali nel mercato immobiliare. Da alcuni anni, gli investitori privati e istituzionali investono di più nel mercato immobiliare di Francoforte che in qualsiasi altra parte della Germania.

La questione è dove vanno i soldi, cioè che tipo di immobili vengono costruiti o comprati con essi. Essenzialmente, si tratta di immobili commerciali, cioè spazi per uffici. Ma Francoforte ha anche superato le altre grandi città della Germania nel settore residenziale. Mentre circa 1,2 miliardi di euro sono stati investiti nel mercato residenziale a Francoforte nel 2018, questa cifra era solo 0,5 miliardi di euro a Monaco, per esempio.

Puoi trovare altre statistiche su Statista

Se ora si aggiunge a questo il fatto che l’attuale popolazione di Francoforte di 750.000 persone dovrebbe aumentare di circa 100.000 nei prossimi dieci anni, allora diventa subito chiaro a tutti: qui c’è bisogno di appartamenti! E poiché questo sviluppo è in corso da diversi anni, anche i prezzi degli immobili a Francoforte sono aumentati rapidamente. Se si guarda solo agli ultimi dieci anni, i prezzi delle case e degli appartamenti sono aumentati annualmente di più del dieci per cento in alcuni casi. Una casa o un appartamento a Francoforte e dintorni costa oggi quasi il doppio di quanto costava anni fa. Questo spiega anche perché il giro d’affari nel settore immobiliare è in aumento, ma il numero assoluto di immobili venduti a Francoforte è in qualche modo in calo: ci sono semplicemente sempre meno case e appartamenti in vendita. Da qui l’alto livello di investimento che ho menzionato sopra. I politici si assicurano che le nuove aree residenziali e gli sviluppi abitativi siano approvati – se c’è ancora spazio.

Tendenza: i prezzi d’acquisto aumentano più fortemente degli affitti

Domanda: Ha ancora senso per te fare trading nel settore immobiliare?

Il mio compito è quello di trovare proprietà, terreni, ecc. adatti – e di farlo in tempo utile – per renderli utilizzabili per i miei clienti. Dopo tutto, non tengo le case e gli appartamenti per me. Quindi, se si vuole investire in immobili a Francoforte, si hanno le migliori prospettive in termini di apprezzamento, investimento di capitale! Ma è anche chiaro che chiunque voglia comprare sta entrando nel mercato a quello che ora è un livello di prezzo d’acquisto davvero alto. Naturalmente, anche gli affitti hanno continuato a salire, per cui ho ancora buone possibilità di finanziare l’acquisto del mio immobile attraverso l’affitto. Ma la verità è che, soprattutto nelle grandi città, i prezzi di acquisto degli immobili sono aumentati molto più degli affitti. È probabile che questo continui. Quindi bisogna calcolare molto attentamente.

Un ultimo pensiero su questo: Ci sono esperti immobiliari che avvertono di una bolla dei prezzi. È difficile dire se e quando i prezzi degli appartamenti e delle case ristagneranno, forse addirittura scenderanno di nuovo. Ma penso che con la crescita della popolazione prevista per Francoforte, anche i prezzi degli immobili continueranno ad aumentare. Forse solo non così fortemente.

Vendere immobili in modo diverso – Diskret-Makler offre una visione

Domanda: Lei stesso descrive l’ufficio di intermediazione Lukinski come un broker discreto. Cosa significa esattamente?

Questo significa che offriamo le proprietà che ci vengono offerte senza la classica – chiamiamola così – “scrittura di mercato”. Per il venditore questo significa: può essere sicuro che nessuno nelle immediate vicinanze noterà la sua intenzione di vendere. I soliti cartelli pubblicitari nelle finestre o nel giardino anteriore non sono più necessari. I nostri veicoli sono poco appariscenti e di colore completamente neutro.

Gli esposti sono inviati solo ai clienti che abbiamo contattato in precedenza e che abbiamo incluso nei nostri dati. Naturalmente usiamo anche portali di marketing immobiliare, ma il nostro aspetto o l’aspetto della proprietà è progettato in modo tale che quasi nessuno può trarre conclusioni sulla posizione della proprietà. Quindi se volete offrire la vostra proprietà sul mercato con la massima discrezione, per esempio perché volete evitare discussioni fastidiose con i vicini o gli amici, un agente immobiliare discreto come Lukinski è la scelta giusta per voi.

Per l’acquirente, questo significa anche massima discrezione. Questo è particolarmente importante se si apprezza la serietà delle trattative senza la spesso abituale “manipolazione dei prezzi” da parte di una folla di interessati. L’acquirente può essere sicuro che anche la sua persona rimane dietro le quinte. Solo quando si trasferirà nella sua nuova casa, la sua identità diventerà pubblica con i suoi nuovi vicini.

La verità sugli strumenti internet nel settore immobiliare

Domanda: Quali sono gli strumenti per gli investitori immobiliari su internet che sono utili anche per i nuovi arrivati nel mercato immobiliare dal punto di vista di un esperto? Che cosa pensa delle calcolatrici di investimento, per esempio?

Risposta chiara: dipende! Questa è sempre la risposta degli avvocati. Ma in realtà è molto simile nel mercato immobiliare. Prima di usare uno strumento, devo pensare a cosa voglio usare. Questo è ciò che conta!

Se voglio avere una visione d’insieme di quanto vale la mia proprietà, per esempio perché voglio venderla o chiedere un prestito, ci sono a volte dei calcolatori di valutazione abbastanza buoni. I calcolatori di prestiti, conosciuti anche come calcolatori di finanziamenti o mutui, possono aiutare ad avere una prima visione d’insieme dei costi di acquisto di un immobile. Lo stesso vale per un calcolatore di budget o di fattibilità. E poi ci sono i calcolatori di confronto delle offerte. Posso usarli per confrontare le offerte di prestito quando ho bisogno di un prestito per il mio investimento immobiliare.

Per una rapida panoramica e una sensazione di numeri e relazioni, queste calcolatrici sono davvero molto buone. Tuttavia, non è generalmente possibile inserire circostanze e desideri individuali in questi calcolatori. Questo include la presa in considerazione delle fluttuazioni del mercato dei capitali, delle circostanze fiscali, ecc. Uno strumento online non fornisce una visione completa degli investimenti immobiliari con reddito da locazione, costi accessori, tasse, ecc.

Ho fatto l’esperienza che nulla può sostituire la consulenza personale e individuale sull’investimento immobiliare. È come dal medico: posso arrivare al mio problema con una ricerca su internet, ma di solito ne esco con risultati completamente diversi. Come per la salute, è meglio avere una conversazione personale con l’esperto quando si tratta di investimenti.

Prezzi di noleggio: Misurare paga!

Domanda: Come si calcola esattamente il prezzo al metro quadrato per l’inquilino di un appartamento o di una casa alla fine?

Sembra semplice all’inizio, ma non è necessariamente così. Perché quando si parla di prezzo al metro quadrato, si pone sempre la domanda: cosa appartiene effettivamente allo spazio abitativo? Quali metri quadrati posso calcolare e come? Il calcolo in quanto tale è abbastanza semplice: divido il mio affitto per i metri quadrati come indicato nel contratto d’affitto. Se aggiungo i costi accessori, allora ho il mio prezzo di “affitto caldo” al metro quadro.

Secondo le regole generalmente applicabili, tutti i soggiorni, le camere da letto, le sale da pranzo, così come la cucina, i corridoi, i bagni, ma anche le dispense contano al 100% come spazio vitale secondo l’ordinanza sullo spazio vitale. Balcone e terrazza sono presi in considerazione ciascuno per un quarto. Le cantine e i garage non sono inclusi. Nel caso di tetti inclinati, solo le aree con un’altezza del soffitto superiore a due metri sono considerate spazio vitale al 100%. Le parti della stanza con un’altezza del soffitto da uno a due metri sono calcolate a metà e tutto ciò che è al di sotto di un metro non viene calcolato affatto.

E ora ecco alcune piccole cose carine! Tutti dovrebbero conoscerli prima di correre per l’appartamento con un metro pieghevole e iniziare a misurare: camini, stufe, mobili da incasso e vasche da bagno contano come spazio vitale completo. Le scale con più di tre gradini sono detratte dallo spazio abitativo, così come le colonne libere e le proiezioni in mattoni dei camini.

Invece di un regolo pieghevole, naturalmente, raccomando uno strumento di precisione, come un misuratore laser.

Misurare vale la pena in ogni caso. Visto dal punto di vista dell’investitore immobiliare, cioè il futuro padrone di casa, questo significa: mi salvo da successive controversie con l’inquilino se lui stesso misura accuratamente e si imbatte in discrepanze. Anche le spese di servizio, i premi di assicurazione, ecc. si basano sulla cifra del metro quadrato. Quindi dovrebbe davvero andare bene.

Vivere a Francoforte: qualcosa per tutti!

Domanda: Come valuta la qualità della vita a Francoforte rispetto ad altre grandi città tedesche come Amburgo, Berlino e Monaco? Quali attrazioni ed eventi rendono la città attraente per gli investitori immobiliari e gli inquilini?

Per fortuna, non sono nativo di Francoforte. Ecco perché posso avvicinarmi a questa delicata questione in modo alquanto obiettivo. Se si prende la classifica annuale delle città dell'”Institut der deutschen Wirtschaft” (Istituto dell’economia tedesca), Monaco è già al primo posto per la settima volta, con un netto vantaggio su Francoforte, che si piazza al quinto posto. Almeno la metropoli principale ha migliorato la sua classifica di un posto rispetto all’anno precedente.

Non credo nemmeno che Francoforte riuscirà mai a scalzare Monaco dal primo posto. A meno che, naturalmente, “Äppelwoi” e il Taunus non superino un giorno le Alpi e la birra di frumento nelle preferenze della gente come destinazioni di svago. Francoforte è una “città quotidiana” abbastanza normale. Con la sua opera, i suoi teatri e il suo miglio museo, ha tutto ciò di cui ha bisogno l’alta cultura. Inoltre, c’è una buona scena gastronomica che non ha eguali nel mondo per quanto riguarda l’internazionalità. Ci sono bellissimi parchi in città, così come lo zoo e il giardino delle palme, quindi non c’è bisogno di lasciare la città per una breve pausa. L’argine principale è un luogo invitante per passeggiare, così come le gallerie di shopping chic. I grattacieli sono anche un’attrazione in sé. E se si visita uno dei tanti festival in estate, è difficile staccarsi dalla vista dello skyline. Francoforte non ha un Oktoberfest, né qualcosa di simile al famoso “Volkstmliches”. Ma le regioni vinicole di Rheinhessen, Rheingau e la Bergstrasse sono solo a breve distanza. Con il nuovo sviluppo del “Römer”, il centro della città ha guadagnato un altro punto di forza. Tutto sommato, questa è una città con qualcosa per tutti.

Non tutto luccica: investire nell’oro

Domanda: L’oro è stato presente come mezzo di pagamento in tutto il mondo per quasi migliaia di anni. L’oro è stato anche molto popolare come investimento di capitale per molto tempo. Come vede questo argomento – l’oro come investimento? Ci dia tre vantaggi e tre svantaggi di questa forma di investimento.

Secondo l’opinione unanime degli esperti, l’oro è una moneta per i tempi di crisi. Ha sempre funzionato nell’Impero Romano come nel Medioevo o nei tempi moderni. Coloro che non avevano soldi ma lingotti d’oro o monete potevano sempre permettersi qualcosa per vivere o sopravvivere. Il valore dell’oro risiede fondamentalmente nel fatto che è raro e deve essere estratto con una certa quantità di lavoro.

 

Questo menziona già un vantaggio: L’oro ha un valore sostanzialmente costante, anche se il tasso dell’oro fluttua. Il tasso viene in essere solo quando viene convertito in una valuta corrente concreta. Se hai un’oncia d’oro del 1870, per esempio, puoi usarla per comprare qualcosa oggi proprio come potevi fare allora. Provatelo con una banconota del Reichsmark dello stesso periodo.

Secondo vantaggio: l’oro è abbastanza facile da capire come investimento. A differenza delle azioni o di altri prodotti del mercato finanziario, può essere letteralmente afferrato. È sufficiente avere il proprio oro in una cassetta di sicurezza e seguire il prezzo dell’oro.

Il terzo vantaggio è in tempi di crisi economiche o politiche, che si spera rimangano rare. Per esempio, quando la valuta di un paese perde valore, la gente compra metalli preziosi. La domanda aumenta il valore dell’oro.

E con questo abbiamo già gli svantaggi sul tavolo. A differenza di altri investimenti, sia immobiliari che azionari, ecc., il profitto di un investimento in oro sorge solo quando l’oro viene venduto. E anche questo solo in determinate circostanze. Interessi, dividendi, redditi da locazione ecc. non si applicano all’oro. Se guardate il prezzo dell’oro per un lungo periodo di decenni, vedrete che il prezzo fluttua molto di più che con le azioni. E infine, con il tasso dell’oro bisogna sempre tenere d’occhio il tasso di cambio della rispettiva valuta. L’oro viene scambiato in dollari. Se il prezzo dell’oro si muove verso l’alto ma il dollaro perde valore rispetto all’euro, in realtà si fa una perdita quando si vende l’oro.

Il mio consiglio: se hai abbastanza soldi e stai cercando opportunità di investimento, dovresti investire solo una piccola parte del tuo capitale nell’oro.

Cos’altro è disponibile come investimento – alternative ai beni immobili

Domanda: A Francoforte non si scambiano solo beni immobili. Essendo la sede di numerose banche, tra cui la BCE e altre grandi banche nazionali ed estere, anche molte altre opportunità d’investimento vi giocano un ruolo. Quali sono le tre alternative al settore immobiliare e qual è il maggiore svantaggio in ogni caso?

Ho già detto qualche frase sopra sulle azioni e altri investimenti in titoli. In linea di principio, questa è sempre una forma di investimento eccitante e, a seconda della forma di investimento, anche redditizia. Come alternativa agli immobili, potrei citare la partecipazione diretta in aziende sotto forma di azioni, la partecipazione a diverse aziende attraverso un fondo azionario o l’investimento in titoli di stato, le cosiddette “rendite”. A differenza dell’oro, per esempio, tutte queste forme hanno la possibilità di portare all’investitore un profitto attraverso l’andamento del prezzo non solo quando le “note” vengono vendute. Finché le azioni, i titoli ecc. sono in mio possesso, ricevo qualcosa di simile agli interessi. Così noto già durante la durata dei miei titoli che ho qualcosa da loro – cioè il denaro.

Lo svantaggio, però, è che più sicurezza voglio per il mio investimento, meno profitto posso ottenere. I titoli di stato sono considerati un investimento molto sicuro, ma quasi nessun paese mi paga attualmente molti interessi per il denaro che gli presto – in qualsiasi forma. Al momento, i tassi d’interesse sono particolarmente bassi perché i governi possono prendere in prestito il loro denaro dalle banche quasi gratis. Nel caso di investimenti diretti in aziende sotto forma di azioni, di solito devo investire molto tempo per compensare i grandi cali di prezzo con la vendita e l’acquisto di nuove azioni. Rispetto agli immobili, il più grande svantaggio di queste forme di investimento è che non posso viverci io stesso se voglio. Inoltre, è molto più facile generare ulteriore capitale attraverso l’aumento di valore degli immobili. Questo perché guadagno ulteriore capitale netto attraverso l’aumento di valore, che posso poi usare per ottenere prestiti favorevoli dalle banche per comprare altri immobili.

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Nuova concorrenza – acquirenti di immobili dall’estero

Domanda: C’è un impatto sul mercato immobiliare di Francoforte a causa dell’aeroporto internazionale? C’è un numero maggiore di investitori immobiliari stranieri specifici per Francoforte come concorrenza all’investitore locale?

Naturalmente ci sono degli effetti. Tuttavia, è molto difficile misurarli. Perché fondamentalmente è il caso che la vicinanza a un aeroporto internazionale rende il luogo di residenza interessante anche per i lavoratori stranieri che sono inviati in Germania dalla loro azienda. Per gli investitori stranieri nel mercato immobiliare, questo alla fine non è così importante. Lì è più una questione di luogo d’investimento che è fondamentalmente un mercato in crescita. Questo sviluppo può essere favorito dall’esistenza di un aeroporto. Questo è certamente il caso di Francoforte. Ma qui è anche importante che Francoforte, come città di servizi con un focus sulle banche, sia comunque attraente per un pubblico internazionale.

Non è ancora possibile dire con certezza quale sarà l’impatto della Brexit. Ci sono varie dichiarazioni su questo. In effetti, è emozionante osservare come il mercato immobiliare sia cambiato per quanto riguarda gli investitori senza cittadinanza tedesca. Recentemente, c’è stato un rapporto che circa un investitore su tre – anche nel mercato immobiliare residenziale – non ha la cittadinanza tedesca. Questo è un aumento di circa il 13% rispetto all’anno precedente. Alcuni attribuiscono questo al Breit. Per gli investitori tedeschi, questo significa certamente un irrigidimento del mercato.

Dove vivono i calciatori dell’Eintracht Francoforte?

Domanda: Anche a Francoforte, molti cittadini stanno dietro alla loro squadra di calcio in Bundesliga. Dove compra un calciatore professionista benestante dell'”Eintracht” la sua casa più o meno lussuosa se vuole vivere nella zona?

Onestamente non so dove vivono i calciatori professionisti di Francoforte. Suppongo che siano come tutte le altre persone. Il luogo in cui si vive dipende da ciò di cui si ha bisogno. Le persone che cercano il trambusto della grande città non si trasferiranno certo in campagna, e viceversa. Con la nuova Henninger Tower, abbiamo certamente una proprietà che si adatta al portafoglio di uno o due calciatori. I quartieri più hippy di Francoforte includono Bockenheim, l’Ostend e Griesheim, e forse il Westend settentrionale. Gli appartamenti sul porto nel “Gutleutviertel” offrono anche tutto ciò che il cuore desidera per le richieste più alte.

Ma so anche di un calciatore professionista dell’Hertha BSC che ha realizzato la casa dei suoi sogni a Hunsrück. Questo non è certamente pensato per la normale vita quotidiana. Per la strada verso il posto di lavoro “Stadtion” non dovrebbe certo essere troppo lontano. Nessuno dei ragazzi starà davanti alla S-Bahn o in un ingorgo al mattino. E questo ci riporta all’immediata area della città di Francoforte. Ma non credo che gli appartamenti comprati o affittati da un calciatore professionista siano nel mirino dell’investitore immobiliare medio. Sono quindi altrettanto esclusi come gruppo target di inquilini quanto lo sono come concorrenti sul mercato degli investimenti immobiliari.

Vivere nella zona morbida di Francoforte – consigli degli esperti

Domanda: Se state cercando una proprietà nella zona di Francoforte, potete certamente trovarne una nei dintorni. Hai un consiglio da insider per le proprietà che valgono la pena nella zona di Francoforte?

Certo: sono molto felice di parlare del Rheinhessen. L’area a sud e a ovest di Mainz è molto interessante come investimento per gli acquirenti di immobili. Questo perché i prezzi al metro quadrato per l’acquisto sono ancora accessibili e il reddito da locazione è anche buono in relazione a questo. Come area di migrazione per la regione del Reno-Meno, lo sviluppo del valore e la stabilità dei prezzi d’affitto sono garantiti anche in queste zone. Dato che i collegamenti di trasporto a Bingen, Worms e ALzey sono anche molto buoni, dovreste rivolgere i vostri occhi a queste regioni. Ne vale certamente la pena!

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