Crowdinvestment immobiliare: esperienze, vantaggi, svantaggi a confronto + consigli

Crowdinvestment real estate – Non tutti hanno il capitale necessario o il flusso di cassa (reddito regolare) per comprare la propria casa o condominio. Il crowdinvesting ha molti vantaggi. Per esempio, poco capitale proprio, diverse proprietà come opportunità d’investimento, minimizzazione del rischio attraverso la diversificazione del capitale e ampia partecipazione (tasso d’interesse fisso, distribuzione legata agli utili e partecipazione alla vendita). Gli immobili sono anche estremamente sensati come previdenza pensionistica, perché non sono soggetti all’inflazione (svalutazione del denaro). Una delle migliori alternative di investimento è quindi il crowdinvesting con fornitori a partire da 500 euro, in parole povere: investimenti immobiliari per tutti.

Crowdinvesting: spiegazione, vantaggi e svantaggi

Troppo poco capitale, troppo poco tempo, nessun problema! Il crowdinvesting nel settore immobiliare permette di investire con importi minimi. Consiglio fornitori come Exporo e InRento per piccoli investimenti a partire da 500 euro.

Cominciamo con le basi:

Cos’è il crowdinvesting?

Prima di tutto, cos’è il crowdinvesting?

Un paragone molto semplice sarebbe “una società per azioni“. L’azienda vende varie azioni a individui e istituzioni. In questo modo, molti “partecipano” a un’azienda e le danno il finanziamento necessario per la crescita. Funziona allo stesso modo con il crowdinvesting nel settore immobiliare.

Invece di un grande investitore, le azioni sono distribuite a molti “piccoli” investitori. Questo permette alle persone di investire in beni immobili che non hanno il rating necessario, non hanno abbastanza capitale o entrambi. Ci sono diversi fornitori per questo, come Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo o anche InRento, che troverete anche in una lista più avanti.

Sempre più persone vogliono partecipare al mercato immobiliare. Haufe riporta anche questo mese“Lo sciame vola sugli immobili“, vediamo i vantaggi e gli svantaggi.

Vantaggi del crowdinvesting immobiliare

Come già appreso nell’introduzione, tu come investitore hai alcuni vantaggi, come il basso capitale proprio, le varie proprietà come opzioni di investimento, la minimizzazione del rischio attraverso la diversificazione del capitale, ma anche una partecipazione sostanziale (tasso di interesse fisso, distribuzione legata agli utili e partecipazione alla vendita).

• Poco capitale proprio – si parte da 50 – 100 euro
• Una volta registrati, varie opzioni di investimento
• Trasparenza – possibilità di contattare le imprese di costruzione (informazioni)
• Minimizzazione del rischio – capitale distribuito su diversi progetti

Remunerazione ed esborsi:

• Tasso d’interesse fisso
• Distribuzione legata al profitto
• Partecipazione al caso di uscita (vendita della proprietà)

Svantaggi e rischi per gli investitori

Come sempre, ci sono vantaggi, ma anche svantaggi da considerare. Qui c’è anche un altro articolo in Capital“Risky Game“. Dopo di che conoscerete tutti gli svantaggi e i rischi in dettaglio.

• Nessun diritto di codeterminazione (prestito partecipativo)
• Impegno di capitale per un lungo periodo 5+ anni
• Perdita totale quando i progetti falliscono
• Troppa partecipazione – perdita della visione d’insieme

Come funziona il crowdinvesting nel settore immobiliare?

Nella grande maggioranza dei casi, una proprietà deve essere sviluppata (ristrutturata o completamente ricostruita).

Con l’investimento immobiliare regolare, si cercherebbe ora specificamente un partner per il finanziamento. Con il crowdinvestment, invece, i proprietari parlano con le piattaforme di crowdinvestment, che a loro volta si occupano della distribuzione delle azioni. Le piattaforme online poi intermediano le azioni immobiliari agli investitori.

Questa piattaforma di crowdinvestment si fa poi carico dell’intera presentazione ai singoli investitori e i proprietari possono occuparsi del loro core business, della costruzione e dello sviluppo. Così con il crowdinvesting, non si dà un prestito “tipico” al rispettivo sviluppatore, si partecipa alla proprietà con un prestito partecipativo. Questo significa anche che non avete voce in capitolo.

Partecipare alla proprietà non significa, ovviamente, che puoi trasferirti domani e occupare 0,5 metri quadrati. L’immobile viene gestito in seguito, voi siete solo un fornitore di capitale. Si guadagna un rendimento sotto forma di un tasso d’interesse fisso e una distribuzione legata ai profitti.

Ancora una volta, la remunerazione e il pagamento:

• Tasso d’interesse fisso
• Distribuzione legata al profitto
• Partecipazione al caso di uscita (vendita della proprietà)

È così che pochi euro diventano sempre di più.

Fornitore di crowdinvestment

Quale piattaforma di crowdfunding è la migliore? Dove si può investire? Ci sono vari fornitori rispettabili per il crowdinvesting. Ecco una breve panoramica del mercato. Gli investimenti minimi sono diversi, a seconda dei progetti sulle piattaforme.

Di regola, i depositi minimi sono tra 100 e 1.000 euro.

Elenco dei fornitori:

• Bergfürst
• Crowdinvest immobiliare
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Digital Invest
• Exporo
• Immofunding
• InRento
• Linus
• Rendity
• Cassa di risparmio
• Modulo di interesse

Cosa rende gli immobili così attraenti come investimento?

L’investimento immobiliare ha senso?

Il crowdinvesting si traduce in un secondo vantaggio, per te personalmente!

Con ogni nuovo annuncio e offerta di proprietà, si impara a conoscere il mercato immobiliare e a valutare le proprietà di conseguenza. Assicuratevi di leggere il mio articolo sul calcolo dei rendimenti d’affitto qui, perché questo vi aiuterà a calcolare in anticipo l’attrattiva degli investimenti immobiliari.

Gli immobili sono estremamente interessanti come investimento di capitale a causa di molti aspetti. Una ragione molto importante per gli immobili come investimento di capitale, soprattutto per quanto riguarda la propria previdenza per la vecchiaia, è che gli immobili non sono soggetti all’inflazione. Il valore materiale di una proprietà la protegge dalla svalutazione monetaria. Uno sguardo alla tabella dell’inflazione e all’evoluzione nei prossimi 25-30 anni mostra che gli immobili hanno molti vantaggi, soprattutto rispetto agli investimenti finanziari come i conti di risparmio o le pensioni Riester per la vecchiaia.

Inflazione e demonetizzazione: effetti

Esempio: Tra 30 anni, l’inflazione sarà aumentata così tanto che il potere d’acquisto di 1.000 euro sarà ridotto a soli 600 euro. In altre parole, se si spendono 1.000 euro tra 30 anni, si otterranno solo beni del valore di 600 euro oggi. Cioè (circa) il 40% in meno, dopo l’inflazione.

• 1.000 euro nel libretto di risparmio in 30 anni = 600 euro di valore reale

Ora torniamo direttamente al vantaggio di una proprietà come investimento. Questo è affittato. Di conseguenza, l’inquilino paga un valore equivalente (affitto) per l’uso mensile del bene materiale (immobile). Se il denaro vale il 40% in meno, il vostro inquilino deve pagare il 40% in più di affitto. Di conseguenza, il reddito da locazione aumenta da 1.000 euro a 1.400 euro. Quindi (circa) il 40% in più, dopo l’inflazione, o nessuna perdita di valore reale.

• 1.000 euro di affitto in 30 anni = nessuna perdita (1.400 euro)

Quindi se aveste investito i vostri soldi in un prodotto finanziario, prendiamo il classico libretto di risparmio, avreste avuto una perdita reale del 40%.

Quando investite il vostro denaro in una proprietà, siete protetti dagli effetti dell’inflazione. Ancora meglio, si beneficia inoltre dell’apprezzamento della proprietà. La Germania è un mercato immobiliare in piena espansione, non solo negli ultimi anni, anche se si guarda agli ultimi decenni.

La popolazione sta crescendo, gli alloggi sono scarsi.

In questo modo, beneficiate anche voi degli aumenti dell’affitto.

Nessuna fluttuazione come le azioni & Co.

Gli immobili hanno anche il vantaggio di essere difficilmente soggetti a fluttuazioni. Se scambiate attivamente valute, investite in azioni o comprate criptovalute, per esempio, sperimenterete costanti fluttuazioni di prezzo. A seconda del tipo di investimento, valuta, azione o cripto, più o meno. I contratti d’affitto sono a lungo termine, l’affitto viene trasferito mensilmente e l’importo rimane lo stesso, tende addirittura ad aumentare a causa degli adeguamenti dell’affitto.

• I beni immobili hanno un valore stabile
• Gli immobili offrono protezione dall’inflazione
• I valori immobiliari non fluttuano (come le azioni, le criptovalute e altri prodotti finanziari)

Grande cantiere a Stoccarda, profitto, grazie al crowdinvesting.

Capitale azionario: ingresso nell’investimento immobiliare

Il più grande punto critico per molti è l’equità.

Soprattutto quando non si tratta più di condomini da 100.000 euro (15.000 euro di capitale), ma di investimenti in grandi città con prezzi piatti di 400.000 euro, 500.000 euro e più. Per una proprietà con un prezzo di acquisto di 500.000 euro (comprese le spese accessorie), dovreste avere 75.000 euro di capitale proprio pronto.

Rapporto di capitale quando si acquista un immobile: sicurezza dalla banca

Poniamo prima la domanda:

Di quanto capitale proprio avete bisogno per una proprietà regolare?

La risposta è diversa, soprattutto a seconda della posizione della proprietà. Un condominio a Monaco, inaccessibile per la maggior parte, anche nel più ampio Speckgürtel intorno a Norimberga, Friburgo.

Non è diverso nelle altre grandi città, Berlino, Amburgo, Düsseldorf o Francoforte. Così il prezzo di acquisto di un immobile varia estremamente, tra 50.000 euro (in posizione C) e 400.000 (in posizione B). Naturalmente, di più se parliamo di micro-sedi molto buone all’interno delle sedi A. Per esempio Monaco-Mitte, Berlino-Mitte, Amburgo-Mitte, Düsseldorf-Mitte e così via.

Calcolare l’equity ratio: ecco come

Che siano 50.000 euro o 100.000 euro, la banca richiede di solito il 15% di capitale proprio per finanziare un immobile. Soprattutto se è la vostra prima proprietà.

Oltre al prezzo d’acquisto della proprietà, ci sono anche i costi accessori d’acquisto. A seconda dello stato federale, includendo la tassa di trasferimento del terreno, le spese notarili e l’iscrizione al catasto, il totale è circa dal 7% al 10% in più.

Spese di servizio di solito 7% – 10% a seconda dello stato federale + agente immobiliare (se coinvolto)

La fluttuazione proviene da un lato dalla tassa di trasferimento del terreno, che differisce in ogni stato federale. D’altra parte, è stato commissionato un agente immobiliare? Anche qui, i costi di intermediazione differiscono a seconda dello stato federale. Nel caso di un acquisto privato, l’acquirente e il venditore devono condividere ciascuno il 50% dei costi di intermediazione. Alla fine, questo si traduce nel prezzo totale di acquisto della proprietà, compresi i costi accessori di acquisto.

Questo è il modo in cui si calcola il rapporto di equità:

• Richiesta di finanziamento: 100.000 euro
  (prezzo d’acquisto più costi accessori)
• Capitale sociale: 15.000 euro
• Prestito dalla banca: 85.000 euro

Calcolo del prezzo d’acquisto con costi aggiuntivi:

• Prezzo di acquisto: 100.000 euro
• Esempio di tassa sul trasferimento di terra NRW (6,5%): 6.500 euro
• Spese notarili (1,5%): 1.500 euro
• Iscrizione al catasto (0,5%): 500 euro
• Commissione del broker (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 euro

Merito di credito per il finanziamento: il crowdinvesting come alternativa

Non tutti hanno l’affidabilità creditizia necessaria per un finanziamento così grande. Anche se il capitale proprio fosse disponibile, ad esempio perché conta il reddito regolare (lavoratore autonomo). Ancora di più, però, non hanno nemmeno il necessario capitale proprio a disposizione. Per coloro che non vogliono aspettare, c’è una grande alternativa: investire in immobili come investimento di capitale da soli.

Ci sono molte ragioni per scegliere l’immobiliare come investimento e, se il vostro capitale non è ancora sufficiente, per il crowdinvesting nell’immobiliare.

Quartiere residenziale con molti condomini (nuova costruzione):

Trovare immobili redditizi

Il crowdinvestment non ti toglie la possibilità di decidere in quale proprietà investire. Ecco perché abbiamo riaperto la questione:

Come si fa a trovare immobili redditizi?

Dovete ancora decidere da soli in quale proprietà volete investire i vostri soldi. Forse conoscete già la mia guida dettagliata sul tema dell’acquisto del vostro primo immobile? Qui conoscerete i diversi tipi di immobili, la differenza tra immobili a rendimento e immobili da investimento, ma anche (molto importante) il rendimento degli immobili.

Il rendimento immobiliare è un calcolo semplice una volta che lo si conosce e lo si capisce. Prende in considerazione la somma dell’investimento (prezzo d’acquisto e costi accessori d’acquisto) e il reddito mensile (reddito da locazione). Il risultato è una percentuale.

Se questo è superiore al 6%, tutti i costi sono di solito coperti dal rimborso del finanziamento, dagli interessi e dalle riserve per la manutenzione. Qualsiasi rendimento superiore al 6% significa un ulteriore accumulo di ricchezza per voi. Di conseguenza, il rendimento della proprietà è un fattore estremamente importante per gli investitori immobiliari. Perché con questa singola cifra chiave, è possibile valutare l’attrattiva di un investimento immobiliare, ma anche confrontare diversi investimenti immobiliari tra loro.

Guardiamo prima la semplice formula del rendimento dell’affitto:

Reddito netto annuale / investimento * 100 = rendimento dell’affitto

Il rendimento locativo si suddivide ancora una volta in rendimento locativo netto e rendimento locativo lordo. Dov’è la differenza?

• Rendimento locativo netto = incl. costi accessori di acquisto
• Rendimento locativo lordo = escluse le spese accessorie di acquisto

Con questa conoscenza, puoi agire molto meglio come investitore e quindi trovare proprietà veramente redditizie per il tuo investimento.

Una volta che ti sei registrato su una piattaforma di crowdinvestment, sfoglia le singole proprietà di investimento e confrontale in base al rendimento. Naturalmente, non otterrete il 100% dei pagamenti dell’affitto, ma vedrete il rendimento su tutte le piattaforme. Ora sapete di cosa si tratta!

Guadagna un reddito da locazione oggi con investimenti a partire da 500 euro. La mia raccomandazione:

• InRento