Vendita parziale di beni immobili: vantaggi, svantaggi, tasse, divorzio, eredità… Acquisto parziale

Vendita parziale di una proprietà [anno] – Si può vendere una parte di una proprietà? Sì! È possibile vendere parte di una casa, un appartamento o un terreno. Ha senso una vendita parziale? Potete imparare la risposta qui. Per molte persone, la loro proprietà diventa “troppo grande” ad un certo punto, e allo stesso tempo i soldi che hanno risparmiato diventano sempre meno. Vendere una parte della propria proprietà, con pieno diritto di residenza e diritto d’uso(usufrutto), suona allettante – soprattutto se il prezzo di acquisto viene trasferito immediatamente. Ma un acquisto parziale ha davvero senso?

Vendita parziale / acquisto parziale: cos’è? Spiegazione + vantaggio

Sicuramente avrete già visto le pubblicità dei numerosi fornitori di acquisti parziali. Questa offerta di acquisto si rivolge in particolare ai proprietari anziani che hanno bisogno di soldi, per esempio per un pensionamento più piacevole.

Uno sguardo ai costi d’uso, i vantaggi, gli svantaggi, la vendita totale, l’aumento di valore calcolato sotto l’inflazione e un confronto su cosa è più “conveniente”: l’acquisto parziale o il prestito immobiliare alternativo, più precisamente il prestito ipotecario? Inoltre, tasse, vendita da una comunità di eredi, divorzio e molto altro.

Qui troverete anche tutte le calcolatrici con esempi: Confronto tra fornitori di vendita parziale.

Per prima cosa, una breve e veloce definizione.

Definizione di vendita parziale o acquisto parziale

Cosa significa vendita parziale di beni immobili?

Naturalmente, nessuna seconda persona si trasferisce nella vostra proprietà, voi rimanete l’unico utente. Come ex proprietario unico, tuttavia, ora pagate una tassa per l’uso della parte di proprietà che non possedete più completamente dopo l’acquisto parziale – paragonabile all’affitto. Questo pagamento è chiamato “compenso per l’uso” o “compensazione per l’uso”.

Vendita parziale riassunta:

• Vendi una parte della tua proprietà (di solito il 10-50%)
• Acquisto parziale della casa: Sì
• Acquisto parziale dell’appartamento: Sì
• Acquisto parziale di terreni: Sì
• La società finanziaria diventa comproprietaria
• Lei rimane l’unico utente della proprietà
• Paghi un canone mensile per l’utilizzo
• Vendite totali in X anni (opzionale)

Le domande più importanti sull’acquisto parziale

Le domande più importanti a colpo d’occhio:

• Posso vendere metà della casa? Sì, la maggior parte dei venditori ~ 20-50%.
• Posso vendere una parte del mio appartamento? Sì.
• Acquisto parziale anche per la terra? Sì.
• Vantaggio? Trasferimento veloce e senza complicazioni del prezzo d’acquisto.
• Svantaggio? Tassa d’uso (~ 3-5% annuo)
• Inoltre, per le vendite totali: a volte sotto l’inflazione

Questi fattori importanti quando si acquistano parti

I fattori chiave per la vendita parziale:

• Valore della proprietà = 500.000 euro
• Pagamento immediato desiderato = 100.000 euro
• Quota in vendita = 20%
• Tassa d’uso mensile = ?
• (se) Vendita totale dopo X anni = ?

Devi rispondere a due domande centrali nel confronto:

1. Quanto costa il canone mensile di utilizzo?
2. (Alla vendita totale, più tardi) apprezzamento e tasse?

Differenza: vendita vs. vendita parziale

Cosa distingue la vendita parziale dalla normale vendita di proprietà? Se si vuole vendere un immobile in modo normale, si passa attraverso un totale di tre fasi principali (preparazione, visioni/verifiche di affidabilità creditizia, vendita), che a loro volta contengono diversi passaggi. La ricerca di acquirenti solvibili (solvibilità) può richiedere più tempo, a seconda della situazione immobiliare (domanda).

Vendita regolare di proprietà: tempi

Riassumendo, la vendita immobiliare comprende le seguenti fasi:

1. Preparare i documenti
2. Valutazione
3. Marketing immobiliare
4. Preparazione di un esposto
5. Svolgimento e pianificazione degli appuntamenti di visualizzazione
6. Negoziati di acquisto
7. Elaborazione e redazione del contratto di acquisto
8. Consegna delle chiavi

Fase di vendita abbreviata

Con una vendita parziale, gran parte di questi passaggi viene saltata completamente. Andate direttamente da un fornitore di servizi finanziari che acquista la vostra proprietà su base proporzionale. Di conseguenza, i seguenti passi rimangono dal processo di una normale vendita di proprietà:

1. Valutazione
2. Elaborazione e redazione del contratto di acquisto
3. Consegna delle chiavi

Vantaggi a colpo d’occhio: Venduto e pagato rapidamente

Che si tratti di una casa a schiera, di una casa indipendente o anche di un condominio: non avete mai venduto una parte della vostra proprietà così rapidamente.

Una vendita parziale ha dei vantaggi:

• Metodo di finanziamento indipendente dalle banche
• Nessun controllo del credito, finanziamento del credito cf.
• Processo di vendita veloce

Svantaggio? Uso nel confronto dei costi

Come descritto nell’introduzione, l’offerta di “acquisto parziale” è rivolta in particolare ai proprietari di immobili più anziani.

“Le banche non danno agli anziani nessun / pochi prestiti”.

Questo è un pregiudizio comune. Ecco perché la pubblicità con “l’acquisto parziale della vostra proprietà” funziona così bene al momento. Tuttavia, i costi di follow-up spesso non sono presi in considerazione. Se, per esempio, vendete il 25% dell’immobile e poi pagate 300 euro al mese di spese d’uso, dovete sicuramente confrontare l’importo con un normale prestito immobiliare, più precisamente un prestito ipotecario.

Altrimenti, col senno di poi, è un’esperienza che ti costa denaro ogni mese.

Cominciamo l’analisi.

Tassa d’uso per l’acquisto parziale: Svantaggio 1

Ora per i “costi di follow-up”.

Cos’è il canone mensile? Molti attualmente lo pubblicizzano come “facile”, “piacevole”, “senza banca”. Questo è vero. Ma il prezzo è alto. Soprattutto, i costi correnti che sorgono nell’acquisto parziale alle società finanziarie. La società finanziaria diventa comproprietaria. La parte venduta della proprietà è messa di nuovo a vostra disposizione.

Quindi non si cede “metà” del giardino o una parte delle proprie stanze: si continua a usare la propria proprietà da soli.

Per questo si paga il “compenso per l’uso”.

Importo del compenso per l’uso

Il compenso che la società finanziaria richiede per l’uso della proprietà è di solito con:

• Tra il 3-5% dell’importo erogato all’anno.

La somma si riferisce a 1 anno in ogni caso. La formula per calcolare la tassa di utilizzo (a seconda del provider) al mese:

• Tassa d’uso mensile = 3% * prezzo d’acquisto (quota) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Questo significa che, con una vendita parziale del valore di 100.000 euro, si paga 250 euro al mese.

Tassa d’uso a 100.000 euro = 250 euro / mese

Come sempre, dipende dal fornitore. Potete trovare tutti i fornitori qui nella Casa dell’Acquisto Parziale: Confronto.

Confronto dei prestiti immobiliari: 2-4% in meno

Quanto paga attualmente per un prestito immobiliare “classico”? Grazie alla fase di basso tasso d’interesse, attualmente si paga solo:

• Circa l’1% dell’importo erogato all’anno.

Rispetto alla richiesta di finanziamento di 100.000 solo ~ 80 euro/mese.

Solo credito ~ 80 Euro / mese

Conviene calcolare e considerare quando si tratta della vendita parziale della vostra proprietà. Suggerimento! Conoscerete anche la “rendita immobiliare” come un’altra alternativa alla vendita parziale.

Tasse: Cosa si deve pagare?

La tassa non è diversa per una vendita parziale che per una vendita regolare.

Come si può vedere in questa lista di controllo fiscale, per i privati si tratta in realtà “solo” della tassa di speculazione. Entra in vigore quando una proprietà viene rivenduta entro i primi 10 anni dall’acquisto. L’importo della tassa di speculazione è calcolato secondo l’aliquota fiscale individuale, che può essere più del 25 per cento.

Per completezza, chiunque venda 3 o più immobili in 5 anni è anche soggetto al commercio di immobili commerciali e quindi anche alla tassa sul commercio. Infine, per completezza, l’imposta sul fatturato (acquirente) per il commercio di immobili commerciali.

Più sul tema delle tasse quando si vende un immobile:

• Vendere immobili: tasse

Calcolatrice! Confronto tra fornitori

In questa analisi, ho calcolato un esempio per voi in tutti i calcolatori dei fornitori. Quant’è la tassa d’uso? Quanto si guadagna dalla vendita totale? Potete trovare il confronto tra i grandi fornitori qui:

• Fornitori di vendita parziale a confronto

Prezzo totale di acquisto e inflazione: Svantaggio 2

Se pensate attentamente al calcolo online del passo 2) l’acquisto totale, noterete che non specificate nessuna regione(posizione della proprietà) dell’immobile. Di conseguenza, l’aumento di valore è un valore molto approssimativo. Ma prendiamo questo come base.

Inflazione vs rivalutazione: confronto (-2,8% di perdita)

Fattore inflazione (svalutazione della moneta) – Se ora si aggiunge l’inflazione come secondo fattore, che secondo la Banca Centrale Europea dovrebbe essere del 2% all’anno, ma attualmente è del 5% (al 22/01), allora si vedrà:

L’aumento di valore di solo il 25 %, 30 % in 15 anni, non compensa nemmeno l’inflazione.

Quindi confrontiamo il 30% in 15 anni e l’inflazione (“a piacere” al 2%, senza aumenti):

Tempo	Valore	Inflazione (Σ)
Anno 1		2.00%
Anno 2		4.20%
Anno 3		6.40%
Anno 4		8.60%
Anno 5		10.80%
Anno 6		13.00%
Anno 7		15.20%
Anno 8		17.40%
Anno 9		19.60%
Anno 10		21.80%
Anno 11		24.00%
Anno 12		26.20%
Anno 13		28.40%
Anno 14		30.60%
Anno 15	30.00%	32.80%

Il risultato del nostro confronto:

Secondo (la maggior parte) dei calcolatori online, una perdita di -2,8%.

Di conseguenza, non sarete nemmeno compensati per l’inflazione se siete al di sotto del 32,8%.

Consigli per la vostra vendita parziale: uso, rendita vitalizia, divorzio ed eredità

Ecco alcuni consigli pratici e spunti di riflessione:

Pensione immobiliare: Un’altra alternativa

Ora avete imparato a conoscere la vendita parziale, anche il prestito ipotecario. Forse un altro consiglio per voi è la pensione immobiliare. Questo è particolarmente interessante se avete già raggiunto un’età superiore, di solito 70 o 75 anni.

Rendita immobiliare significa: vendete completamente la vostra proprietà (direttamente), ma conservate un diritto di residenza e d’uso per tutta la vita. Inoltre, si riceve un piccolo importo mensile. Per alcuni, questa è una buona soluzione. Perché inoltre non avete più nulla a che fare con i costi di manutenzione, il nuovo proprietario se ne occupa.

La pensione immobiliare spiegata in modo semplice:

• Vendita diretta e completa della vostra proprietà
• Diritto di residenza e uso per tutta la vita
• Piccola “pensione extra” mensile del venditore
• Nessun costo di manutenzione

Diritto usurario: “Diritto di residenza unico per tutta la vita

Prima di confrontare i diversi fornitori, ecco un consiglio importante se davvero dovessi decidere di vendere la tua proprietà in parte. Come avete già imparato nella guida alla vendita parziale, potete vendere la vostra proprietà in 2 modi: Parziale o parziale incl. Vendita totale in X anni.

Se state considerando una vendita globale dopo X anni, assicuratevi di dare un’occhiata al:

Diritto di usufrutto in caso di vendita totale

In termini semplici, l’usufrutto significa che avete il diritto esclusivo di utilizzare la vostra proprietà – anche dopo la vendita (così come in altri casi, come l’eredità anticipata).

Vantaggio: Il diritto di usufrutto vi dà il vantaggio di non dipendere in nessun momento dalla buona volontà o dal consenso del venditore.

Vendita parziale possibile nonostante l’attuale finanziamento?

Le vendite parziali sono possibili – per accordo – ma sia lei, come mutuatario (proprietario dell’immobile), che la banca sono fondamentalmente legati al contratto di prestito concluso, almeno durante un periodo di interesse fisso concordato. Idealmente, la vostra proprietà è pagata.

Qual è la differenza tra una vendita parziale e una rendita vitalizia?

Chiariamo prima il termine rendita vitalizia: Nell’ambito di una rendita vitalizia, vendete la vostra proprietà in cambio di un pagamento di rendita e di un simultaneo diritto di residenza e d’uso a vita. Si tratta quindi di una forma speciale di vendita di una proprietà. Il vantaggio: la liquidità.

• Per lo più proprietari oltre i 70 anni
• Vendita completa a una società finanziaria
• In cambio, il diritto di residenza a vita e l’uso
• Importo mensile supplementare per voi (rendita vitalizia)
• Nessun costo aggiuntivo / costi di manutenzione

Comunità di eredi: vendita dopo l’eredità

Si può vendere una quota in una comunità di eredi? Sì. Con riferimento al BGB § 2033 paragrafo 1, che afferma:

“Ogni coerede può disporre della quota di eredità”.

Altro sull’argomento:

• Comunità di eredi: vendita di beni

Divorzio: vendita dopo la separazione

È possibile vendere le azioni di una separazione o di un divorzio? Nel caso del divorzio, le cose sono un po’ più complicate all’inizio. In linea di principio, solo dopo l’anno di separazione, ma al più tardi dopo il divorzio, i coniugi possono esigere che il loro partner venda la casa. Parlane con i fornitori individualmente.

Più a:

• Divorzio: Vendere la proprietà