Vendere le tasse sulla proprietà: Appartamento, casa, terreno – speculazione fiscale, lista di controllo e altro

Tasse quando si vende un immobile [anno] – Quando si vende un immobile, che sia un condominio, una casa, un condominio, una proprietà commerciale o un terreno, le tasse possono essere dovute. Come vedrete nella lista di controllo delle tasse, ci sono attualmente 3 tipi di tasse possibili per voi come venditore immobiliare. Per i venditori privati, si tratta in realtà “solo” della tassa di speculazione, per le vendite entro 10 anni dall’acquisto. Per chi vende per la prima volta, tuttavia, c’è una domanda tipica: chi paga la tassa di trasferimento immobiliare, l’acquirente o il venditore? Chiunque venda 3 o più proprietà in 5 anni è anche soggetto al commercio di immobili commerciali e quindi anche alla tassa sul commercio. Infine, per completezza, l’IVA (acquirente) per il trading immobiliare commerciale. Evitare errori quando si vende un immobile, imparare le tasse: Imparare di più sulle tasse quando si vende un immobile qui.

Lista di controllo delle tasse: Vendita di beni immobili

Per farla breve. Quando si tratta di tasse immobiliari, spesso si ottengono lunghe spiegazioni. In linea di principio, le tasse possono essere riassunte in 4 semplici punti.

Importante! Questa piccola guida ha lo scopo di darvi una comprensione del tema degli immobili e delle tasse. In tutti i casi, parlate con il vostro esperto o consulente della vostra situazione personale di vendita.

La lista di controllo delle tasse:

1. Si paga la tassa di speculazione (sotto i 10 anni) sul profitto; per privati e commerciali
2. La tassa di trasferimento immobiliare paga gli acquirenti; per privati e commerciali
3. Si paga l’imposta sul commercio (osservare la regola delle 3 proprietà); per il commercio commerciale
4. L’IVA è pagata dall’acquirente; nel caso del commercio

Più specifiche sono l’imposta di successione (ErbSt) e l’imposta sulle donazioni (SchenkSt). Leggi di più su questo in: Risparmiare tasse con gli immobili.

Vediamo ora tutti gli oneri fiscali in dettaglio:

Periodo di speculazione per la vendita di beni immobili

Come descritto nell’introduzione, il periodo di speculazione si applica alle vendite di proprietà. La prima domanda importante per i venditori privati è: avete usato voi stessi la proprietà negli ultimi 2 anni o è stata usata da terzi?

Uso proprio o di terzi

Per i venditori privati, questo aspetto è molto importante per quanto riguarda la tassa di speculazione. La sua proprietà è stata usata da lei stesso prima della vendita o è stata usata da qualcun altro?

I guadagni dalla vendita di un immobile occupato dal proprietario sono esenti da tasse. Due fattori devono essere soddisfatti per questo, deve 1) essere stato usato da voi negli ultimi due anni (scopo residenziale) e deve 2) essere stato usato da voi, a scopo residenziale, nell’anno della vendita.

I guadagni derivanti dalla vendita di un immobile occupato dal proprietario sono esenti da imposte (> 2 anni)

Suggerimento. Scopo residenziale significa che lei vive nell’immobile come proprietario o che ha figli o coniugi e partner che hanno diritto agli assegni familiari.

Vendere esentasse dopo 10 anni

Il periodo di speculazione significa che una proprietà può essere venduta esentasse dopo la scadenza del periodo. Il periodo di speculazione termina automaticamente dopo 10 anni. Se vendete il vostro condominio, casa o terreno entro questo periodo con un profitto, allora la tassa di speculazione diventa dovuta.

Tassa di speculazione sotto i 10 anni

La regola della tassa sulla speculazione:

• Sotto i 10 anni: si applica la tassa di speculazione
• Dal 10° anno: nessuna tassa di speculazione

Suggerimento! Leggi di più sul risparmio delle tasse con gli immobili qui.

Calcolare la tassa di speculazione: Quanto costa la tassa di speculazione?

Quanto sia alta la tassa di speculazione dipende dalla tua fascia d’età. Come regola approssimativa, si può ricordare che la tassa di speculazione è circa il 40% del profitto. Vediamo un esempio di calcolo:

Proventi delle vendite	1.200.000
– Costi di vendita come i pittori	60.000
– Costi di acquisizione	850.000
= Profitto tassabile	290.000
– Tassa sulla speculazione (secondo l’aliquota)	40%
= Imposta da pagare	116.000

Ora arriviamo alla grande domanda, si possono ancora “risparmiare le tasse” qui, ci sono costi che si possono dedurre dalla speculazione fiscale?

Tassa di speculazione = importo dell’aumento di valore

Per poter “ridurre l’imposta”, dobbiamo andare al ricavo imponibile. Le spese che minimizzano il ricavo sono i costi di vendita, cioè i costi come la commissione del mediatore o i lavori di pittura (consiglio: aumento simultaneo del valore).

Legge sull’imposta sul reddito (EStG): § 23 Vendite private

In linea di principio, si applica quanto segue (secondo il § 23 EStG): se si vende la proprietà solo dieci anni dopo l’acquisto, non si devono pagare le tasse.

(1) Le transazioni di vendita privata (§ 22 numero 2) sono

1. Transazioni di vendita per beni immobili e diritti soggetti alle disposizioni del diritto civile sui beni immobili (ad esempio, diritto di costruzione ereditaria, diritto di estrazione mineraria) per i quali il periodo tra l’acquisizione e la vendita non supera i dieci anni. Gli edifici e le strutture esterne devono essere inclusi nella misura in cui vengono costruiti, estesi o ampliati entro questo periodo; ciò vale di conseguenza per le parti di edifici che sono beni immobili indipendenti, così come per gli appartamenti occupati dal proprietario e le stanze in parte di proprietà. Sono esclusi i beni che sono stati utilizzati esclusivamente per scopi residenziali propri nel periodo tra l’acquisizione o il completamento e la vendita o per scopi residenziali propri nell’anno della vendita e nei due anni precedenti;
2. Operazioni di vendita di altre attività per le quali il periodo tra l’acquisizione e la vendita non supera un anno. Sono escluse le cessioni di oggetti di uso quotidiano. In caso di acquisto e vendita di diversi importi in valuta estera simili, si presume che gli importi acquistati per primi siano stati venduti per primi. Nel caso di beni ai sensi della frase 1 dal cui utilizzo si ricava un reddito come fonte di reddito in almeno un anno civile, il periodo è aumentato a dieci anni;
3. Operazioni di vendita in cui la vendita dei beni avviene prima dell’acquisizione.

Anche il trasferimento di un’attività al patrimonio privato del contribuente attraverso il ritiro o la cessazione dell’attività è considerato un’acquisizione. In caso di acquisizione a titolo gratuito, l’acquisizione o il trasferimento del bene al patrimonio privato da parte del predecessore è attribuito all’unico avente diritto ai fini della presente disposizione. L’acquisizione o l’alienazione di una partecipazione diretta o indiretta in una partnership è considerata come l’acquisizione o l’alienazione del patrimonio pro rata.

Anche quanto segue è considerato come una vendita ai sensi della frase 1 numero 1

1. L’apporto di un’attività al patrimonio aziendale se l’eliminazione dal patrimonio aziendale avviene entro un periodo di dieci anni dall’acquisizione dell’attività, e
2. Il contributo nascosto di una società.
   (2) Il reddito da operazioni di vendita privata del tipo di cui al comma 1 è incluso nel reddito da altri tipi di reddito nella misura in cui vi appartiene.
   (3) Il profitto o la perdita delle operazioni di vendita ai sensi del comma 1 è la differenza tra il prezzo di vendita da un lato e i costi di acquisto o di produzione e le spese legate al reddito dall’altro. Nei casi di cui al paragrafo 1, frase 5, numero 1, il prezzo di vendita è sostituito dal valore stimato al momento del conferimento in conformità all’articolo 6, paragrafo 1, numero 5, e nei casi di cui al paragrafo 1, frase 5, numero 2, dal valore equo di mercato. Nei casi di cui al comma (1) frase 2, il costo di acquisizione o di produzione è sostituito dal valore determinato in conformità con l’articolo 6(1) numero 4 o l’articolo 16(3). I costi di acquisto o di produzione devono essere ridotti dalle deduzioni per usura, dalle deduzioni maggiorate e dagli ammortamenti speciali nella misura in cui sono stati dedotti nella determinazione del reddito ai sensi dell’articolo 2, paragrafo 1, frase 1, numeri da 4 a 7. I profitti rimangono esenti da imposte se il profitto totale ottenuto dalle operazioni di vendita privata nell’anno solare è stato inferiore a 600 euro. Nei casi del paragrafo 1, frase 5, numero 1, i profitti o le perdite devono essere riconosciuti per l’anno civile in cui è maturato il prezzo per l’alienazione dal patrimonio aziendale, e nei casi del paragrafo 1, frase 5, numero 2, per l’anno civile del contributo nascosto. Le perdite possono essere compensate solo fino all’ammontare del profitto che il contribuente ha ottenuto da operazioni di vendita privata nello stesso anno civile; non possono essere dedotte secondo la sezione 10d. Tuttavia, le perdite ridurranno, conformemente all’articolo 10d, il reddito che il contribuente ha guadagnato o guadagnerà nel periodo di valutazione immediatamente precedente o nei periodi di valutazione successivi da operazioni di vendita privata conformemente al paragrafo 1; l’articolo 10d(4) si applica mutatis mutandis.

Fonte: Ministero Federale della Giustizia (al 05/2021).

Tassa sul trasferimento immobiliare: acquirente o venditore?

Dovete pagare l’imposta sul passaggio di proprietà come venditore? Buone notizie! Questa tassa è a carico dell’acquirente.

Gli acquirenti pagano l’imposta sul trasferimento dei terreni, non gli acquirenti

Di regola, l’imposta sul trasferimento immobiliare varia tra il 3,5% e il 6,5%, a seconda dello stato federale in cui si trova la proprietà o il terreno. Per un rapido orientamento, abbiamo riassunto qui le aliquote dell’imposta sul passaggio di proprietà di tutti i 16 stati federali con esempi di prezzi d’acquisto di 1 – 5 milioni di euro, dalla Baviera ad Amburgo.

• Imposta sul trasferimento immobiliare – tabella ed esempio di calcolo

Legge sull’imposta sui trasferimenti immobiliari (GrEStG): § 13 Debitore d’imposta

Ecco un breve sguardo al testo legale secondo il §13 No. 2 GrEStG.

I debitori d’imposta sono:

1. Di regola: le persone coinvolte in un’operazione di acquisizione come parti del contratto;
2. In caso di acquisizione per legge: il proprietario precedente e l’acquirente;
3. Nel caso di acquisizione per espropriazione: l’acquirente;
4. Nel caso dell’offerta più alta in un procedimento di pignoramento: il miglior offerente;
5. In caso di fusione di almeno il 95% delle azioni di una società in mano a
   1. Dell’acquirente:
      l’acquirente;
   2. Diverse aziende o persone:
      queste parti interessate;
6. In caso di cambiamento dei partner di una partnership: la partnership;
7. Nel caso di un interesse economico di almeno il 95 per cento in una società: la persona giuridica che detiene l’interesse economico.

Fonte: Ministero federale della giustizia (al 09/2020).

Trading immobiliare commerciale: vendita di beni immobili

Se desiderate vendere più immobili, più precisamente 3 immobili o più in 5 anni, allora siete soggetti alle disposizioni del commercio di immobili commerciali (§15 EStG). Nella legge sull’imposta sul reddito (EStG), più precisamente nel § 15 Reddito da commercio commerciale, serve a distinguere tra il reddito esente da imposte della gestione patrimoniale privata e il reddito imponibile delle operazioni commerciali.

La regola per il commercio commerciale:

da 3 proprietà in 5 anni

Se la proprietà viene commercializzata, non solo viene tassato il guadagno di capitale, ma si deve anche registrare un commercio e pagare le tasse corrispondenti. Ai sensi del §15 EStG, l’imposta sul commercio è anche dovuta.

La tassa sul commercio spiegata

L’imposta sul commercio, o GewSt in breve, è generalmente riscossa sul reddito di ogni impresa commerciale tedesca e si basa quindi sulla capacità di guadagno oggettiva della rispettiva azienda. Poiché le società a responsabilità limitata, le società per azioni e le co. sono sempre considerate come imprese commerciali in virtù della loro forma giuridica, l’imposta sul commercio è obbligatoria per le società di capitali – indipendentemente dalla composizione del team fondatore.

• Tassa sul commercio

Per completezza, chi paga l’imposta sulle vendite? L’acquirente paga l’imposta sulle vendite, così come la tassa di trasferimento del terreno.

Risparmiare tasse con gli immobili

Consiglio di lettura! Risparmiare le tasse con gli immobili – Impara a tassare le tasse! Sei il miglior professionista finanziario che puoi trovare per il tuo ambiente individuale (privato e aziendale). Calcolare le tasse da soli è lo strumento per minimizzare il proprio carico fiscale.

Quindi si tratta di convertire le tasse in ricchezza privata

Meno tasse si devono pagare al fisco, più veloce sarà l’accumulo di ricchezza privata. In questa guida troverete di più sul tema dell’ottimizzazione fiscale. Per la maggior parte, ci occupiamo di acquisti immobiliari in Germania, ma alla fine troverete anche consigli per investimenti in Europa e il grande speciale: le tasse negli Stati Uniti. Iniziate con le nozioni di base sui costi accessori di acquisto in Germania, l’imposta sul trasferimento dei terreni e le forme giuridiche come la GmbH immobiliare, le fondazioni familiari e altre forme giuridiche.

• Risparmiare tasse con gli immobili