Vendita appartamento [anno]: Vendere condominio

Impara le risposte a domande come: Quando è un buon momento per vendere la sua casa? Con un agente immobiliare o senza? Di quali documenti avete bisogno in anticipo? Può vendere il suo appartamento se non è stato ancora completamente pagato?

Prima di approfondire la questione della “vendita di un appartamento” passo dopo passo, prima il fattore valore (centrale) che sicuramente conoscete:

Posizione, posizione, posizione

Fattore di valutazione posizione e prezzo di vendita

Indipendentemente dal fatto che stiate vendendo il vostro terreno, vendendo la vostra casa o vendendo il vostro condominio, la posizione è un fattore di valutazione centrale per il prezzo di vendita della vostra proprietà. Vendere privatamente o “gratuitamente” e senza un agente immobiliare comporta dei rischi e rende la vendita, così come l’intera transazione(valutazione al notaio e contratto d’acquisto), soggetta a errori. Pensate anche ai negoziati. Gli acquirenti esperti cestineranno rapidamente il vostro appartamento. Errori di costruzione qui, difetti là. Quindi la vendita ha 2 prospettive:

1. Prospettiva macro (posizione al piano)
2. Microprospettiva(tipo di abitazione, arredamento)

Dopo la posizione viene la proprietà stessa, cioè l’appartamento. Sta vendendo uno spazioso appartamento di 150 m² in un vecchio edificio a Berlino, un piccolo attico di 60 m² o uno spazioso loft o attico ad Amburgo?

Suggerimento! Cliccate sui link continui (segnati spesso) e indietro, così imparate tutto ciò che è importante per la vendita immobiliare!

Ecco un altro sguardo speciale alle grandi città:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Amburgo
• Colonia
• Monaco
• Stoccarda

Ragioni: Trasferimento, eredità, divorzio o liquidità

Ci possono essere varie ragioni per vendere un condominio. Avete comprato l’appartamento come investimento e siete costretti a separarvi dal condominio a causa di una difficoltà finanziaria? O ha vissuto lei stesso nell’appartamento e si sta trasferendo in un’altra città per motivi professionali o personali? Non importa quale sia la ragione che vi spinge a vendere: Una transazione rapida e un prezzo di vendita secondo le vostre aspettative sono certamente importanti per voi.

Se avete un attaccamento molto emotivo all’appartamento, per esempio perché lo state vendendo come risultato di un divorzio o dopo un’altra esperienza drastica, come ereditare una proprietà, dovreste considerare attentamente la vendita privata.

I nuovi proprietari non (!) pagano il valore ideale del condominio, ma il valore reale.

Con l’attaccamento emotivo, una valutazione realistica è difficile e al più tardi quando si tratta di negoziare il prezzo d’acquisto si incontrano problemi.

Attacco emotivo contro valutazione realistica

Quando si vende un appartamento, bisogna essere consapevoli della complessità della questione e agire professionalmente dal primo momento. Se avete un attaccamento molto emotivo all’appartamento, per esempio perché lo state vendendo a seguito di un divorzio o dopo un’altra esperienza drastica, dovreste considerare attentamente la vendita privata.

Con l’attaccamento emotivo, la valutazione realistica delle condizioni, dell’ubicazione, dell’arredamento, ecc. è molto più difficile e si incontrano problemi al più tardi quando si tratta di negoziare il prezzo di acquisto. I nuovi proprietari non pagano il valore ideale del condominio, ma il valore reale dalla loro prospettiva (e anche le condizioni di mercato). Quindi le prime insidie per il venditore sono già in attesa a questo punto iniziale del processo di vendita.

Procedura: Vendere un appartamento in fretta e furia

La connessione emotiva appena descritta, un prezzo d’acquisto realistico, le negoziazioni, sono tutte ragioni per cui gli agenti immobiliari sono assunti. E, prima di tutto, pensate ai numerosi appuntamenti di visualizzazione, alle trattative con i potenziali acquirenti di immobili o investitori e ai controlli di credito che devono essere effettuati in anticipo.

Domande del proprietario: prima della vendita – lista di controllo

Molto prima di vendere il vostro condominio, è necessario prendere accordi. Una delle domande più importanti è certamente se avete già una proprietà (sicura) da seguire in prospettiva. La ristrutturazione di appartamenti, specialmente la ristrutturazione di vecchi edifici, può aumentare il valore del vostro condominio prima della vendita. Parlando di riqualificazione e inventario, avete già raccolto tutti i documenti necessari, come la mappa catastale, l’estratto del catasto, le planimetrie e il certificato energetico ? Ecco una rapida panoramica delle domande più importanti prima di iniziare a vendere il vostro appartamento.

9 domande che devi farti come proprietario prima di vendere:

1. Avete una proprietà da seguire in prospettiva?
2. C’è bisogno di rinnovare / ristrutturare l’appartamento?
3. Sono disponibili tutti i registri e i documenti?
4. Sono previste penali per il rimborso anticipato?
5. Sono disponibili la dichiarazione di divisione, l’assicurazione dell’edificio, i verbali della riunione dei proprietari, le bollette, la lista degli affitti, ecc.
6. Ci sono elenchi della manutenzione del condominio (spese di manutenzione)?
7. L’inventario deve essere venduto?
8. C’è un diritto di prelazione?
9. Valore dell’appartamento?

Pianificazione del tempo: fase di vendita – lista di controllo

Poi entriamo davvero nella questione della vendita di un appartamento. Qui si tratta in particolare di esperienza nel commercio immobiliare, al fine di evitare rischi ed errori in anticipo quando si vende un appartamento. La parte attiva riguarda anche il marketing della proprietà. La piattaforma giusta deve essere trovata o no, parola chiave fuori mercato immobiliare. Inoltre, c’è il tempo di pianificare la vendita, dalla preparazione alla quotazione, rispondendo alle richieste di informazioni, prendendo appuntamenti per la visione, controllando l’affidabilità creditizia della parte interessata, le trattative, il contratto di acquisto, le tasse e molto altro.

9 semplici passi per vendere un appartamento:

Valutare un appartamento: calcolare il prezzo d’acquisto

Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è avere un esperto al vostro fianco per la valutazione della proprietà. Valutazione dell’appartamento – Avete un condominio e volete sapere quanto vale? Naturalmente, si può andare direttamente da un perito e/o un agente immobiliare con questa domanda.

Tuttavia, la valutazione esatta diventa importante al più tardi quando si vuole vendere o lasciare in eredità l’appartamento. Il valore deve essere determinato con molta precisione anche in caso di ipoteca – per esempio perché si vuole comprare un’altra proprietà. È qui che entra in gioco l’esperto.

Cosa influenza il valore di un appartamento?

Ma prima atteniamoci al cosiddetto “valore di pi greco per pollice”, cioè una valutazione molto approssimativa. Per determinare il valore del vostro appartamento, un certo numero di fattori d’influenza “morbidi” giocano prima un ruolo.

Prima di approfondire il tema della valutazione dell’ubicazione, del tessuto dell’edificio, del valore di mercato & Co., cominciamo con le 3 domande di base che riceviamo nelle consultazioni con i clienti:

• Come posso valutare una proprietà?
• Chi determina il valore di mercato di una proprietà?
• Come fa la banca a valutare una proprietà?

Posizione, posizione, posizione: valorizzazione e argomento di vendita

Questo si riferisce a tutte le cose che si possono vedere ma che non si possono tradurre direttamente in un valore monetario o altro. In primo luogo, questo significa, per esempio, la cosiddetta micro e macro posizione dell’appartamento, cioè la vista dei dintorni immediati e regionali. Se il tuo appartamento si trova in una strada trafficata o in un sobborgo tranquillo, se i dintorni del tuo appartamento sono più borghesi o socialmente svantaggiati – tutte queste condizioni “soft” influenzano il valore del tuo appartamento.

• Tasso piatto

Sempre richiesto: il centro della città.

Pianificazione e preparazione della vendita

Quando si pianifica la vendita di un condominio, bisogna prendere in considerazione alcune caratteristiche speciali.

Documenti e aggiunte

Oltre ai classici documenti (iscrizione al catasto, planimetria, ecc.), in cui l’appartamento non differisce dall’abitazione occupata dal proprietario, sono necessari altri documenti e prove. Questo è particolarmente vero se si tratta di un’associazione di condomini o di un condominio affittato come investimento.

Associazione di proprietari o un condominio affittato come investimento di capitale

Quando si pianifica la vendita di un condominio, bisogna prendere in considerazione alcune caratteristiche speciali. Oltre ai documenti classici, in cui l’appartamento non differisce dalla casa di proprietà, sono necessari altri documenti e prove. Questo vale se si tratta di un’associazione di proprietari o di un condominio affittato come investimento.

Proprietà, rimborso residuo e tasse

Tra i documenti importanti da organizzare in ogni caso c’è l’estratto del registro fondiario, che fa chiarezza sulla vostra proprietà. Se invece state ancora pagando l’appartamento e la banca è nel registro fondiario, dovreste raggiungere un accordo prima della vendita prevista e discutere in dettaglio il rimborso rimanente. Una planimetria è obbligatoria e bisogna anche ottenere la prova dell’assicurazione contro gli incendi, il capitolato d’oneri dell’edificio e il certificato energetico.

Estratto dal registro fondiario alla planimetria

Tra i documenti importanti da organizzare in ogni caso c’è l’estratto del registro fondiario, che fa chiarezza sulla vostra proprietà. Se invece state ancora pagando l’appartamento e la banca è nel registro fondiario, dovreste raggiungere un accordo prima della vendita prevista e discutere in dettaglio il rimborso rimanente.

Una planimetria è obbligatoria e bisogna anche ottenere la prova dell’assicurazione contro gli incendi, il capitolato d’oneri dell’edificio e il certificato energetico. Se assumete un agente immobiliare per vendere l’appartamento, potete insistere che l’acquirente paghi la commissione, secondo la legislazione. Nel caso di un affitto, siete voi come proprietario a sostenere le spese, il che semplifica la decisione tra vendere il condominio e affittarlo.

Trappola: perdita finanziaria dovuta alla rinuncia al risparmio fiscale

Anche con una vendita privata, non si può fare a meno di un supporto professionale esterno. Di regola, avrete bisogno di un avvocato o di un notaio per redigere ed eseguire il contratto di acquisto.

Un consulente fiscale può essere utile per coloro che hanno affittato il loro condominio fino ad ora e ora vogliono conoscere i cambiamenti nelle entrate fiscali. Dato che una valutazione oggettiva del valore di mercato è anche raccomandata quando si vende, avrete anche bisogno di un perito o di un esperto. Tutti questi servizi hanno un costo – il vostro costo!

La linea di fondo è che i costi per i servizi commissionati individualmente per la vendita del condominio sono più alti che se si collabora direttamente con un broker e si opta per tutti i servizi da una sola fonte. Pianifica la vendita del condominio in modo vantaggioso e calcola come puoi risparmiare al meglio, spendere il minor tempo possibile e non dover visitare un punto di contatto diverso per ogni servizio.

Assicuratevi di ricordare questo:

L’agente immobiliare costa solo quando l’acquisto è perfetto.

Chi paga i costi di intermediazione?

Se usate un agente immobiliare per vendere l’appartamento, la legislazione vi permette di insistere che l’acquirente paghi la commissione. Nel caso di un affitto, siete voi come proprietario a sostenere le spese, il che semplifica la decisione tra vendere il condominio e affittarlo.

Feste di proprietari e nuovi proprietari

Se si vende un appartamento nella propria proprietà, questo problema non si pone. Tuttavia, nel caso di proprietà gestite da altri o possedute da diversi proprietari, la legge sul condominio stabilisce che tutte le parti proprietarie devono essere d’accordo con la vostra vendita e il nuovo proprietario.

Sicuramente la prima cosa che vi chiederete è perché i proprietari di altri appartamenti hanno voce in capitolo nella vostra vendita. La legge lo prevede, dato che ogni complesso condominiale ha vari locali e aree gestite in comune, oltre alle aree private.

Più proprietari?

Anni fa avete acquistato un condominio in una proprietà gestita da diversi proprietari. O è un manager la persona di contatto con cui avete comunicato al momento dell’acquisto e che ha deciso il consenso? Se è così, la vendita del condominio può porre maggiori sfide.

Vendita in associazioni di proprietari

Una vendita privata può rivelarsi un compito complesso, quasi irrisolvibile. D’altra parte, vendere il condominio attraverso un broker locale che ha familiarità con le associazioni condominiali e ha molti anni di esperienza nella vendita di condomini in complessi gestiti.

Riunione dei proprietari

Il chiarimento della proprietà è anche necessario se state vendendo un appartamento in una proprietà di proprietà di una comunità di eredi. Ovunque non siate l’unico proprietario dell’intero complesso nel catasto, ci sono caratteristiche speciali da considerare quando si vende un appartamento. Nella maggior parte dei casi, una presentazione alla riunione dei proprietari può essere utile e informarvi su quanto gli altri proprietari comprendono la vostra intenzione di vendere e accettare un nuovo proprietario. Non potete ignorare le ragioni plausibili di rifiuto, ma dovreste cercare una soluzione reciprocamente accettabile con un’agenzia immobiliare e l’associazione dei proprietari.

Sì, è così:

Cosa fare se l’amministratore non è d’accordo con la vendita dell’appartamento?

Come agente immobiliare con esperienza e know-how nella vendita di condomini, possiamo rassicurarvi su questo punto. Un rifiuto generale di vendita di solito non è possibile, quindi potete vendere il vostro appartamento.

Nuovi proprietari: rifiuto, solvibilità e motivi di rifiuto

Gli aspetti di base per un rifiuto si riferiscono solo al nuovo proprietario che proponete e presentate in una riunione dei proprietari. Se ci sono dubbi giustificati sulla solvibilità di un potenziale nuovo proprietario che supera il prezzo di acquisto, il rifiuto è giustificato e deve essere accettato da voi.

Un altro motivo per rifiutare il consenso riguarda i piani di utilizzo della proprietà. Se, per esempio, il potenziale acquirente prevede un uso commerciale del condominio e questo contraddice le regole della comunità, l’amministratore, la comunità dei proprietari o la comunità degli eredi possono anche rifiutare.

Motivi di rifiuto:

• Dubbi sulla solvibilità – Suggerimento di lettura: valutazione del credito
• Piani di utilizzo della proprietà

Evitare errori e rischi?

Se vuoi vendere il tuo condominio ed evitare queste insidie fin dall’inizio, contatta direttamente un’agenzia immobiliare. Gli agenti immobiliari sono contatti con esperienza che controllano i potenziali acquirenti e scoprono la loro affidabilità creditizia ancora prima di fare una raccomandazione alla riunione dei proprietari.

In una conversazione personale con gli interessati, scoprono l’intenzione d’uso e possono anche escludere in anticipo questo motivo di rifiuto.

Le raccomandazioni che ti fanno gli agenti immobiliari si basano sulla conoscenza che hanno acquisito del complesso di appartamenti, delle regole della comunità e dei reclami degli altri proprietari.

Con il servizio di un’agenzia immobiliare, si escludono le lunghe trattative e gli acquirenti rifiutati, in modo da poter far redigere prontamente un contratto d’acquisto per il condominio e iniziare il passaggio di consegne.

Lista di controllo – Documenti per la vendita di un appartamento

I seguenti documenti dovrebbero essere già disponibili prima di mettere un annuncio immobiliare. Il certificato energetico è obbligatorio. Saremo anche felici di aiutarvi a ottenere gli altri documenti.

Suggerimento. Mettete insieme un dossier per la vendita dell’appartamento che conservi tutti i documenti importanti. All’appuntamento di visualizzazione, non solo potete rispondere alle domande con competenza, ma anche comprovare le informazioni con certificati e prove ufficiali.

Pianta

Questa pianta mostra l’area del condominio, insieme ai metri quadrati del balcone, dell’appartamento e delle stanze accessorie. La disposizione delle stanze può essere vista anche nella planimetria.

• Pianta

Dichiarazione di divisione

Si tratta di un atto notarile che l’acquirente deve ricevere prima della vendita dell’appartamento, perché è la base del contratto notarile. La dichiarazione di divisione regola i rapporti interni dei condomini.

• Dichiarazione di divisione

Estratto del registro fondiario

È possibile ottenere un estratto aggiornato e completo dal catasto. Leggete attentamente l’estratto per conoscere i dettagli legali dell’appartamento, della casa e del terreno. Certificato di assicurazione contro gli incendi: questo è spesso richiesto dall’acquirente, che ne ha fondamentalmente bisogno per finanziare l’appartamento. In Germania, l’assicurazione contro gli incendi è obbligatoria.

• Estratto del registro fondiario

Verbali delle riunioni dei proprietari

Gli ultimi 3 protocolli sono generalmente sufficienti. Potete anche richiederli alla direzione della proprietà. I verbali del proprietario forniscono all’acquirente ulteriori informazioni sulle risoluzioni e sui piani dell’associazione dei proprietari. Prospetto dell’indennità di alloggio / piano economico / riserve: l’ultimo prospetto dell’indennità di alloggio mostra la composizione mensile delle spese dell’indennità di alloggio, quanto si risparmia all’anno e molto altro.

• Verbali delle riunioni dei proprietari

Descrizione dell’edificio

Se c’è ancora una descrizione dell’edificio dal periodo di costruzione della casa, allora può essere presentata all’acquirente quando si determina il prezzo di mercato e come informazione.

Certificato energetico

Di regola, riceverete il certificato energetico dalla direzione dell’immobile. Questo certificato energetico è obbligatorio per la vendita dell’appartamento.

• Certificato energetico

Anche per la vendita di condomini:

Valutazione per i condomini

Nei nuovi edifici, ma anche nei vecchi edifici, il valore di mercato è la base per la vendita di un condominio. Le analisi sono più estese che per una casa che sta da sola sul proprio terreno.

La dimensione dell’appartamento e il suo arredamento, ma anche i fattori che riguardano l’intera proprietà, sono presi in considerazione per determinare il prezzo richiesto. Questi includono, per esempio, la condizione delle strutture comuni, il numero di unità residenziali nell’edificio e la proprietà degli altri appartamenti.

I prezzi di confronto sono anche determinati da questi altri appartamenti e paragonati alla vostra proprietà. Perché un prezzo d’acquisto troppo alto prolunga notevolmente il tempo di vendita, un prezzo troppo basso porta delle perdite dolorose.

• Guida: Valutare un appartamento

Prezzo di vendita troppo basso?

Un prezzo troppo basso porterà all’insoddisfazione nella riunione dei proprietari e si tradurrà in perdite elevate per voi. Non dovresti usare il prezzo di acquisto che hai pagato all’epoca come base per il tuo calcolo attuale. Il valore della proprietà è generalmente aumentato, così come la domanda di condomini, in modo da poter ottenere un rendimento interessante sulla vendita.

La valutazione professionale vi dirà quanto denaro state chiedendo per il condominio e quale margine di negoziazione potete concedere. Nel caso di vendite urgenti, vale la pena di concedere un po’ di margine verso il basso e darci la possibilità di negoziare. Prendiamo il valore di mercato come base, determiniamo i prezzi comparativi con analisi di mercato e ci assicuriamo che otteniate il prezzo di vendita desiderato per il vostro condominio con Lukinski.

Prezzi al metro quadrato per i condomini nelle città tedesche

Qui potete vedere le città con i più alti prezzi al metro quadro per i condomini in un confronto tra il 2010 e il 2018* (in euro al metro quadro).

1. Monaco (Baviera) con 8.342 euro al mq; da 6.737 euro al mq nel 2014; aumento di 1.695 euro al mq in 4 anni.
2. Stoccarda (Baden-Württemberg) con 5.925 euro al mq; da 4744 euro al mq nel 2014; aumento di 1.181 euro al mq
3. Francoforte sul Meno (Assia) con 6.060 euro al mq; da 4.373 euro al mq nel 2014; aumento di 1.687 euro al mq
4. Friburgo in Brisgovia (Baviera) con 4.943 euro al mq; da 4.740 euro al mq nel 2014; aumento di 203 euro al mq
5. Ingolstadt (Baviera) con 4.969 euro al mq; da 4.287 euro al mq nel 2014; aumento di 682 euro al mq

Puoi trovare altre statistiche su Statista

Cosa influenza il valore di un appartamento?

Ma prima atteniamoci al cosiddetto “valore di pi greco per pollice”, cioè una valutazione molto approssimativa.

“Fattori morbidi” per determinare il valore

Per determinare il valore della vostra casa, un certo numero di fattori di influenza “morbidi” giocano prima un ruolo. Queste sono tutte le cose che si possono vedere ma che non si possono tradurre direttamente in un valore monetario o altro. In primo luogo, questo significa, per esempio, la cosiddetta micro e macro posizione dell’appartamento, cioè la vista dei dintorni immediati e regionali. Se il tuo appartamento si trova in una strada trafficata o in un sobborgo tranquillo, se i dintorni del tuo appartamento sono più borghesi o socialmente svantaggiati – tutte queste condizioni “soft” influenzano il valore del tuo appartamento.

“Fattori difficili” per determinare il valore

I fattori “hard” della micro-localizzazione includono di nuovo la vicinanza a medici, strutture pubbliche o luoghi culturali. Perché qui le condizioni possono almeno essere misurate in termini di distanze e numero di strutture disponibili.

La regola di base qui è:

Quanto più vicino alla vita pubblica, tanto più questi fattori hanno un valore aggiunto

La vicinanza della vostra casa al trasporto pubblico è anche – e certamente sempre più – un vantaggio. Dopo tutto, gli autobus e i treni stanno guadagnando importanza in città e nel paese nel contesto del dibattito sul clima. Certamente, avere i propri posti auto o anche un parcheggio sotterraneo ha anche un effetto positivo sul valore dell’appartamento.

Conosci il tasso di criminalità nel tuo quartiere? Questo è un vero “fattore misto” di hard e soft nella valutazione degli alloggi. Da un lato, questo tasso “duro” può essere accertato per mezzo di cifre, ma dall’altro, il tasso di un quartiere non deve necessariamente applicarsi alla posizione stradale immediata della vostra proprietà. Soprattutto in questa zona c’è molta sicurezza “percepita” o insicurezza.

• Leggi di più: Tasso piatto
• Suggerimento: statistiche immobiliari

Controllare o far controllare la sua affidabilità creditizia?

Il controllo del credito è centrale per la vendita. Ed è un compito complesso e dispendioso in termini di tempo Come indicato nel punto Caratteristiche speciali e motivi di rifiuto, il controllo della solvibilità dei potenziali acquirenti richiede la massima attenzione. Una buona affidabilità creditizia e la garanzia del finanziamento per l’acquisto dell’appartamento non sono sufficienti per le associazioni di proprietari e i complessi condominiali gestiti.

Reddito e risparmi sicuri e alti

Un reddito sicuro ed elevato, così come i risparmi, hanno un effetto positivo sulla decisione e mostrano ai comproprietari che l’acquirente è in grado di pagare le riparazioni che si presentano e di contribuire ai costi comuni del complesso.

Rischio: la valutazione del credito è complessa

Lo screening dei potenziali acquirenti è complesso e richiede tempo. Dato che si tratta di grandi somme, il controllo del credito per l’acquisto di un condominio, per esempio, richiede approfondimenti sul punteggio, cioè la valutazione del rischio del potenziale partner contrattuale. I dati devono essere letti e valutati in modo professionale affinché il rischio sia valutato in modo trasparente e secondo verità.

Come agenzia immobiliare, ci assumiamo questo compito durante la vendita della vostra casa e vi inoltriamo i documenti delle parti interessate che soddisfano le condizioni dell’associazione dei proprietari e sono quindi garantiti per non essere respinti. Vi accompagniamo anche nell’ulteriore processo di vendita e siamo l’interfaccia tra voi e l’acquirente.

Svantaggio della vendita privata: rischi, attaccamento emotivo e basso prezzo di acquisto

A causa della complessità della vendita di un appartamento, è consigliabile farlo privatamente solo se hai già esperienza e puoi superare gli ostacoli che ti aspettano con il know-how. Altrimenti, la vendita sarà prolungata, porterà a rifiuti da parte dei potenziali acquirenti o genererà perdite a causa di un basso prezzo di acquisto. Selezioniamo i potenziali acquirenti e vi offriamo un servizio completo quando si tratta di vendere il vostro condominio.

In definitiva, non si tratta solo di pubblicizzare un’offerta. La vendita di un appartamento porta con sé molte domande. Quelli di base sulla valutazione, ma anche quelli dettagliati:

• Quali documenti servono per vendere un appartamento? Suggerimento: più tardi avremo la lista di controllo per i documenti!
• Quanto costa un condominio?
• Cos’è il consenso dell’amministratore?
• Cosa si intende per proprietà speciale? Anche domande più specifiche come:
• Cos’è la proprietà separata e cos’è la proprietà comune?
• Un tubo dell’acqua è una proprietà condominiale?
• Il balcone è di proprietà del condominio?
• … e molto di più

Vendita con broker: negoziazione, prezzo di vendita

Traiamo una conclusione: sicuramente avrete notato una cosa ormai: non sottovalutate lo sforzo e il tempo necessario per vendere immobili! La mancanza di esperienza e un prezzo di vendita troppo alto o troppo basso possono ostacolare in modo decisivo la vendita. In pochi passi, potete valutare realisticamente le possibilità di vendita del vostro condominio con noi. State pensando di vendere il vostro condominio occupato dal proprietario o precedentemente affittato? Allora investite nella competenza di un’agenzia immobiliare nazionale. Prenderanno il tuo incarico gratuitamente e poi troveranno prontamente un acquirente.

Il nostro portafoglio di servizi comprende l’organizzazione di tutti i documenti, la comunicazione con gli altri proprietari del complesso o con la direzione, così come le visite e i controlli dei potenziali acquirenti. La vendita di condomini costa molto tempo e nervi, poiché le spese sono molto più alte della vendita di una casa unifamiliare.

Proteggersi dalle insidie e dalle perdite finanziarie

Proteggetevi dalle insidie e dalle perdite finanziarie effettuando una valutazione e lasciandoci controllare i requisiti per un nuovo proprietario.

Sicurezza

Ci occupiamo di tutto, dalla valutazione gratuita della vostra proprietà al controllo del credito.

Risparmio di tempo

Attraverso i clienti regolari e la presenza nei media, il vostro immobile sarà più facilmente disponibile.

Buon prezzo di vendita

Con la conoscenza degli acquirenti e del mercato, i nostri agenti immobiliari raggiungeranno un buon prezzo di vendita per voi.

Confronto: Prezzi degli immobili in Germania

Buoni tempi per i condomini in vendita – I prezzi sul mercato immobiliare sono decisamente buoni. Attualmente, i condomini – anche nelle località rurali della regione del Reno-Meno – possono essere venduti in modo vantaggioso. Saremo felici di dirvi come si sta sviluppando il mercato regionale. Per fare questo, determineremo un valore di mercato ottimale confrontando proprietà simili in luoghi comparabili. Solo allora deciderà se la vendita dell’appartamento è desiderata.

Per fare un confronto, potete trovare qui vari prezzi di proprietà in Germania. Concentrato sulle grandi conurbazioni dei singoli stati federali.

Prezzi degli immobili:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Colonia
• Amburgo
• Hanover
• Monaco
• Stoccarda

Esperienze: Top 6 errori

Come avete già visto, vendere una casa privatamente può essere impegnativo. Ma peggio sono i rischi e gli errori che possono sorgere in una vendita privata. Errori che alla fine portano a un prezzo di vendita inferiore e quindi a perdite finanziarie dirette per voi come venditore. Gli errori più comuni quando si vende un appartamento:

Vendite sotto pressione, scarsa preparazione

Lo sforzo e la portata della vendita di un appartamento sono spesso sottovalutati. Una conseguenza frequente è la conseguente pressione del tempo, che ha un effetto negativo sul prezzo di vendita. Gli errori nella preparazione della vendita possono avere conseguenze di vasta portata, non solo finanziarie. Dopo tutto, l’acquirente deve anche ottenere un finanziamento dalla sua banca con le informazioni fornite e i documenti presentati. Se la preparazione è insufficiente, il progetto di vendita può fallire in qualsiasi fase.

Suggerimento: non lasciare nulla al caso. Prendetevi abbastanza tempo per preparare la vendita del vostro appartamento.

Stabilisci gli obiettivi e pianifica le tappe della vendita con lungimiranza. Lasciate che il nostro servizio professionale vi sostenga nella vendita mirata e migliore possibile della vostra casa.

Stimare realisticamente il prezzo di vendita

Il valore dell’appartamento deve essere determinato con precisione. La valutazione personale dei proprietari spesso si discosta molto da questo: Il prezzo di vendita è stimato troppo alto o troppo basso. In entrambi i casi, c’è una perdita finanziaria e l’acquirente potrebbe non essere in grado di finanziare la proprietà residenziale. La nostra valutazione in linea con il mercato è composta da vari fattori. Prendiamo in considerazione solo le proprietà che sono paragonabili alla tua. Questo vale per il tipo di proprietà così come per la posizione e l’arredamento. La determinazione del prezzo di acquisto è un aspetto molto decisivo per il successo della vendita di un appartamento.

Suggerimento: Il nostro processo valuta le proprietà vendute nella vostra regione e quindi determina un prezzo di vendita realistico in linea con il mercato. Non date via i soldi.

Documentazione incompleta

Ottenere e presentare i documenti relativi alla vendita e all’appartamento è necessario in ogni fase. I potenziali acquirenti, le autorità, gli uffici e le banche richiedono documenti o li rilasciano. Compilare tutti i documenti necessari il più presto possibile. Gli estratti catastali attuali sono rilasciati dal tribunale locale, e sono importanti anche le dichiarazioni di divisione per il complesso residenziale. I dati chiave completi sulla proprietà, che risultano dai piani di costruzione, dagli estratti del catasto e dalle piante del sito, saranno richiesti dal potenziale acquirente serio al più tardi all’appuntamento di visualizzazione. Se il passaggio di energia o documenti importanti non sono disponibili in una fase iniziale, i potenziali acquirenti possono perdere interesse o la vendita può fallire in una data successiva – per esempio, se la banca si oppone ai documenti mancanti o a un prezzo di acquisto troppo alto.

Suggerimento: Se lo desideri, possiamo ottenere molti dei documenti richiesti per te.

Tutte le informazioni sono incluse nella nostra valutazione per determinare un giusto valore di mercato. Con i documenti completi e una dichiarazione realistica sulla proprietà, il futuro acquirente può anche valutare e completare tutti i passi legali per l’acquisto.

Non presentare la sua proprietà al di sotto del valore

Oggi i beni immobili si vendono online – che si tratti di divorzio, separazione o eredità. I potenziali acquirenti cercano sui social media e sui database online di internet gli appartamenti adatti. Presenta la tua proprietà in modo ottimale e secondo il gruppo di destinazione.

Consiglio: prima dell’appuntamento per la visione e anche prima della prima sessione fotografica, l’immobile in vendita deve apparire ben tenuto e accogliente.

Non perdete l’occasione di avere la vostra proprietà in ottime condizioni dentro e fuori.

• Non rimandare più a lungo i lavori di riparazione e manutenzione.
• Declutter e creare un’impressione chiara.
• Garantire la pulizia e un’atmosfera accogliente e attraente.

Il cosiddetto “home staging” paga. A questo scopo, la proprietà è preparata in modo tale che i potenziali interessati si sentano subito a casa e si innamorino dell’appartamento. Siamo felici di fornirvi dei consigli. Alcuni consigli sulla messa in scena della casa:

• Rimuovere gli effetti personali prima dell’appuntamento di visualizzazione.
• Valorizzare l’appartamento visivamente ed emotivamente.

Foto: luce del giorno, spazio aperto e diversità

Probabilmente il fattore più importante, tuttavia, sono le immagini. Un acquirente vuole naturalmente vedere il più possibile della proprietà per farsi un’idea se la proprietà potrebbe essere qualcosa per lui.

Per fare delle belle foto della tua proprietà, ci sono alcune cose da considerare. Prima di tutto, le stanze devono essere ordinate e pulite. Nessuno è attratto dalle foto di una casa disordinata, poiché i potenziali acquirenti vorranno immaginarsi di vivere nella proprietà quando guardano le foto.

Dovreste assolutamente fare le foto alla luce del giorno in modo che le stanze si vedano davvero bene e gli acquirenti possano valutare quanta luce del giorno cade nelle stanze. La tua foto di copertina dovrebbe essere la più espressiva e rappresentare la cosa migliore dell’appartamento.

La stanza più bella, la terrazza sul tetto, la cucina aperta o forse il bovindo con vista. La prima foto deve impressionare e far sì che il potenziale acquirente voglia vedere l’appartamento. Le foto di tutte le stanze e, se disponibili, del giardino/balcone/terrazza, una vista esterna e, soprattutto, una planimetria non dovrebbero mai mancare.

La planimetria non dovrebbe mai mancare, perché dà ai potenziali acquirenti un’impressione delle proporzioni delle singole stanze in relazione l’una con l’altra e rende più facile vedere la disposizione delle stanze. Un video è anche possibile, e anche se non sostituisce l’appuntamento di visualizzazione, dà al potenziale acquirente una buona panoramica.

Consigli per le foto a colpo d’occhio:

• Camere pulite e ordinate
• Luce del giorno (parla per stanze luminose)
• La prima foto dovrebbe essere la migliore
• Coprire tutte le stanze e le superfici
• Pianta

Creazione di esposizioni: video tutorial

Immagini e testi vendono la tua proprietà. Dalla moltitudine di offerte online, dovrebbe attrarre i potenziali acquirenti – a prima vista. Per fare questo, sia le foto che le descrizioni devono apparire professionali e competenti. Consideriamo quale gruppo di acquirenti è interessato al vostro appartamento e progettiamo sia le foto che i testi nell’esposizione di conseguenza.

Suggerimento: Non sottovalutare il lavoro dei professionisti nella preparazione dell’esposizione di vendita. Conosciamo molto bene i mercati immobiliari regionali e sappiamo quali caratteristiche e proprietà sono richieste e quali gruppi di acquirenti sono specializzati in esse.

Mal preparato per l’appuntamento di visualizzazione

I potenziali acquirenti hanno domande importanti agli appuntamenti di visualizzazione. Hanno bisogno di tempo per familiarizzare con la proprietà e i suoi dintorni. Quando si tratta di questioni strutturali, ci si aspetta un’informazione competente e professionalmente valida. Quando si vendono i condomini, si fanno domande dettagliate sulla proprietà comune, perché anche queste quote vengono acquistate insieme all’appartamento.

Suggerimento: Forniamo assistenza per le possibili domande all’appuntamento di visualizzazione. Già durante la selezione dei potenziali acquirenti facciamo una preselezione in modo da non sprecare né tempo né fatica.

Ci occupiamo delle trattative di vendita per voi. Con anni di esperienza, possiamo condurre le trattative per la vendita di un appartamento con molto successo. Come agenti immobiliari, rimaniamo obiettivi e non ci lasciamo mettere sotto pressione per prendere decisioni.

• Suggerimenti per gli appuntamenti di visualizzazione

Passo dopo passo per vendere un appartamento: Conclusione

In sintesi, la vendita del condominio è un progetto che richiede una buona preparazione. La pazienza e le capacità di negoziazione sono cruciali per la fase di vendita. Nel determinare il prezzo d’acquisto, fate affidamento sulla valutazione dell’esperto. Non fissare il prezzo troppo alto o troppo basso. Decidere se è il momento giusto per vendere in base al valore di mercato stimato. Ecco le tappe più importanti per vendere un appartamento.

Planimetria e registro fondiario – Prima di vendere il suo appartamento, si procuri la planimetria corrispondente, un estratto del registro fondiario e altri documenti necessari.

Commissione del broker – Tenete conto che, a seconda dello stato federale, una commissione del broker è dovuta su una vendita – ma questo paga in tutte le fasi del progetto di vendita.

Tassa di successione – Quando si vende una casa ereditata, bisogna considerare la tassa di successione che può essere dovuta. Saremo lieti di consigliarvi sull’uso o la vendita della vostra proprietà residenziale ereditata. Di cosa devi essere consapevole tu come proprietario? Più sul tema della vendita di una proprietà ereditata

Divorzio – Ci sono anche numerosi dettagli da considerare quando si vende un appartamento o una casa dopo un divorzio. I nostri esperti conoscono le insidie e i problemi legali – anche nel caso di una vendita sotto sequestro in caso di divorzio. Cosa bisogna tenere a mente? Di più sulla vendita di proprietà dopo il divorzio

Credito – Un appartamento può essere venduto nonostante un prestito non ancora rimborsato, ma ci sono varie questioni legali da considerare. Spesso un prestito può essere assunto dal futuro acquirente. I nostri specialisti conoscono le condizioni di base per il riscatto e l’assunzione di prestiti. Più sull’argomento dei prestiti immobiliari

Tasse – Ci possono essere anche alcuni costi coinvolti nella vendita di un appartamento, come le tasse. Possiamo darvi una stima iniziale dei costi previsti.

Consegna delle chiavi

Le chiavi vengono consegnate il giorno della firma del contratto di acquisto definitivo. L’acquirente ha pagato il prezzo d’acquisto e il venditore consegna le chiavi in cambio. Questo gesto simbolico conclude il “trasferimento della proprietà e del possesso”.

L’acquirente è proprietario della proprietà il giorno in cui il contratto d’acquisto viene firmato. Lui o lei può viverci o affittarlo come vuole. Questo trasferisce anche tutti i rischi e le spese accessorie. Spetta al proprietario stipulare un’assicurazione per l’immobile (danni d’acqua, incendio, furto…). Inoltre, ci sono le imposte locali, le tasse e le eventuali opere di comproprietà che devono essere pagate.

Per proteggersi legalmente quando si consegnano le chiavi del proprio appartamento in affitto, ci sono alcuni punti da considerare. Di sicuro non volete rimanere bloccati con costi di ristrutturazione non necessari?

• Buoni consigli per il passaggio di consegne (esterno): consegnare le chiavi

Consegna anticipata delle chiavi (accordo di acquisto provvisorio)

Molti acquirenti vogliono ottenere le chiavi già quando firmano il contratto preliminare d’acquisto. Per esempio, per iniziare i lavori di costruzione della proprietà, l’arredamento del negozio, ecc. Questa consegna anticipata delle chiavi è vantaggiosa per gli acquirenti per risparmiare tempo o per comodità. Tuttavia, consegnare le chiavi in anticipo senza aspettare la firma del contratto d’acquisto comporta dei rischi per voi come venditore:

Dal punto di vista del venditore

Se la vendita non va in porto, voi come venditore potreste avere un occupante sulla vostra proprietà che non ha alcun diritto o titolo. Tuttavia, in caso di dubbio, può ancora rimanere nella proprietà per molto tempo. Questo può essere il caso, per esempio, se l’acquirente non ottiene un’ipoteca, se il municipio esercita il suo diritto di prelazione, se l’acquirente muore.

Se l’acquirente ha eseguito dei lavori importanti, la proprietà potrebbe essere stata indebolita nella sua sostanza. A volte succede che l’acquirente scopre la presenza di un difetto di costruzione durante l’esecuzione dei lavori e decide che non vuole più comprare l’immobile. In questo caso, l’acquirente può cercare di chiedere un risarcimento al venditore per il lavoro fatto, perché si sente truffato.

Se le chiavi sono state date all’acquirente prima della vendita e si verifica un disastro (incendio, danno d’acqua, ecc.), questo porta generalmente a problemi con la compagnia di assicurazione e una richiesta di copertura per il disastro.

Per i venditori, la consegna anticipata delle chiavi porta molti svantaggi

Agente immobiliare e persona di contatto: ETW

Prenditi il tuo tempo quando vendi il tuo appartamento. Come Lukinski, forniamo un’assistenza importante nella vendita del vostro condominio. Risparmiamo tempo e denaro nella vendita della vostra proprietà. Dalla valutazione alla presentazione di atti e documenti fino alla preparazione dell’esposizione, ci occupiamo di funzioni importanti e di promozione delle vendite per una vendita a breve termine e senza problemi della vostra proprietà residenziale. Fidatevi della nostra esperienza nelle trattative di vendita – paga!

Mettetevi in contatto con il nostro team immobiliare e con la nostra persona di contatto per i condomini – non vediamo l’ora di ricevere le vostre domande!

• Broker / Condominio – Persona di contatto
• Valutazione piatta – consigli, calcolo ed errori

Vendere immobili: Guida XXL + liste di controllo

Procedura, costi e consigli – tutto in un grande articolo gratuito per terreni, appartamenti, case, ville, condomini. Imparare a vendere una proprietà, passo dopo passo: vendere una proprietà.

Vendere un condominio: lista di controllo in 3 fasi

Conosci già le 3 fasi della vendita di un immobile?

1. Preparazione: Preparare la proprietà e la vendita
1. Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
2. Assumere un agente immobiliare
3. Registri e documenti
4. Aumentare il valore della proprietà
5. Determinare il prezzo dell’offerta
6. Creare un’esposizione
2. Fase di vendita: commercializzare la proprietà e trovare acquirenti
1. Proprietà del mercato
2. Contatto con i potenziali acquirenti
3. Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
4. Controllo del credito
5. Date di visualizzazione
6. Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto
3. Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna
1. Redigere il contratto di acquisto con il notaio
2. Nomina notarile
3. Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
4. Consegna della proprietà
5. Spese notarili e commissione del broker
6. Pagare le tasse

In questa guida imparerete tutti i passi passo dopo passo. Perfetto per chi vende la sua prima proprietà.

• Vendere la proprietà

GmbH: formazione, vantaggi e svantaggi

Di seguito, imparerete tutto quello che c’è da sapere sulla creazione di una GmbH. Come si diventa azionista di una GmbH? Quali sono le differenze tra aziende incomplete e complete? Quali sono i vantaggi? Quali sono gli svantaggi? Come si crea un’azienda? Cos’è un’azienda? Otterrete le risposte a tutte queste domande e altre ancora – spiegate in modo semplice e veloce. Inoltre, tutto quello che c’è da sapere sulle tasse in Germania e sul trading immobiliare.

Impara tutto quello che devi sapere qui! Inoltre, troverete tutti i tipi di società tedesche e le forme legali, così come i consigli per la creazione di una società, compreso il caso speciale di GmbH immobiliare, fondazione familiare & Co.

Se state pensando di formare una società a responsabilità limitata, la prima cosa che dovete sapere è il processo di formazione: Chi può formare cosa esattamente, quando e a quanti… quali sono le differenze e le similitudini tra le varie forme di diritto societario? È altrettanto importante conoscere i vantaggi e gli svantaggi di una GmbH: Dalla distribuzione degli utili al risparmio delle tasse – una panoramica dei sette criteri di fondazione più importanti.

Quali sono i criteri di fondazione?

1. Numero di azionisti
2. Gestione
3. Fondazione
4. Nome dell’azienda
5. Finanziamento
6. Responsabilità
7. Distribuzione dei profitti

Corporation GmbH: Gestione secondo l’HGB

Nel mondo imprenditoriale, ci sono molte forme diverse di business tra cui si può scegliere. Si dividono approssimativamente in due categorie, vale a dire le imprese individuali e le società, che a loro volta si dividono in società incomplete – queste includono le società dormienti e le società BGB – e società complete – partnership, società di capitali e altre.

La società a responsabilità limitata – GmbH in breve – è una delle cosiddette società complete e, a differenza delle società incomplete, non è soggetta al codice civile tedesco (BGB) ma al codice commerciale tedesco (HGB). Come società di capitali, la GmbH ha una struttura più complessa di altre forme di diritto societario, poiché non può essere fondata informalmente come una società in nome collettivo (OHG), ma richiede una certificazione notarile dell’accordo dei soci.

Altre corporazioni tipiche:

• Società imprenditoriale / UG (responsabilità limitata)
• Società per azioni (AG)
• Società europea (Societas Europaea, abbreviato: SE)
• Società in accomandita per azioni (KGaA)

Variante della forma giuridica GmbH & Co KGaA – KGaA con partner generale GmbH

A volte la GmbH appare anche in combinazione con una società per azioni (KGaA). Per esempio, le imprese familiari si organizzano occasionalmente come Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – in breve: GmbH & Co KGaA. In questo caso, formano una società per azioni in senso giuridico – tuttavia, il socio generale come azionista personalmente responsabile non è una persona fisica qualsiasi, ma specificamente una società a responsabilità limitata (GmbH). Se il partner generale è invece incarnato da una AG, si parla di una AG & Co KGaA, e nel caso di una Societas Europaea di una SE & Co KGaA.

Più sulle forme ibride individuali:

• AG & Co KGaA – vedi società per azioni (AG)
• SE & Co KGaA – vedi Societas Europaea (SE)

Le società che operano sotto la variante di forma giuridica della GmbH & Co KGaA esistono solo dalla fine degli anni ’90, dopo che le questioni giuridiche aperte sono state spiegate chiaramente da una sentenza del Tribunale federale (BGF). I dipartimenti delle licenze di alcune famose squadre di calcio hanno optato per la costituzione di una GmbH & Co KGaA, così come molte altre aziende dei più svariati settori: Cibo, prodotti farmaceutici, abbigliamento, editoria e media digitali, per citarne solo alcuni.

Esempi per le società GmbH & Co KGaA:

• Asklepios Kliniken GmbH & Co. KGaA
• Borussia Dortmund GmbH & Co. KGaA
• CoinIX GmbH & Co. KGaA
• Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
• H&R GmbH & Co. KGaA
• Jack Wolfskin Ausrüstung für Draußen GmbH & Co. KGaA
• Merz Pharma GmbH & Co. KGaA
• Mineralbrunnen Überkingen-Teinach GmbH & Co. KGaA
• NorCom Information Technology GmbH & Co. KGaA
• Paragon GmbH & Co. KGaA
• Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
• Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA è un caso speciale: In questa società, il partner generale è rappresentato da una fondazione. In linea di principio, la società in accomandita per azioni è possibile in tutte le combinazioni immaginabili, come sottolinea la GUB Investment Trust KGaA come esempio.

Leggi di più sul tema “Stabilire una fondazione familiare” qui:

• Creare una fondazione familiare

Fondazione e gestione: da solo, come partner o in un team

Vuoi creare una società a responsabilità limitata e vivere il tuo sogno di indipendenza nella realtà? Nessun problema! Perché per la fondazione di una GmbH, una persona fisica – o giuridica – è completamente sufficiente. Se vuoi, puoi essere l’unico fondatore della società e quindi assumere automaticamente la gestione da solo. I duo di fondatori, d’altra parte, di solito condividono la gestione, mentre in una GmbH di più persone tutti i partner possono esercitare i loro diritti di cogestione. Opzionalmente, la posizione di amministratore delegato può anche essere esternalizzata e riempita all’esterno. In questo caso, si parla di un amministratore delegato esterno incaricato.

Chiunque detenga alla fine il potere di gestione… C’è un obbligo verso gli altri azionisti di fornire informazioni sugli affari della GmbH e di presentare i libri e i registri a loro per l’ispezione se lo richiedono.

Suggerimento: Una società a responsabilità limitata è un modo eccellente per creare un’impresa familiare. Grazie alle possibilità flessibili di adattare il capitale sociale e le quote aziendali al quadro finanziario di tutti i membri della famiglia e di gestire l’azienda attraverso le generazioni, genitori, figli e nipoti possono partecipare insieme alla società a responsabilità limitata.

Iscrizione nel registro delle imprese: le applicazioni più importanti per i fondatori di GmbH

La relazione interna determina l’inizio della società come la data concordata contrattualmente tra i partner. Nelle relazioni esterne, invece, la costituzione della GmbH risale alla prima azione a nome della società, cioè al più tardi con l’iscrizione vincolante nel registro di commercio. La registrazione costa in media da 200 a 300 euro e di solito viene effettuata da un notaio.

Dal momento che siete registrati come azionisti della GmbH nel registro commerciale, potete – proprio come un azionista della OHG – commerciare ufficialmente con un nome di società. Questo significa che la vostra azienda ha una denominazione sociale, cioè un nome ufficiale, che potete disegnare liberamente insieme agli altri azionisti. Non importa se è una società personale, una società in natura, una società fittizia o una società mista… Finché il nome è in linea con il divieto di ingannare le persone e il nome è “Gesellschaft…. mbH” o ha il suffisso “GmbH”, quasi tutto è permesso.

Codice fiscale, ufficio licenze commerciali, articoli di associazione e notaio

Per prima cosa riceverete un numero di identificazione fiscale – tax ID in breve – dal vostro ufficio fiscale competente, che serve come requisito di base per tutte le altre formalità e applicazioni. La registrazione della GmbH come società o impresa commerciale viene effettuata dall’Ufficio delle licenze commerciali per una tassa di elaborazione di circa 10-65 euro.

Inoltre, un cosiddetto obbligo di apportare contributi aggiuntivi può essere concordato nell’accordo tra gli azionisti. Si tratta di un obbligo opzionale limitato o illimitato dei partner di effettuare ulteriori contributi aggiuntivi limitati o illimitati in aggiunta ai contributi esistenti. Un tale requisito è di solito legato a certe condizioni o al verificarsi di certe situazioni, per esempio la riqualificazione pendente di un immobile. Secondo la legge sulle società a responsabilità limitata (GmbHG), tali contributi aggiuntivi concordati devono essere in proporzione alle quote della GmbH dei singoli soci. Tuttavia, attraverso l’abbandono – cioè la rinuncia alle proprie azioni nella società – è possibile liberarsi da un obbligo esistente di versare ulteriori contributi.

Estratto della legge – § 26 GmbHG:

(1) L’atto costitutivo e lo statuto possono prevedere che gli azionisti possano deliberare di richiedere ulteriori pagamenti (contributi aggiuntivi) in eccesso rispetto al valore nominale delle azioni.

(2) Il pagamento dei contributi supplementari viene effettuato in proporzione alle quote.

(3) L’obbligo di versare contributi aggiuntivi può essere limitato nell’atto costitutivo e nello statuto a un certo importo da determinare in proporzione alle azioni.

25.000 euro di capitale sociale, metà per fondazione in contanti

Un prerequisito per l’iscrizione nel registro delle imprese è il versamento del capitale sociale richiesto di almeno 25.000 euro nel conto commerciale. Almeno la metà dell’importo specificato deve essere versato sul conto aziendale al momento della fondazione della GmbH in contanti. Per il valore residuo è irrilevante se si tratta di un apporto in denaro o di un apporto in natura come immobili, macchinari, ipoteche, ecc., l’importante è che l’apporto nominale sia riconoscibile nel patto parasociale secondo il suo tipo.

Possibili contributi in natura:

• Beni immobili
• Macchine
• Auto
• Attrezzature per ufficio e business
• Copyright
• Pegni immobiliari
• Diritti di marchio
• Brevetti
• Crediti recuperabili

Generalmente, il capitale sociale è definito come la somma di tutti i conferimenti di capitale e viene dato il termine “capitale sottoscritto” nel bilancio. Il valore esatto è determinato dagli azionisti nell’accordo tra azionisti e può variare per i singoli azionisti. L’importo minimo prescritto è fissato sopra i 100 euro, per cui tutti i contributi di valore superiore devono essere un multiplo di 50. Inoltre, un quarto deve essere versato come minimo su ogni apporto di capitale fino a raggiungere summa sumarum 12.500 euro.

Profitti, perdite e responsabilità

A differenza delle società di persone come la società in nome collettivo (OHG) e la società in accomandita (KG), un profitto realizzato da una società a responsabilità limitata non viene necessariamente pagato direttamente. Piuttosto, i partner decidono congiuntamente come gestire il profitto: In caso di distribuzione degli utili, il calcolo delle quote di profitto viene effettuato in proporzione alle quote dei singoli soci. Nel caso della formazione di una riserva, invece, l’utile viene trattenuto e contribuisce all’aumento del capitale proprio.

La limitazione della responsabilità è un fattore chiave nel nome di una GmbH e spesso un criterio per scegliere questa e nessun’altra forma giuridica di impresa. Come società, la GmbH è una persona giuridica di diritto privato. Di conseguenza, la responsabilità dei singoli azionisti è limitata al patrimonio della società e non devono partecipare alle perdite con il loro patrimonio privato in caso di debiti della società. Prima della registrazione nel registro delle imprese, tuttavia, è ancora una pre-GmbH e quindi tutti i partner coinvolti nella pre-fondazione sono responsabili senza limitazioni, direttamente e solidalmente.

Tuttavia, una responsabilità separata si applica all’amministratore delegato: in caso di dubbio, è l’unico che deve essere responsabile anche con il suo patrimonio privato.

GmbH Organi: amministratore delegato, consiglio di sorveglianza e assemblea generale degli azionisti

Una società a responsabilità limitata è composta da diversi organi. Questi organi sono divisi in:

1. I registi,
2. Il Consiglio di sorveglianza e
3. La riunione generale.

Gli amministratori delegati si occupano degli affari quotidiani e di altri affari della società e rappresentano la loro società all’esterno in conformità con la GmbHG. Il consiglio di sorveglianza è richiesto dalla legge al di sopra di un certo numero di dipendenti e funziona come un organo di controllo della società, nominando e consigliando il consiglio di amministrazione, ma anche monitorando e, in caso di dubbio, licenziandolo. In alternativa, la sua costituzione può anche essere determinata nell’ambito dello statuto. L’assemblea degli azionisti agisce come organo decisionale della GmbH.

Se volete saperne di più sui singoli organi di una società a responsabilità limitata, continuate a leggere qui:

• Organi di una GmbH

Vantaggi: Reputazione, rating, sicurezza, flessibilità & Co.

Dopo aver introdotto le caratteristiche tipiche di una società a responsabilità limitata, avrete sicuramente già riconosciuto i vantaggi che questa forma giuridica vi offre: L’alto capitale iniziale rende anche la società a responsabilità limitata una forma giuridica rispettabile, il che può essere un vantaggio soprattutto in materia di finanziamento aziendale. Le istituzioni finanziarie sono quindi spesso disposte a concedere buoni prestiti e i partner commerciali e i clienti ottengono più sicurezza grazie al buon rating di credito.

Inoltre, si accettano anche contributi in natura, in modo che non dipenda solo dal patrimonio in contanti di un azionista. Il rischio finanziario, d’altra parte, rimane basso, poiché i partner non sono tenuti a rispondere con il loro patrimonio privato. La tassazione con l’imposta sulle società è anche più favorevole in molti casi che dover gestire tutto – come nel caso delle società di persone – attraverso l’imposta sul reddito.

I modelli flessibili di GmbH permettono anche di costituire una GmbH da sola o tra partner, così come in un team – la gestione può essere organizzata internamente ed esternamente per una o più persone. Le azioni della GmbH possono essere acquistate e vendute sia da persone fisiche che giuridiche. Questo rende il cambio di azionisti molto più facile.

• Forma giuridica rispettata
• Alto rating di credito
• Più sicurezza per banche, partner commerciali e clienti
• I contributi in natura sono ammessi
• Basso rischio finanziario grazie alla limitazione della responsabilità
• Tassazione più favorevole con l’imposta sulle società
• Alta flessibilità nella struttura e nella gestione
• Le persone giuridiche sono accettate come azionisti
• Cambiamento semplice degli azionisti

Svantaggi: Debito d’imposta sul commercio, 25.000 euro di capitale sociale e responsabilità

Anche gli svantaggi della fondazione di una GmbH sono rapidamente identificati: Da un lato, l’alto capitale sociale di almeno 25.000 euro è un problema evidente per molti imprenditori. Anche la responsabilità sociale è di almeno 25.000 euro. La fondazione non può avvenire in modo informale, ma è soggetta ad ampie formalità e requisiti. In caso di dubbio, l’amministratore delegato è responsabile anche con il suo patrimonio privato. Le banche possono facilmente minare l’esenzione dalla responsabilità se, nonostante l’alta affidabilità creditizia, puntano a una garanzia direttamente esecutiva da parte degli azionisti. Infine, ma non meno importante, la GmbH è soggetta all’imposta sul commercio e deve pagare ulteriori tasse a seconda dello scopo della società e di come viene gestita.

• Alto capitale sociale richiesto
• Passivo basato sul capitale sociale
• Nessuna fondazione informale
• Possibile responsabilità privata per gli amministratori delegati
• Le banche possono esigere garanzie direttamente esecutive
• Prelievi fiscali elevati sul commercio

Valutazione: Investire, rischiare e coprire

Dopo aver confrontato i vantaggi e gli svantaggi, diventa chiaro: a prima vista, il processo di formazione sembra complesso e molto più esteso che, per esempio, con un’unione civile (GbR)… Fondamentalmente, però, il processo non è eccessivamente difficile, soprattutto se si tratta di un’azienda individuale. Una GmbH ha particolarmente senso se si pianificano progetti commerciali esposti a un alto grado di rischio o se l’amministratore delegato e l’azionista sono la stessa persona. Le start-up con riserve monetarie e gli investitori immobiliari hanno molte opzioni per strutturare e gestire i loro sogni e obiettivi imprenditoriali attraverso una GmbH.

Per le famiglie in particolare, la GmbH è spesso una forma giuridica adatta, poiché ogni membro della famiglia può contribuire alla società secondo le sue qualifiche, possibilità e affidabilità, e i cambiamenti possono essere fatti facilmente attraverso le generazioni.

Modelli GmbH con e senza azionisti

Come azionista unico, sei il capo di te stesso: sei fondatore, azionista e amministratore delegato allo stesso tempo e puoi impostare la tua GmbH interamente secondo i tuoi desideri. Se la responsabilità imprenditoriale è troppo alta per voi o se avete dei progetti per i quali dipendete da più persone, potete portare con voi tutti i cofondatori che volete o aggiungerli alla GmbH più tardi. Potete anche dividere l’autorità di gestione tra una o più persone. La GmbH a più persone è quindi il modello di GmbH più comune.

Nominando nuovi azionisti o lasciando quelli esistenti, il modello di GmbH che avete scelto può facilmente cambiare. Che si tratti di una società di una sola persona, di una GmbH di due persone o anche di una società che funziona senza alcun azionista… In ogni caso, ci sono caratteristiche speciali di cui dovreste essere consapevoli, poiché si discostano dalla norma della società a responsabilità limitata tradizionale. Di seguito, imparerete gli aspetti più importanti per i fondatori solitari, i fondatori di duo e i fondatori di team, in modo che possiate prendere una decisione informata riguardo alla forma di società che è più adatta a voi e ai vostri piani prima di iniziare la vostra attività.

• GmbH a due persone
• GmbH di una sola persona
• Kein-Personen-GmbH

Suggerimento: un protocollo di esempio è disponibile per le formazioni GmbH con un massimo di tre azionisti, che può semplificare notevolmente il processo di formazione per voi.

Immobilien GmbH: Gestione, Affitto, Marketing & Co.

Non pensi che l’idea di una società a responsabilità limitata sia affatto male e ora ti stai chiedendo come puoi combinare la tua società a responsabilità limitata con il settore immobiliare? Una società immobiliare è un’impresa che serve a finanziare, sviluppare, realizzare, affittare o commercializzare beni immobili – da una singola proprietà a un portafoglio immobiliare a tre o più cifre. La gestione di proprietà immobiliari o di immobili di terzi per conto di terzi può anche essere gestita da una società immobiliare.

Piccolo consiglio: quando si acquista e/o si gestisce un immobile, assicurarsi che tutti i dettagli siano chiaramente indicati nel patto parasociale.

Vermögensverwaltende GmbH – Variante 1: Vantaggi della Immobilien GmbH

Questa variante della GmbH di gestione patrimoniale è spesso chiamata società di leasing a causa dei vantaggi ad essa associati. Colpisce con diversi vantaggi, prima di tutto i vantaggi fiscali impressionanti: Invece di dover pagare le tasse sulla proprietà in affitto privatamente a tassi elevati (imposta sul reddito, sovrattassa di solidarietà, tassa ecclesiastica), una società posta di fronte alla proprietà può risparmiare le tasse in misura considerevole. Il reddito da locazione è contato come reddito d’impresa ed è quindi tassato all’aliquota dell’imposta sulle società, il che riduce significativamente l’onere fiscale complessivo.

Inoltre, l’affitto e la locazione di proprietà immobiliari private non è generalmente considerata un’attività commerciale che sarebbe soggetta a imposta. La pura gestione patrimoniale si svolge al di fuori delle transazioni commerciali generali, motivo per cui l’imposta commerciale è completamente omessa su richiesta all’ufficio fiscale competente. Per non rischiare di essere tassato al tasso pieno dell’imposta sul commercio in seguito, si dovrebbe esternalizzare tutti i compiti amministrativi e manuali commerciali come precauzione.

Attenzione: nel caso di una società a responsabilità limitata immobiliare, non è prevista l’usuale distribuzione degli utili, poiché i soci devono addebitare l’imposta alla fonte finale sui loro guadagni in caso di distribuzione degli utili. Invece, qualsiasi risparmio derivante dai benefici fiscali sarà utilizzato per pagare i debiti o come investimento patrimoniale.

GmbH di gestione patrimoniale – Variante 2: vantaggi della holding

Questa variante della GmbH di gestione patrimoniale è – in contrasto con la GmbH immobiliare presentata sopra – una società immobiliare commerciale. Qui, le partecipazioni dirette sono combinate in una società madre gerarchicamente superiore – chiamata holding. Oltre alle partecipazioni in società di capitali come la GmbH e la AG, si possono incorporare anche altre forme di diritto societario. Uno degli scopi di una holding è quello di risparmiare tasse: Combinando le varie partecipazioni societarie, nessuna imposta sulle plusvalenze viene applicata in caso di distribuzione degli utili.

Imposte per gli azionisti della GmbH: KSt, GewSt, USt & Co.

Come azionista di una GmbH, devi conoscere alcuni tipi di tasse, perché quando crei la tua società, ricevi un reddito dalla tua attività e devi ovviamente pagare le tasse su di esso. Secondo il diritto fiscale, dovete quindi naturalmente pagare l’imposta sulla cifra d’affari, nella misura in cui la GmbH non svolge solo un’attività esente da imposta. Tutte le società sono soggette all’imposta sul reddito delle società. L’esenzione dalla tassazione è possibile in determinate circostanze, per esempio se la GmbH soddisfa i criteri per lo status di non-profit. Il pagamento dell’imposta commerciale è obbligatorio anche per una GmbH, anche se tutti i membri fondatori erano liberi professionisti, perché in virtù della sua forma giuridica è sempre considerata un’impresa commerciale.

• Imposta sul reddito delle società (KSt)
• Imposta sul commercio (GewSt)
• Imposta sul valore aggiunto (IVA)
• Imposta sul reddito (ESt)
• Imposta sulle plusvalenze (KapESt)

Altre tasse: LSt per i dipendenti, GrESt & GrSt

Come datore di lavoro, la GmbH è ovviamente anche responsabile del pagamento dell’imposta sul reddito per tutte le persone che hanno un rapporto di lavoro con essa. Secondo la legge fiscale, l’amministratore delegato è considerato un dipendente dipendente. Quando una proprietà viene acquistata, è dovuta una tassa una tantum per il trasferimento del terreno. Viene sempre riscossa se l’azienda non solo affitta immobili ma li acquisisce per acquisto. Per tutti i beni immobili di proprietà della GmbH, viene poi riscossa l’imposta sulla proprietà.

• Imposta sul salario (LSt)
• Imposta sul trasferimento immobiliare (GrESt)
• Imposta sulla proprietà (GrSt)

Potete scoprire quali tasse potete aspettarvi da una società immobiliare qui:

• Risparmiare le tasse sugli immobili

Conclusione: Società a responsabilità limitata – Per chi vale la pena?

I modelli Versatile GmbH permettono di iniziare il sogno di possedere la propria azienda in qualsiasi costellazione e hanno la possibilità di reagire in modo flessibile ai cambiamenti del numero di azionisti. Sia che si preferisca lavorare da soli o in team – una GmbH offre ai fondatori solitari, ai fondatori di team e alle partnership imprenditoriali una forma giuridica adatta per condurre anche affari rischiosi in modo abile e senza responsabilità privata. La facile introduzione di nuovi azionisti e la gestione variabile permettono una gestione intergenerazionale della società a responsabilità limitata e possono anche organizzare una successione sicura.

Dal punto di vista immobiliare, le società immobiliari di gestione patrimoniale sono particolarmente interessanti per le start-up e gli investitori con un elevato patrimonio privato che desiderano gestire, affittare e, se necessario, vendere i loro portafogli immobiliari propri e/o di terzi su base non commerciale (Immobilien GmbH) o commerciale (Holding). La GmbH è anche una buona scelta per trasferimenti a lungo termine di proprietà immobiliari a figli e nipoti. Inoltre, il capitale conferito alla GmbH è protetto anche in caso di problemi finanziari privati.

Confronto: ditta individuale, ditta individuale GmbH, piccola AG o società imprenditoriale?

Se avete intenzione di creare un’attività per conto vostro, potete scegliere tra diverse forme giuridiche di business: Da un lato, c’è la classica ditta individuale, in cui si agisce come libero professionista o commerciante registrato, o si crea una piccola impresa. In alternativa, si può scegliere tra una società a responsabilità limitata unipersonale e una società imprenditoriale – spesso chiamata “mini-GmbH” – o creare una piccola società per azioni.

Impresa individuale e società unipersonale

Fondamentalmente, non c’è molta differenza tra le due forme giuridiche di una ditta individuale e una società individuale, perché in entrambi i casi siete l’unico azionista con il solo potere di gestione e il solo potere di rappresentanza. La differenza decisiva, tuttavia, è nella forma di responsabilità: come imprenditore registrato (e. Kfm.) o imprenditrice registrata (e. Kff.) siete responsabili illimitatamente, direttamente e solidalmente – come socio unico di una GmbH unipersonale, invece, siete responsabili esclusivamente per l’azienda fino all’importo del conferimento di capitale che avete fatto.

Siete anche voi una ditta individuale e non volete più sopportare l’enorme rischio di responsabilità? Allora dovreste pensare di trasformare la vostra ditta individuale in una società a responsabilità limitata con una sola persona. Il cambio di forma è facilmente realizzabile, ma può fare un’enorme differenza in caso di perdite! Per evitare la responsabilità personale, come parte dei commercianti registrati (e. K.) avete solo bisogno di un certificato notarile che confermi un valore di almeno 25.000 euro per la vostra attività e presentarlo al registro delle imprese insieme al bilancio di apertura. La ditta individuale viene praticamente portata nella GmbH come contributo in natura.

Società imprenditoriale e piccola società per azioni

In alternativa, potete considerare di fondare una “Unternehmergesellschaft” (UG). Spesso chiamata “piccola GmbH” o “mini-GmbH”, questa forma giuridica di business è una sottoforma della società a responsabilità limitata convenzionale, ma a differenza della “normale” GmbH richiede solo un singolo euro come capitale sociale. È quindi particolarmente interessante per i fondatori solitari che non hanno 25.500 euro nel loro conto bancario. Senza il capitale sociale di una GmbH, tuttavia, la vostra immagine con le banche potrebbe essere inferiore e le vostre possibilità di ottenere un buon prestito potrebbero diminuire.

La cosiddetta “piccola AG” è destinata principalmente ai singoli azionisti che desiderano mantenere la loro società per azioni all’interno di una piccola cerchia di persone. Oltre al singolo azionista, che assume anche il ruolo del consiglio di amministrazione, solo altre tre persone devono essere nominate come membri del consiglio di sorveglianza. Tuttavia, la formazione di una società per azioni, indipendentemente dalle sue dimensioni, è molto lunga e più costosa delle altre forme comuni di diritto societario. Pertanto, una società a responsabilità limitata di una sola persona o una società imprenditoriale può essere più adatta se si prevede di avviare il proprio business da soli. In alternativa, si potrebbe anche considerare la creazione di una ditta individuale.

Potete scoprire di più sulle diverse forme legali per gli imprenditori solitari qui:

• Impresa individuale (UE)
• Società imprenditoriale / UG (responsabilità limitata)
• Piccola società per azioni – vedi AG

Suggerimento per la lettura: moduli legali & immobiliare GmbH

1. Forme legali: Lista
2. Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Forme legali: Lista

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se volete creare la vostra prima azienda, scegliere la forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di formazione dell’azienda. Che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, ho riassunto qui per te tutti i tipi di società in Germania.

• Forme legali: Lista

Tipi di aziende in dettaglio:

• Impresa individuale
• Uomo d’affari registrato / donna d’affari registrata (e. K.)
• Associazione di diritto civile (GbR)
• Società in nome collettivo (OHG)
• Società in accomandita (KG)
• Azienda imprenditoriale (UG)
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Società per azioni (AG)
• Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondazione / Fondazione di famiglia

Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Brevemente spiegato: una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare e/o commercializzare. Non importa se si tratta di una o più proprietà. La gestione di immobili residenziali e commerciali – nel proprio interesse o come servizio offerto a terzi – è anche un obiettivo popolare per le società immobiliari e le società a responsabilità limitata di gestione patrimoniale. Scoprite di più sui principali vantaggi e svantaggi dell’acquisto di immobili e sui costi da prevedere.

• Immobiliare Ltd.

Raggiungere l’obiettivo con l’analisi dei bisogni e degli investimenti

Come gli immobili privati, il prezzo degli immobili commerciali è aumentato significativamente negli ultimi anni. Visto lo sviluppo del valore del capitale, si può supporre che i prezzi continueranno ad aumentare. Raccomandiamo un’analisi completa dei bisogni e degli investimenti in preparazione all’acquisto di immobili commerciali:

• Quale tipo di proprietà commerciale entra in discussione. A cosa serve?
• Quali requisiti sono posti alla proprietà e quali caratteristiche deve avere?
• Qual è il budget disponibile?

Selezione del sito: Decisivo per il successo

Quale luogo è ideale per l’azienda? Quali vantaggi può e deve portare la nuova sede all’azienda? Se gestite uno studio legale e i clienti vi fanno visita, potrebbe essere necessario un parcheggio sufficiente in un luogo del centro città. Nelle aree suburbane, può essere richiesto un buon accesso al trasporto pubblico. Se vendi prodotti ai tuoi clienti, un negozio nella zona pedonale può essere cruciale per il successo. Se avete bisogno solo di un magazzino, la proprietà commerciale può certamente essere acquistata in località cittadine favorevoli.

Per le aziende manifatturiere che ricevono regolarmente consegne e rifornimenti, i buoni collegamenti di trasporto sono cruciali. I divieti di guida possono essere emessi per viaggi in zone residenziali. Considerate anche eventuali restrizioni di peso e di altezza per i veicoli se, per esempio, i ponti devono essere superati durante l’avvicinamento. Ci deve essere spazio sufficiente sul sito e intorno ad esso per girare. Anche i parcheggi per i dipendenti devono essere previsti.

Comprare o affittare: Cosa vale di più? – Video

In questo video di Finanzfluss (Youtube) viene posta l’interessante domanda: Comprare o affittare? Una domanda centrale per chi compra il suo primo immobile commerciale. A proposito, puoi anche trovare altri consigli sull’acquisto qui:

• Comprare una casa
• Comprare un condominio

Suggerimento! Comprare e affittare in uno:

• Comprare casa appartamento

Decidere l’oggetto giusto

Vi aiutiamo a restringere le offerte. La nostra esperienza in tutti i settori vi assicura la migliore posizione possibile per la vostra azienda, pratica o studio legale. Non solo identifichiamo i requisiti dell’immobile, ma lo valutiamo anche da un punto di vista professionale. Come broker esperto, valutiamo realisticamente il potenziale delle proprietà in offerta.

Controllare gli aspetti legali

Guardate molto attentamente i diritti d’uso della proprietà. Questo può comportare notevoli restrizioni d’uso. Per esempio, è vietato creare un’attività di produzione in un locale commerciale. Il diritto di usare la proprietà come un immobile commerciale risulta dal permesso di costruzione, ma questo può essere cambiato in determinate circostanze. Contattateci se avete domande sui metodi di costruzione, sui permessi di pianificazione e sul diritto d’uso delle proprietà commerciali.

L’immobile commerciale ideale si adatta alle esigenze della vostra azienda in termini di disposizione dello spazio, statica, illuminazione e altezza delle stanze. Lo spazio per gli uffici, lo spazio di stoccaggio e lo spazio di vendita disponibili sono sufficienti a lungo termine? La produzione può essere ospitata nei locali?

Inoltre, ci sono i calcoli per l’altezza della stanza, la statica e la capacità di carico del pavimento se si usano macchine più pesanti nella produzione. La fornitura di acqua, elettricità, compresi i collegamenti ad alta tensione, deve essere assicurata, così come i sistemi di riscaldamento, le strutture sanitarie e i parcheggi per clienti e dipendenti. Se sono necessarie importanti conversioni dopo l’acquisto, questo non solo costa denaro ma anche tempo e ritarda l’inizio delle attività operative.

Valutare il potenziale

Valutiamo il potenziale della vostra futura proprietà commerciale. Evita investimenti sbagliati, conversioni costose e lunghe controversie legali. I buoni agenti immobiliari preparano una valutazione del giusto valore di mercato per la proprietà commerciale e vi consigliano con la conoscenza del settore sui requisiti e le specifiche legali per la vostra azienda. Insieme consideriamo esattamente quali criteri deve soddisfare il nuovo edificio aziendale e poi cerchiamo le migliori offerte sul mercato per voi.

Pubblicità esterna e tappi per i clienti

In linea di principio, ogni imprenditore ha il diritto di fare pubblicità pubblica per attirare l’attenzione. I ferma-clienti, che sono grandi supporti per poster che attirano l’attenzione sulle offerte speciali, non fanno parte solo del business nelle zone pedonali. Tuttavia, un permesso ufficiale è solitamente richiesto per installare questi tappi per i clienti. Se lo spazio della strada pubblica è usato per scopi commerciali, deve essere richiesto un permesso di uso speciale. L’ufficio dell’ordine pubblico è responsabile del rilascio del permesso.

Lo spazio pubblico di traffico comprende non solo le strade, ma anche altri percorsi e luoghi utilizzati dal pubblico in generale, come i pedoni e i ciclisti. Non appena questo deve essere utilizzato dalla società, è necessario un permesso ufficiale. Saremo lieti di verificare per voi fino a che punto l’oggetto scelto soddisfa le vostre esigenze. Se lo desiderate, saremo felici di richiedere i permessi e le licenze necessarie per voi come precauzione.

Chi ha bisogno di una licenza di ristorante?

Il tuo ristorante o caffè è un sogno a lungo inseguito? Prima che la pizza, il kebab, la bistecca o il caffè latte siano serviti al cliente, l’immobile commerciale previsto deve affrontare alcune domande. Per gestire un ristorante, è necessario ottenere un permesso corrispondente dall’autorità competente – in lingua ufficiale, si tratta della licenza di ristorazione. Questo è il primo passo per provare l’idoneità personale e professionale. Allo stesso tempo, bisogna anche dimostrare che i locali commerciali sono adatti a un ristorante. Quest’ultimo è dimostrato dalla pianta, che mostra che l’edificio commerciale ha posti a sedere sufficienti, posti auto, cucina e servizi igienici.

Utilizzo del sentiero da parte della vostra azienda

I posti a sedere all’aperto degli immobili commerciali sono particolarmente richiesti nel settore della ristorazione. In estate, pizza, caffè e snack sono preferibilmente serviti all’aperto. I clienti walk-in devono essere attratti dall’invitante decorazione esterna. Un permesso di uso speciale è richiesto per la pubblicità, l’assortimento e i posti a sedere all’aperto sul marciapiede. Controlliamo e valutiamo quali proprietà commerciali sono adatte al tuo progetto.

Nel concedere il permesso, l’autorità generalmente soppesa la larghezza del sentiero e gli spazi aperti esistenti. Deve rimanere una larghezza minima per i pedoni. I requisiti variano da comune a comune. Controlliamo per voi se l’ufficio dell’ordine pubblico approva l’uso previsto.

In ogni caso, deve essere richiesto un uso speciale per la pavimentazione. Cartelli pubblicitari, tavoli e sedie non contano come uso pubblico. Pertanto, un uso speciale deve sempre essere richiesto – anche se la larghezza è sufficiente.

Programmi promozionali KfW per le imprese

Come banca di promozione statale, la KfW Bank concede prestiti ai liberi professionisti, alle PMI e alle start-up. Bassi tassi d’interesse, anni di grazia e lunghe scadenze sono fatti su misura per le esigenze delle imprese. Oltre al prestito promozionale KfW, le aziende possono anche ottenere il prestito di avviamento ERP per un finanziamento a basso interesse.

Una borsa di avviamento è pagata dall’ufficio di collocamento. Altre opzioni di finanziamento includono KfW Startgeld e il capitale ERP per le start-up e le aziende che esistono da meno di tre anni.

Vendere proprietà commerciali

Volete comprare una proprietà e venderne un’altra e state cercando un partner che realizzi la vendita per voi? Le vendite di immobili commerciali implicano grandi somme di denaro e la massima competenza nel vagliare il potenziale acquirente. Per quale tipo di attività è adatto l’immobile? È una proprietà in una zona commerciale o state offrendo una proprietà in zone miste? Quale valore di terreno può essere raggiunto e a quale prezzo al metro quadrato vengono vendute proprietà commerciali simili nella tua località? Sono tutte domande a cui si può rispondere solo con un’analisi dettagliata nella vendita di immobili commerciali.

• Vendere proprietà commerciali

Possibili errori possono verificarsi nel seguente testo, poiché è stato scritto da esperti di diritto fiscale americano.

Tasse quando si compra una casa

La vostra città, contea o stato può imporre una tassa di trasferimento, che è una tassa di transazione sulla vendita di qualsiasi proprietà. A seconda del luogo, il venditore o l’acquirente possono essere responsabili di questo pagamento. La tariffa varia a seconda della località. Negli Stati Uniti, questa variazione si verifica tra gli stati, tra i tipi di proprietà e attraverso i confini di contea e comunali.

“Un’imposta sul trasferimento di terreni è riscossa sul privilegio di trasferire il titolo o la proprietà effettiva di un bene immobile. – Associazione civica

Le tasse di trasferimento sono controverse, con molti che le sostengono come un modo efficace per aumentare le entrate del governo per importi infrequenti e relativamente piccoli. Sono criticati perché sono regressivi (cioè gravano in modo sproporzionato sulle famiglie a basso reddito), perché sono imprevedibili e difficili da capire, tra le altre ragioni. La National Association of Realtors ha ufficialmente preso posizione contro questa tassa.

Volete anche risparmiare le tasse sugli immobili negli Stati Uniti?

• Sgravi fiscali per i beni immobili negli USA

Cos’è una tassa di trasferimento?

Le tasse di trasferimento sono tasse di trasferimento della proprietà. Cioè, una tassa pagata sul trasferimento del titolo di proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente. Rientra nella categoria delle tasse ad valorem. Le tasse sul trasferimento di terreni sono di solito basate sul costo della proprietà quando viene venduta. In altre parole, sono una tassa sulla vendita della casa. Alcuni stati li descrivono come una tassa per il lavoro necessario per completare la documentazione della nuova proprietà.

Diversi nomi per le tasse di trasferimento immobiliare (o tasse molto simili) sono tassa di trasferimento immobiliare, tassa di trasferimento immobiliare, tassa di bollo documentario (in Florida e Pennsylvania), tassa di trasferimento immobiliare (Ohio), tassa di trasferimento immobiliare (Rhode Island), tassa di registrazione dell’atto e tassa di accisa immobiliare (Stato di Washington).

Chi paga la tassa sul passaggio di proprietà negli Stati Uniti?

Nella maggior parte dei casi, è consuetudine che sia il venditore a pagare la tassa di trasferimento del terreno. Tuttavia, questa cifra diventa spesso parte del processo di negoziazione. Inoltre, poiché non c’è una legge che stabilisce che il venditore deve pagare la tassa, questa cifra è variabile. Se il venditore è esentato dal pagamento di una tassa di trasferimento di terra, l’acquirente è costretto a pagarla. A volte, come a Washington DC, la tassa è divisa 50/50 tra il venditore e l’acquirente.

Quali sono le diverse strutture fiscali?

Le tasse differiscono non solo nel loro importo, ma anche nella loro struttura. Una struttura fiscale popolare è una percentuale uniforme del prezzo di vendita, ad esempio il 4,5% in Pennsylvania o il 4% nel Delaware. Queste percentuali indicano l’importo che il venditore o l’acquirente deve pagare allo Stato. Il 4,5% in un’altra struttura è la flat tax di 2 USD in Arizona o nello Stato di New York un’aliquota di 2 USD per 500 USD del prezzo di vendita di una casa. Oltre a questo, però, c’è la cosiddetta mansion tax dell’1% sul prezzo di vendita se il prezzo è superiore a 1 milione di dollari. In pratica, per esempio a New York City, le tasse di trasferimento da pagare possono raggiungere il 2,6% del prezzo di vendita.

Mentre la maggior parte usa una percentuale del prezzo di vendita, questo non è sempre il caso.

Quant’è la tassa di trasferimento?

Le tasse di trasferimento sono incredibilmente difficili da calcolare perché sono influenzate dalle leggi dello stato, della contea e della città, nonché da ulteriori strutture. La maggior parte degli acquirenti di case lascia il calcolo di queste tasse al loro agente immobiliare o ad altre agenzie. La più bassa tassa di trasferimento negli Stati Uniti è in Colorado allo 0,01%. Questo significa che se si compra una casa per 1 milione di dollari, sia il venditore che l’acquirente pagheranno 100 dollari allo stato del Colorado. Un altro esempio è il 4% di Pittsburgh, dove comprare una casa per 1 milione di dollari significa 40.000 dollari.

Se decidete di comprare una proprietà a Los Angeles, potete controllare l’aliquota fiscale della California. Questo è lo 0,01%, il che significa che una casa da 1 milione di dollari richiede 100 dollari. Tuttavia, questo non tiene conto delle tasse comunali e di contea. Le tasse di trasferimento comunali di Los Angeles sono dello 0,45% e quelle della contea di Los Angeles dello 0,11%. Infatti, comprare una casa da 1 milione di dollari a Los Angeles significa 540 dollari di tasse di trasferimento.

In California, una casa che vale 1 milione di dollari = 100 dollari di tassa di trasferimento

A Los Angeles, una casa da 1 milione di dollari = 540 dollari di tassa di trasferimento

Quando non si deve pagare la tassa di trasferimento?

Non deve pagare la tassa di trasferimento se…

• Trasferimenti a figli e nipoti
• Trasferimenti sulla base di un divorzio legittimo
• Trasferimenti ai cointestatari dopo la morte di una delle parti
• Trasferimenti di lotti cimiteriali

Le tasse di trasferimento sono alte negli Stati Uniti? Confronto tra paesi

In generale, gli Stati Uniti non hanno una tassa di trasferimento molto alta rispetto ad altri paesi. Un confronto ha mostrato che la tassa di trasferimento negli Stati Uniti è in media dello 0,6% sugli immobili di alto valore. Questo è quasi niente rispetto al Belgio (11,3%) o alla Germania (5,3%).

• Belgio – 11,3%
• Germania – 5,3
• Regno Unito – 3,5
• Canada – 1,8%
• U.S.A. – 0,6%
• Nuova Zelanda – 0,0%

Quali stati non hanno una tassa di trasferimento?

Inoltre, non tutti gli stati hanno tasse di trasferimento. In questi stati non ci sono forme di tasse di trasferimento. Tuttavia, in alcuni stati, come il Colorado o il Kentucky, non ci sono tasse di trasferimento statali ma tasse di trasferimento locali. Infine, ci possono essere altre tasse, come una tassa di trasferimento locale obbligatoria con opzioni fiscali locali. Qui sotto ci sono gli stati che non hanno alcuna tassa di trasferimento.

• Montana
• Utah
• Indiana
• Dakota del Nord
• Alaska
• Missouri
• Mississippi
• Louisiana
• Oregon
• Nuovo Messico
• Wyoming
• Idaho
• Kansas
• Texas

Tasse di trasferimento

Queste spese nascoste possono spesso essere uno shock per gli acquirenti di case. Tuttavia, è importante tenerli d’occhio. Ci sono molte altre tasse e imposte di questo tipo che spesso passano sotto il radar. Non così segreto, e una seccatura per molti, sono le sempre complicate tasse di proprietà. Le tasse di proprietà americane sono tremendamente complicate. Scoprite dove costa di più possedere una proprietà e cosa viene tassato esattamente nelle tasse di proprietà nel link qui sotto.

• Spiegazione delle tasse di proprietà

Comprare e vendere immobili

Comprare immobili e vendere immobili, come funziona? Scopri di più su entrambe le aree qui:

1. Comprare beni immobili
2. Vendere immobili

Comprare beni immobili

Comprare immobili – Il sogno di possedere la propria casa, vivere in modo indipendente tra le proprie quattro mura, poter progettare tutto da soli e arredarla secondo i propri desideri individuali. Ma questi sogni non sono la fine della storia, perché c’è molto di più nell’acquisto di una casa. C’è molta strada da fare per raggiungere l’obiettivo di potersi sedere, rilassarsi e godersi la vita nel proprio giardino. Per rendere questo il più facile possibile, ecco i migliori consigli e trucchi su ciò che si dovrebbe prestare attenzione quando si acquista una casa e quali trappole si possono evitare.

• Comprare proprietà
• Comprare terreni
• Comprare piatto
• Comprare una casa
• Comprare casa appartamento
• Comprare una villa

Vendere immobili

Vendere immobili – Volete vendere la vostra proprietà? Per una vendita di successo e redditizia di un immobile, una valutazione fondata e realistica è sempre il primo passo. Questo determina alla fine il prezzo di vendita da fissare. Nella fase successiva, gli agenti immobiliari portano la vostra proprietà ai solvibili interessati. Questo non riguarda solo i portali immobiliari e il marketing, ma anche la valutazione della proprietà, i controlli di credito dei potenziali acquirenti, gli appuntamenti per le visite e le trattative, fino al contratto di acquisto, l’appuntamento dal notaio e le questioni fiscali. Per saperne di più sulla vendita di immobili qui nella guida. Spiegato semplicemente, passo dopo passo!

• Vendere la proprietà
• Vendere la terra
• Vendere piatto
• Vendere casa
• Vendere casa appartamento
• Vendere villa

[anno]: Come funziona la vendita di un immobile?

In tutti i settori, la posizione è il fattore più importante, non solo quando si vende la vostra casa indipendente, casa a schiera, villa & Co. Vendita di immobili, vendita di case ma anche quando si vende un condominio, la posizione è un fattore di valutazione centrale per il prezzo di vendita del tuo immobile, soprattutto se vuoi vendere una vecchia casa.

Suggerimento! Cliccate sui link successivi (segnati spesso) e indietro, così imparate tutto ciò che è importante per la vendita della casa!

Posizione, posizione, posizione! Ecco un altro sguardo speciale su una selezione di grandi città:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Amburgo
• Colonia
• Monaco
• Stoccarda

Marketing, clientela, negoziazione, broker?!

Più a lungo ci si occupa della vendita di case e condomini da soli, più rapidamente ci si rende conto di quanto sia complessa la questione. Dalle ristrutturazioni sensate nella casa prima della vendita, al marketing moderno nella clientela ma anche attraverso i media digitali. Una semplice ricerca per “vendere una casa” si trasforma rapidamente in una ricerca più complessa per “vendere una casa privatamente” e la realizzazione che vendere una casa privatamente costa molto tempo, forse porta prezzi di acquisto più bassi e, naturalmente, il rischio.

Quando si vende un immobile, privatamente o tramite un’agenzia immobiliare, sorgono molte domande. Da semplici questioni sul prezzo di vendita a questioni fiscali più complesse come:

• Si può recedere da un contratto di acquisto notarile?
• Di quali documenti ho bisogno per comprare una casa?
• Di quali documenti ho bisogno per vendere un appartamento?
• Quali sono i tempi e la durata della vendita di una casa?
• Chi paga il notaio quando si vende una casa?
• Di quali documenti ha bisogno il notaio?
• Dove posso trovare un modello di contratto privato per la vendita della mia casa?
• Vendere una casa senza un agente immobiliare – è possibile?

Non c’è tempo? Leggi di più sull’argomento: Vendere una casa velocemente.

Guida speciale? Casa, appartamento, condominio

Le case sono caratterizzate dal fatto che sono occupate da una sola famiglia, una coppia o una persona che vive da sola. Hanno un giardino che è anche di proprietà del proprietario. Non tutte le case unifamiliari sono abitate dai loro proprietari. C’è anche la possibilità di affittare una casa indipendente con giardino. In quasi tutti gli stati federali, le case unifamiliari sono molto popolari come forma di abitazione. La domanda sul mercato immobiliare è corrispondentemente alta.

Ecco delle guide gratuite per tutti i casi comuni di vendita:

• Tutti i consigli: Vendere la proprietà
• Vendere piatto
• Vendere casa
• Vendere casa appartamento
• Vendere la terra
• Vendere immobili: Eredità
• Vendere la proprietà: Divorzio

Vendere immobili: in modo redditizio, sicuro e veloce

Una volta che il prezzo di vendita è stato definito e l’esposizione è stata creata, siamo felici di ricevere richieste da parti interessate per vostro conto. Organizziamo anche appuntamenti di visualizzazione con le parti interessate e conduciamo le visite. Per noi è importante che la vostra casa sia venduta secondo le vostre idee e desideri. Una volta trovato un acquirente adatto, saremo lieti di accompagnarvi e sostenervi nella stipula del contratto di acquisto con il notaio e nell’iscrizione nel registro fondiario.

Ora avete visto chiaramente la complessità e la portata di una vendita immobiliare, motivo per cui dovreste piuttosto astenervi dal vendere privatamente senza un agente immobiliare con le conoscenze necessarie. Se vuoi ancora vendere senza un’agenzia immobiliare, ecco la nostra guida XXL per vendere una casa. Per:

• Casa indipendente
• Casa di appartamenti
• Casa a schiera
• Casa bifamiliare
• Villa urbana
• Villa
• Casa di design
• Casa di campagna
• Casa a graticcio
• Bauhaus / Cubo
• Casa mediterranea
• Più speciale (casa del capitano, casa frisona, casa con tetto a padiglione, casa svedese o bungalow)

Valutare una casa: calcolare il prezzo di acquisto

Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è avere un esperto al vostro fianco per la valutazione della proprietà. Il criterio centrale è spesso la posizione. I prezzi degli immobili differiscono a livello regionale, a volte considerevolmente. Pertanto, solo le proprietà nelle vicinanze possono essere incluse nel confronto delle proprietà.

• Valuta una casa

Gli aspetti della micro e macro ubicazione, così come la posizione immediata della proprietà, sono ugualmente importanti nelle valutazioni delle case: il rumore di fondo, la vista e le condizioni di luce interessano i potenziali acquirenti e influenzano i valori delle proprietà e il prezzo ottenibile.

Prima di approfondire il tema della valutazione dell’ubicazione, del tessuto dell’edificio, del valore di mercato e così via, cominciamo con le 3 domande di base che riceviamo nelle consultazioni con i clienti:

• Come posso valutare una proprietà?
• Chi determina il valore di mercato di una proprietà?
• Come fa la banca a valutare una proprietà?

Il valore di mercato è definito come il prezzo che viene calcolato in un certo momento secondo vari criteri e che è realizzabile per la proprietà nel corso ordinario degli affari.

• Valuta una casa

Vendita della casa: basi e procedura

Vendere privatamente – Vendere una proprietà con successo come principiante è più difficile di quanto si pensi. Ci sono molte cose da considerare e molti errori che si possono fare. Quindi dovreste informarvi sulle procedure fin dall’inizio ed essere sicuri di fare tutto nel modo giusto. Per il supporto, si può naturalmente consultare un agente immobiliare, ma questo non è sempre la scelta migliore.

L’annuncio giusto è l’alfa e l’omega per l’auto-marketing di una proprietà. Ma anche altri aspetti devono essere presi in considerazione. Se ti avvicini alla vendita di una casa senza aiuto, devi essere preparato a molto tempo e organizzazione. Questo processo può essere facilitato solo se si ha la giusta conoscenza specialistica sull’argomento.

Display: Titolo, contenuto e attenzione

Non c’è niente di peggio che il tuo annuncio che si perde nella massa. Descrizioni brevi e sobrie annoiano i potenziali acquirenti e sono poco invitanti. Quindi, fate attenzione a una formulazione rilassata ma ancora seria già nel titolo. Per raggiungere questo obiettivo, è necessario utilizzare un linguaggio il più possibile ricco di immagini, che susciti emozioni e quindi attiri l’attenzione.

Pensate a quale titolo vi blocchereste. I vantaggi speciali della vostra proprietà possono essere evidenziati da frasi come

Elegante edificio antico con stucco” o “terrazza soleggiata esposta a sud

essere messo in evidenza, perché sembri entusiasta e inviti direttamente il cercatore di proprietà. Cerca di attirare l’acquirente già con il titolo in modo che continui a cliccare sul tuo annuncio.

Una volta che il potenziale acquirente ha visto il tuo annuncio, altri due fattori possono convincerlo della proprietà. Il testo della pubblicità e le sue immagini. Nel tuo testo, dovresti spiegare i dati chiave importanti sulla proprietà e i criteri della proprietà.

I dati chiave includono:

• Numero di camere
• Distretto
• Balcone
• Cucina attrezzata
• Pavimento
• Bagno completo
• Stanze della cantina
• Ecc.

Descrivete la posizione dell’appartamento, i vantaggi e nominate anche l’attrezzatura nel modo più preciso possibile. Le attrezzature di particolare qualità dovrebbero essere elencate con il produttore. Questo include l’attrezzatura della cucina, i sistemi di riscaldamento ma anche altri oggetti che rimarranno nella proprietà. Nel corso di questo, menzionare i costi per i pagamenti di compensazione per le attrezzature esistenti e le commissioni di intermediazione.

Sono importanti anche informazioni come l’affitto, le spese di servizio e la dimensione dell’appartamento in metri quadrati. Di nuovo, chiediti: “Cosa vorrei sapere di un appartamento?” e descrivi tutto in dettaglio.

• Meitpreis
• Spese di servizio
• Dimensione dell’impronta
• Dimensione dello spazio abitativo

Foto: luce del giorno, spazio aperto e diversità

Probabilmente il fattore più importante, tuttavia, sono le immagini. Un acquirente vuole naturalmente vedere il più possibile della proprietà per farsi un’idea se la proprietà potrebbe essere qualcosa per lui.

Per fare delle belle foto della tua proprietà, ci sono alcune cose da considerare. Prima di tutto, le stanze devono essere ordinate e pulite. Nessuno è attratto dalle foto di una casa disordinata, poiché i potenziali acquirenti vorranno immaginarsi di vivere nella proprietà quando guardano le foto.

Dovreste assolutamente fare le foto alla luce del giorno in modo che le stanze si vedano davvero bene e gli acquirenti possano valutare quanta luce del giorno cade nelle stanze. La tua foto di copertina dovrebbe essere la più espressiva e rappresentare la cosa migliore dell’appartamento.

La stanza più bella, la terrazza sul tetto, la cucina aperta o forse il bovindo con vista. La prima foto deve impressionare e far sì che il potenziale acquirente voglia vedere l’appartamento. Non devono mancare foto di tutte le stanze e, se disponibile, del giardino/balcone/terrazza, una vista esterna e, soprattutto, una planimetria.

La planimetria non dovrebbe mai mancare, perché dà ai potenziali acquirenti un’impressione delle proporzioni delle singole stanze in relazione l’una con l’altra e rende più facile vedere la disposizione delle stanze. Un video è anche possibile, e anche se non sostituisce l’appuntamento di visualizzazione, dà al potenziale acquirente una buona panoramica.

Suggerimenti per le foto a colpo d’occhio:

• Camere pulite e ordinate
• Luce del giorno (parla per stanze luminose)
• La prima foto dovrebbe essere la migliore
• Coprire tutte le stanze e le superfici
• Pianta

Esempio: Casa dopo la ristrutturazione (aumento di valore)

Esempio: area esterna e proprietà a schermo intero

Esempio: Interno con camino

Esempio: giardino con stagno

Tasse: non tassato per 2 anni

Chiunque voglia vendere la sua proprietà deve anche considerare una serie di cose dal punto di vista fiscale. Queste preoccupazioni sono divise in proprietà occupate dal proprietario e proprietà usate da altri.

Nel caso di immobili occupati dal proprietario, c’è un limite di tempo di due anni. Si riferisce alla data di autenticazione notarile per la compravendita della proprietà presso il notaio.

Ci devono essere almeno due anni tra queste due date per non dover pagare le tasse sul profitto della vendita.

Un termine diverso si applica ai beni immobili utilizzati da terzi. In questo caso, tra le due date devono intercorrere ben 10 anni. Ma qui si richiede cautela, perché ci sono regolamenti speciali. Chiunque venda più di tre immobili occupati dal proprietario in cinque anni, l’ufficio delle imposte presume che abbia un’intenzione commerciale e i profitti delle vendite devono essere tassati, e questo vale anche retroattivamente se l’ufficio delle imposte riconosce solo più tardi che le vendite possono essere attribuite al commercio di immobili.

Tempo e sforzo: prepararsi bene

Se mettete semplicemente un annuncio su Internet, le vostre possibilità di successo nella vendita sono piuttosto scarse. Dovresti prepararti bene in anticipo e acquisire le competenze necessarie. Per fare questo, è necessario ottenere informazioni sul mercato immobiliare regionale per essere in grado di stimare la gamma in cui la vostra proprietà si muove. Inoltre, dovreste avere già pronti tutti i documenti importanti, poiché le parti interessate vorranno vederli e sono necessari per l’ulteriore vendita della casa. Questo include copie di:

• Planimetria e piano del sito
• Estratto del registro fondiario
• Certificato energetico
• Calcoli di spazio vitale e proprietà

Ripassate questi documenti per essere in grado di rispondere a eventuali domande. Preparate la vostra proprietà per le foto e le visite, pulite e riordinate.

Assumere un broker: sì o no?

Cosa cercare quando si sceglie un agente immobiliare e si vende senza: La decisione se vendere la vostra casa con o senza un agente immobiliare ha molti aspetti diversi.

Un broker può darvi consigli, usare la sua esperienza e togliervi il lavoro dalle mani e aiutarvi. Ma ottiene una commissione, che potrebbe ridurre il vostro profitto. Quindi, se decidete di vendere la vostra casa senza un agente immobiliare, dovreste considerare i seguenti punti in modo da non fare errori indesiderati.

Anche se si risparmia la commissione del mediatore nel caso di una vendita privata, si avranno costi aggiuntivi che non bisogna sottovalutare, dato che possono ammontare a diverse migliaia di euro. Si tratta di tasse (tassa di speculazione), lavori di ristrutturazione, cancellazione dell’onere fondiario nel registro fondiario, annunci e pubblicità, perizie (stima del valore, certificato energetico) o penalità di pagamento anticipato in caso di estinzione anticipata del prestito.

Se stai vendendo privatamente, ecco la mia lista di raccomandazioni per i portali online di proprietà per le vendite private.

Lista di controllo: Processo di vendita in 12 passi

Lista di controllo per la vendita della casa: 12 passi per vendere case e appartamenti. Questo è il modo in cui commercializziamo la vostra proprietà.

1. Pianificazione realistica del tempo e strategia ponderata per la fase di vendita
2. Vendita con o senza broker?
3. Avete tutti i documenti per la vendita?
4. La vostra proprietà è pronta per la vendita?
5. Il prezzo di vendita che avete fissato è realistico?
6. Pianificare la strategia di marketing per la proprietà e inserire annunci mirati
7. Stabilire un contatto con le parti interessate e prepararsi alle domande
8. Prepararsi alle domande e stabilire un contatto con le parti interessate
9. Organizzare e condurre appuntamenti di visualizzazione e commercializzare la proprietà in modo convincente
10. Colloqui di vendita con gli interessati e verifica della solvibilità
11. Redigere il contratto di acquisto e prepararlo per la firma
12. Appuntamento per l’autenticazione presso il notaio e consegna al nuovo proprietario

Documenti: certificato energetico, registro fondiario e co.

Chiunque voglia vendere una casa deve avere molti documenti a portata di mano. La planimetria e il certificato energetico sono solo alcuni di questi. Anche la presentazione della vostra proprietà è importante, ed è per questo che abbiamo bisogno di foto belle ed espressive per l’esposizione. Permetteteci di aiutarvi a creare la vostra esposizione e di beneficiare della nostra esperienza. Un’esposizione è fondamentalmente la prima impressione che un potenziale acquirente ha della proprietà, ed è per questo che è così importante.

Sappiamo cosa conta per i potenziali acquirenti, vediamo immediatamente quali caratteristiche speciali meritano la loro attenzione e dovrebbero essere evidenziate e quali aspetti non dovrebbero mancare nell’esposizione. Perché solo se la casa è pubblicizzata in modo attraente si troverà un compratore. E solo se si trova un acquirente si può guadagnare con la proprietà.

Prezzo di vendita: determinare il prezzo di offerta

Molte persone basano il prezzo su quello che hanno pagato una volta per la proprietà e sperano di recuperare il valore che hanno investito. Tuttavia, questo può essere molto al di sotto o molto al di sopra del valore attuale della proprietà.

Potete far stimare il valore della proprietà o usare i prezzi attuali di proprietà simili come guida. Tuttavia, l’attuale situazione della domanda e dell’offerta è decisiva per il prezzo. Quindi cercate di aspettare il momento giusto e vendete la vostra proprietà con profitto.

Valutazione: la posizione, l’arredamento e il fascino speciale

Ma quanto ti porta effettivamente la proprietà? La valutazione è il nostro più grande punto di forza, ma dipende anche da dove si trova il vostro immobile, da che tipo è, da quanto è vecchio, da che qualità è e in che condizioni sono gli impianti. Sfortunatamente, non è sempre importante quanto avete già investito nella ristrutturazione e nel rinnovamento o quale prezzo avete pagato quando avete comprato l’immobile, ma piuttosto quali sono la domanda e l’offerta attuali.

È proprio per questo che è quasi indispensabile, quando si vende la propria proprietà, utilizzare degli esperti che effettuino la valutazione attraverso la conoscenza locale e la competenza del settore, in modo da non incassare troppo poco, ma anche non sperimentare troppe delusioni.

Lo sapevi già? Valutiamo e analizziamo gratuitamente per voi

Lo sapevi già? Valutiamo e analizziamo gratuitamente per voi! Prima di tutto, è importante sapere quali criteri di base hanno un’influenza sulla valutazione di una casa o di un appartamento. Per le valutazioni, tutte le condizioni sono richieste in dettaglio. Questi includono:

1. Dati dell’oggetto del piatto
2. Attrezzatura interna
3. Condizioni e strutture dell’edificio
4. Misure di modernizzazione
5. Criteri dell’oggetto individuale del vostro appartamento
6. Accessibilità distrettuale e locale (scuola, supermercato, ecc.)

Per fare un confronto, potete trovare qui vari prezzi di proprietà in Germania. Concentrato sulle grandi conurbazioni dei singoli stati federali.

Prezzi degli immobili: Confronto con la Germania

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Colonia
• Amburgo
• Hanover
• Monaco
• Stoccarda

Commercializzazione dell’offerta

Mettere l’annuncio online solo su un portale riduce le possibilità di una buona vendita. Volete raggiungere un pubblico il più vasto possibile con l’annuncio e dovreste quindi offrirlo su diverse piattaforme.

Ma i portali online non sono l’unica opzione. Anche gli annunci sui giornali possono essere efficaci. Tuttavia, il classico mercato dei giornali sta diventando sempre più obsoleto, quindi se state vendendo privatamente, concentratevi in particolare sui portali immobiliari online per le vendite private.

Usate anche il vostro ambiente sociale per diffondere la notizia della vendita. Forse un amico di un amico sta cercando una proprietà proprio come quella che avete da offrire. Usate tutte le piattaforme possibili e aumentate la vostra portata e le vostre possibilità di vendita.

Appuntamento per la visione fino alla conclusione del contratto

È sempre gratificante quando l’esposizione che avete preparato suscita interesse e i primi potenziali acquirenti iniziano a muoversi. Se la domanda è alta, può diventare rapidamente stressante per te come venditore, specialmente se hai un lavoro e impegni privati allo stesso tempo.

In visita: Prima impressione e semplici consigli

Inoltre, effettuiamo anche le visite concordate nel vostro interesse. Naturalmente, abbiamo il vostro stesso obiettivo: Per vendere la vostra proprietà con successo e rapidamente.

Indipendentemente dal fatto che il vostro agente immobiliare conduca la visita da solo, o che voi siate presenti alla visita o che la facciate condurre a noi per conto vostro: la cura e la preparazione sono la cosa più importante.

La vostra proprietà dovrebbe essere ben mantenuta in modo che il potenziale acquirente ne abbia una buona impressione. Un potenziale acquirente vuole fare progetti per l’arredamento nella sua mente prima della visione e sognare di sedersi al tavolo da pranzo con la sua famiglia. Se la proprietà è poi non curata o sporca, l’interesse può essere rapidamente perso.

Conclusione: prezzo di acquisto, contratto di acquisto e rating di credito

Una volta effettuata l’ispezione e trovate alcune parti interessate, il passo successivo è quello di scoprire se queste parti interessate sono anche in grado di acquistare la proprietà al prezzo desiderato. Qui, la vostra agenzia immobiliare farà tutti i passi necessari per voi per verificare il potere d’acquisto dei potenziali clienti.

Una volta fatto questo passo e trovato l’acquirente ideale, il passo successivo è andare dal notaio.

Quando si vende una casa, ci sono alcune regole da seguire per assicurarsi che la vendita della casa avvenga il più velocemente e senza problemi possibile. I venditori di un condominio devono chiarire alcune questioni fiscali.

Chiunque abbia posseduto una casa in affitto per meno di 10 anni deve far tassare il profitto ottenuto da una vendita.

Solo i proprietari-occupanti sono esenti da questo regolamento. Inoltre, devono essere presi in considerazione anche i costi accessori per la vendita.

Costi di acquisto accidentali: tassa di trasferimento del terreno, spese notarili & Co.

La decisione di vendere una casa comporta dei costi, ma l’acquirente ne sostiene una buona parte. Il trasferimento nel registro fondiario è spesso a carico di entrambe le parti, così come i costi dell’agente immobiliare. Dovresti prendere in considerazione questi elementi se stai cercando di vendere la tua proprietà. Le tasse non sono fondamentalmente dovute sul prezzo d’acquisto.

L’acquirente paga la tassa di trasferimento del terreno e le spese per l’esecuzione del contratto notarile.

Tuttavia, se avete ereditato la casa e volete venderla prima che siano trascorsi dieci anni, potreste essere valutati per pagare l’imposta di successione. L’importo dell’imposta si basa sulla vostra relazione con il defunto e sul vostro permesso individuale. Si riduce dell’importo che avete già reclamato come parte dell’eredità.

I costi di acquisto accidentali differiscono negli stati federali

I costi di acquisto accidentali come la tassa di trasferimento del terreno o le spese notarili variano da uno stato federale all’altro.

Mentre questi costi aggiuntivi possono arrivare fino al 15 % del prezzo di vendita nello Schleswig-Holstein, è solo circa il 10 % in Baviera.

Se un prestito per la casa non è ancora stato pagato, è consigliabile negoziare un’assunzione di prestito con il venditore. Se si vuole pagare il prestito da soli dopo la vendita, nella maggior parte dei casi si deve pagare alla banca una tassa di rimborso anticipato. Per ottenere un prezzo di mercato equo, è necessario consultare il parere di un esperto.

Migliorare visivamente la proprietà

Una parte importante del processo di vendita è anche la presentazione della proprietà. Se possibile, fotografa la tua casa da diverse prospettive. Fate attenzione alle condizioni di luce. Se non sei sicuro che le foto siano di qualità sufficiente, consulta un fotografo.

Prima di vendere la vostra casa, dovreste effettuare i lavori di riparazione necessari. Particolarmente importanti sono quelle opere che valorizzano visivamente la vostra proprietà.

Funzione delle linee e delle installazioni

Naturalmente, tutti i tubi e le installazioni dovrebbero essere in perfetto stato di funzionamento. Una necessità di rinnovamento ridurrà sicuramente il valore della vostra proprietà. Assicuratevi anche che l’area d’ingresso e il giardino anteriore appaiano in una condizione visivamente impeccabile.

Questo è enormemente importante per la prima impressione di un potenziale acquirente. Decomprimete attentamente la vostra casa. I vecchi mobili dovrebbero essere rimossi. Se non vivete più nella proprietà da soli, è meglio assumere un’azienda per fare il de-cluttering completo.

Documenti e contratti

Anche prima della vendita della casa, compilate una lista dei compiti necessari. Questo vi darà una panoramica delle cose che devono essere fatte per assicurare una vendita senza problemi. Questo include principalmente i seguenti punti:

1. Planimetrie
2. Piano del sito
3. Estratto del registro fondiario
4. Certificato di assicurazione antincendio
5. Una panoramica dei costi accessori
6. Elenco di tutti i lavori di ristrutturazione
7. Foto
8. Il certificato energetico attuale
9. L’indicazione dello spazio vitale
10. Qualsiasi contratto d’affitto esistente
11. Nel caso di più proprietari, l’indicazione della struttura della proprietà
12. Una descrizione dettagliata dell’oggetto

Planimetria e piano del sito

La pianta mostra i singoli piani e una sezione attraverso i piani della casa. Il piano del sito indica come la casa si inserisce nei suoi dintorni e quali edifici aggiuntivi sono attaccati alla casa principale. Questi includono garage o capanni da giardino e capanni degli attrezzi. Si dovrebbe ottenere un estratto aggiornato del registro fondiario prima della vendita e leggere attentamente le voci in esso contenute. L’assicurazione contro gli incendi è un documento obbligatorio per gli immobili in Germania. Per l’acquirente, può anche essere utile per il finanziamento. In questo caso, i costi accessori includono le spese di funzionamento sostenute, come acqua, elettricità o gas.

Sistema di riscaldamento

Anche il tipo di riscaldamento è cruciale. È un sistema a olio, un sistema di riscaldamento elettrico o un sistema di riscaldamento a combustibile solido?

Diversi tipi di riscaldamento causano anche diversi costi di gestione. Quando si elencano i lavori di ristrutturazione recenti, si dovrebbe elencare tutto ciò che è stato recentemente rinnovato o riparato. Questo include soprattutto le installazioni sanitarie o idrauliche. La descrizione dell’edificio è opzionale. Se è ancora disponibile, si prega di aggiungerlo ai documenti di vendita.

Il calcolo della superficie abitativa può essere già disponibile presso la vostra banca di finanziamento. È necessario ottenere il certificato energetico e le foto o farle ottenere. Un’esposizione appropriata fa parte della descrizione della proprietà. In tutte queste questioni è vantaggioso consultare un agente immobiliare.

• Sistema di riscaldamento

Deposito

Ci sono due opzioni per l’acconto. Uno è fatto prima dell’atto notarile e uno dopo. Tuttavia, la vendita di una casa è legalmente efficace solo quando l’atto notarile è stato completato.

Un deposito prima dell’atto notarile non ha quindi senso.

L’acquirente potrebbe reclamare indietro l’acconto versato. Un deposito dopo l’autenticazione può essere considerato in certi casi. Se uno vende la sua casa e deve ancora viverci per un po’, in questo caso si può fare un acconto. Questo vi dà tempo e denaro per preparare il vostro trasloco. Inoltre, se l’acquirente vuole fare dei lavori di ristrutturazione prima di trasferirsi nella nuova casa, può chiedere di fare un acconto. Questo gli dà il diritto di eseguire i lavori in casa.

Tuttavia, il ritiro non è consentito fino a quando il prezzo di acquisto non è stato pagato per intero.

Contratti di affitto

La vendita di una casa è anche più difficile e complessa se ci vivono degli inquilini. Naturalmente, la vendita cambia anche la situazione della proprietà. Come regola generale, un contratto di vendita non può rompere la locazione esistente.

Un inquilino può essere sfrattato dalla proprietà solo dando un preavviso di abbandono, e solo se il nuovo proprietario registra un bisogno personale della proprietà.

In alcuni casi, gli inquilini hanno un diritto di prelazione se questo è previsto nel contratto d’affitto. Quando si vende la casa, questi inquilini devono quindi essere prima informati di questa intenzione. Tuttavia, la rescissione dei contratti d’affitto dovrebbe essere considerata come ultima risorsa. Le disdette sono giustificate quando un inquilino causa problemi. Questo è di solito il caso quando gli arretrati dell’affitto si accumulano. È anche importante considerare una serie di punti quando si termina un contratto d’affitto. Questi sono:

• Terminare l’inquilino per necessità proprie
• Terminare l’inquilino per sfruttamento economico
• Cessazione per ristrutturazione o demolizione
• Cessazione per colpa grave dell’inquilino

Un avviso di bisogno proprio è possibile se il proprietario stesso vuole trasferirsi nell’appartamento affittato o i suoi parenti stretti hanno bisogno di questa proprietà. Tuttavia, questo proprio bisogno può anche essere esaminato dall’inquilino in tribunale. La necessità dell’inquilino deve quindi essere giustificata in dettaglio. Un bisogno proprio pretestuoso giustifica le richieste di danni da parte dell’inquilino. Uno sfruttamento economico esiste anche nel caso di una vendita.

Ritardo dovuto ai contratti di affitto esistenti

Un contratto di locazione esistente potrebbe ritardare o addirittura impedire una vendita. Tuttavia, questa vendita deve essere effettivamente giustificata dal proprietario. Dovete quindi dimostrare perché volete assolutamente vendere la proprietà. Anche una rescissione dovuta a lavori di ristrutturazione o demolizione deve essere giustificata. Questo può essere il caso se la proprietà deve essere sottoposta a lavori di ristrutturazione urgenti a causa delle norme edilizie. La cattiva condotta dell’inquilino è grave nel caso di arretrati d’affitto costanti, rumori molesti o disturbo della pace domestica. In questi casi, si può facilmente porre fine alla locazione dell’inquilino.

Gli 8 più grandi errori

Ecco a cosa dovreste prestare attenzione – La decisione di vendere una casa non è facile per molti, ma una volta presa, sorgono improvvisamente mille domande.

Sono inesperti e non hanno familiarità con la vendita di case, le scartoffie e lo sforzo necessario. Spesso a questo punto si commettono errori incauti e l’argomento della vendita di una casa si trasforma in un incubo.

Per prevenire questo scenario, ci sono alcuni errori che puoi evitare subito e risparmiarti così un sacco di stress. La maggior parte dei venditori di case sono piuttosto inesperti nel campo e non sanno da dove cominciare. Spesso prendono alcune foto e le mettono su un portale immobiliare. Tuttavia, i proprietari di casa non sanno cosa aspettarsi, cosa cercare e cosa li aspetta.

Per evitare questa incertezza, la cosa più importante prima di vendere una casa è informarsi e cercare aiuto da esperti del settore.

Il broker è escluso direttamente

Naturalmente, è anche possibile completare con successo una vendita di proprietà senza un agente immobiliare. Quindi, prima di decidere a favore o contro un agente immobiliare, pensate a ciò che ha più senso per voi nella vostra situazione. Un agente immobiliare può farvi risparmiare molto lavoro e tempo quando vendete una proprietà. Possono anche consigliarvi su questioni finanziarie e di marketing.

Quindi fatevi delle domande:

1. Ho il tempo di organizzare, accompagnare e completare l’intera vendita della casa da solo?
2. Il mio livello di conoscenza e la mia competenza professionale sono davvero sufficienti per completare con successo la vendita senza un agente immobiliare?
3. Posso coordinare la vendita da solo in un mercato immobiliare in rapida evoluzione, regionale e mirato?

Dovete essere consapevoli che la vendita di immobili richiede molto tempo, organizzazione e competenza. Un agente immobiliare riceve una commissione su una vendita riuscita, ma questo può essere stabilito in un contratto di agenzia immobiliare. Inoltre, l’agente immobiliare si assumerà il lavoro da voi, come la corretta pubblicità della proprietà, l’organizzazione e la conduzione degli appuntamenti di visualizzazione, la preparazione dei contratti di acquisto e la partecipazione all’appuntamento dal notaio. Questo significa che avrete sempre al vostro fianco qualcuno competente con sufficiente esperienza per consigliarvi su tutte le questioni.

Tempo sbagliato

Il momento della vendita della proprietà è direttamente collegato al prezzo di vendita. Quindi, per ottenere il miglior prezzo di vendita, ci sono alcune cose da tenere a mente. Prima di tutto, dovreste tenere d’occhio i prezzi degli immobili nella vostra zona qualche tempo prima della vendita. Anche questi fluttuano e mostrano certe tendenze. Offri la tua casa al momento giusto per evitare di perdersi nella concorrenza. Ma dovreste anche tenere d’occhio i tassi d’interesse. Questo è l’unico modo per essere sicuri di vendere la vostra casa al miglior prezzo.

Tuttavia, il momento giusto deve essere considerato anche quando si tratta di tasse, perché c’è una cosiddetta tassa di speculazione. Questo significa che la tassa sulla proprietà scade dopo dieci anni. Così non si pagano le tasse dal 2018 su una proprietà acquistata prima del 2008. Quindi ha senso vendere la proprietà dopo il periodo di dieci anni per ottenere più profitto. Quindi è consigliabile tenere a mente importanti legislazioni e aspetti di costo del mercato immobiliare per ottenere il miglior prezzo di vendita.

Impreparato per gli appuntamenti di visualizzazione

I potenziali acquirenti si trovano di fronte alla decisione di fare un grande investimento o no. Quindi vogliono andare sul sicuro ed essere sicuri al 100% della loro decisione. Per fare in modo che la vendita della casa sia un successo, bisogna dare ai potenziali acquirenti tutta la sicurezza possibile.

Ad un appuntamento di visualizzazione, dovreste quindi essere preparati a molte domande da parte dell’acquirente e avere una buona risposta a tutte. Spesso si tratta delle condizioni della casa – quanto sono vecchie le finestre/porte? Quando c’è stato l’ultimo rinnovamento e ristrutturazione? Che tipo di isolamento c’è? Quanto sono alte le spese di servizio? e e – preparatevi a tutte queste domande e informatevi dettagliatamente sulla casa fin dall’inizio.

L’ignoranza può turbare i potenziali acquirenti o essere un pretesto per abbassare il prezzo. Siate anche aperti con i periti e capite che i loro acquirenti vogliono solo andare sul sicuro.

Il valore di mercato è sconosciuto

Ogni proprietario di casa si ricorda quanto ha pagato la sua casa e quanto è costato il restauro, la ristrutturazione ecc. Tuttavia, succede spesso che il valore della proprietà differisce dal prezzo di acquisto originale, poiché i prezzi degli immobili sono determinati dalla domanda e dall’offerta. Quindi, prima di mettere in vendita la vostra proprietà, dovreste conoscere il suo valore.

Potete far stimare il valore dell’immobile da un perito ma anche da un agente immobiliare e quindi sapere meglio in quale fascia potete muovervi nel prezzo.

Piccoli difetti nella casa possono abbassare il valore della proprietà ed essere un motivo per i potenziali acquirenti di spingere al ribasso il prezzo d’acquisto. Quindi, prima di vendere, considerate se potete far riparare in anticipo i piccoli difetti e chiedere così un prezzo di vendita più alto. Tuttavia, i periti o gli agenti immobiliari possono anche aiutarvi con questa decisione e valutare se vale la pena di fare un tale investimento.

Non sono disposti a negoziare

Naturalmente, voi come venditore volete vendere la vostra proprietà nel modo più redditizio possibile. Ma di fronte a voi c’è un acquirente che è più felice di fare un profitto alla fine.

Quindi non rovinate le vostre possibilità di comprare una casa non essendo disposti a negoziare, ma anche ad accogliere il vostro acquirente. C’è solo una cosa che aiuta nelle trattative ed è una buona preparazione.

Dovreste considerare fin dall’inizio cosa potete permettervi e qual è il minimo assoluto per voi. Dovresti anche presentare buoni argomenti per giustificare il tuo prezzo di vendita. Questi includono, per esempio, una buona infrastruttura, la posizione della casa o vantaggi speciali della vostra proprietà. Un agente immobiliare con esperienza di negoziazione può anche aiutarvi a preparare una trattativa di successo o anche sostenervi sul posto. La testardaggine può rovinare molte cose e trascinare i negoziati inutilmente.

Avvicinatevi e trovate un prezzo che soddisfi entrambe le parti.

Sbagliato / troppo poche parti interessate

Ogni proprietà è particolarmente interessante per un gruppo specifico di acquirenti. Questo è dovuto da un lato alle diverse caratteristiche degli immobili, come le dimensioni, la posizione e la disposizione delle stanze, ma anche alla fascia di prezzo in cui si trovano. S

Dovete essere consapevoli che la vostra proprietà si rivolge solo a un certo gruppo di persone interessate. Per diffondere il più possibile la tua offerta e raggiungere così il maggior numero possibile del tuo gruppo di interesse, dovresti pubblicare la tua esposizione su molte piattaforme diverse. Questo include, per esempio, portali immobiliari, annunci sui giornali ma anche i social media. Questo vi darà una portata più ampia e attirerà più potenziali acquirenti.

Esporre dà una falsa impressione

L’esposizione è una delle cose più importanti per il successo della vendita della vostra proprietà. L’esposizione è la prima cosa che un potenziale cliente vede e dovrebbe quindi fare la prima impressione perfetta.

Una cattiva esposizione può mettere i bastoni tra le ruote anche alla casa più bella. Ciò a cui dovreste prestare attenzione sono le buone immagini. Aiuta averle scattate da un fotografo, ma anche le foto fatte da soli possono essere belle. Assicurati che le foto siano scattate alla luce del giorno e che la stanza sia facile da vedere. Dovrebbe anche essere ordinata e pulita in modo che il potenziale acquirente si senta subito a suo agio e possa immaginare di viverci. Fate delle foto di tutte le stanze e preferibilmente anche della planimetria, in modo che l’acquirente possa avere un quadro chiaro della proprietà. Anche le foto del giardino o delle caratteristiche speciali della casa sono belle.

Nel testo della tua esposizione, sii onesto in ogni caso. Non date al cliente false speranze o esagerate, perché questo porterà solo alla delusione all’appuntamento di visualizzazione.

Contratto d’acquisto non adeguatamente rivisto

Il contratto d’acquisto e l’appuntamento con il notaio sono gli ultimi passi sulla strada per una vendita di casa di successo.

All’appuntamento notarile, il contratto di vendita viene riletto dal notaio ed entrambe le parti lo firmano. Dopo questo appuntamento il contratto è legalmente vincolante e la vendita è completata.

Prima di questo appuntamento, bisogna controllare bene il contratto d’acquisto ed essere chiari su tutti i punti annotati.

Se non siete sicuri, consultate in anticipo un agente immobiliare che esaminerà il contratto e vi consiglierà. Potete sempre fare domande nell’ufficio del notaio, ma il notaio non vi consiglierà. Ha solo la responsabilità di assicurare che il contratto sia legalmente corretto.

Quindi, per essere assolutamente sicuri che non ci siano incertezze nascoste, è meglio far controllare il contratto in anticipo.

Aiuto. 10 consigli dell’agente immobiliare per la vendita

Tutto ciò che dovreste assolutamente considerare – I bambini sono usciti di casa ed è diventato semplicemente troppo grande e troppo lavoro per voi?

Forse non potete più permettervi di mantenere la casa finanziariamente o semplicemente volete trasferirvi in un altro posto. Queste sono tutte ragioni per vendere la sua proprietà, ma tale vendita non è una cosa semplice e deve essere ben pianificata e organizzata. Per non dimenticare nulla e per essere preparati a tutte le eventualità, abbiamo riassunto i 10 migliori consigli per vendere la vostra proprietà.

Calcolare realisticamente il valore di vendita

I prezzi degli immobili in Germania variano molto. Questo dipende soprattutto dalla posizione e dalle dimensioni della proprietà. Nelle zone rurali, per esempio, i prezzi sono molto più bassi che direttamente in una grande città. Quindi è meglio informarsi sui prezzi al metro quadrato nella vostra zona e confrontarli con i prezzi di proprietà simili. In caso di dubbio, consultate un consulente che esaminerà la vostra casa e valuterà il valore per voi.

Utilizzare un broker

Con un agente immobiliare, lo sforzo è minimo. Si occupa della vendita della casa dall’inizio alla fine, prende appuntamenti per le visite e si occupa delle formalità. Per esempio, l’agente immobiliare può fare dei sopralluoghi anche se non avete tempo, perché questo vi fa risparmiare tempo e la vostra proprietà ha più possibilità di essere venduta rapidamente. Inoltre, un agente immobiliare ha più conoscenze specialistiche di voi e può anche rispondere alle domande dei potenziali acquirenti sul tessuto dell’edificio, la posizione o la tecnologia.

Guarda da vicino i costi

Come proprietario di un immobile, devi considerare molte cose. Questi includono, soprattutto, questioni di tasse e di costi. Un proprietario di un condominio, per esempio, deve pagare le tasse sul profitto della vendita dell’immobile se lo possiede da meno di dieci anni. Inoltre, lui o lei dovrà pagare i costi accessori di acquisto. Per i proprietari-occupanti, la vendita è esente da tasse, ma anche qui bisogna seguire delle linee guida e controllare il credito. È meglio contattare la banca e chiedere consiglio direttamente.

Essere positivi verso i valutatori

Devono essere in grado di capire i pensieri dei potenziali acquirenti, perché stanno facendo un grande investimento e naturalmente vogliono essere sicuri che tutto sia giusto. Ecco perché i potenziali acquirenti spesso chiamano dei periti per dare un’occhiata più da vicino alla casa. Non lasciatevi intimidire o minacciare da questo, anche se il geometra viene a casa vostra, vuole solo determinare neutralmente se tutto è in ordine. Quindi, siate aperti ai periti e non chiudetevi, perché loro vorrebbero certamente fare lo stesso come acquirente.

Abbellisci la tua casa

Una casa in buone condizioni ha più possibilità di essere venduta rapidamente di una con molti difetti. Aiuta ad avere una giornata di pulizia approfondita prima che i potenziali acquirenti vengano a vedere la casa, e naturalmente a riordinarla. Ma anche un po’ di pulizia più approfondita non può far male, comprese piccole cose come oliare la porta che cigola o sbarazzarsi delle erbacce nel vialetto. Al giorno d’oggi, ci sono anche esperti che preparano una casa appositamente per la vendita.

Mostra la tua proprietà nella luce migliore

Uno dei consigli più importanti per vendere la tua proprietà è quello di fare delle belle foto. Buone foto e molte di esse mostreranno ai potenziali acquirenti la vostra casa nella luce migliore e saranno in grado di fare una prima impressione, perché, come tutti sappiamo, è quello che conta di più. Fate le foto alla luce del giorno e assicuratevi che tutti i dettagli e i beni della casa siano chiaramente visibili. Puoi arruolare l’aiuto di un fotografo professionista o provare da solo. Spesso è anche utile fotografare la proprietà arredata per dare agli acquirenti un’idea diretta di come potrebbe essere la vostra nuova casa.

Pulire, e farlo accuratamente

Questo può essere più difficile se si vive ancora nella proprietà, ma si dovrebbe mettere per tempo un contenitore davanti alla casa e liberarsi della zavorra inutile. Pulite accuratamente la cantina, la soffitta, il garage e i ripostigli e buttate via tutto ciò che spreca spazio inutilmente. Ma assicuratevi anche che ci sia abbastanza spazio nei salotti, riponendo le decorazioni – come i quadri – nelle scatole. Le camere da letto in particolare dovrebbero essere ben arieggiate e arredate con il minor numero possibile di oggetti privati. Il potenziale acquirente non deve sentirsi come se vi stesse visitando, ma deve essere in grado di immaginare direttamente il nuovo arredamento.

Date un’occhiata alla vostra casa dall’esterno

La prima impressione è la più importante, e i potenziali acquirenti la ottengono dall’esterno. Prima di fissare un appuntamento per la visione, dovreste dare un’altra occhiata alla vostra casa dall’esterno e valutarla nel modo più neutro possibile. Cercate di preparare il giardino e la porta d’ingresso nel modo più bello possibile per lasciare un’impressione ben curata. Questo include, per esempio, pulire i giocattoli dei bambini dal vialetto, spazzare le foglie o semplicemente mettere una bella ghirlanda sulla porta d’ingresso.

Controlla la solvibilità del tuo acquirente

Dovresti assolutamente controllare la solvibilità di un potenziale acquirente, perché non vuoi avere sorprese spiacevoli dopo aver venduto la casa. Per fare questo, si può chiedere all’acquirente di presentare un’autodenuncia. Ma un controllo del credito può anche darvi un’idea se l’acquirente potrebbe essere rischioso per voi. È meglio se il vostro acquirente può mostrarvi l’impegno di finanziamento della banca che ha ottenuto un prestito bancario per comprare la casa. In questo modo potete essere molto sicuri che l’acquirente non vi darà nessuna sorpresa spiacevole.

Tenere pronti i documenti importanti

Se state vendendo la vostra proprietà da soli, dovreste avere tutti i documenti importanti pronti. Questo è importante per assicurare una vendita rapida e senza complicazioni. I documenti più importanti sono:

• Mappa catastale ufficiale
• Estratto del registro fondiario
• Planimetrie / Pianta dell’edificio
• Calcolo dello spazio vitale
• Calcolo dello spazio chiuso
• Certificato energetico
• Contratto di costruzione
• Prove delle norme di protezione dei monumenti
• Locazioni a terra

… per le proprietà in affitto:

• Copie dei contratti d’affitto e prove del reddito da locazione
• Dichiarazioni dei costi operativi degli ultimi 3 anni
• Elenco delle modernizzazioni / ristrutturazioni
• Fatture di artigiani per tutte le grandi riparazioni e conversioni
• Certificati di garanzia
• Fatture e istruzioni per l’uso per infissi come il riscaldamento, il camino o la cucina e naturalmente i registri di manutenzione

Vivere individualmente: Fattore di vendita proprietà della casa (negoziazione)

Il termine casa unifamiliare è inizialmente inteso come una proprietà che è occupata da persone con legami familiari. A differenza di un appartamento in affitto o di un condominio, in una casa unifamiliare non ci sono aree condivise con altre persone. Un’eccezione è una casa monofamiliare con un annesso per la nonna. Si tratta di un appartamento autonomo all’interno della casa unifamiliare che ha il proprio ingresso, cucina e bagno. Tuttavia, questi appartamenti sono spesso occupati da membri della famiglia come i genitori o i figli del proprietario.

La casa unifamiliare è spesso indicata come il re degli immobili.

Questo è particolarmente vero per le case unifamiliari. Questa forma di alloggio è molto individuale. Offre molto spazio e un grande giardino. Tuttavia, la casa unifamiliare indipendente è anche la forma più costosa di abitazione. I prezzi delle proprietà sono più alti che se si decide di comprare un appartamento.

Case bifamiliari e a schiera

In alternativa alla casa unifamiliare indipendente, ci sono case bifamiliari e a schiera. Queste forme di alloggio sono particolarmente popolari nelle periferie delle grandi città e nelle regioni strutturalmente forti. Gli appezzamenti di terreno sono un po’ più piccoli e sono divisi tra più parti. Anche lo spazio vitale è un po’ più piccolo. Tuttavia, rispetto agli appartamenti, le case bifamiliari e a schiera offrono il vantaggio che l’edificio è vissuto da solo. I corridoi, le cantine e gli ingressi non devono essere condivisi con altre persone.

Vita individuale: Fattore di vendita

Le case monofamiliari sono anche considerate una forma di abitazione molto individuale. Questo è particolarmente vero quando la casa unifamiliare è progettata da un architetto in base alle idee del futuro proprietario. Le opzioni di design per una casa monofamiliare possono essere realizzate tanto individualmente quanto le dimensioni e l’uso dei materiali di costruzione. Oltre alle classiche varianti in pietra e cemento, si possono usare legno o vetrate su larga scala.

Proprietà completate: trasferirsi immediatamente

Le case unifamiliari che vengono vendute come proprietà finite sono molto popolari. Dato che costruire una casa richiede una lunga pianificazione e costa molto tempo ed energia, molti clienti che vorrebbero vivere in una casa unifamiliare decidono di comprare.

Le case unifamiliari spesso raggiungono un buon o ottimo prezzo d’acquisto.

Il valore della proprietà dipende da molti fattori diversi e a volte viene determinato abbastanza elaboratamente prima della vendita. In definitiva, però, la legge della domanda e dell’offerta governa la determinazione del prezzo d’acquisto. Questo significa che in pratica si può ottenere più denaro per una casa monofamiliare da ristrutturare che si trova in un’ottima posizione che per una proprietà che è come nuova e non ha bisogno di ristrutturazione.

Oltre alla casa unifamiliare indipendente, ci sono le case bifamiliari e le case a schiera, che sono più economiche da costruire o comprare, ma godono ancora di un livello di popolarità molto alto.

Casa indipendente

La casa unifamiliare indipendente è caratterizzata da quattro muri esterni. Si trova a una certa distanza dal vicino ed è quindi la forma di abitazione con la maggiore libertà e individualità. Questo è particolarmente vero se la casa indipendente si trova su un grande appezzamento di terreno e non c’è nessun vicino a portata di vista o di udito.

Le case unifamiliari hanno prezzi molto alti nelle vendite immobiliari rispetto ad altri tipi di case. Questo non è solo dovuto all’individualità di questa forma di alloggio. La casa unifamiliare indipendente offre molte possibilità di realizzare i propri desideri e idee di vita. Questo è particolarmente vero se la casa è di proprietà dell’occupante.

Le case unifamiliari possono essere divise secondo il loro tipo di costruzione. Se volete vendere una casa indipendente, il tipo di costruzione ha un’influenza sul prezzo. Di solito si può chiedere un prezzo d’acquisto più alto per una casa progettata da un architetto che per una casa prefabbricata.

Casa dell’architetto

Costruire una casa da architetto è il modo migliore per realizzare le proprie idee individuali. Mettete le vostre idee su carta e poi commissionate un progetto a un architetto. Potete determinare da soli quasi tutti i componenti della casa. Scegliete lo spazio abitativo, il numero di stanze, il design del tetto e i materiali di costruzione. La casa è costruita secondo le vostre specifiche. I costi per una casa progettata da un architetto possono essere il doppio di quelli di una casa prefabbricata che si sceglie da un catalogo. In cambio, però, hai le tue idee individuali attuate esattamente.

Casa solida dal catalogo

Ci sono un gran numero di aziende sul mercato specializzate nello sviluppo e nella commercializzazione di case unifamiliari. È possibile scegliere un modello e in molti casi fare regolazioni individuali. Tuttavia, la dimensione dello spazio abitativo e i muri portanti sono fissi e non possono essere cambiati.
Il metodo di costruzione solido può essere implementato in diverse varianti. L’alta qualità è ottenuta con il tradizionale metodo di costruzione mattone su mattone. In alternativa, si usano elementi pronti in calcestruzzo. Questi possono ridurre il tempo di costruzione a poche settimane.

• Casa massiccia

Case unifamiliari in costruzione leggera

La costruzione leggera è considerata la forma più economica e veloce di costruire una casa unifamiliare. Le case sono disponibili in molte varianti diverse e i prezzi sono molto ragionevoli rispetto agli altri tipi di case. Il costruttore celebra la cerimonia del topping-out dopo pochi giorni. Le case leggere hanno una vita utile fino a 100 anni e la loro pianta non può essere cambiata in seguito.

Case indipendenti con annesso per la nonna

Le case unifamiliari indipendenti possono essere dotate di un appartamento per la nonna. Queste case hanno una superficie maggiore. L’annesso per la nonna è già previsto durante la fase di costruzione. La successiva integrazione dell’annesso per la nonna è possibile se la casa ha spazio sufficiente.

Gli appartamenti della nonna possono essere pianificati in soffitta, nel seminterrato o su un frontone. L’importante è che siano autosufficienti. Entrambe le parti vivono da sole e non sono dipendenti dai locali dell’altra parte.

Molti appartamenti per nonni hanno il loro ingresso indipendente. Questa è una caratteristica necessaria soprattutto se l’appartamento della nonna deve essere affittato. In alternativa, l’appartamento della nonna può anche essere accessibile tramite un proprio ingresso e scale o un’altra porta.

Lo spazio vitale di una casa unifamiliare indipendente può variare molto. Le piccole case unifamiliari a un piano nel design dei bungalow partono da una superficie abitabile di 80-100 metri quadrati. Lo spazio abitativo medio è tra i 120 e i 160 metri quadrati. Le case degli architetti commissionate da clienti facoltosi possono avere superfici abitative di diverse centinaia di metri quadrati. Le case offrono i loro modelli con superfici abitabili fino a 250 metri quadrati.

Case bifamiliari

Una casa bifamiliare è costruita su un terreno. Il proprietario acquisisce una quota di comproprietà del terreno. In alternativa, la trama è divisa.

Le due metà di una casa bifamiliare sono identiche nella costruzione. Gli spazi abitativi sono spesso disposti a specchio. Lo spazio abitativo è tra i 100 e i 160 metri quadrati in media.

Le case bifamiliari sono spesso dotate di una cantina e hanno una forma di tetto sotto il quale la soffitta può essere estesa. In questo modo, è possibile espandere lo spazio vitale.

Il vantaggio rispetto alla casa a schiera è che c’è un frontone e il giardino non può essere raggiunto solo attraverso il soggiorno, come è il caso delle case a mezza altezza. C’è anche un giardino più grande, e un garage o un carport possono essere costruiti più facilmente.

I costi di costruzione e il costo del terreno sono significativamente più economici. Tuttavia, bisogna tener conto del fatto che i vicini di una casa bifamiliare vivono uno accanto all’altro a portata d’orecchio. Questo vale in particolare per i balconi e le terrazze, che di solito sono uno accanto all’altro in una casa bifamiliare.

• Casa bifamiliare

Case a schiera

Le case a schiera sono identiche alla casa bifamiliare per quanto riguarda la loro forma di costruzione. Il lotto di terreno viene diviso o rimisurato tra i comproprietari. Questo riduce i costi di costruzione della casa e del terreno. L’architettura delle case a schiera, che sono costruite insieme, non differisce tra loro. Anche qui, le case esterne sono spesso immagini speculari l’una dell’altra, perché questo offre un aspetto più bello.

Oltre al problema della vicinanza ai vicini, la casa a schiera ha anche una scarsa accessibilità al giardino delle case di mezzo. Il percorso conduce attraverso il soggiorno o, se possibile, intorno all’intera fila di case. Inoltre, ci sono due vicini a portata d’orecchio nelle case di mezzo.

Cantina o ripostiglio

Il sistema di riscaldamento, la caldaia per la preparazione dell’acqua calda e tutti i collegamenti necessari per alimentare la casa possono essere installati nel seminterrato o nel ripostiglio. La cantina porta diversi vantaggi. Aumenta lo spazio abitativo disponibile e offre molte possibilità di utilizzo individuale. Questi includono l’estensione dello spazio abitativo o la creazione di una stanza per praticare gli hobby. La cantina può essere dotata di un proprio accesso e offrire un deposito per biciclette o attrezzi da giardino. È anche possibile creare un ufficio.

Una stanza nel seminterrato è regolarmente riservata alle pulizie. Così, la cantina offre molti vantaggi. Lo svantaggio è l’alto costo della costruzione di una cantina. Le case molto grandi possono anche avere una cantina parziale. Tuttavia, i costi aggiuntivi rispetto a una soletta sono di solito nella gamma a cinque cifre.

Se non c’è una cantina, si deve allestire una stanza al piano terra per tutti i collegamenti e l’installazione del sistema di riscaldamento. Questo è uno svantaggio perché c’è meno spazio vitale. D’altra parte, i costi per la costruzione della casa non sono così alti.

Quando si rivende, il seminterrato aggiunge sempre valore a una casa. Se voi come costruttore decidete di avere un seminterrato, è sicuramente considerato un investimento finanziario utile.

Garage, carport e dependance

Le case unifamiliari sono spesso estese con un carport o un garage per il parcheggio dei veicoli. Gli annessi possono essere ampliati con stanze per attrezzi da giardino o biciclette. Le case monofamiliari più vecchie hanno spesso annessi che venivano usati come locali di servizio nei tempi passati. Questi edifici hanno spesso una struttura molto solida e possono essere utilizzati in vari modi. Aumentano il valore della proprietà in una vendita, soprattutto se sono in buone o ottime condizioni rinnovate.

• Carport

Giardino: Natura e relax a casa tua

Ogni casa indipendente ha un giardino annesso, che può variare molto in dimensioni. Le case più vecchie hanno spesso giardini molto grandi. La ragione è che i proprietari erano autosufficienti e coltivavano la propria frutta e verdura nel giardino. Nelle proprietà più recenti, i giardini sono più piccoli e più facili da mantenere. Questo è dovuto a un cambiamento delle strutture vitali.

Molti proprietari di case sono legati al loro lavoro e devono sopportare distanze maggiori che in passato. Un giardino che richiede molto lavoro non è più desiderato. I giardini piccoli e a bassa manutenzione sono utilizzati per la ricreazione e il relax. Sono disposti con prato o piante sempreverdi. Le aree in cui si coltivano frutta e verdura sono molto più piccole che in passato.

Nel contesto delle vendite immobiliari, un giardino ha un effetto di aumento del valore soprattutto se è molto ben mantenuto e allo stesso tempo facile da curare. La dimensione del giardino dovrebbe essere tra i 600 e i 1.500 metri quadrati se deve avere una componente di valorizzazione.

Vendere casa ereditata

Nella maggior parte dei casi, gli eredi decidono di ereditare. Anche se la proprietà è lontana dal luogo di residenza dell’erede. Ma proprio in questa situazione, si pone la questione di cosa si debba fare con la proprietà. Se né vivere né affittare la casa è un’opzione, la considerazione più comune è quella di vendere la casa ereditata.

Dopo aver ereditato una casa, il primo passo per l’erede è andare al tribunale distrettuale. Lì, il certificato di eredità può essere richiesto. Questa misura dovrebbe essere presa anche se l’erede reclama solo la parte obbligatoria. Il certificato di eredità mostra che l’erede è il legittimo proprietario della proprietà.

Il certificato di eredità è rilasciato dal tribunale per le successioni. Il tribunale competente è sempre il tribunale distrettuale dell’ultimo luogo di residenza sotto il quale il defunto è stato registrato.

All’appuntamento presso il tribunale, l’erede deve provare il suo diritto all’eredità. Questo può essere fatto tramite il testamento pubblico, il contratto di eredità o provando il rapporto di parentela con la relativa successione legale.

• Leggi di più: Vendere una casa ereditata

Vendere una casa dopo il divorzio

Chi decide di sposarsi e sposarsi, nella maggior parte dei casi intende passare la vita con il proprio coniuge per sempre e condividere tutto ciò che gli appartiene. Quando ci si sposa, nessuno pensa al fatto che alla fine ci sarà un divorzio e forse anche una disputa sui beni. Ma nel 2017, il tasso di divorzio in Germania ha superato il 36%, il che dimostra che purtroppo non tutti i matrimoni durano per sempre. Spesso, il tradimento, la vita quotidiana compresa la routine o anche i problemi finanziari sono le ragioni del divorzio.

• Vendere la proprietà in caso di divorzio

Aumento del valore attraverso la conversione?

Una vecchia proprietà può essere riutilizzata attraverso una conversione di casa. Le stanze piccole possono essere combinate. In alternativa, si possono creare nuove stanze. Le conversioni del tetto o del seminterrato possono anche aggiungere nuovi metri quadrati. Questo apre molte possibilità per gli attuali occupanti della casa, ma a volte può anche essere utile se volete vendere la vostra casa. Soprattutto nel caso di vecchi edifici con piccole stanze, una conversione può fare miracoli e attrarre più acquirenti. Tuttavia, la ristrutturazione comporta un grande sforzo e un alto esborso finanziario. Quindi dovreste usarlo per aumentare il valore della vostra proprietà solo se migliora sensibilmente le vostre possibilità sul mercato immobiliare.

• Vendere una casa e aumentarne il valore: conversione della casa

Vendere immobili: Guida XXL + liste di controllo

Procedura, costi e consigli – tutto in un grande articolo gratuito per proprietà, appartamento, casa, villa, condominio. Imparare a vendere una proprietà, passo dopo passo: vendere una proprietà.

Vendere una casa: lista di controllo in 3 fasi

Conosci già le 3 fasi della vendita di un immobile?

1. Preparazione: Preparare la proprietà e la vendita
1. Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
2. Assumere un agente immobiliare
3. Registri e documenti
4. Aumentare il valore della proprietà
5. Determinare il prezzo dell’offerta
6. Creare un’esposizione
2. Fase di vendita: commercializzare la proprietà e trovare acquirenti
1. Proprietà del mercato
2. Contatto con i potenziali acquirenti
3. Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
4. Controllo del credito
5. Date di visualizzazione
6. Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto
3. Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna
1. Redigere il contratto di acquisto con il notaio
2. Nomina notarile
3. Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
4. Consegna della proprietà
5. Spese notarili e commissione del broker
6. Pagare le tasse

In questa guida imparerete tutti i passi passo dopo passo. Perfetto per chi vende la sua prima proprietà.

• Vendere la proprietà