Occupazione del proprietario vs. investimento di capitale Differenza: credito, costi, benefici fiscali
Casa dei sogni o macchina per fare soldi? Capirete subito cosa intendo! Quando si parla di investimenti immobiliari, molte persone si trovano di fronte alla scelta tra l’abitazione di proprietà e l’investimento di capitale. Entrambi gli approcci presentano vantaggi e svantaggi. Vediamo le principali differenze tra queste due opzioni per aiutarvi a prendere una decisione. Innanzitutto, come sempre, una rapida lista di controllo sulla differenza tra un immobile ad uso abitativo e un investimento!
Confronto: proprietà ad uso abitativo vs investimento di capitale
Rapido, chiaro, le differenze tra le due forme:
| Uso proprio | Investimento di capitale |
|---|---|
| Per le esigenze personali di vita | Generazione di reddito (affitto/vendita) |
| Prestito immobiliare e/o capitale proprio | Capitale preso in prestito di frequente(prestito immobiliare) |
| Uso personale a lungo termine | Generazione di ricavi a breve o a lungo termine |
| Possibilità di agevolazioni fiscali per le case di proprietà | Reddito da locazione imponibile, ma ammortamento possibile |
| Autoresponsabilità dei proprietari | Può essere esternalizzato a terzi (gestione della proprietà) |
| Focus sul comfort abitativo personalizzato | Concentrarsi sui rendimenti finanziari |
Scopo della proprietà: Fatto n. 1
Cosa significa interesse personale?
Un immobile viene acquistato e utilizzato per le proprie esigenze abitative. L’attenzione si concentra sul comfort abitativo personale – in poche parole: si acquista la casa dei propri sogni.
Cosa significa investimento?
Un immobile viene acquistato per generare un reddito. Ciò può avvenire affittando l’immobile o vendendolo successivamente. L’attenzione si concentra sui rendimenti finanziari – in parole povere: si acquista una macchina per fare soldi.
Suggerimento extra – Le due cose possono anche essere combinate in una certa misura. Comprate una casa o un appartamento, ci vivete per 3 anni e poi potete venderlo esentasse
Le differenze aumentano passo dopo passo:
Finanziamento: capitale proprio e credito
Occupazione da parte del proprietario: il finanziamento avviene solitamente tramite un prestito immobiliare o il capitale proprio dell’acquirente.
Investimento di capitale: il finanziamento è spesso fornito da capitale preso in prestito, come ad esempio i mutui. Anche in questo caso l’obiettivo è quello di sfruttare il capitale preso in prestito. È necessario pianificare un finanziamento adeguato; per saperne di più sulla pianificazione finanziaria prima dell’acquisto, leggete qui.
Suggerimento extra – In linea di principio, entrambe le forme sono uguali, le uniche differenze sono le sovvenzioni statali e le tasse, di cui parleremo tra poco. Nel caso dell’uso personale, tuttavia, le banche possono vedere un rischio maggiore nel controllo del credito. Perché? Supponiamo che abbiate 2 redditi e 1 casa. Qualcuno si ammala, perde il lavoro, la rata del mutuo non viene pagata.
Perché agli investitori piace prendere a prestito?
La spiegazione sarebbe lunga, in poche parole: ci sono molti aspetti. In primo luogo, non si vuole spendere il proprio patrimonio netto in un immobile. Con l’effetto leva del finanziamento (20% di capitale proprio [o meno] + 80% di capitale preso in prestito), potete “permettervi molto di più”. Si contrae un mutuo, compresa la rata, cioè il rimborso mensile. L’inflazione fa sì che il denaro valga meno. La rata del prestito diventa quindi sempre più “economica”. Per saperne di più, cliccate qui:
Vita utile: per completezza
Occupazione del proprietario: i proprietari pianificano a lungo termine e intendono vivere nell’immobile.
Investimento di capitale: l’obiettivo è il reddito a breve o a lungo termine, sia attraverso la locazione che la vendita. Importante per voi è anche il periodo di speculazione. Volete calcolare rapidamente se potete già vendere in esenzione d’imposta? Utilizzate il nostro
Veniamo ora a una delle principali differenze.
Aspetti fiscali: Vantaggi fiscali per i locatori
Occupazione del proprietario: a determinate condizioni, è possibile richiedere benefici fiscali come l’indennità di proprietà o l’esenzione fiscale sulla vendita (dopo l’occupazione del proprietario).
Investimento di capitale: il reddito da locazione è imponibile, ma si possono richiedere benefici fiscali come l’ammortamento e le spese legate al reddito.
Di quali vantaggi fiscali godono i proprietari-occupanti/ investitori?
Suggerimento extra – Spiegazione rapida, solo 2 esempi ciascuno:
I proprietari-occupanti ricevono l ‘indennità per i proprietari-occupanti: a determinate condizioni, i proprietari-occupanti possono ricevere l’indennità per i proprietari-occupanti per la costruzione o l’acquisto di un immobile ad uso proprio, al fine di facilitare il loro finanziamento. Questo ci riporta al periodo di speculazione, che è ovviamente importante anche per i proprietari-occupanti al momento della vendita.
Esenzione fiscale sulla vendita: se vendete il vostro immobile ad uso abitativo dopo un certo periodo di detenzione, i profitti ottenuti possono essere esenti da imposte a determinate condizioni. Tuttavia, ciò non si applica se si vende la casa entro dieci anni dall’acquisto.
Gli investitori di capitale possono richiedere l’ammortamento: Gli investitori di capitale possono richiedere l’ammortamento dei loro immobili in affitto. Ciò significa che possono dedurre alcuni costi come l’ammortamento dell’edificio e i costi di finanziamento, riducendo così l’onere fiscale.
Spese legate al reddito: tutte le spese sostenute per l’affitto, come le riparazioni, le spese amministrative e l’assicurazione, possono essere dedotte come spese legate al reddito per ridurre il reddito imponibile.
Ulteriori informazioni su tasse e proprietà:
Manutenzione e amministrazione
Proprietario-occupante: il proprietario è responsabile della manutenzione e della gestione dell’immobile.
Investimento di capitale: la gestione e la manutenzione possono essere trasferite a terzi, come le società di gestione immobiliare.
Suggerimento extra – Cosa aspettarsi? Consiglio il 2% del prezzo di acquisto all’anno. Qui ho anche un piccolo
Rendimento atteso: guadagnare denaro, non spenderlo
Occupazione da parte del proprietario: la motivazione principale è la qualità di vita personale, il rendimento dell’investimento è secondario.
Investimento di capitale: l’attenzione è rivolta ai rendimenti e gli investitori si aspettano di generare un reddito dalla loro proprietà. Anche in questo caso, perché è molto importante per gli investitori:
“L’attenzione si concentra sui rendimenti e gli investitori si aspettano di generare reddito dalle loro proprietà”.
La scelta tra l’abitazione di proprietà e l’investimento dipende dagli obiettivi finanziari, dalle circostanze e dalle preferenze individuali. Entrambi gli approcci presentano vantaggi e svantaggi e la decisione deve essere presa con attenzione.
Imparare dagli esperti del settore immobiliare?
Breve e dolce, la mia raccomandazione:
Vivere a Königsallee (Düsseldorf): Comprare e affittare una casa o un appartamento - Visione, prezzo al metro quadro & Co.
Investimenti di capitale in Germania: dove investire? Città, immobili, rendimenti e sviluppo
Guadagnare con i beni immobili? Video consigli per investimenti, rendimenti e tasse
Prenotare un jet privato: procedura, tipi di aeromobile, costi e servizio charter in sintesi
Vendere una casa a Düsseldorf: tasse, procedura, documenti - consigli
Noleggiare un jet privato? La mia esperienza e i costi reali di un volo charter
Studentato: Compra, affitta, guadagna in posizione universitaria & accademica
Libri di proprietà per bambini: Timmy's Abenteuer - Mit Spaß ein bisschen Investment lernen (in tedesco)
Quanto vale un condominio? 5 fattori di valore per i condomini
Acquistare una villa a Monaco: Abitare e investire - Procedura, costi, fuori mercato & Co.