Immobili come investimento a Mainz: comprare terreni, case e appartamenti

Investimenti immobiliari a Magonza – Una vera alternativa alla vicina Francoforte, per esempio, è la città renano-palatinese di Magonza. Che prezzi al metro quadrato ci si può aspettare qui? Quanto è alta la redditività? Come funziona il finanziamento della proprietà? E quali tipi di proprietà sono particolarmente popolari a Mainz come proprietà di rendimento e di investimento? Il nostro esperto di Lukinski ci rivela cosa offre Magonza in termini di immobili e quali sono le particolarità della città. Torniamo alla panoramica: l ‘immobiliare come investimento.

Immobili come investimento a Mainz

Domanda: Lei è attivo soprattutto a Magonza e dintorni come investitore e consulente finanziario nel settore immobiliare. Secondo lei, qual è lo sviluppo del mercato immobiliare nella regione intorno a Magonza?

Prezzi degli immobili e prezzi al metro quadrato

Nel frattempo, gli affitti per metro quadro e anche i prezzi d’acquisto per il metro quadro residenziale a Magonza sono più alti che a Wiesbaden o a Colonia, per esempio. Credo che questo dica tutto. In termini di affitti, la soglia dei 10 euro è stata incrinata come l’affitto medio per metro quadrato all’inizio del 2019. Per l’acquisto di un condominio, Mainz ha attualmente una media di poco meno di 3.600 euro al metro quadrato, circa 10 euro in più della città vicina. Tutti sanno che la situazione tra Magonza e Wiesbaden è come quella tra Colonia e Düsseldorf. Una competizione per lo più amorosa.

Comprare un appartamento a Mainz: € 3.600 al metro quadro

Dal punto di vista degli acquirenti di proprietà, specialmente quelli che vogliono usare la loro proprietà come investimento, questo è un grande sviluppo. Ci sono statistiche serie che prevedono un profitto a sei cifre dopo 25 anni, specialmente per l’acquisto di un condominio che non viene utilizzato dal proprietario. Naturalmente, bisogna chiedersi il perché di questo.

Casa e appartamento a Mainz: Tipi di proprietà popolari

Domanda: Quale immobile è attualmente l’investimento più popolare a Magonza?

In realtà, tutti i tipi di case e appartamenti che il mercato ha da offrire. Dalle case unifamiliari nella periferia della città agli appartamenti in vecchi edifici nel centro storico, ai loft sul Reno, fino agli immobili per uffici nel centro o in una delle tante aree commerciali – Magonza offre qualcosa per ogni desiderio di investimento. Come ovunque, è una questione di prezzo, e questo dipende non solo dalla posizione, dalle condizioni e dall’età, ma anche dall’offerta complessiva. Non importa cosa sia: consiglio ad ogni potenziale acquirente di aver chiarito tutte le domande sul finanziamento ecc. Perché attualmente ci sono molte più parti interessate che offerte. Dovete agire in fretta.

I condomini vicino alla città vecchia sono particolarmente popolari:

Posizione di Mainz

Questa popolare città studentesca si trova nella Renania-Palatinato, direttamente sul Reno. Le città circostanti includono:

• Wiesbaden
• Francoforte
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

Ecco il mesolage di Mainz:

Prestito, prestito immobiliare & Co.

Domanda: Quali sono i siti internet e le offerte per gli investitori immobiliari che hanno senso e sono utili dal punto di vista di un esperto? Secondo lei, che dire dei calcolatori di prestiti online?

Calcola il prestito con la calcolatrice online

Inizierò con i calcolatori di prestiti: Non vedo che qualcosa sia stato fatto male lì. Ecco perché non raccomanderò nessun computer in particolare. Le calcolatrici di Stiftung Warentest o di un rispettabile giornale online non sono certamente sospette per quanto riguarda l’inoltro nascosto dei dati dell’utente. Fondamentalmente, un tale calcolatore online può essere solo una fonte iniziale di informazioni. Per esempio, per la mia domanda su cosa devo pagare mensilmente per il mio prestito immobiliare in termini di interessi e tassi di rimborso. Posso anche chiedere il contrario:

Se ho una somma x disponibile al mese, quale importo di prestito posso permettermi per comprare un appartamento?

Questi calcolatori per determinare il prestito sono affidabili:

1. Stiftung Warentest
2. Giornali online seri

Prestito immobiliare: parlare con il consulente bancario

D’altra parte, non conosco nessun calcolatore di prestiti – nemmeno quello di un’istituzione finanziaria – che calcoli il tasso d’interesse che devo pagare per il mio prestito immobiliare in relazione al mio capitale netto e alle altre garanzie. Questa è sempre una questione di discussione personale con la banca. Ecco perché non serve a niente chiamare e usare vari calcolatori di prestiti su internet. Il miglior calcolatore di prestiti con le informazioni più precise e il risultato più sicuro per me è ancora quello di parlare con il finanziatore stesso. È una buona idea ricevere offerte da diverse banche. A volte ci sono differenze davvero notevoli nei tassi d’interesse offerti.

Consiglio: il modo più affidabile è sempre quello di parlare con la tua banca finanziatrice!

Portali immobiliari: per acquirenti e venditori

Tra i siti web altrimenti più noti per gli investitori immobiliari ci sono i noti portali immobiliari. Anche qui, non posso né raccomandare né scoraggiare. Chiunque sia seriamente interessato all’acquisto di un immobile dovrebbe sempre registrarsi su diversi portali allo stesso tempo. Per non solo i privati come venditori di immobili, ma anche le agenzie immobiliari hanno spesso dei portali preferiti. Di conseguenza, trovo diverse offerte di immobili su diversi siti web. Raccomando anche di registrarsi sulle homepage di agenti immobiliari rispettabili. Attraverso le newsletter, si può sempre scoprire molto rapidamente cosa sta succedendo nel mercato immobiliare desiderato.

Calcolare i ritorni: online e di persona

Chiunque pensi all’immobiliare come investimento vuole naturalmente sapere che rendimento avrà la sua proprietà. In altre parole: quanti soldi guadagnerò con il mio investimento? Naturalmente, ci sono molti strumenti per questo su internet. I calcolatori di rendimento per gli immobili sono di solito legati a un’agenzia immobiliare o a un’istituzione finanziaria. Non è uno svantaggio, basta saperlo. Perché la stragrande maggioranza dei calcolatori online per i rendimenti immobiliari non può prendere in considerazione tutti i dettagli della proprietà. Ecco perché è sempre molto meglio avere una visione d’insieme tramite il calcolatore online e poi avere una conversazione personale con una proprietà reale.

In sintesi:

• Calcola sia il rendimento che l’importo del prestito online
• Poi, nel secondo passo, cercate una discussione con il vostro consulente bancario.

Il vostro consulente bancario sarà lieto di consigliarvi sul tema del finanziamento immobiliare in modo che possiate acquistare il vostro immobile a Mainz:

Rendimento: definizione, spiegazione ed esempio

Domanda: Come si calcola il rendimento locativo di un immobile?

Posizione per la proprietà di rendimento e l’investimento immobiliare

Ci sono vari metodi. Ma prima di tutto: perché un investitore immobiliare dovrebbe anche solo pensare a un calcolo del rendimento? La risposta è abbastanza semplice, perché solo calcolando il rendimento posso confrontare il valore di un investimento immobiliare con quello di un altro investimento. Inoltre, proprietà diverse hanno anche rendimenti diversi. Solo perché mi piace un appartamento o una casa non significa necessariamente che sia un buon investimento. Con un calcolo del rendimento, le proprietà in diverse località e regioni possono essere confrontate tra loro.

Proprietà diverse hanno diversi livelli di rendimento

Un esempio: Se volete assolutamente comprare un immobile a Magonza a scopo di investimento, potreste rendervi presto conto che, da un punto di vista puramente basato sul rendimento, potrebbe essere meglio comprare nella zona circostante. Per gli stessi soldi, spesso si ottiene “più” proprietà e un rendimento maggiore.

• Investimento immobiliare: posizione A
• Proprietà a reddito: B-location & C-location

Rendimento netto e rendimento lordo

Ma ora passiamo ai diversi metodi di calcolo. Cominciamo con una decisione di base su quale rendimento si intende effettivamente quando un agente immobiliare afferma che la proprietà ha un rendimento del xy%. Per esempio, nel caso del rendimento lordo, solo i costi di acquisto e le spese accessorie di acquisizione dell’ immobile sono calcolati rispetto al reddito da locazione. Nel caso del rendimento netto, i costi di gestione per la manutenzione, l’amministrazione e le tasse sono anche inclusi nella considerazione.

Ecco le differenze a colpo d’occhio:

• Rendimento lordo: costi di acquisto e costi accessori contro il reddito da locazione
• Rendimento netto: inclusi i costi di manutenzione, amministrazione e tasse

Calcolatore di rendimento: Esempio

Come si possono calcolare i rendimenti? Vedi come funziona qui:

Rendimento del capitale e interessi

Return on equity – anche questo è un termine usato frequentemente: qui, l’interesse che potrei dover pagare per un prestito immobiliare è incluso nella spesa corrente del rendimento netto e messo in relazione con la quantità di capitale proprio utilizzato per l’acquisto immobiliare. Se i tassi d’interesse sono bassi – come lo sono stati per anni – l’elemento d’interesse nel calcolo è molto piccolo, e il rendimento del capitale è naturalmente alto. Per inciso, gli importi di rimborso o gli aumenti di valore della proprietà non sono presi in considerazione in questo caso.

Miglioramento del rendimento: vendita con profitto

Questo è particolarmente importante per quanto riguarda il rimborso, perché rimborsando il prestito aumento il mio patrimonio netto passo dopo passo – come in un salvadanaio. Per quanto riguarda il reddito dell’appartamento – se l’affitto non aumenta – il mio reddito e il mio rendimento del capitale diminuirebbero. Al contrario, l’aumento del valore della proprietà significa anche un aumento del patrimonio netto. Questo diventerebbe evidente come un aumento del rendimento se posso vendere la proprietà con un profitto o – per esempio quando acquisto un’altra proprietà – darmi un vantaggio di tasso di interesse nel finanziamento ipotecando la prima e ora più preziosa proprietà.

Rendimento della proprietà: calcolo semplice

Ammetto che questi sono calcoli molto dettagliati. Per cominciare, il puro rendimento della proprietà è sufficiente. Qui si pretende che la proprietà sia pagata interamente con fondi propri. Tutte le entrate e le spese per la proprietà sono registrate e messe in relazione al prezzo di acquisto. In questo modo, posso calcolare facilmente il rendimento puro della proprietà.

Periodo di investimento: fattore importante

Infine, un aspetto molto importante deve essere incluso nel calcolo del rendimento: il periodo di investimento! Anche i rendimenti immobiliari dovrebbero essere calcolati su un periodo di almeno 10 anni. Qui, lo sviluppo del reddito da locazione, ma anche un aumento di valore sono inclusi nel calcolo. Devono essere inclusi anche i costi di manutenzione nel corso degli anni. A questo punto, al più tardi, hai bisogno o di un’ottima conoscenza del mercato da parte tua o del consiglio e della conoscenza di un buon esperto.

Periodo: almeno 10 anni

Questi fattori sono inclusi:

• Reddito da locazione
• Miglioramento del valore
• Costi di manutenzione

Formula: Aumento del rendimento dopo 10 anni

Come regola generale, concludo con questo calcolo: se avete pagato circa 25 volte l’affitto netto annuo a freddo per la proprietà quando l’avete acquistata, potete moltiplicare di nuovo il reddito da locazione corrispondente per 25 dopo un periodo immaginario di 10 anni e un aumento medio dell’affitto di circa l’1% per calcolare il valore della vostra proprietà tra dieci anni. Se includo anche circa il 20% del reddito da locazione per la manutenzione, ecc., posso di nuovo applicare il mio calcolo di rendimento di cui sopra per lo scenario di dieci anni dopo.

In questo modo potete calcolare il valore della vostra proprietà tra 10 anni:

• Per l’acquisto: 25 volte l’affitto netto annuo a freddo
• Scadenza: 10 anni
• Aumento dell’affitto: 1%
• Reddito da locazione x 25
• = Valore della proprietà in 10 anni

Le proprietà vicino al centro città, in particolare, offrono rendimenti elevati:

Costruire attività: Forme di investimento sicure

Domanda: Secondo la sua esperienza, quali tre investimenti sono i migliori?

Non esistono certamente “i” migliori investimenti di capitale. L’investimento deve sempre adattarsi all’individuo e ai suoi obiettivi. Un investitore cerca la massima sicurezza, mentre un altro non ha problemi con il rischio e le perdite. Poi ci sono persone che vogliono letteralmente vedere in cosa hanno investito i loro soldi, cosa che ad altri investitori non interessa affatto.

Immobili come investimento popolare

Almeno per tutte le persone che vogliono vedere dove sono andati i loro soldi, gli immobili sono la migliore forma di investimento. Se lo fai bene con gli immobili, hai anche una performance stabile e decente. E finalmente, un giorno potrò vivere io stesso nel mio investimento di capitale.

Materie prime e terre rare

D’altra parte, coloro che non hanno paura del grande rischio possono investire i loro soldi in materie prime o terre rare, per esempio. Ci sono persone in alcune grandi banche e anche sul mercato della consulenza che sanno il fatto loro. Come ho detto, non è per i deboli di cuore e, tra l’altro, è anche un investimento che dovrebbe durare un po’ più a lungo.

Fondo d’investimento in Banca e Assicurazione

Per i fanatici della sicurezza pura che preferiscono fare a meno di profitti spettacolari, ci sono fondi i cui profitti sono limitati, ma che sono anche protetti contro le perdite. Ma lì siamo di nuovo abbastanza vicini a un buon immobile.

L’oro come investimento: svantaggi

Domanda: L’oro è stato a lungo un investimento popolare. Per favore, spiegate ai nostri lettori tre ragioni pro e contro l’oro come investimento.

Penso di poterlo fare molto brevemente: Chiunque abbia paura di un crollo totale della valuta dovrebbe comprare oro per i suoi soldi. Perché l’oro avrà sempre un certo valore a causa della sua limitata presenza.

Elevate fluttuazioni di valore

Ma questo è tutto ciò che parla per l’oro come investimento di capitale dal mio punto di vista. A lungo termine, l’oro è esposto a fluttuazioni di valore molto più elevate sul mercato dei capitali rispetto a molte azioni o fondi azionari.

Performance e tasso di cambio

La seconda ragione contro l’oro come investimento finanziario è che l’oro è scambiato in dollari. Quindi non devo solo valutare l’andamento dell’oro in quanto tale, anche il tasso di cambio tra il dollaro e l’euro è importante. Se l’oro si è sviluppato positivamente in valore, per esempio, l’aumento di valore può avere un effetto molto minore a causa di un tasso di cambio debole.

Costi di stoccaggio e di gestione

In terzo luogo, devo conservare l’oro o in un deposito bancario o in modo molto sicuro a casa. Entrambi sostengono dei costi. Dopo tutto, solo il 16% circa della popolazione dice che l’oro è un buon investimento per l’accumulo di ricchezza. Una proprietà da affittare è ritenuta dal 27% degli intervistati buona per la pianificazione patrimoniale.

Questo è confermato anche dalle seguenti statistiche:

La mia conclusione: se volete evitare le debolezze a breve termine del mercato dei capitali, siete invitati a investire nell’oro per un periodo di tempo limitato. A lungo termine, ci sono forme di investimento molto più valide. A proposito, questo è anche quello che dicono i protezionisti dei consumatori.

Magonza: luogo attraente per gli investitori

Domanda: Secondo la sua esperienza o quella dei suoi clienti, com’è la qualità della vita a Magonza? Quali attrazioni ed eventi rendono la città attraente per inquilini e investitori?

Magonza è una grande città con il fascino di una bella cittadina – almeno questo è quello che dicono tutti quelli che amano vivere in città. A proposito, penso anche che non si notino i 220.000 abitanti della città. Questo è certamente dovuto anche al fatto che i singoli distretti di oggi, come Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim, ecc, hanno mantenuto il loro proprio carattere. Dopo tutto, una volta erano tutte comunità indipendenti. Ma anche nel centro della città, non si è sopraffatti da grattacieli, ampie strade o simili. C’è un’accogliente parte vecchia della città con molte case a graticcio e altri vecchi edifici ben proporzionati intorno alla cattedrale. Naturalmente, la cattedrale stessa non è un museo, ma una vivace chiesa del centro città.

Questo rende il Mainz attraente:

• Piccola città affascinante e amabile
• Quartieri con un forte carattere
• Luoghi di interesse
• Alta qualità di vita
• Cultura del carnevale

Certo: e poi c’è il carnevale, pardon: Fastnacht – come dicono gli abitanti di Magonza. Senza “Weck,Woi, Wurscht” – cioè panini, vino e salsiccia – non si può sopravvivere né alla “Fassenacht” né alla vita cittadina di Magonza. Tuttavia, non so se questa triade culinaria esisteva già ai tempi di Johannes Gutenberg – che viveva e lavorava a Magonza.

Un luogo popolare a Magonza è la Marktplatz nel centro della città:

Wiesbaden in confronto

A Wiesbaden, credo si possa dire senza invidia, il settore premium è ancora in primo piano quando si tratta di immobili. In altre parole, case e appartamenti più o meno lussuosi ai prezzi corrispondenti. Di regola, anche questi sono occupati dai proprietari. A Magonza, invece, ci sono numerosi nuovi progetti abitativi su larga scala. La maggior parte di essi sono per abitazioni di alto livello, ma certamente solo raramente per il lusso. Citerei il nuovo quartiere residenziale al porto, o il “Heilig-Kreuz-Areal”. Vivere sul lungomare è molto attraente. Ci sono molte persone che paragonano questo nuovo quartiere direttamente a una località di Nizza – non è uno scherzo!

Questi appartamenti sono stati costruiti principalmente perché si è sparsa la voce per i lavoratori della zona di Francoforte che è buono e – rispetto a Francoforte – economico vivere a Magonza. Questo aumenta la domanda di alloggi e anche il prezzo. Se ora comincio a speculare un po’ sul perché questo sia meglio per Magonza che per Wiesbaden, direi: Magonza è più grande, più moderna, forse anche un po’ più viva e dinamica di Wiesbaden. Ma come ho detto, questa è una vera speculazione. Si basa su quello che i miei clienti mi dicono quando danno ragioni per comprare a Magonza.

• Leggi di più: Investimento Wiesbaden

Bingen è una vera alternativa

Domanda: Supponiamo che un lettore sia un investitore immobiliare nella regione del Reno-Meno e stia cercando nuovi immobili di valore. Qual è il tuo consiglio da insider per proprietà redditizie a Magonza e dintorni?

Chiaramente: Bingen sul Reno o l’uno o l’altro comune che vi confina. Questo ha a che fare con il fatto che da un lato i prezzi degli immobili qui sono molto più economici che a Mainz o nelle città vicine come Ingelheim, Nierstein o così via. Gli affitti nell’area di Bingen sono anche più bassi che nell’immediata conurbazione, ma di nuovo non molto più bassi rispetto al prezzo di acquisto. Questo significa che i rendimenti di cui abbiamo parlato sopra sono spesso significativamente migliori per le proprietà più in campagna. Quindi vale sicuramente la pena di cercare un po’ più lontano.

• Investimento Bingen

Focus Francoforte: investire nella regione del Reno-Meno

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