Vendita parziale / acquisto parziale: cos’è? Spiegazione + vantaggio

Sicuramente avrete già visto le pubblicità dei numerosi fornitori di acquisti parziali. Questa offerta di acquisto si rivolge in particolare ai proprietari anziani che hanno bisogno di soldi, per esempio per un pensionamento più piacevole.

Uno sguardo ai costi d’uso, i vantaggi, gli svantaggi, la vendita totale, l’aumento di valore calcolato sotto l’inflazione e un confronto su cosa è più “conveniente”: l’acquisto parziale o il prestito immobiliare alternativo, più precisamente il prestito ipotecario? Inoltre, tasse, vendita da una comunità di eredi, divorzio e molto altro.

Qui troverete anche tutte le calcolatrici con esempi: Confronto tra fornitori di vendita parziale.

Per prima cosa, una breve e veloce definizione.

Definizione di vendita parziale o acquisto parziale

Cosa significa vendita parziale di beni immobili?

Naturalmente, nessuna seconda persona si trasferisce nella vostra proprietà, voi rimanete l’unico utente. Come ex proprietario unico, tuttavia, ora pagate una tassa per l’uso della parte di proprietà che non possedete più completamente dopo l’acquisto parziale – paragonabile all’affitto. Questo pagamento è chiamato “compenso per l’uso” o “compensazione per l’uso”.

Vendita parziale riassunta:

• Vendi una parte della tua proprietà (di solito il 10-50%)
• Acquisto parziale della casa: Sì
• Acquisto parziale dell’appartamento: Sì
• Acquisto parziale di terreni: Sì
• La società finanziaria diventa comproprietaria
• Lei rimane l’unico utente della proprietà
• Paghi un canone mensile per l’utilizzo
• Vendite totali in X anni (opzionale)

Le domande più importanti sull’acquisto parziale

Le domande più importanti a colpo d’occhio:

• Posso vendere metà della casa? Sì, la maggior parte dei venditori ~ 20-50%.
• Posso vendere una parte del mio appartamento? Sì.
• Acquisto parziale anche per la terra? Sì.
• Vantaggio? Trasferimento veloce e senza complicazioni del prezzo d’acquisto.
• Svantaggio? Tassa d’uso (~ 3-5% annuo)
• Inoltre, per le vendite totali: a volte sotto l’inflazione

Questi fattori importanti quando si acquistano parti

I fattori chiave per la vendita parziale:

• Valore della proprietà = 500.000 euro
• Pagamento immediato desiderato = 100.000 euro
• Quota in vendita = 20%
• Tassa d’uso mensile = ?
• (se) Vendita totale dopo X anni = ?

Devi rispondere a due domande centrali nel confronto:

1. Quanto costa il canone mensile di utilizzo?
2. (Alla vendita totale, più tardi) apprezzamento e tasse?

Differenza: vendita vs. vendita parziale

Cosa distingue la vendita parziale dalla normale vendita di proprietà? Se si vuole vendere un immobile in modo normale, si passa attraverso un totale di tre fasi principali (preparazione, visioni/verifiche di affidabilità creditizia, vendita), che a loro volta contengono diversi passaggi. La ricerca di acquirenti solvibili (solvibilità) può richiedere più tempo, a seconda della situazione immobiliare (domanda).

Vendita regolare di proprietà: tempi

Riassumendo, la vendita immobiliare comprende le seguenti fasi:

1. Preparare i documenti
2. Valutazione
3. Marketing immobiliare
4. Preparazione di un esposto
5. Svolgimento e pianificazione degli appuntamenti di visualizzazione
6. Negoziati di acquisto
7. Elaborazione e redazione del contratto di acquisto
8. Consegna delle chiavi

Fase di vendita abbreviata

Con una vendita parziale, gran parte di questi passaggi viene saltata completamente. Andate direttamente da un fornitore di servizi finanziari che acquista la vostra proprietà su base proporzionale. Di conseguenza, i seguenti passi rimangono dal processo di una normale vendita di proprietà:

1. Valutazione
2. Elaborazione e redazione del contratto di acquisto
3. Consegna delle chiavi

Vantaggi a colpo d’occhio: Venduto e pagato rapidamente

Che si tratti di una casa a schiera, di una casa indipendente o anche di un condominio: non avete mai venduto una parte della vostra proprietà così rapidamente.

Una vendita parziale ha dei vantaggi:

• Metodo di finanziamento indipendente dalle banche
• Nessun controllo del credito, finanziamento del credito cf.
• Processo di vendita veloce

Svantaggio? Uso nel confronto dei costi

Come descritto nell’introduzione, l’offerta di “acquisto parziale” è rivolta in particolare ai proprietari di immobili più anziani.

“Le banche non danno agli anziani nessun / pochi prestiti”.

Questo è un pregiudizio comune. Ecco perché la pubblicità con “l’acquisto parziale della vostra proprietà” funziona così bene al momento. Tuttavia, i costi di follow-up spesso non sono presi in considerazione. Se, per esempio, vendete il 25% dell’immobile e poi pagate 300 euro al mese di spese d’uso, dovete sicuramente confrontare l’importo con un normale prestito immobiliare, più precisamente un prestito ipotecario.

Altrimenti, col senno di poi, è un’esperienza che ti costa denaro ogni mese.

Cominciamo l’analisi.

Tassa d’uso per l’acquisto parziale: Svantaggio 1

Ora per i “costi di follow-up”.

Cos’è il canone mensile? Molti attualmente lo pubblicizzano come “facile”, “piacevole”, “senza banca”. Questo è vero. Ma il prezzo è alto. Soprattutto, i costi correnti che sorgono nell’acquisto parziale alle società finanziarie. La società finanziaria diventa comproprietaria. La parte venduta della proprietà è messa di nuovo a vostra disposizione.

Quindi non si cede “metà” del giardino o una parte delle proprie stanze: si continua a usare la propria proprietà da soli.

Per questo si paga il “compenso per l’uso”.

Importo del compenso per l’uso

Il compenso che la società finanziaria richiede per l’uso della proprietà è di solito con:

• Tra il 3-5% dell’importo erogato all’anno.

La somma si riferisce a 1 anno in ogni caso. La formula per calcolare la tassa di utilizzo (a seconda del provider) al mese:

• Tassa d’uso mensile = 3% * prezzo d’acquisto (quota) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Questo significa che, con una vendita parziale del valore di 100.000 euro, si paga 250 euro al mese.

Tassa d’uso a 100.000 euro = 250 euro / mese

Come sempre, dipende dal fornitore. Potete trovare tutti i fornitori qui nella Casa dell’Acquisto Parziale: Confronto.

Confronto dei prestiti immobiliari: 2-4% in meno

Quanto paga attualmente per un prestito immobiliare “classico”? Grazie alla fase di basso tasso d’interesse, attualmente si paga solo:

• Circa l’1% dell’importo erogato all’anno.

Rispetto alla richiesta di finanziamento di 100.000 solo ~ 80 euro/mese.

Solo credito ~ 80 Euro / mese

Conviene calcolare e considerare quando si tratta della vendita parziale della vostra proprietà. Suggerimento! Conoscerete anche la “rendita immobiliare” come un’altra alternativa alla vendita parziale.

Tasse: Cosa si deve pagare?

La tassa non è diversa per una vendita parziale che per una vendita regolare.

Come si può vedere in questa lista di controllo fiscale, per i privati si tratta in realtà “solo” della tassa di speculazione. Entra in vigore quando una proprietà viene rivenduta entro i primi 10 anni dall’acquisto. L’importo della tassa di speculazione è calcolato secondo l’aliquota fiscale individuale, che può essere più del 25 per cento.

Per completezza, chiunque venda 3 o più immobili in 5 anni è anche soggetto al commercio di immobili commerciali e quindi anche alla tassa sul commercio. Infine, per completezza, l’imposta sul fatturato (acquirente) per il commercio di immobili commerciali.

Più sul tema delle tasse quando si vende un immobile:

• Vendere immobili: tasse

Calcolatrice! Confronto tra fornitori

In questa analisi, ho calcolato un esempio per voi in tutti i calcolatori dei fornitori. Quant’è la tassa d’uso? Quanto si guadagna dalla vendita totale? Potete trovare il confronto tra i grandi fornitori qui:

• Fornitori di vendita parziale a confronto

Prezzo totale di acquisto e inflazione: Svantaggio 2

Se pensate attentamente al calcolo online del passo 2) l’acquisto totale, noterete che non specificate nessuna regione(posizione della proprietà) dell’immobile. Di conseguenza, l’aumento di valore è un valore molto approssimativo. Ma prendiamo questo come base.

Inflazione vs rivalutazione: confronto (-2,8% di perdita)

Fattore inflazione (svalutazione della moneta) – Se ora si aggiunge l’inflazione come secondo fattore, che secondo la Banca Centrale Europea dovrebbe essere del 2% all’anno, ma attualmente è del 5% (al 22/01), allora si vedrà:

L’aumento di valore di solo il 25 %, 30 % in 15 anni, non compensa nemmeno l’inflazione.

Quindi confrontiamo il 30% in 15 anni e l’inflazione (“a piacere” al 2%, senza aumenti):

Il risultato del nostro confronto:

Secondo (la maggior parte) dei calcolatori online, una perdita di -2,8%.

Di conseguenza, non sarete nemmeno compensati per l’inflazione se siete al di sotto del 32,8%.

Consigli per la vostra vendita parziale: uso, rendita vitalizia, divorzio ed eredità

Ecco alcuni consigli pratici e spunti di riflessione:

Pensione immobiliare: Un’altra alternativa

Ora avete imparato a conoscere la vendita parziale, anche il prestito ipotecario. Forse un altro consiglio per voi è la pensione immobiliare. Questo è particolarmente interessante se avete già raggiunto un’età superiore, di solito 70 o 75 anni.

Rendita immobiliare significa: vendete completamente la vostra proprietà (direttamente), ma conservate un diritto di residenza e d’uso per tutta la vita. Inoltre, si riceve un piccolo importo mensile. Per alcuni, questa è una buona soluzione. Perché inoltre non avete più nulla a che fare con i costi di manutenzione, il nuovo proprietario se ne occupa.

La pensione immobiliare spiegata in modo semplice:

• Vendita diretta e completa della vostra proprietà
• Diritto di residenza e uso per tutta la vita
• Piccola “pensione extra” mensile del venditore
• Nessun costo di manutenzione

Diritto usurario: “Diritto di residenza unico per tutta la vita

Prima di confrontare i diversi fornitori, ecco un consiglio importante se davvero dovessi decidere di vendere la tua proprietà in parte. Come avete già imparato nella guida alla vendita parziale, potete vendere la vostra proprietà in 2 modi: Parziale o parziale incl. Vendita totale in X anni.

Se state considerando una vendita globale dopo X anni, assicuratevi di dare un’occhiata al:

Diritto di usufrutto in caso di vendita totale

In termini semplici, l’usufrutto significa che avete il diritto esclusivo di utilizzare la vostra proprietà – anche dopo la vendita (così come in altri casi, come l’eredità anticipata).

Vantaggio: Il diritto di usufrutto vi dà il vantaggio di non dipendere in nessun momento dalla buona volontà o dal consenso del venditore.

Vendita parziale possibile nonostante l’attuale finanziamento?

Le vendite parziali sono possibili – per accordo – ma sia lei, come mutuatario (proprietario dell’immobile), che la banca sono fondamentalmente legati al contratto di prestito concluso, almeno durante un periodo di interesse fisso concordato. Idealmente, la vostra proprietà è pagata.

Qual è la differenza tra una vendita parziale e una rendita vitalizia?

Chiariamo prima il termine rendita vitalizia: Nell’ambito di una rendita vitalizia, vendete la vostra proprietà in cambio di un pagamento di rendita e di un simultaneo diritto di residenza e d’uso a vita. Si tratta quindi di una forma speciale di vendita di una proprietà. Il vantaggio: la liquidità.

• Per lo più proprietari oltre i 70 anni
• Vendita completa a una società finanziaria
• In cambio, il diritto di residenza a vita e l’uso
• Importo mensile supplementare per voi (rendita vitalizia)
• Nessun costo aggiuntivo / costi di manutenzione

Comunità di eredi: vendita dopo l’eredità

Si può vendere una quota in una comunità di eredi? Sì. Con riferimento al BGB § 2033 paragrafo 1, che afferma:

“Ogni coerede può disporre della quota di eredità”.

Altro sull’argomento:

• Comunità di eredi: vendita di beni

Divorzio: vendita dopo la separazione

È possibile vendere le azioni di una separazione o di un divorzio? Nel caso del divorzio, le cose sono un po’ più complicate all’inizio. In linea di principio, solo dopo l’anno di separazione, ma al più tardi dopo il divorzio, i coniugi possono esigere che il loro partner venda la casa. Parlane con i fornitori individualmente.

Più a:

• Divorzio: Vendere la proprietà

Valutazione di proprietà di tutti i tipi con metodo

Vuoi vendere in modo anonimo? Leggi il nostro profilo di acquisto di terreni qui. La vendita privata di terreni comporta molti pericoli e rischi, ed è così che nascono gli errori quando si vende un terreno.

Per saperne di più sul tema della valutazione della proprietà, clicca qui. Come si valuta una proprietà? Come si calcola il valore di mercato di una proprietà Chi è autorizzato a valutare una proprietà? Chi fornisce informazioni sul valore standard del terreno? Fattori di valore, posizione, amenità, valore di mercato, prezzo realistico: ecco come potete valutare la vostra proprietà.

Valutazione: situazione, opzioni e sviluppo

Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è quella di avere un esperto al tuo fianco per la valutazione della proprietà, o la valutazione del terreno. Quale prezzo è appropriato e realistico per la sua proprietà, con o senza immobili? Se l’acquisto è stato fatto non molto tempo fa, il prezzo di acquisto in quel momento può essere un primo punto di riferimento. Appezzamenti di terreno comparabili dalle offerte online delle regioni possono anche fornire una vaga stima.

Quando si vende la proprietà, il “valore percepito” non è una base ottimale.

Se il valore è troppo alto, la proprietà può “bruciare” perché rimane sul mercato troppo a lungo e qualcosa sembra sbagliato con la proprietà.

Spesso il prezzo viene abbassato, il che significa che si perde il reale potenziale di guadagno della proprietà – si perdono dei bei soldi. Questo è dimostrato anche da uno studio condotto dalle casse di risparmio in collaborazione con FlowFact AG e l’Istituto IIB Dr. Hettenbach. È stata trovata una correlazione tra il tempo di commercializzazione, il prezzo di vendita e il prezzo di commercializzazione. Lo studio ha confermato che il ricavo è maggiore e il periodo di commercializzazione più breve se ci si basa su una valutazione realistica quando si valuta la proprietà.

Così, la valutazione professionale di esperti sul valore di mercato della proprietà è altamente raccomandata per una transazione di vendita senza problemi.

• Valutazione del perito o dell’esperto (agente immobiliare)
• Potenziale di guadagno perso a causa della riduzione del prezzo, se la pubblicità è troppo lunga

Valore di mercato, valore del credito ipotecario e valore patrimoniale

Una valutazione si basa su diversi valori di proprietà. I più importanti sono il valore di mercato, il valore del prestito ipotecario e il valore patrimoniale. In linea di principio, il valore di mercato, chiamato anche valore di mercato, è determinato in una valutazione immobiliare.

Prendere in considerazione i metodi di valutazione comunemente usati:

• Valore reale
• Valore del prestito ipotecario
• Valore dell’unità
• Valore di terra standard
• Valore della terra

Quale metodo di valutazione per la mia proprietà? Proprietà + beni immobili

Sono ammessi tre metodi standardizzati per determinare il valore della proprietà da parte di esperti e valutatori: Metodo del valore comparativo, metodo del valore patrimoniale e metodo del valore degli utili capitalizzati. Quale metodo è appropriato e quando dipende dalla proprietà. Se si tratta di un terreno, si usano altri metodi di valutazione che per un edificio. Metodi di valutazione diversi sono utilizzati anche per le proprietà occupate dal proprietario e per quelle in affitto. Nel caso di proprietà all’asta obbligatoria, le perizie delle proprietà possono essere visualizzate presso i tribunali distrettuali competenti – spesso online. In questo caso, il consenso del proprietario non è richiesto e qualsiasi parte interessata può visionare gratuitamente tale perizia.

Ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV)

Fino al 1988, la valutazione degli immobili si basava sull’ordinanza di valutazione (WertV). Nel 2010 è stata sostituita dall’ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV). La nuova legge è destinata a standardizzare ulteriormente la valutazione. Nell’adottare la nuova ordinanza, il legislatore aveva in mente anche gli investitori stranieri. L’ImmoWertV regolamenta le condizioni e le procedure vincolanti per i valutatori incaricati privatamente e per quelli incaricati pubblicamente. È anche vincolante per i comitati di esperti per la valutazione degli immobili.

L’ordinanza sul valore degli immobili distingue tra:

• Valutazione di beni immobili e la
• Valutazione degli edifici

Terreni sviluppati e non sviluppati

Con il valore comparativo dell’IPV, un prezzo d’offerta può essere determinato più precisamente. In contrasto con il valore comparativo, che è redatto dall’agente immobiliare, il valore di mercato è il prezzo esatto che si può prevedere di ottenere una proprietà in una certa data. Ciò che entra nel valore di mercato è regolato nel codice edilizio (BauGB). Per determinare il valore di mercato di una proprietà, vengono presi in considerazione la posizione, la condizione, l’attrezzatura (in condizioni di costruzione), ma anche le circostanze legali. Il termine valore di mercato è usato come sinonimo.

Il valore del terreno è determinato durante una valutazione del terreno. La determinazione del valore del terreno si basa sul metodo del valore comparativo e sull’uso di adeguati valori standard del terreno. Secondo il codice edilizio (BauGB), devono essere formate commissioni di esperti per calcolare i valori dei terreni. Questi comitati di esperti sono composti da esperti indipendenti e da un dipendente delle autorità fiscali.

I valori standard indicano quanto costa in media un metro quadrato di terreno in una certa località. Tuttavia, le proprietà concrete del terreno non sono incluse nei valori standard del terreno. Poiché per la valutazione viene usata solo una media della posizione regionale, i valori standard dei terreni possono discostarsi molto dal valore reale del terreno.

Estratto del catasto edilizio e del registro fondiario

Per determinare il valore del terreno edificabile, è necessario controllare l’estratto del catasto. Questo estratto, che può essere ottenuto dal catasto, contiene tutte le registrazioni catastali per il lotto e corrisponde a una storia del lotto.

Tuttavia, solo il venditore è autorizzato a richiedere l’estratto del registro fondiario.

L’estratto del registro fondiario assicura che il venditore ha i diritti corrispondenti alla proprietà e può effettivamente venderli. Se più beneficiari sono registrati, possono vendere solo le loro rispettive quote.

Le restrizioni esistenti sull’uso della proprietà sono anche inserite nell’estratto del registro fondiario (ad esempio, la proprietà può essere costruita solo per scopi residenziali). Per gli acquirenti e i venditori, l’estratto del registro fondiario è indispensabile per valutare, dividere o vendere il terreno o la proprietà.

Un altro punto importante nella valutazione è la posizione del terreno o della proprietà. I criteri per la valutazione sono:

• La macro posizione, cioè la regione o il quartiere
• La micro-ubicazione, le immediate vicinanze della proprietà

Per esempio, l’ambiente sociale del quartiere e la sua infrastruttura sono inclusi nella valutazione. Anche se i buoni collegamenti di trasporto verso le zone commerciali, scolastiche e industriali sono previsti solo per il futuro, questo può già avere un impatto sulla valutazione della proprietà.

La valutazione degli immobili nel mirino degli investitori

Per gli investitori, oltre alla valutazione standard, la redditività di un terreno o di una proprietà è di particolare interesse.

La redditività di una proprietà si riferisce al suo sviluppo negli anni futuri. Dato che i parametri marginali di un immobile così come la valutazione fatta in una data di riferimento possono cambiare a breve termine, è possibile solo una stima della redditività attesa. Il fattore “ubicazione” ha anche un peso speciale in questa stima.

In uno studio, il Welt ha considerato lo sviluppo delle macro località di tutti i distretti tedeschi fino al 2030. Un altro fattore chiave per lo sviluppo futuro del valore è il “backlog delle ristrutturazioni”, nella misura in cui ci si aspettano misure di manutenzione superiori alla media. Se la commercializzazione della vostra proprietà deve essere rivolta in particolare agli investitori, sono necessari ulteriori criteri per valutare l’offerta di investimento.

Buone ragioni per la valutazione degli esperti

Se il valore della proprietà è interessante, si deve determinare il valore di mercato. Se la proprietà deve essere venduta, se è in corso un divorzio o se sono coinvolte questioni di eredità, il valore di mercato della proprietà è usato come base. Il valore di mercato è anche la base per il valore da negoziare quando si concedono prestiti e altre forme di divisione della proprietà. Nel caso di una divisione del patrimonio immobiliare (divorzio, comunità di eredi), una fascia di prezzo non è adatta. Pertanto, una somma specifica deve essere indicata nella valutazione della proprietà come parte della valutazione del valore equo di mercato. Questo valore di mercato si riferisce al momento determinato nella valutazione.

In una vendita di terreni, il valore preciso è meno decisivo e spesso il valore del terreno determinato viene quantificato con una fascia di prezzo. Quando si vendono terreni ed edifici, il mercato regionale e la domanda e l’offerta giocano un ruolo importante.

A seconda della strategia di vendita, si seguono diverse procedure con il valore comparativo o di mercato determinato. Si fa una distinzione fondamentale tra la vendita a un prezzo fisso e la vendita della proprietà in un processo di offerta. In nessun caso il “valore percepito” della proprietà deve essere incluso nella base di marketing. Se il prezzo di vendita è superiore al valore di mercato, l’acquirente deve fornire molto più capitale del necessario.

Leggi qui prima:

• Valore di terra standard
• Mappa del valore del terreno standard
• Valore di mercato

Vendere la terra: Lista di controllo

Tutto sul processo, diritto edilizio, agente immobiliare, notaio, costi e tasse:

• Vendere la terra

Vendere un condominio [anno]: Passo dopo passo

Iniziamo con le 3 domande più comuni per chi vende per la prima volta:

• Quanto vale il vostro condominio?
• Con o senza agente immobiliare?
• Vendere pubblicamente o con discrezione?

Poi imparerete tutte le 18 fasi della vendita!

Quanto vale il vostro condominio?

Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Düsseldorf, Francoforte e in tutta la Germania, ci sono molte domande a cui rispondere. La risposta migliore è avere un esperto al vostro fianco per la valutazione degli immobili. Se volete vendere il vostro condominio, una cosa è importante: Un prezzo di acquisto informato, orientato al mercato e realistico. Il tipo di immobile determina il metodo di valutazione utilizzato per determinare il valore di mercato. Esistono tre metodi di valutazione standardizzati per determinare il valore di mercato degli immobili: il metodo del valore comparativo, il metodo del valore patrimoniale e il metodo del valore reddituale. Di norma, almeno due di questi procedimenti vengono calcolati contemporaneamente.

• Metodo del valore comparativo
• Metodo degli utili capitalizzati
• Metodo del valore reale
• Procedura residuale
• Determinazione del valore di prestito ipotecario

Le domande centrali dei proprietari di immobili: Quanto vale il mio immobile? Come si calcola il valore di un condominio? Come fa l’ufficio delle imposte a determinare il valore di una casa? Chi determina il valore di mercato di un immobile? Come valuta la banca un immobile? Per darvi una prima impressione della complessità della localizzazione, del valore di mercato, delle proprietà comparabili, del tessuto edilizio, ecc. abbiamo scritto questa guida sul tema della valutazione dei condomini.

• Tariffa appartamento casa

Vendere con o senza agente immobiliare?

Non bisogna sottovalutare il tempo di preparazione. Siate realistici e onesti con voi stessi, ad esempio, riguardo ai possibili lavori di ristrutturazione arretrati. Oltre a tutti i lavori sul condominio o sulla casa, ci sono i preparativi per la vendita.

Oltre il 70% vende senza il supporto professionale dell’agente immobiliare. Passano mesi senza conoscenza del mercato, dalla valutazione alla creazione dell’esposizione, all’approccio con il cliente e alla fase di vendita. In tutti i settori, la posizione è il fattore più importante, non solo nella vendita di appartamenti. È facile commettere errori nella vendita di immobili, soprattutto se si tratta di immobili di grandi dimensioni come i condomini.

Alla domanda con: “Vendere con o senza agente immobiliare?” si aggiunge la domanda:

Vendere sul mercato o fuori mercato?

Fuori mercato – Una vendita fuori mercato significa che la vendita del vostro immobile non sarà mai visibile pubblicamente. Il vostro immobile sarà consigliato solo a un gruppo interno e solvibile di acquirenti con una costellazione ideale. Le vendite fuori mercato sono particolarmente popolari tra le persone di spicco che vogliono mantenere segreti la vendita, l’indirizzo, le foto e molto altro. Anche i privati ricorrono a questo servizio, ad esempio se non vogliono che la famiglia o i vicini sappiano dell’imminente vendita. Il vostro vantaggio: nessuno verrà a conoscenza della vendita.

• Immobili fuori mercato

On Market – Con le vendite On Market, il vostro condominio viene presentato dall’agente attraverso i consueti canali di marketing. Probabilmente conoscete i canali di marketing tipici:

• Esposizione della pubblicità presso l’ufficio del broker
• Annunci su giornali regionali
• Portali immobiliari sovraregionali
• Portali di annunci come Ebay

Quindi, al consueto processo in 18 fasi, si aggiunge una domanda per voi:

Vendere sul mercato o fuori mercato?

Per trovare buoni agenti immobiliari fuori mercato, dovreste prestare particolare attenzione alle referenze, alle proprietà che sono state vendute. Spesso è possibile trovarle sui siti web delle agenzie immobiliari. Vale quindi la pena di dare un’occhiata più approfondita al sito web dell’agente immobiliare invece di andare semplicemente su “Contatti”.

18 passi per la vendita: lista di controllo MFH

Procedura, costi e consigli – tutto in un unico grande articolo gratuito per la proprietà, l’appartamento, la casa, la villa, il condominio. Imparate a vendere un immobile, passo dopo passo: vendere un immobile.

Tutti i 18 passaggi in 3 fasi:

1. Preparazione: Preparare la casa e la vendita
1. Pianificazione finanziaria e tempistica di vendita
2. Assumere un agente immobiliare
3. Registri e documenti
4. Aumentare il valore della proprietà
5. Determinare il prezzo dell’offerta
6. Creare un’esposizione
2. Fase di vendita: commercializzare la casa e trovare acquirenti
1. Proprietà di mercato
2. Contatti con i potenziali acquirenti
3. Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
4. Controllo del credito
5. Date di visualizzazione
6. Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto
3. Operazione di vendita: contratto di acquisto fino alla consegna
1. Stipulare il contratto di acquisto con il notaio
2. Nomina del notaio
3. Iscrizione al catasto ed elaborazione dei pagamenti
4. Consegna dell’immobile
5. Spese notarili e commissioni di intermediazione
6. Pagare le tasse

Ecco qualche dettaglio in più.

Preparazione alla vendita: procedura

Volete vendere il vostro immobile senza un’agenzia immobiliare? Allora dovete pianificare ed eseguire le seguenti fasi di vendita nel loro ordine.

Decisione di vendere

Quando è il momento giusto per vendere? In definitiva, solo voi decidete quando vendere. Non esiste un periodo dell’anno particolarmente “promettente” o “particolarmente fallimentare” per la vendita di immobili. Se non volete gravare sulle vacanze o sul periodo natalizio, questa è solo una vostra decisione. Perché di solito sono gli stessi acquirenti a decidere in modo del tutto indipendente dal periodo dell’anno.

Il consiglio di Lukinski: gli immobili con giardino si vendono meglio tra la primavera e l’autunno. Tuttavia, anche il giardino deve essere ben curato.

Analisi del mercato e strategia dei prezzi

Come si ottiene il giusto prezzo di vendita?

È qui che il discorso si fa molto particolare! Perché la valutazione del mercato immobiliare in generale e anche a livello regionale richiede molte conoscenze ed esperienza. Questo vale anche per la valutazione di un immobile. Soprattutto quando si tratta delle proprie “quattro mura” in vendita.

La determinazione del valore dell’immobile è meglio farla senza un “attaccamento emotivo” alla proprietà. Quindi, se volete vendere il vostro immobile senza un’agenzia immobiliare, dovete liberarvi da tutti i “legami” con la casa. Ma anche in questo caso ci sono ancora abbastanza “trappole” in cui il venditore privato può cadere. Ad esempio, gli investimenti in arredi di alta qualità per bagni, pavimenti, ecc. non aumentano di per sé il valore dell’immobile. In particolare, la scelta di bagni, pavimenti, arredi ecc. dipende spesso dai gusti del proprietario. Un nuovo proprietario, ad esempio, non vorrebbe spendere soldi per questi elementi e cercherà di abbassare il prezzo di acquisto in questo modo. Un agente immobiliare come Lukinski sa con certezza quali arredi di un immobile sono considerati “di lusso”.

Un importante indicatore del prezzo “giusto” del vostro immobile può essere il confronto con il prezzo di altri immobili di pari posizione, dotazione e condizione. A tal fine, è necessario parlare con acquirenti e venditori di altri immobili, oppure consultare i portali delle agenzie immobiliari della vostra regione. Tuttavia, anche in questo caso non potrete sapere con certezza se i prezzi di altri immobili sono completamente trasferibili alla vostra situazione. Questo perché i microfattori giocano sempre un ruolo nella valutazione degli immobili, che gli esperti immobiliari vi spiegheranno senza pregiudizi.

Preparativi: Ristrutturare, progettare, modernizzare?

Domanda frequente quando si vende una casa: bisogna ristrutturare prima? Il nostro consiglio Lukinski a questo punto: Se volete ottenere il prezzo più alto per il vostro immobile, è necessario eliminare i principali difetti di costruzione. Naturalmente, ciò deve essere verificabile attraverso le relative fatture. Macchie di umidità sulle pareti, muffa, infissi con vernice scrostata, finestre “cieche” o parquet usurato riducono notevolmente il prezzo di acquisto. Anche se sono pochi i punti in cui l’immobile non mostra il suo lato migliore, queste carenze si ripercuoteranno sull’immobile nel suo complesso.

I costi di ristrutturazione o ammodernamento devono sempre essere ragionevolmente proporzionati al prezzo di vendita previsto. Spesso è molto difficile fare una stima. Naturalmente anche in questo caso si può consultare un esperto di edilizia. Ma questa perizia ha comunque un costo. Lukinski e, naturalmente, altre agenzie immobiliari forniscono consulenza gratuita con grande competenza ed esperienza.

Un caso particolare è rappresentato dagli immobili che non sono (o non sono più) abitati al momento della vendita. Una volta che tutti i mobili e gli effetti personali sono stati rimossi dalla casa o dall’appartamento, ogni possibile danno diventerà evidente molto rapidamente. Anche in questo caso il motto è: rimuovere! In caso contrario, la vendita può essere annullata in un secondo momento a causa dell’occultamento dei difetti. Se nell’immobile sono rimasti degli arredi, questi devono essere in perfette condizioni. Tutto il resto dà l’impressione di “rifiuti ingombranti” e dovrebbe essere rimosso prima del primo appuntamento di visione.

Difficile per i venditori privati, ma già pratica comune per gli esperti del settore immobiliare: il cosiddetto “home staging”. Gli appartamenti vuoti vengono deliberatamente arredati per gli appuntamenti di visita. Questo dà all’acquirente un’impressione di comfort e di accoglienza, aumentando così – spesso senza che l’acquirente se ne accorga – l’intenzione di acquisto.

Marketing e presentazione: esposizione

Come si crea un’esposizione di vendita?

Sicuramente uno dei compiti più impegnativi nel processo di vendita: la creazione di un documento di vendita significativo per l’immobile. Molto spesso, l’esposizione è uno dei fattori decisivi per il prezzo e anche per la velocità di vendita dell’immobile. Le giuste condizioni di luce per le foto, una buona prospettiva nello scattare le foto e testi significativi sono i fattori decisivi per l’esposizione. Le foto devono trasmettere una visione realistica dell’immobile e i testi non devono essere eccessivi. Se le affermazioni contenute nell’esposizione e la realtà sono troppo distanti, l’acquirente ha l’impressione che il venditore non sia affidabile.

Anche nell’era digitale, le esposizioni stampate e rilegate sono spesso molto utili. Soprattutto se il vostro immobile ha un valore elevato. Se volete produrre l’esposizione con la vostra stampante domestica, le cartucce d’inchiostro devono essere ben riempite. I colori spenti o le striature sono assolutamente poco professionali.

Non importa come: presentare il vostro immobile attraverso foto e testi richiede molto tempo. A questo va aggiunta un’esperienza più approfondita nella scelta delle parole giuste per il testo di accompagnamento. Tralasciate ogni rapporto personale con l’immobile e, per quanto possibile, adottate una prospettiva distaccata sulla vostra proprietà.

Offerta e negoziazione

Chi è il miglior acquirente e come posso ottenere il miglior prezzo?

Se vendete il vostro immobile senza un’agenzia immobiliare, non avete quasi nessuna possibilità di filtrare gli acquirenti in anticipo. I potenziali acquirenti possono fare un’ottima impressione al telefono. Ma alla fine non si può mai sapere chi verrà fatto entrare in casa durante la visita. Per la prima conversazione esplorativa, stilate un elenco di domande da porre al potenziale acquirente. Tra queste, la domanda su dove e come vivete attualmente. È anche importante chiedere se esiste già una banca finanziatrice per l’eventuale acquisto. Tuttavia, solo orecchie esperte possono sentire se il potenziale acquirente sta dicendo la verità al telefono o meno.

Se vendete il vostro immobile privatamente, dovete anche coordinare e condurre voi stessi tutti gli appuntamenti per le visite. Questa è di solito la parte del lavoro che richiede più tempo per gli immobili particolarmente interessanti. Vi costa tempo e spesso anche nervi, perché i veri potenziali acquirenti fanno domande molto dettagliate durante la visita. Infine, dovrete voi stessi rifiutare gli interessati che non sono stati selezionati. Anche questo costa tempo e nervi.

Contratto d’acquisto: quanto può essere individuale il contratto?

La nomina di un notaio per il contratto d’acquisto definitivo è anche responsabilità del venditore nel caso di una vendita privata. Naturalmente, il notaio vi dirà anche quali sono le cose da inserire nel contratto e quali no. Molti acquirenti hanno desideri individuali per quanto riguarda il pagamento del prezzo d’acquisto, la data di consegna, la responsabilità, ecc. Discutere di questi aspetti del contratto richiede molto tempo. D’altro canto, il rischio di commettere errori gravi per il venditore privato è sicuramente minore, poiché il notaio agisce in qualità di consulente nella fase di preparazione del contratto d’acquisto.

Consegna della casa

A seconda del rapporto tra l’immobile e il venditore, questa è sicuramente una delle parti emotivamente più difficili della vendita di una casa. Soprattutto se la vendita della casa è scaturita da una situazione di emergenza e la separazione dall’immobile è più o meno involontaria. La vendita tramite terzi – come Lukinski – è particolarmente tranquilla e senza problemi a questo punto.

Spesso il passaggio di proprietà di una casa subisce dei ritardi. Ad esempio, perché la nuova proprietà del venditore non è ancora pronta per essere occupata o perché altri fattori ritardano la consegna. In una vendita puramente privata, spetta nuovamente al venditore gestire questi ritardi. Ciò comporta spesso spiacevoli discussioni con l’acquirente e persino controversie legali. In quanto intermediario nel vero senso della parola, le conoscenze e l’esperienza del broker possono essere richieste anche in questo caso.

Ispezione, negoziazione ed errori

Preparazione: documenti, pianificazione e supporto

Volete vendere la vostra casa o un condominio e trovare rapidamente un acquirente adeguato e solvibile? Allora tenete presente che la fase di preparazione costituisce la base per una vendita senza problemi. Preparatevi a un compito lungo e complesso.

Per una vendita privata è necessario un intero contingente di documenti. Anche i più piccoli errori possono avere conseguenze costose e rendere la vendita della casa molto difficile e a lungo termine. La complessità inizia già con la determinazione del prezzo dell’offerta. Se si stabilisce la condizione sulla base di una valutazione professionale dell’immobile, si hanno buone possibilità di raggiungere il prezzo di vendita desiderato. Tuttavia, sono necessarie molte capacità di negoziazione, sensibilità e conoscenza della natura umana. Preparatevi ad affrontare un’ampia varietà di domande da parte dei potenziali acquirenti e armatevi di tutti i documenti necessari che potrebbero essere richiesti o che dovrebbero essere mostrati senza essere richiesti. Ora dovete preparare un’esposizione e descrivere la vostra proprietà in modo veritiero, ma dal suo lato più bello. La scelta delle parole nella presentazione decide in modo decisivo quanto velocemente e a quale prezzo la vostra proprietà passerà di mano.

Visita: Colloqui e presentazioni

Ogni potenziale acquirente desidera visionare l’immobile prima di acquistarlo per farsi un’idea del suo aspetto. La visione è quindi una parte importante della fase di vendita. Più l’immobile viene presentato in modo attraente e più si è preparati a rispondere alle domande del potenziale acquirente, maggiori sono le possibilità di successo. Tuttavia, ciò richiede un certo lavoro di preparazione e buone capacità organizzative.

La prima impressione conta

Ordine, apertura e atmosfera giusta – Lo stesso vale per la vendita di una casa: la prima impressione conta. Per questo motivo un immobile deve essere presentato nel modo più attraente possibile. Ciò significa che sia l’interno che l’esterno devono essere preparati di conseguenza. Prati e siepi devono essere ben curati. Se necessario, si consiglia di dare una nuova mano di vernice alla facciata. I rifiuti e i rifiuti ingombranti devono essere rimossi. All’interno, locali ordinati e puliti creano un ambiente piacevole. Nel migliore dei casi, le visite dovrebbero essere effettuate durante il giorno. Nei mesi invernali è necessario garantire un’illuminazione sufficiente. Se le stanze sono buie, danno un’impressione di disagio. È possibile rendere l’ambiente invitante utilizzando oggetti decorativi discreti come piante o tende.

Presentazione e decorazione

Ma non è solo la presentazione che conta. I venditori di case devono anche essere in grado di rispondere alle domande più importanti durante l’appuntamento per la visita. Anche in questo caso siete avvantaggiati se vi affidate a un’agenzia immobiliare. Conoscono le domande più comuni e, naturalmente, le risposte più appropriate. Avrà a disposizione la planimetria e il certificato energetico e conoscerà la superficie della casa. Molti potenziali acquirenti sono interessati anche a informazioni sui costi accessori e sulle tasse della casa. Durante la visita, tutte le domande devono trovare una risposta soddisfacente. I vantaggi possono essere enfatizzati. Al contrario, i difetti non devono essere nascosti. Il venditore è responsabile anche dopo la firma del contratto, almeno se era a conoscenza dei difetti in questione e non li ha indicati quando gli è stato chiesto. Un agente immobiliare esperto sa esattamente cosa rivelare e cosa non rivelare.

Di norma, è consigliabile che il venditore non sia presente all’appuntamento di visione. Lasciate invece questo compito all’agente immobiliare. Ciò comporta numerosi vantaggi. Ad esempio, i potenziali acquirenti sono meno inibiti a fare domande. Inoltre, il venditore non corre il rischio di fare un’osservazione che potrebbe scoraggiare il potenziale acquirente. Inoltre, l’agente immobiliare rimane sempre professionale e non emotivo durante la conversazione. Dopo la visione, consegna al potenziale acquirente un’esposizione preparata con tutti i dati chiave più importanti dell’immobile.

Negoziazione: preparazione, competenza ed esperienza

La negoziazione della vendita di una casa non richiede solo competenza ed esperienza, ma anche sensibilità. I proprietari che vendono il loro appartamento o la loro casa sono di solito emotivamente legati all’immobile e spesso ne stimano il valore più alto di quanto non sia. Questo non solo è dannoso quando si valuta il valore dell’immobile, ma anche durante le trattative. Un agente immobiliare, invece, rimane sempre obiettivo. Non è guidato dalle emozioni e può quindi offrire un risultato di negoziazione migliore.

Se desiderate essere assistiti nella vendita della vostra casa e nelle trattative, è meglio contattare Lukinski. Vendiamo immobili e ci distinguiamo per la nostra competenza e i nostri anni di esperienza. Nelle trattative utilizziamo il nostro know-how e il nostro tatto per farvi ottenere il miglior prezzo di acquisto. Affidatevi al nostro talento di venditori e approfittate della nostra routine.

Cosa conta nella negoziazione

Una buona preparazione è l’elemento fondamentale per il successo di una trattativa sul prezzo. L’agente immobiliare Lukinski sa che anche l’acquirente si preparerà alla trattativa e saprà come usare ogni difetto della casa contro di lui. Per questo è ancora più importante conoscere i vantaggi dell’immobile. Questi includono, ad esempio, una posizione tranquilla in campagna o una posizione centrale in città. Anche i buoni collegamenti con i mezzi di trasporto e le strutture commerciali aumentano il valore di un immobile. Altri vantaggi possono essere un impianto di riscaldamento di recente installazione, pareti appena tinteggiate o una recente ristrutturazione. Anche la vicinanza a un’università o a un importante datore di lavoro depone a favore dell’immobile.

Poiché la vendita di una casa viene sempre negoziata, è prevedibile che il prezzo di partenza non possa essere raggiunto. Di conseguenza, dovrebbe essere fissato a un livello più alto, ma non troppo alto. Se l’agente immobiliare e il venditore decidono un prezzo di partenza moderato, l’acquirente si sente trattato in modo equo e non ha la sensazione di trovarsi di fronte a un approfittatore. Un prezzo di acquisto gonfiato porta a trattative più lunghe e difficili, durante le quali il prezzo deve essere abbassato ulteriormente. Se la casa si trova in una posizione ambita e deve essere venduta rapidamente, è anche possibile fissare un prezzo basso, che porta diversi potenziali acquirenti a superare le offerte e voi, in qualità di venditori, a ottenere il prezzo desiderato. La strategia più adatta al vostro immobile dipende da molti fattori individuali.

Evitare gli errori: Vendere privatamente o tramite un intermediario?

Non può essere così difficile vendere la propria casa o il proprio appartamento. Ma se procedete alla vendita della vostra casa con questa certezza, i costosi errori sono già pre-programmati. Prima di entrare nel dettaglio degli errori e di mostrarvi perché dovreste affidare la vendita del vostro immobile a un’agenzia immobiliare esperta come Lukinski, vorremmo sottolineare un problema fondamentale.

Se gestite la vendita della casa da soli, lavorate praticamente giorno e notte e dovete investire tutto il vostro tempo per presentare l’immobile, rispondere alle richieste degli acquirenti e programmare le visite. Anche il necessario reperimento di tutti i documenti in anticipo è una corsa a ostacoli che non tutti i proprietari intenzionati a vendere riescono a superare senza un “occhio nero”. È possibile vendere un immobile in modo serio e professionale esternalizzando questo complesso compito e concentrandosi sull’esecuzione professionale da parte di agenti immobiliari come Lukinski. In qualità di agente immobiliare online, lavoriamo in modo rapido e affidabile affinché possiate vendere a un acquirente solvibile al miglior prezzo senza alcuno stress.

Gli errori più comuni nella vendita

Il primo errore si verifica molto prima di occuparsi dell’esposizione e della sua preparazione. Si fissa un prezzo troppo alto per l’immobile e si tende a sopravvalutarlo, il che è abbastanza umano in relazione al legame emotivo che si ha con l’immobile. Un prezzo astronomicamente alto, completamente fuori dal mercato, finirà per prolungare inutilmente la vendita e per non suscitare alcun interesse reale da parte degli acquirenti. Al contrario, un prezzo d’offerta troppo basso comporta anche degli svantaggi per voi. Se offrite il vostro immobile a un prezzo inferiore al suo valore, numerosi acquirenti si faranno subito avanti, ma voi sarete destinati a rimetterci al momento della firma del contratto. Documenti mancanti, foto senza senso o sottoesposte, foto dell’immobile scattate in una giornata di pioggia e foto che mostrano la strada e il numero civico si rivelano sempre un errore nelle vendite immobiliari. Se non volete essere cacciati di casa senza aver concordato un appuntamento per la visione, dovreste rendere difficile la localizzazione del vostro immobile e per questo motivo astenetevi deliberatamente dal pubblicare informazioni come il numero civico o l’identificazione della strada nell’esposizione. Una vendita privata attira cacciatori di occasioni, ma anche numerosi rivenditori poco raccomandabili. Difficilmente riuscirete a evitare le richieste di informazioni, ma difficilmente riuscirete a ottenere il prezzo desiderato e una transazione di vendita soddisfacente. Al più tardi durante una visione, la presenza del proprietario può avere un effetto negativo sulla vendita.

Contratto di acquisto: procedura, notaio, contratto preliminare e principale

Il contratto di vendita riporta tutte le norme e le informazioni necessarie per la vendita della casa. Pertanto, deve essere redatto con grande attenzione. Per evitare ambiguità e spiacevoli sorprese, è consigliabile affidare il contratto di compravendita e l’intera vendita della casa a un agente immobiliare esperto.

Il contratto preliminare autenticato è quasi sempre vincolante

Quando si vende una casa o un condominio, si stipulano i cosiddetti contratti preliminari. Questi diventano legalmente vincolanti solo quando vengono autenticati. Solo con la firma del notaio la casa si considera realmente venduta. Nel contratto preliminare vengono registrati tutti i punti chiave importanti per la vendita della casa. Se entrambe le parti sono d’accordo e il contratto preliminare è concluso, segue il contratto principale. Se il contratto preliminare non è stato autenticato, non ha alcuna importanza. In questo caso, sia l’acquirente che il venditore possono recedere dal contratto senza fornire motivazioni. Tuttavia, una volta autenticato, il contratto preliminare è vincolante e dà sicurezza a entrambe le parti. Solo in rari casi è possibile uscire dal contratto preliminare. Si tratta, ad esempio, di catastrofi naturali. Se non ci sono gravi motivi e una delle due parti recede dal contratto preliminare, l’altra parte può avanzare richieste di risarcimento danni.

Nel contratto preliminare devono essere riportati i seguenti punti:

• Nome e indirizzo dell’acquirente e del venditore
• Dettagli sull’oggetto dell’acquisto, compresi i mobili
• Il prezzo di acquisto e le condizioni di pagamento
• Data fissata per la conclusione del contratto principale
• Clausola di indennizzo

Una volta chiarito il finanziamento, il contratto preliminare può essere firmato e autenticato. Il notaio controlla il registro fondiario e discute ulteriori dettagli con entrambe le parti contraenti. Il notaio redige quindi il contratto principale. Questo contiene le informazioni del contratto preliminare e tutte le condizioni discusse durante l’incontro con il notaio. Tra queste, ad esempio, la consegna della casa, la regolamentazione dei pagamenti del prezzo d’acquisto e la data di scadenza, le dichiarazioni catastali e, se applicabile, una procura di finanziamento. Questa è necessaria se l’acquirente ha bisogno di un prestito per finanziare l’immobile.

Entrambe le parti hanno il tempo di esaminare il contratto principale. Se non ci sono obiezioni, il contratto principale può essere firmato e autenticato. In questo modo la vendita della casa diventa legalmente vincolante. Dopo la data di pagamento, la casa e le chiavi possono essere consegnate secondo gli accordi del contratto.

Controllare l’acquirente: Controllo del credito

Verifica del merito creditizio e della solvibilità – La verifica del merito creditizio fornisce informazioni su diversi fattori. Da un lato, certifica la capacità di finanziare un acquisto immobiliare e, dall’altro, la disponibilità a pagare e l’affidabilità. Questi dati possono essere ottenuti attraverso prestiti e rate pregresse. Con un’autodichiarazione di Schufa, i venditori possono valutare realisticamente se l’acquirente è in grado e disposto a pagare il prezzo d’acquisto e altri costi, come quelli per il notaio o per la tassa di trasferimento del terreno. Il venditore può richiedere personalmente le informazioni a Schufa o richiedere un’autodichiarazione all’acquirente. Quest’ultima soluzione è più comunemente utilizzata nella pratica, in quanto comporta meno costi. Inoltre, l’autodichiarazione contiene tutti i dati rilevanti, come la valutazione complessiva del rischio di pagamento e tutte le informazioni sulle esperienze di pagamento del passato. L’autodichiarazione è gratuita per l’acquirente.

Conferma del finanziamento, del conto fiduciario notarile e della valutazione del credito

Inoltre, è possibile richiedere alla banca una conferma del finanziamento. Tuttavia, questa ha senso solo se il prestito è espressamente destinato al finanziamento di un acquisto immobiliare. Inoltre, l’erogazione del prestito non deve dipendere da altre condizioni.

Per garantire una maggiore sicurezza, è possibile istituire un conto fiduciario notarile. Questo conto è monitorato dal notaio e ha lo scopo di proteggere il venditore. Solo una volta ricevuto il denaro, l’immobile viene trasferito in possesso dell’acquirente.

La valutazione del credito deve avvenire il prima possibile. In questo modo si evitano lunghe trattative che alla fine si rivelano superflue. Inoltre, potreste aver già rifiutato altri interessati che nel frattempo hanno acquistato un altro immobile. Un buon agente immobiliare effettuerà per tempo la verifica dell’acquirente. Inoltre, farà presente all’acquirente che dovrebbe discutere il finanziamento con la propria banca il prima possibile. Infatti, la conferma del finanziamento può richiedere fino a 14 giorni. Inoltre, l’acquirente deve avere pronti i documenti per l’approvazione di un prestito, che potrebbe essere necessario ottenere prima.

Handover: protocollo, passaggio di chiavi e documenti

Dopo la firma del contratto di acquisto e la nomina del notaio, segue l’ultima fase della vendita di una casa: il passaggio di proprietà. Questo è il momento in cui si mette la proprietà nelle mani del nuovo proprietario. Per assicurarsi che nulla vada storto e che non ci siano spiacevoli sorprese dopo la firma del contratto di compravendita, ci sono alcuni punti da tenere a mente. I danni o la successiva riduzione del prezzo di acquisto fanno rizzare i capelli a molti acquirenti.

Dopo la firma del contratto di acquisto e la nomina del notaio, segue l’ultima fase della vendita di una casa: il passaggio di proprietà. Questo è il momento in cui si mette la proprietà nelle mani del nuovo proprietario. Per assicurarsi che nulla vada storto e che non ci siano spiacevoli sorprese dopo la firma del contratto di compravendita, ci sono alcuni punti da tenere a mente. I danni o la successiva riduzione del prezzo di acquisto fanno rizzare i capelli a molti acquirenti. Ma non è detto che sia così.

Il passaggio di proprietà è l’ultimo ostacolo da superare quando si vende una casa. In qualità di agente immobiliare, naturalmente, ci occuperemo anche di questo compito per voi. Un protocollo di passaggio di proprietà crea chiarezza ed evita controversie. Il contratto di acquisto da solo non registra tutti i punti importanti. Difetti, letture dei contatori e inventario esistente possono essere registrati nuovamente o in modo molto più dettagliato in un protocollo. Il protocollo viene firmato dal venditore, in modo che non possa successivamente sostenere di non aver trovato la casa come da contratto.

Il protocollo di consegna per la vendita di una casa non è molto diverso da quello per la consegna di un immobile in affitto. Tuttavia, è necessario registrare altri punti importanti. Ad esempio, i difetti che devono essere eliminati dal venditore. È inoltre necessario fissare una data per la consegna. Inoltre, il protocollo di consegna dovrebbe registrare le scorte ancora da rimuovere. Inoltre, tutte le letture dei contatori devono essere annotate. Nel protocollo deve essere annotato anche il processo di consegna delle chiavi. Se mancano ancora delle chiavi, si annota il numero e la data di consegna. A proposito, di solito le chiavi vengono consegnate solo dopo il pagamento completo del prezzo di acquisto.

Alla consegna della casa non vengono consegnate solo le chiavi, ma anche molti altri documenti importanti. In questo giorno vengono consegnati al nuovo proprietario i progetti dell’edificio, le planimetrie, il calcolo della superficie abitabile, i contratti di costruzione, le perizie, i contratti di manutenzione, le polizze assicurative e molto altro ancora. Se si vende un immobile in affitto, devono essere consegnati anche i contratti di locazione e i documenti relativi ai vari inquilini. Durante la consegna, di solito il venditore spiega all’acquirente anche il funzionamento dell’impianto di riscaldamento e di altri importanti elettrodomestici della casa.

Lista di controllo per i documenti di consegna:

• Piani di costruzione
• Piantine
• Calcolo dello spazio abitativo
• Contratti di costruzione
• Opinione degli esperti
• Contratti di manutenzione
• Polizze assicurative

Notarizzazione: Autenticazione da parte di un notaio

Il contratto di compravendita di un immobile deve essere autenticato. Lo scopo dell’autenticazione notarile è quello di proteggere l’acquirente e il venditore da decisioni affrettate e di garantire che gli interessi di entrambe le parti siano registrati correttamente. La registrazione degli interessi viene effettuata da un notaio che non è un rappresentante degli interessi di una parte, ma agisce in modo imparziale.

Valutazione immobiliare: determinare il valore di mercato

A quale prezzo posso vendere la mia casa? Questa domanda viene posta da ogni proprietario che sta vendendo una casa e vuole sapere quale prezzo è realistico nell’offerta. Sebbene la valutazione dell’immobile sia una stima, essa si basa su una valutazione oggettiva e quindi plausibile. La pratica dimostra che il valore varia da perito a perito e che, nonostante la valutazione immobiliare, si possono avere raccomandazioni di prezzo diverse. Tuttavia, quando si tratta del prezzo di vendita della vostra casa, non dovreste affidarvi al vostro istinto o alla vostra stima emotiva. Per valutare un immobile è necessario tenere conto di diversi fattori. Più la valutazione dell’immobile è completa e professionale, maggiore è la certezza dei costi di vendita e minori sono i rischi di presentare un’offerta inferiore o superiore all’effettivo valore di mercato.

Nessuna valutazione dell’immobile? Non è possibile una quotazione realistica!

Fare a meno di una valutazione immobiliare significa far dipendere il prezzo della casa principalmente da una sensazione e dalle spese sostenute per l’immobile. Gli immobili che vengono venduti senza una valutazione immobiliare hanno di solito un prezzo troppo alto e sono quindi praticamente invendibili, oppure un prezzo troppo basso e sono quindi soggetti a una perdita al momento della vendita. Se si opta per una valutazione da parte di un esperto, il proprietario non deve conoscere i fattori che influenzano il prezzo richiesto. Prima di stabilire un prezzo e di impegnarvi a vendere, dovreste assolutamente scoprire qual è il valore di mercato della vostra casa. Se vendete senza una valutazione dell’immobile, commettete uno dei più grandi errori nel settore immobiliare e difficilmente farete un’offerta che sia autentica nel contesto dell’immobile offerto e quindi interessante per l’acquirente e giusta per le vostre finanze.

Valore reale e valore di mercato: le differenze

Quando si vende una casa, in definitiva, esistono due valori, di cui il valore di mercato o il valore equo di mercato è rilevante per determinare il prezzo. Il valore materiale effettivo indica il valore di una casa in base all’anno di costruzione, alle attrezzature, alla sostanza e alle dimensioni del terreno. Se si conosce il valore materiale, si sa quale valore oggettivo è associato alla casa. Tuttavia, il prezzo di acquisto non è legato al puro valore materiale, ma al valore di mercato o valore equo di mercato. Questa valutazione dell’immobile tiene conto di fattori rilevanti per l’ambiente e il mercato e costituisce la base per la determinazione del prezzo. Per determinare il valore di mercato sono necessarie molte conoscenze, analisi e confronti, nonché esperienza nella valutazione degli immobili. A causa dell’elevata domanda e delle poche offerte, il valore di mercato oggi è spesso superiore al valore patrimoniale puro e offre l’opportunità di vendere l’immobile al prezzo più alto possibile. Il mercato svolge il ruolo più importante nel determinare il valore di mercato ed è un fattore decisivo nel decidere se potete vendere la vostra casa a un prezzo buono o piuttosto basso. Per evitare errori, dovreste incaricare un agente immobiliare o un geometra di effettuare la valutazione e fargli determinare il miglior prezzo di richiesta per il quale la vostra proprietà sarà pubblicizzata e venduta.

Il valore del mutuo ipotecario si basa su una perizia fondata di valutazione dell’immobile.

Il valore di mercato è un parametro importante non solo per voi proprietari, ma anche per i potenziali acquirenti. Per poter ottenere un finanziamento immobiliare, la banca mutuante ha bisogno del valore ipotecario dell’immobile. Questo si basa sul valore di mercato e ammonta all’80% della somma determinata come valore di mercato nella valutazione dell’immobile. In pratica, il valore di prestito ipotecario è una stima fondata della somma per la quale un immobile può essere venduto a lungo termine. Per un potenziale acquirente, la valutazione dell’immobile è importante per due motivi. Il prezzo richiesto riflette serietà e indica che è stato determinato con competenza e non stimato con influenze emotive. Al secondo posto c’è il valore di prestito ipotecario, che è importante nel contesto del finanziamento e decide in modo decisivo se un potenziale acquirente può finanziare l’immobile per lo specifico prezzo richiesto e ottenere una conferma dalla banca.

Fatti importanti nel rapporto di valutazione

La valutazione immobiliare si compone di diversi aspetti. Naturalmente, il tessuto edilizio, ossia il valore materiale effettivo della casa, svolge un ruolo importante, per non dire il più importante. Ma altrettanto significative sono le informazioni sulla posizione, che hanno un effetto decisivo sul prezzo di vendita. Nelle regioni molto frequentate e popolari, i prezzi degli immobili sono di gran lunga superiori alle offerte delle regioni rurali, deboli dal punto di vista infrastrutturale e meno ricercate. Mentre il valore patrimoniale dell’immobile è variabile, ad esempio attraverso demolizioni e nuove costruzioni, l’ubicazione rimane statica e immutabile. La valutazione di un immobile tiene conto dello sviluppo futuro della regione e dell’attuale popolarità della località in cui si desidera vendere la proprietà. Quanto migliori sono lo sviluppo infrastrutturale e la rete di collegamenti nella località in cui si trova l’immobile, tanto più alto può essere il prezzo richiesto. Per la valutazione di un immobile, si tiene conto anche della domanda di un immobile in questa località e dell’offerta di case. Nella valutazione sono inclusi anche i prezzi comparativi di immobili simili nella stessa località.

Determinare il valore di mercato

La determinazione del valore di mercato di un immobile è regolata per legge dall’Ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV). Oltre al tipo di utilizzo, alle dimensioni dell’immobile e alle condizioni dell’immobile, anche le condizioni energetiche sono fattori importanti nella determinazione del valore di mercato. Si tiene conto anche della rilevanza del valore delle circostanze urbanistiche (misure urbanistiche nelle aree di riqualificazione urbana) e degli sviluppi futuri prevedibili. Il valore di mercato viene determinato da un agente immobiliare o da un geometra. Tuttavia, solo i periti immobiliari abilitati possono determinare un valore di mercato riconosciuto da un tribunale.

Il valore di mercato è il prezzo che può essere ottenuto in un determinato periodo di tempo nel corso ordinario degli affari, in base alle circostanze legali e alle caratteristiche effettive, alle altre caratteristiche e all’ubicazione dell’immobile o di un altro oggetto di valutazione. Nel 2004, il termine “valore di mercato”, utilizzato in tutta l’UE, è stato aggiunto alla definizione di valore di mercato § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Il valore di mercato è quindi una stima del prezzo che può essere ottenuto sul mercato. Nella compravendita di terreni e fabbricati, il valore di mercato viene solitamente utilizzato. La determinazione del valore di mercato può essere necessaria anche in caso di aste obbligatorie, prelievi fiscali da parte dell’ufficio delle imposte, nonché in caso di divorzi e successioni.

Determinare il valore di mercato: quali fattori sono importanti?

La valutazione del valore di mercato si riferisce alla macro-ubicazione (città/regione) e alla micro-ubicazione (immediate vicinanze dell’immobile) dell’immobile, alla sua sezione, alle dimensioni e a eventuali voci di oneri fondiari esistenti che possono ridurre il valore. Secondo il BauGB, il valore di mercato non è un valore fisso, ma si riferisce alla data di riferimento indicata nella relazione di stima. È possibile che il valore di mercato cambi in modo decisivo in un certo periodo di tempo.

Il valore di mercato quantifica il valore al momento della valutazione. La valutazione del valore di mercato tiene conto dei seguenti punti:

• Valore tangibile della proprietà, se edificata
• Natura e ubicazione dell’immobile (dimensioni, tipo di sviluppo)
• Circostanze legali (ad es. catasto, protezione dei monumenti)
• Altri oggetti della valutazione

In realtà, però, la domanda di mercato ha un’influenza decisiva sul valore dell’immobile. La domanda di immobili e le caratteristiche ricercate variano notevolmente da regione a regione.

Procedura pratica per la determinazione del valore di mercato

Quando si tratta di vendere un immobile, la valutazione immobiliare gratuita è un ottimo punto di partenza per una vendita rapida e vantaggiosa. Tuttavia, se un perito deve determinare il valore di mercato, il compito esatto viene discusso prima con il cliente. In casi particolari (ad esempio in caso di controversie ereditarie o di divorzio) è necessario nominare un perito se, ad esempio, è richiesta una stima del valore di mercato o una dichiarazione scritta sul valore di mercato. Il perito può determinare le condizioni e il valore dell’immobile solo in un appuntamento in loco con accesso a tutti i locali.

Documenti per la determinazione del valore di mercato

In generale, per la valutazione delle vendite immobiliari vengono valutati i seguenti documenti:

• Estratto del catasto
• Piante dell’edificio, planimetrie, sezioni
• Descrizione dell’edificio
• Pianta del sito e mappa catastale
• Calcolo dello spazio abitativo
• Certificato energetico

In caso di proprietà condominiale, sono inoltre richiesti i seguenti requisiti:

• Verbali delle ultime tre assemblee dei proprietari
• Piano aziendale
• Dichiarazione di divisione (registro fondiario)
• Dichiarazione delle prestazioni abitative

Nel caso di immobili a reddito, devono essere presentati anche i seguenti documenti:

• Costi operativi
• Elenchi di noleggio
• Contratti di locazione

Nel caso di diritti e gravami, devono essere inclusi anche i seguenti elementi:

• Atti notarili
• Immissioni speciali (diritti di passaggio, diritti residenziali, ecc.)

Ponderazione dei criteri nel valore di mercato

Viene data particolare importanza all’ubicazione e ai rischi futuri previsti per l’immobile. I rischi sono per lo più rischi di ammodernamento, come ad esempio i costi attesi da una ristrutturazione arretrata. Inoltre, vengono valutate le misure di manutenzione più costose, che di solito includono il tetto, la cantina, le finestre e il riscaldamento. Si valuta anche il tipo di abitazione. Un edificio costruito fino al 1945 è considerato un vecchio edificio, mentre dopo il 1945 è considerato un nuovo edificio. Inoltre, vengono presi in considerazione il design esterno, la pianta, il giardino, la facciata, la disposizione dei locali e le condizioni di illuminazione.

Fattori come l’ubicazione, il balcone e l’attrattiva per il gruppo target giocano un ruolo importante nell’affittabilità dell’immobile. Altri fattori inclusi nella valutazione sono, ad esempio, l’ascensore e l’arredamento dell’immobile:

• Superficie dell’immobile (superficie abitativa proporzionale o superficie totale)
• Spazio abitativo secondo l’Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFIV)
• Garage, parcheggio sotterraneo, posti auto (rischi di riqualificazione esistenti)
• La cantina può essere utilizzata in aggiunta o, ad esempio, per ristrutturazioni arretrate nel seminterrato.
• Dati demografici relativi all’ubicazione dell’immobile
• Tipo di immobile (commerciale, residenziale, di cura, monumentale, altre forme speciali, misto)

Valutazione: metodo del valore reddituale capitalizzato e metodo del valore patrimoniale

Tutte le informazioni importanti sulla valutazione per la vendita di immobili e sulle altre procedure di valutazione sono riassunte in modo chiaro per voi:

Il metodo del valore reddituale capitalizzato – suddivisione in valore di mercato e valore reddituale dell’edificio

Il metodo del valore reddituale capitalizzato suddivide l’immobile in valore di mercato del terreno e valore reddituale dell’edificio. Questo include il reddito da locazione, i costi di manutenzione e i costi di gestione del terreno e dell’edificio. Di conseguenza, si confrontano il reddito da locazione meno i costi di gestione e il valore del terreno, compresi gli interessi.

Il nostro team di investitori di Lukinski sarà lieto di elaborare i calcoli di rendimento per l’immobile dei vostri sogni. I potenziali acquirenti possono essere convinti di ottenere buoni rendimenti. Su richiesta, vi comunicheremo i dati necessari per il calcolo. Dopo aver ricevuto i documenti, ci occuperemo della determinazione del valore capitalizzato e vi forniremo una prima stima del rendimento.

Il metodo del valore patrimoniale – valore per la ricostruzione di un immobile

Il calcolo determina innanzitutto il valore di mercato del terreno utilizzando il valore fondiario standard, quindi viene aggiunto il valore reale dell’edificio. Il valore reale dell’edificio risulta dai costi di produzione dell’edificio meno eventuali riduzioni per età. Il valore del terreno (valore di mercato del terreno) e il valore dell’edificio vengono sommati e moltiplicati per un fattore di valore patrimoniale. Il calcolo del fattore di valore reale dipende dal tipo di edificio, dal valore reale provvisorio e dal valore fondiario standard. Il valore reale totale così determinato indica le risorse finanziarie che dovrebbero essere spese per ricostruire l’immobile.

Il metodo del valore comparativo – confronto con immobili simili

Il metodo del valore comparativo mette a confronto il vostro immobile con altri simili. Viene utilizzato in particolare per la vendita di appartamenti e case occupate dal proprietario. Il valore comparativo può essere determinato anche per i terreni non edificati. Il confronto prende in considerazione solo immobili situati in posizioni simili e con una disposizione comparabile. Le proprietà incluse nella valutazione devono essere nelle immediate vicinanze della proprietà residenziale. Il metodo del valore comparativo è considerato particolarmente vicino alla realtà. Viene spesso utilizzato per determinare il valore degli immobili perché le posizioni sono relativamente comparabili a livello regionale.

Il certificato energetico – obbligatorio quando si vende un immobile

Lo stato energetico di un immobile è uno dei criteri decisionali più importanti per i potenziali acquirenti. È qui che entra in gioco il passaporto energetico, che fornisce informazioni sull’efficienza energetica della casa e quindi sui consumi futuri. L’efficienza energetica è classificata su una scala che va da A+ a H, dove la lettera H sta per misure urgenti di ristrutturazione energetica e indica che l’immobile non è più aggiornato in termini di consumo energetico.

Nessuna vendita di immobili senza certificato energetico

Solo gli esperti autorizzati possono preparare un certificato energetico (secondo il §16 dell’EnEV). Ciò significa che dovete cercare un esperto con l’autorizzazione appropriata. L’articolo 16 dell’EnEV stabilisce che ogni acquirente di un immobile deve ottenere un certificato energetico. Per voi, in qualità di proprietari e venditori, ciò significa che dovete far produrre il certificato e includerlo nei documenti di vendita. Se vi rifiutate di produrlo e presentarlo, i proprietari commettono un illecito amministrativo e possono essere multati fino a 15.000 euro.

Perché il certificato energetico è così importante? Contiene tutte le informazioni rilevanti per l’acquirente sullo stato energetico dell’immobile. Fornisce inoltre informazioni sulla quantità di energia consumata e sui costi di approvvigionamento che il futuro proprietario può aspettarsi. Se il bilancio energetico è negativo, questa circostanza indica al potenziale acquirente la necessità di un’adeguata ristrutturazione e quindi i costi elevati che si dovranno sostenere, ad esempio, per il rinnovo di impianti elettrici e di riscaldamento obsoleti. Il certificato energetico è parte integrante dell’esposizione di una casa venduta dalle nostre agenzie immobiliari e viene pubblicato direttamente online. Durante la visione, gli interessati ricevono una visione diretta dell’originale e una spiegazione da parte nostra su come leggere e valutare il certificato energetico.

Certificato di richiesta o certificato di consumo?

Un certificato di consumo costa 100 euro, mentre un certificato di richiesta costa tra i 300 e i 500 euro. I costi di emissione del certificato energetico sono a carico del proprietario, che è obbligato a fornire questi dati al momento della vendita della casa. Vi consigliamo di farvi rilasciare l’attestato di richiesta informativo e di non risparmiare al momento sbagliato, fornendo solo un attestato di consumo con dati molto meno utili per l’acquirente.

Il certificato di consumo si basa sulle ultime 3 bollette annuali del fornitore di energia. Al contrario, il certificato di domanda contiene fatti concretamente determinati che vengono verificati da un consulente energetico in loco. La differenza principale tra un certificato di consumo e un certificato di domanda è che il primo fornisce informazioni sul passato, mentre il certificato di domanda guarda al consumo energetico in prospettiva. Per questo è necessario che uno specialista in loco verifichi le condizioni dell’edificio, dell’isolamento e dell’impianto di riscaldamento e crei una previsione del bilancio energetico dell’edificio a partire da questi dati individuali.

Agente immobiliare: vantaggi

La sfida più grande nella vendita di case o appartamenti è la determinazione di un prezzo di vendita corretto. A questo proposito, consigliamo di effettuare una valutazione del valore di mercato che comprenda tutti i fattori lontani dal puro prezzo dell’immobile.

L’arredamento e il tessuto edilizio di una casa sono altrettanto importanti nel determinare il valore di mercato quanto la posizione, i fattori specifici del mercato e le infrastrutture, nonché la differenza tra domanda e offerta. Se fate eseguire la valutazione come clienti privati, dovete aspettarvi costi di circa 1.000 euro e oltre.

Determinazione del valore di mercato e dei costi accessori di acquisto

Se invece vi affidate a un’agenzia immobiliare, la valutazione del valore di mercato è inclusa nell’ambito dei servizi e viene finanziata dall’acquirente attraverso le spese accessorie all’acquisto. Potete far vendere il vostro immobile in modo professionale senza dover sostenere alcun costo per la vendita della vostra casa o del vostro appartamento. Chi rinuncia a una valutazione del valore di mercato di solito stima un prezzo non plausibile e offre la casa al di sopra o al di sotto del suo valore reale. In entrambi i casi, si commette un errore epocale che può prolungare il processo di vendita o portare a perdite evitabili.

Con un agente immobiliare esperto, vi tutelate da eventuali errori nella vendita di un immobile e avete la sicurezza di ricevere un’offerta di vendita che include il valore attuale della vostra casa, del vostro terreno o del vostro appartamento basato su tutti i fatti. Inoltre, non dovrete preoccuparvi di organizzare i documenti, preparare l’esposizione o pubblicare l’offerta. Tutti i processi rilevanti per la vendita vengono svolti da un’unica fonte e in modo professionale.

Vendita appartamento [anno]: Vendere condominio

Impara le risposte a domande come: Quando è un buon momento per vendere la sua casa? Con un agente immobiliare o senza? Di quali documenti avete bisogno in anticipo? Può vendere il suo appartamento se non è stato ancora completamente pagato?

Prima di approfondire la questione della “vendita di un appartamento” passo dopo passo, prima il fattore valore (centrale) che sicuramente conoscete:

Posizione, posizione, posizione

Fattore di valutazione posizione e prezzo di vendita

Indipendentemente dal fatto che stiate vendendo il vostro terreno, vendendo la vostra casa o vendendo il vostro condominio, la posizione è un fattore di valutazione centrale per il prezzo di vendita della vostra proprietà. Vendere privatamente o “gratuitamente” e senza un agente immobiliare comporta dei rischi e rende la vendita, così come l’intera transazione(valutazione al notaio e contratto d’acquisto), soggetta a errori. Pensate anche ai negoziati. Gli acquirenti esperti cestineranno rapidamente il vostro appartamento. Errori di costruzione qui, difetti là. Quindi la vendita ha 2 prospettive:

1. Prospettiva macro (posizione al piano)
2. Microprospettiva(tipo di abitazione, arredamento)

Dopo la posizione viene la proprietà stessa, cioè l’appartamento. Sta vendendo uno spazioso appartamento di 150 m² in un vecchio edificio a Berlino, un piccolo attico di 60 m² o uno spazioso loft o attico ad Amburgo?

Suggerimento! Cliccate sui link continui (segnati spesso) e indietro, così imparate tutto ciò che è importante per la vendita immobiliare!

Ecco un altro sguardo speciale alle grandi città:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Amburgo
• Colonia
• Monaco
• Stoccarda

Ragioni: Trasferimento, eredità, divorzio o liquidità

Ci possono essere varie ragioni per vendere un condominio. Avete comprato l’appartamento come investimento e siete costretti a separarvi dal condominio a causa di una difficoltà finanziaria? O ha vissuto lei stesso nell’appartamento e si sta trasferendo in un’altra città per motivi professionali o personali? Non importa quale sia la ragione che vi spinge a vendere: Una transazione rapida e un prezzo di vendita secondo le vostre aspettative sono certamente importanti per voi.

Se avete un attaccamento molto emotivo all’appartamento, per esempio perché lo state vendendo come risultato di un divorzio o dopo un’altra esperienza drastica, come ereditare una proprietà, dovreste considerare attentamente la vendita privata.

I nuovi proprietari non (!) pagano il valore ideale del condominio, ma il valore reale.

Con l’attaccamento emotivo, una valutazione realistica è difficile e al più tardi quando si tratta di negoziare il prezzo d’acquisto si incontrano problemi.

Attacco emotivo contro valutazione realistica

Quando si vende un appartamento, bisogna essere consapevoli della complessità della questione e agire professionalmente dal primo momento. Se avete un attaccamento molto emotivo all’appartamento, per esempio perché lo state vendendo a seguito di un divorzio o dopo un’altra esperienza drastica, dovreste considerare attentamente la vendita privata.

Con l’attaccamento emotivo, la valutazione realistica delle condizioni, dell’ubicazione, dell’arredamento, ecc. è molto più difficile e si incontrano problemi al più tardi quando si tratta di negoziare il prezzo di acquisto. I nuovi proprietari non pagano il valore ideale del condominio, ma il valore reale dalla loro prospettiva (e anche le condizioni di mercato). Quindi le prime insidie per il venditore sono già in attesa a questo punto iniziale del processo di vendita.

Procedura: Vendere un appartamento in fretta e furia

La connessione emotiva appena descritta, un prezzo d’acquisto realistico, le negoziazioni, sono tutte ragioni per cui gli agenti immobiliari sono assunti. E, prima di tutto, pensate ai numerosi appuntamenti di visualizzazione, alle trattative con i potenziali acquirenti di immobili o investitori e ai controlli di credito che devono essere effettuati in anticipo.

Domande del proprietario: prima della vendita – lista di controllo

Molto prima di vendere il vostro condominio, è necessario prendere accordi. Una delle domande più importanti è certamente se avete già una proprietà (sicura) da seguire in prospettiva. La ristrutturazione di appartamenti, specialmente la ristrutturazione di vecchi edifici, può aumentare il valore del vostro condominio prima della vendita. Parlando di riqualificazione e inventario, avete già raccolto tutti i documenti necessari, come la mappa catastale, l’estratto del catasto, le planimetrie e il certificato energetico ? Ecco una rapida panoramica delle domande più importanti prima di iniziare a vendere il vostro appartamento.

9 domande che devi farti come proprietario prima di vendere:

1. Avete una proprietà da seguire in prospettiva?
2. C’è bisogno di rinnovare / ristrutturare l’appartamento?
3. Sono disponibili tutti i registri e i documenti?
4. Sono previste penali per il rimborso anticipato?
5. Sono disponibili la dichiarazione di divisione, l’assicurazione dell’edificio, i verbali della riunione dei proprietari, le bollette, la lista degli affitti, ecc.
6. Ci sono elenchi della manutenzione del condominio (spese di manutenzione)?
7. L’inventario deve essere venduto?
8. C’è un diritto di prelazione?
9. Valore dell’appartamento?

Pianificazione del tempo: fase di vendita – lista di controllo

Poi entriamo davvero nella questione della vendita di un appartamento. Qui si tratta in particolare di esperienza nel commercio immobiliare, al fine di evitare rischi ed errori in anticipo quando si vende un appartamento. La parte attiva riguarda anche il marketing della proprietà. La piattaforma giusta deve essere trovata o no, parola chiave fuori mercato immobiliare. Inoltre, c’è il tempo di pianificare la vendita, dalla preparazione alla quotazione, rispondendo alle richieste di informazioni, prendendo appuntamenti per la visione, controllando l’affidabilità creditizia della parte interessata, le trattative, il contratto di acquisto, le tasse e molto altro.

9 semplici passi per vendere un appartamento:

Valutare un appartamento: calcolare il prezzo d’acquisto

Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è avere un esperto al vostro fianco per la valutazione della proprietà. Valutazione dell’appartamento – Avete un condominio e volete sapere quanto vale? Naturalmente, si può andare direttamente da un perito e/o un agente immobiliare con questa domanda.

Tuttavia, la valutazione esatta diventa importante al più tardi quando si vuole vendere o lasciare in eredità l’appartamento. Il valore deve essere determinato con molta precisione anche in caso di ipoteca – per esempio perché si vuole comprare un’altra proprietà. È qui che entra in gioco l’esperto.

Cosa influenza il valore di un appartamento?

Ma prima atteniamoci al cosiddetto “valore di pi greco per pollice”, cioè una valutazione molto approssimativa. Per determinare il valore del vostro appartamento, un certo numero di fattori d’influenza “morbidi” giocano prima un ruolo.

Prima di approfondire il tema della valutazione dell’ubicazione, del tessuto dell’edificio, del valore di mercato & Co., cominciamo con le 3 domande di base che riceviamo nelle consultazioni con i clienti:

• Come posso valutare una proprietà?
• Chi determina il valore di mercato di una proprietà?
• Come fa la banca a valutare una proprietà?

Posizione, posizione, posizione: valorizzazione e argomento di vendita

Questo si riferisce a tutte le cose che si possono vedere ma che non si possono tradurre direttamente in un valore monetario o altro. In primo luogo, questo significa, per esempio, la cosiddetta micro e macro posizione dell’appartamento, cioè la vista dei dintorni immediati e regionali. Se il tuo appartamento si trova in una strada trafficata o in un sobborgo tranquillo, se i dintorni del tuo appartamento sono più borghesi o socialmente svantaggiati – tutte queste condizioni “soft” influenzano il valore del tuo appartamento.

• Tasso piatto

Sempre richiesto: il centro della città.

Pianificazione e preparazione della vendita

Quando si pianifica la vendita di un condominio, bisogna prendere in considerazione alcune caratteristiche speciali.

Documenti e aggiunte

Oltre ai classici documenti (iscrizione al catasto, planimetria, ecc.), in cui l’appartamento non differisce dall’abitazione occupata dal proprietario, sono necessari altri documenti e prove. Questo è particolarmente vero se si tratta di un’associazione di condomini o di un condominio affittato come investimento.

Associazione di proprietari o un condominio affittato come investimento di capitale

Quando si pianifica la vendita di un condominio, bisogna prendere in considerazione alcune caratteristiche speciali. Oltre ai documenti classici, in cui l’appartamento non differisce dalla casa di proprietà, sono necessari altri documenti e prove. Questo vale se si tratta di un’associazione di proprietari o di un condominio affittato come investimento.

Proprietà, rimborso residuo e tasse

Tra i documenti importanti da organizzare in ogni caso c’è l’estratto del registro fondiario, che fa chiarezza sulla vostra proprietà. Se invece state ancora pagando l’appartamento e la banca è nel registro fondiario, dovreste raggiungere un accordo prima della vendita prevista e discutere in dettaglio il rimborso rimanente. Una planimetria è obbligatoria e bisogna anche ottenere la prova dell’assicurazione contro gli incendi, il capitolato d’oneri dell’edificio e il certificato energetico.

Estratto dal registro fondiario alla planimetria

Tra i documenti importanti da organizzare in ogni caso c’è l’estratto del registro fondiario, che fa chiarezza sulla vostra proprietà. Se invece state ancora pagando l’appartamento e la banca è nel registro fondiario, dovreste raggiungere un accordo prima della vendita prevista e discutere in dettaglio il rimborso rimanente.

Una planimetria è obbligatoria e bisogna anche ottenere la prova dell’assicurazione contro gli incendi, il capitolato d’oneri dell’edificio e il certificato energetico. Se assumete un agente immobiliare per vendere l’appartamento, potete insistere che l’acquirente paghi la commissione, secondo la legislazione. Nel caso di un affitto, siete voi come proprietario a sostenere le spese, il che semplifica la decisione tra vendere il condominio e affittarlo.

Trappola: perdita finanziaria dovuta alla rinuncia al risparmio fiscale

Anche con una vendita privata, non si può fare a meno di un supporto professionale esterno. Di regola, avrete bisogno di un avvocato o di un notaio per redigere ed eseguire il contratto di acquisto.

Un consulente fiscale può essere utile per coloro che hanno affittato il loro condominio fino ad ora e ora vogliono conoscere i cambiamenti nelle entrate fiscali. Dato che una valutazione oggettiva del valore di mercato è anche raccomandata quando si vende, avrete anche bisogno di un perito o di un esperto. Tutti questi servizi hanno un costo – il vostro costo!

La linea di fondo è che i costi per i servizi commissionati individualmente per la vendita del condominio sono più alti che se si collabora direttamente con un broker e si opta per tutti i servizi da una sola fonte. Pianifica la vendita del condominio in modo vantaggioso e calcola come puoi risparmiare al meglio, spendere il minor tempo possibile e non dover visitare un punto di contatto diverso per ogni servizio.

Assicuratevi di ricordare questo:

L’agente immobiliare costa solo quando l’acquisto è perfetto.

Chi paga i costi di intermediazione?

Se usate un agente immobiliare per vendere l’appartamento, la legislazione vi permette di insistere che l’acquirente paghi la commissione. Nel caso di un affitto, siete voi come proprietario a sostenere le spese, il che semplifica la decisione tra vendere il condominio e affittarlo.

Feste di proprietari e nuovi proprietari

Se si vende un appartamento nella propria proprietà, questo problema non si pone. Tuttavia, nel caso di proprietà gestite da altri o possedute da diversi proprietari, la legge sul condominio stabilisce che tutte le parti proprietarie devono essere d’accordo con la vostra vendita e il nuovo proprietario.

Sicuramente la prima cosa che vi chiederete è perché i proprietari di altri appartamenti hanno voce in capitolo nella vostra vendita. La legge lo prevede, dato che ogni complesso condominiale ha vari locali e aree gestite in comune, oltre alle aree private.

Più proprietari?

Anni fa avete acquistato un condominio in una proprietà gestita da diversi proprietari. O è un manager la persona di contatto con cui avete comunicato al momento dell’acquisto e che ha deciso il consenso? Se è così, la vendita del condominio può porre maggiori sfide.

Vendita in associazioni di proprietari

Una vendita privata può rivelarsi un compito complesso, quasi irrisolvibile. D’altra parte, vendere il condominio attraverso un broker locale che ha familiarità con le associazioni condominiali e ha molti anni di esperienza nella vendita di condomini in complessi gestiti.

Riunione dei proprietari

Il chiarimento della proprietà è anche necessario se state vendendo un appartamento in una proprietà di proprietà di una comunità di eredi. Ovunque non siate l’unico proprietario dell’intero complesso nel catasto, ci sono caratteristiche speciali da considerare quando si vende un appartamento. Nella maggior parte dei casi, una presentazione alla riunione dei proprietari può essere utile e informarvi su quanto gli altri proprietari comprendono la vostra intenzione di vendere e accettare un nuovo proprietario. Non potete ignorare le ragioni plausibili di rifiuto, ma dovreste cercare una soluzione reciprocamente accettabile con un’agenzia immobiliare e l’associazione dei proprietari.

Sì, è così:

Cosa fare se l’amministratore non è d’accordo con la vendita dell’appartamento?

Come agente immobiliare con esperienza e know-how nella vendita di condomini, possiamo rassicurarvi su questo punto. Un rifiuto generale di vendita di solito non è possibile, quindi potete vendere il vostro appartamento.

Nuovi proprietari: rifiuto, solvibilità e motivi di rifiuto

Gli aspetti di base per un rifiuto si riferiscono solo al nuovo proprietario che proponete e presentate in una riunione dei proprietari. Se ci sono dubbi giustificati sulla solvibilità di un potenziale nuovo proprietario che supera il prezzo di acquisto, il rifiuto è giustificato e deve essere accettato da voi.

Un altro motivo per rifiutare il consenso riguarda i piani di utilizzo della proprietà. Se, per esempio, il potenziale acquirente prevede un uso commerciale del condominio e questo contraddice le regole della comunità, l’amministratore, la comunità dei proprietari o la comunità degli eredi possono anche rifiutare.

Motivi di rifiuto:

• Dubbi sulla solvibilità – Suggerimento di lettura: valutazione del credito
• Piani di utilizzo della proprietà

Evitare errori e rischi?

Se vuoi vendere il tuo condominio ed evitare queste insidie fin dall’inizio, contatta direttamente un’agenzia immobiliare. Gli agenti immobiliari sono contatti con esperienza che controllano i potenziali acquirenti e scoprono la loro affidabilità creditizia ancora prima di fare una raccomandazione alla riunione dei proprietari.

In una conversazione personale con gli interessati, scoprono l’intenzione d’uso e possono anche escludere in anticipo questo motivo di rifiuto.

Le raccomandazioni che ti fanno gli agenti immobiliari si basano sulla conoscenza che hanno acquisito del complesso di appartamenti, delle regole della comunità e dei reclami degli altri proprietari.

Con il servizio di un’agenzia immobiliare, si escludono le lunghe trattative e gli acquirenti rifiutati, in modo da poter far redigere prontamente un contratto d’acquisto per il condominio e iniziare il passaggio di consegne.

Lista di controllo – Documenti per la vendita di un appartamento

I seguenti documenti dovrebbero essere già disponibili prima di mettere un annuncio immobiliare. Il certificato energetico è obbligatorio. Saremo anche felici di aiutarvi a ottenere gli altri documenti.

Suggerimento. Mettete insieme un dossier per la vendita dell’appartamento che conservi tutti i documenti importanti. All’appuntamento di visualizzazione, non solo potete rispondere alle domande con competenza, ma anche comprovare le informazioni con certificati e prove ufficiali.

Pianta

Questa pianta mostra l’area del condominio, insieme ai metri quadrati del balcone, dell’appartamento e delle stanze accessorie. La disposizione delle stanze può essere vista anche nella planimetria.

• Pianta

Dichiarazione di divisione

Si tratta di un atto notarile che l’acquirente deve ricevere prima della vendita dell’appartamento, perché è la base del contratto notarile. La dichiarazione di divisione regola i rapporti interni dei condomini.

• Dichiarazione di divisione

Estratto del registro fondiario

È possibile ottenere un estratto aggiornato e completo dal catasto. Leggete attentamente l’estratto per conoscere i dettagli legali dell’appartamento, della casa e del terreno. Certificato di assicurazione contro gli incendi: questo è spesso richiesto dall’acquirente, che ne ha fondamentalmente bisogno per finanziare l’appartamento. In Germania, l’assicurazione contro gli incendi è obbligatoria.

• Estratto del registro fondiario

Verbali delle riunioni dei proprietari

Gli ultimi 3 protocolli sono generalmente sufficienti. Potete anche richiederli alla direzione della proprietà. I verbali del proprietario forniscono all’acquirente ulteriori informazioni sulle risoluzioni e sui piani dell’associazione dei proprietari. Prospetto dell’indennità di alloggio / piano economico / riserve: l’ultimo prospetto dell’indennità di alloggio mostra la composizione mensile delle spese dell’indennità di alloggio, quanto si risparmia all’anno e molto altro.

• Verbali delle riunioni dei proprietari

Descrizione dell’edificio

Se c’è ancora una descrizione dell’edificio dal periodo di costruzione della casa, allora può essere presentata all’acquirente quando si determina il prezzo di mercato e come informazione.

Certificato energetico

Di regola, riceverete il certificato energetico dalla direzione dell’immobile. Questo certificato energetico è obbligatorio per la vendita dell’appartamento.

• Certificato energetico

Anche per la vendita di condomini:

Valutazione per i condomini

Nei nuovi edifici, ma anche nei vecchi edifici, il valore di mercato è la base per la vendita di un condominio. Le analisi sono più estese che per una casa che sta da sola sul proprio terreno.

La dimensione dell’appartamento e il suo arredamento, ma anche i fattori che riguardano l’intera proprietà, sono presi in considerazione per determinare il prezzo richiesto. Questi includono, per esempio, la condizione delle strutture comuni, il numero di unità residenziali nell’edificio e la proprietà degli altri appartamenti.

I prezzi di confronto sono anche determinati da questi altri appartamenti e paragonati alla vostra proprietà. Perché un prezzo d’acquisto troppo alto prolunga notevolmente il tempo di vendita, un prezzo troppo basso porta delle perdite dolorose.

• Guida: Valutare un appartamento

Prezzo di vendita troppo basso?

Un prezzo troppo basso porterà all’insoddisfazione nella riunione dei proprietari e si tradurrà in perdite elevate per voi. Non dovresti usare il prezzo di acquisto che hai pagato all’epoca come base per il tuo calcolo attuale. Il valore della proprietà è generalmente aumentato, così come la domanda di condomini, in modo da poter ottenere un rendimento interessante sulla vendita.

La valutazione professionale vi dirà quanto denaro state chiedendo per il condominio e quale margine di negoziazione potete concedere. Nel caso di vendite urgenti, vale la pena di concedere un po’ di margine verso il basso e darci la possibilità di negoziare. Prendiamo il valore di mercato come base, determiniamo i prezzi comparativi con analisi di mercato e ci assicuriamo che otteniate il prezzo di vendita desiderato per il vostro condominio con Lukinski.

Prezzi al metro quadrato per i condomini nelle città tedesche

Qui potete vedere le città con i più alti prezzi al metro quadro per i condomini in un confronto tra il 2010 e il 2018* (in euro al metro quadro).

1. Monaco (Baviera) con 8.342 euro al mq; da 6.737 euro al mq nel 2014; aumento di 1.695 euro al mq in 4 anni.
2. Stoccarda (Baden-Württemberg) con 5.925 euro al mq; da 4744 euro al mq nel 2014; aumento di 1.181 euro al mq
3. Francoforte sul Meno (Assia) con 6.060 euro al mq; da 4.373 euro al mq nel 2014; aumento di 1.687 euro al mq
4. Friburgo in Brisgovia (Baviera) con 4.943 euro al mq; da 4.740 euro al mq nel 2014; aumento di 203 euro al mq
5. Ingolstadt (Baviera) con 4.969 euro al mq; da 4.287 euro al mq nel 2014; aumento di 682 euro al mq

Puoi trovare altre statistiche su Statista

Cosa influenza il valore di un appartamento?

Ma prima atteniamoci al cosiddetto “valore di pi greco per pollice”, cioè una valutazione molto approssimativa.

“Fattori morbidi” per determinare il valore

Per determinare il valore della vostra casa, un certo numero di fattori di influenza “morbidi” giocano prima un ruolo. Queste sono tutte le cose che si possono vedere ma che non si possono tradurre direttamente in un valore monetario o altro. In primo luogo, questo significa, per esempio, la cosiddetta micro e macro posizione dell’appartamento, cioè la vista dei dintorni immediati e regionali. Se il tuo appartamento si trova in una strada trafficata o in un sobborgo tranquillo, se i dintorni del tuo appartamento sono più borghesi o socialmente svantaggiati – tutte queste condizioni “soft” influenzano il valore del tuo appartamento.

“Fattori difficili” per determinare il valore

I fattori “hard” della micro-localizzazione includono di nuovo la vicinanza a medici, strutture pubbliche o luoghi culturali. Perché qui le condizioni possono almeno essere misurate in termini di distanze e numero di strutture disponibili.

La regola di base qui è:

Quanto più vicino alla vita pubblica, tanto più questi fattori hanno un valore aggiunto

La vicinanza della vostra casa al trasporto pubblico è anche – e certamente sempre più – un vantaggio. Dopo tutto, gli autobus e i treni stanno guadagnando importanza in città e nel paese nel contesto del dibattito sul clima. Certamente, avere i propri posti auto o anche un parcheggio sotterraneo ha anche un effetto positivo sul valore dell’appartamento.

Conosci il tasso di criminalità nel tuo quartiere? Questo è un vero “fattore misto” di hard e soft nella valutazione degli alloggi. Da un lato, questo tasso “duro” può essere accertato per mezzo di cifre, ma dall’altro, il tasso di un quartiere non deve necessariamente applicarsi alla posizione stradale immediata della vostra proprietà. Soprattutto in questa zona c’è molta sicurezza “percepita” o insicurezza.

• Leggi di più: Tasso piatto
• Suggerimento: statistiche immobiliari

Controllare o far controllare la sua affidabilità creditizia?

Il controllo del credito è centrale per la vendita. Ed è un compito complesso e dispendioso in termini di tempo Come indicato nel punto Caratteristiche speciali e motivi di rifiuto, il controllo della solvibilità dei potenziali acquirenti richiede la massima attenzione. Una buona affidabilità creditizia e la garanzia del finanziamento per l’acquisto dell’appartamento non sono sufficienti per le associazioni di proprietari e i complessi condominiali gestiti.

Reddito e risparmi sicuri e alti

Un reddito sicuro ed elevato, così come i risparmi, hanno un effetto positivo sulla decisione e mostrano ai comproprietari che l’acquirente è in grado di pagare le riparazioni che si presentano e di contribuire ai costi comuni del complesso.

Rischio: la valutazione del credito è complessa

Lo screening dei potenziali acquirenti è complesso e richiede tempo. Dato che si tratta di grandi somme, il controllo del credito per l’acquisto di un condominio, per esempio, richiede approfondimenti sul punteggio, cioè la valutazione del rischio del potenziale partner contrattuale. I dati devono essere letti e valutati in modo professionale affinché il rischio sia valutato in modo trasparente e secondo verità.

Come agenzia immobiliare, ci assumiamo questo compito durante la vendita della vostra casa e vi inoltriamo i documenti delle parti interessate che soddisfano le condizioni dell’associazione dei proprietari e sono quindi garantiti per non essere respinti. Vi accompagniamo anche nell’ulteriore processo di vendita e siamo l’interfaccia tra voi e l’acquirente.

Svantaggio della vendita privata: rischi, attaccamento emotivo e basso prezzo di acquisto

A causa della complessità della vendita di un appartamento, è consigliabile farlo privatamente solo se hai già esperienza e puoi superare gli ostacoli che ti aspettano con il know-how. Altrimenti, la vendita sarà prolungata, porterà a rifiuti da parte dei potenziali acquirenti o genererà perdite a causa di un basso prezzo di acquisto. Selezioniamo i potenziali acquirenti e vi offriamo un servizio completo quando si tratta di vendere il vostro condominio.

In definitiva, non si tratta solo di pubblicizzare un’offerta. La vendita di un appartamento porta con sé molte domande. Quelli di base sulla valutazione, ma anche quelli dettagliati:

• Quali documenti servono per vendere un appartamento? Suggerimento: più tardi avremo la lista di controllo per i documenti!
• Quanto costa un condominio?
• Cos’è il consenso dell’amministratore?
• Cosa si intende per proprietà speciale? Anche domande più specifiche come:
• Cos’è la proprietà separata e cos’è la proprietà comune?
• Un tubo dell’acqua è una proprietà condominiale?
• Il balcone è di proprietà del condominio?
• … e molto di più

Vendita con broker: negoziazione, prezzo di vendita

Traiamo una conclusione: sicuramente avrete notato una cosa ormai: non sottovalutate lo sforzo e il tempo necessario per vendere immobili! La mancanza di esperienza e un prezzo di vendita troppo alto o troppo basso possono ostacolare in modo decisivo la vendita. In pochi passi, potete valutare realisticamente le possibilità di vendita del vostro condominio con noi. State pensando di vendere il vostro condominio occupato dal proprietario o precedentemente affittato? Allora investite nella competenza di un’agenzia immobiliare nazionale. Prenderanno il tuo incarico gratuitamente e poi troveranno prontamente un acquirente.

Il nostro portafoglio di servizi comprende l’organizzazione di tutti i documenti, la comunicazione con gli altri proprietari del complesso o con la direzione, così come le visite e i controlli dei potenziali acquirenti. La vendita di condomini costa molto tempo e nervi, poiché le spese sono molto più alte della vendita di una casa unifamiliare.

Proteggersi dalle insidie e dalle perdite finanziarie

Proteggetevi dalle insidie e dalle perdite finanziarie effettuando una valutazione e lasciandoci controllare i requisiti per un nuovo proprietario.

Sicurezza

Ci occupiamo di tutto, dalla valutazione gratuita della vostra proprietà al controllo del credito.

Risparmio di tempo

Attraverso i clienti regolari e la presenza nei media, il vostro immobile sarà più facilmente disponibile.

Buon prezzo di vendita

Con la conoscenza degli acquirenti e del mercato, i nostri agenti immobiliari raggiungeranno un buon prezzo di vendita per voi.

Confronto: Prezzi degli immobili in Germania

Buoni tempi per i condomini in vendita – I prezzi sul mercato immobiliare sono decisamente buoni. Attualmente, i condomini – anche nelle località rurali della regione del Reno-Meno – possono essere venduti in modo vantaggioso. Saremo felici di dirvi come si sta sviluppando il mercato regionale. Per fare questo, determineremo un valore di mercato ottimale confrontando proprietà simili in luoghi comparabili. Solo allora deciderà se la vendita dell’appartamento è desiderata.

Per fare un confronto, potete trovare qui vari prezzi di proprietà in Germania. Concentrato sulle grandi conurbazioni dei singoli stati federali.

Prezzi degli immobili:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Colonia
• Amburgo
• Hanover
• Monaco
• Stoccarda

Esperienze: Top 6 errori

Come avete già visto, vendere una casa privatamente può essere impegnativo. Ma peggio sono i rischi e gli errori che possono sorgere in una vendita privata. Errori che alla fine portano a un prezzo di vendita inferiore e quindi a perdite finanziarie dirette per voi come venditore. Gli errori più comuni quando si vende un appartamento:

Vendite sotto pressione, scarsa preparazione

Lo sforzo e la portata della vendita di un appartamento sono spesso sottovalutati. Una conseguenza frequente è la conseguente pressione del tempo, che ha un effetto negativo sul prezzo di vendita. Gli errori nella preparazione della vendita possono avere conseguenze di vasta portata, non solo finanziarie. Dopo tutto, l’acquirente deve anche ottenere un finanziamento dalla sua banca con le informazioni fornite e i documenti presentati. Se la preparazione è insufficiente, il progetto di vendita può fallire in qualsiasi fase.

Suggerimento: non lasciare nulla al caso. Prendetevi abbastanza tempo per preparare la vendita del vostro appartamento.

Stabilisci gli obiettivi e pianifica le tappe della vendita con lungimiranza. Lasciate che il nostro servizio professionale vi sostenga nella vendita mirata e migliore possibile della vostra casa.

Stimare realisticamente il prezzo di vendita

Il valore dell’appartamento deve essere determinato con precisione. La valutazione personale dei proprietari spesso si discosta molto da questo: Il prezzo di vendita è stimato troppo alto o troppo basso. In entrambi i casi, c’è una perdita finanziaria e l’acquirente potrebbe non essere in grado di finanziare la proprietà residenziale. La nostra valutazione in linea con il mercato è composta da vari fattori. Prendiamo in considerazione solo le proprietà che sono paragonabili alla tua. Questo vale per il tipo di proprietà così come per la posizione e l’arredamento. La determinazione del prezzo di acquisto è un aspetto molto decisivo per il successo della vendita di un appartamento.

Suggerimento: Il nostro processo valuta le proprietà vendute nella vostra regione e quindi determina un prezzo di vendita realistico in linea con il mercato. Non date via i soldi.

Documentazione incompleta

Ottenere e presentare i documenti relativi alla vendita e all’appartamento è necessario in ogni fase. I potenziali acquirenti, le autorità, gli uffici e le banche richiedono documenti o li rilasciano. Compilare tutti i documenti necessari il più presto possibile. Gli estratti catastali attuali sono rilasciati dal tribunale locale, e sono importanti anche le dichiarazioni di divisione per il complesso residenziale. I dati chiave completi sulla proprietà, che risultano dai piani di costruzione, dagli estratti del catasto e dalle piante del sito, saranno richiesti dal potenziale acquirente serio al più tardi all’appuntamento di visualizzazione. Se il passaggio di energia o documenti importanti non sono disponibili in una fase iniziale, i potenziali acquirenti possono perdere interesse o la vendita può fallire in una data successiva – per esempio, se la banca si oppone ai documenti mancanti o a un prezzo di acquisto troppo alto.

Suggerimento: Se lo desideri, possiamo ottenere molti dei documenti richiesti per te.

Tutte le informazioni sono incluse nella nostra valutazione per determinare un giusto valore di mercato. Con i documenti completi e una dichiarazione realistica sulla proprietà, il futuro acquirente può anche valutare e completare tutti i passi legali per l’acquisto.

Non presentare la sua proprietà al di sotto del valore

Oggi i beni immobili si vendono online – che si tratti di divorzio, separazione o eredità. I potenziali acquirenti cercano sui social media e sui database online di internet gli appartamenti adatti. Presenta la tua proprietà in modo ottimale e secondo il gruppo di destinazione.

Consiglio: prima dell’appuntamento per la visione e anche prima della prima sessione fotografica, l’immobile in vendita deve apparire ben tenuto e accogliente.

Non perdete l’occasione di avere la vostra proprietà in ottime condizioni dentro e fuori.

• Non rimandare più a lungo i lavori di riparazione e manutenzione.
• Declutter e creare un’impressione chiara.
• Garantire la pulizia e un’atmosfera accogliente e attraente.

Il cosiddetto “home staging” paga. A questo scopo, la proprietà è preparata in modo tale che i potenziali interessati si sentano subito a casa e si innamorino dell’appartamento. Siamo felici di fornirvi dei consigli. Alcuni consigli sulla messa in scena della casa:

• Rimuovere gli effetti personali prima dell’appuntamento di visualizzazione.
• Valorizzare l’appartamento visivamente ed emotivamente.

Foto: luce del giorno, spazio aperto e diversità

Probabilmente il fattore più importante, tuttavia, sono le immagini. Un acquirente vuole naturalmente vedere il più possibile della proprietà per farsi un’idea se la proprietà potrebbe essere qualcosa per lui.

Per fare delle belle foto della tua proprietà, ci sono alcune cose da considerare. Prima di tutto, le stanze devono essere ordinate e pulite. Nessuno è attratto dalle foto di una casa disordinata, poiché i potenziali acquirenti vorranno immaginarsi di vivere nella proprietà quando guardano le foto.

Dovreste assolutamente fare le foto alla luce del giorno in modo che le stanze si vedano davvero bene e gli acquirenti possano valutare quanta luce del giorno cade nelle stanze. La tua foto di copertina dovrebbe essere la più espressiva e rappresentare la cosa migliore dell’appartamento.

La stanza più bella, la terrazza sul tetto, la cucina aperta o forse il bovindo con vista. La prima foto deve impressionare e far sì che il potenziale acquirente voglia vedere l’appartamento. Le foto di tutte le stanze e, se disponibili, del giardino/balcone/terrazza, una vista esterna e, soprattutto, una planimetria non dovrebbero mai mancare.

La planimetria non dovrebbe mai mancare, perché dà ai potenziali acquirenti un’impressione delle proporzioni delle singole stanze in relazione l’una con l’altra e rende più facile vedere la disposizione delle stanze. Un video è anche possibile, e anche se non sostituisce l’appuntamento di visualizzazione, dà al potenziale acquirente una buona panoramica.

Consigli per le foto a colpo d’occhio:

• Camere pulite e ordinate
• Luce del giorno (parla per stanze luminose)
• La prima foto dovrebbe essere la migliore
• Coprire tutte le stanze e le superfici
• Pianta

Creazione di esposizioni: video tutorial

Immagini e testi vendono la tua proprietà. Dalla moltitudine di offerte online, dovrebbe attrarre i potenziali acquirenti – a prima vista. Per fare questo, sia le foto che le descrizioni devono apparire professionali e competenti. Consideriamo quale gruppo di acquirenti è interessato al vostro appartamento e progettiamo sia le foto che i testi nell’esposizione di conseguenza.

Suggerimento: Non sottovalutare il lavoro dei professionisti nella preparazione dell’esposizione di vendita. Conosciamo molto bene i mercati immobiliari regionali e sappiamo quali caratteristiche e proprietà sono richieste e quali gruppi di acquirenti sono specializzati in esse.

Mal preparato per l’appuntamento di visualizzazione

I potenziali acquirenti hanno domande importanti agli appuntamenti di visualizzazione. Hanno bisogno di tempo per familiarizzare con la proprietà e i suoi dintorni. Quando si tratta di questioni strutturali, ci si aspetta un’informazione competente e professionalmente valida. Quando si vendono i condomini, si fanno domande dettagliate sulla proprietà comune, perché anche queste quote vengono acquistate insieme all’appartamento.

Suggerimento: Forniamo assistenza per le possibili domande all’appuntamento di visualizzazione. Già durante la selezione dei potenziali acquirenti facciamo una preselezione in modo da non sprecare né tempo né fatica.

Ci occupiamo delle trattative di vendita per voi. Con anni di esperienza, possiamo condurre le trattative per la vendita di un appartamento con molto successo. Come agenti immobiliari, rimaniamo obiettivi e non ci lasciamo mettere sotto pressione per prendere decisioni.

• Suggerimenti per gli appuntamenti di visualizzazione

Passo dopo passo per vendere un appartamento: Conclusione

In sintesi, la vendita del condominio è un progetto che richiede una buona preparazione. La pazienza e le capacità di negoziazione sono cruciali per la fase di vendita. Nel determinare il prezzo d’acquisto, fate affidamento sulla valutazione dell’esperto. Non fissare il prezzo troppo alto o troppo basso. Decidere se è il momento giusto per vendere in base al valore di mercato stimato. Ecco le tappe più importanti per vendere un appartamento.

Planimetria e registro fondiario – Prima di vendere il suo appartamento, si procuri la planimetria corrispondente, un estratto del registro fondiario e altri documenti necessari.

Commissione del broker – Tenete conto che, a seconda dello stato federale, una commissione del broker è dovuta su una vendita – ma questo paga in tutte le fasi del progetto di vendita.

Tassa di successione – Quando si vende una casa ereditata, bisogna considerare la tassa di successione che può essere dovuta. Saremo lieti di consigliarvi sull’uso o la vendita della vostra proprietà residenziale ereditata. Di cosa devi essere consapevole tu come proprietario? Più sul tema della vendita di una proprietà ereditata

Divorzio – Ci sono anche numerosi dettagli da considerare quando si vende un appartamento o una casa dopo un divorzio. I nostri esperti conoscono le insidie e i problemi legali – anche nel caso di una vendita sotto sequestro in caso di divorzio. Cosa bisogna tenere a mente? Di più sulla vendita di proprietà dopo il divorzio

Credito – Un appartamento può essere venduto nonostante un prestito non ancora rimborsato, ma ci sono varie questioni legali da considerare. Spesso un prestito può essere assunto dal futuro acquirente. I nostri specialisti conoscono le condizioni di base per il riscatto e l’assunzione di prestiti. Più sull’argomento dei prestiti immobiliari

Tasse – Ci possono essere anche alcuni costi coinvolti nella vendita di un appartamento, come le tasse. Possiamo darvi una stima iniziale dei costi previsti.

Consegna delle chiavi

Le chiavi vengono consegnate il giorno della firma del contratto di acquisto definitivo. L’acquirente ha pagato il prezzo d’acquisto e il venditore consegna le chiavi in cambio. Questo gesto simbolico conclude il “trasferimento della proprietà e del possesso”.

L’acquirente è proprietario della proprietà il giorno in cui il contratto d’acquisto viene firmato. Lui o lei può viverci o affittarlo come vuole. Questo trasferisce anche tutti i rischi e le spese accessorie. Spetta al proprietario stipulare un’assicurazione per l’immobile (danni d’acqua, incendio, furto…). Inoltre, ci sono le imposte locali, le tasse e le eventuali opere di comproprietà che devono essere pagate.

Per proteggersi legalmente quando si consegnano le chiavi del proprio appartamento in affitto, ci sono alcuni punti da considerare. Di sicuro non volete rimanere bloccati con costi di ristrutturazione non necessari?

• Buoni consigli per il passaggio di consegne (esterno): consegnare le chiavi

Consegna anticipata delle chiavi (accordo di acquisto provvisorio)

Molti acquirenti vogliono ottenere le chiavi già quando firmano il contratto preliminare d’acquisto. Per esempio, per iniziare i lavori di costruzione della proprietà, l’arredamento del negozio, ecc. Questa consegna anticipata delle chiavi è vantaggiosa per gli acquirenti per risparmiare tempo o per comodità. Tuttavia, consegnare le chiavi in anticipo senza aspettare la firma del contratto d’acquisto comporta dei rischi per voi come venditore:

Dal punto di vista del venditore

Se la vendita non va in porto, voi come venditore potreste avere un occupante sulla vostra proprietà che non ha alcun diritto o titolo. Tuttavia, in caso di dubbio, può ancora rimanere nella proprietà per molto tempo. Questo può essere il caso, per esempio, se l’acquirente non ottiene un’ipoteca, se il municipio esercita il suo diritto di prelazione, se l’acquirente muore.

Se l’acquirente ha eseguito dei lavori importanti, la proprietà potrebbe essere stata indebolita nella sua sostanza. A volte succede che l’acquirente scopre la presenza di un difetto di costruzione durante l’esecuzione dei lavori e decide che non vuole più comprare l’immobile. In questo caso, l’acquirente può cercare di chiedere un risarcimento al venditore per il lavoro fatto, perché si sente truffato.

Se le chiavi sono state date all’acquirente prima della vendita e si verifica un disastro (incendio, danno d’acqua, ecc.), questo porta generalmente a problemi con la compagnia di assicurazione e una richiesta di copertura per il disastro.

Per i venditori, la consegna anticipata delle chiavi porta molti svantaggi

Agente immobiliare e persona di contatto: ETW

Prenditi il tuo tempo quando vendi il tuo appartamento. Come Lukinski, forniamo un’assistenza importante nella vendita del vostro condominio. Risparmiamo tempo e denaro nella vendita della vostra proprietà. Dalla valutazione alla presentazione di atti e documenti fino alla preparazione dell’esposizione, ci occupiamo di funzioni importanti e di promozione delle vendite per una vendita a breve termine e senza problemi della vostra proprietà residenziale. Fidatevi della nostra esperienza nelle trattative di vendita – paga!

Mettetevi in contatto con il nostro team immobiliare e con la nostra persona di contatto per i condomini – non vediamo l’ora di ricevere le vostre domande!

• Broker / Condominio – Persona di contatto
• Valutazione piatta – consigli, calcolo ed errori

Vendere immobili: Guida XXL + liste di controllo

Procedura, costi e consigli – tutto in un grande articolo gratuito per terreni, appartamenti, case, ville, condomini. Imparare a vendere una proprietà, passo dopo passo: vendere una proprietà.

Vendere un condominio: lista di controllo in 3 fasi

Conosci già le 3 fasi della vendita di un immobile?

1. Preparazione: Preparare la proprietà e la vendita
1. Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
2. Assumere un agente immobiliare
3. Registri e documenti
4. Aumentare il valore della proprietà
5. Determinare il prezzo dell’offerta
6. Creare un’esposizione
2. Fase di vendita: commercializzare la proprietà e trovare acquirenti
1. Proprietà del mercato
2. Contatto con i potenziali acquirenti
3. Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
4. Controllo del credito
5. Date di visualizzazione
6. Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto
3. Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna
1. Redigere il contratto di acquisto con il notaio
2. Nomina notarile
3. Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
4. Consegna della proprietà
5. Spese notarili e commissione del broker
6. Pagare le tasse

In questa guida imparerete tutti i passi passo dopo passo. Perfetto per chi vende la sua prima proprietà.

• Vendere la proprietà

Vendere una proprietà [anno]: procedura + liste di controllo

Ci sono molti tipi di immobili e ogni tipo di immobile si rivolge a gruppi molto specifici di acquirenti (gruppi target). Condominio, casa, villa, condominio o anche terreno. Ma anche le ragioni della vendita sono importanti (se deve avvenire rapidamente). La vendita di beni immobili può avere una varietà di motivi, compresi i casi “urgenti” come l’insolvenza imminente, il divorzio o anche la casa dei genitori ereditata con la grande domanda: cosa fare? Tenere, affittare e gestire o vendere?

Posizione, posizione, posizione! Ecco un altro sguardo speciale su una selezione di grandi città:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Amburgo
• Colonia
• Monaco
• Stoccarda

Vendere immobili: Cosa bisogna tenere a mente?

In questa guida imparerete tutti i passi centrali della vendita. Applicabile a tutti i tipi di immobili, dai condomini ai condomini. Qui troverete delle caratteristiche speciali sulle case plurifamiliari: Vendere un condominio. Cominciamo passo dopo passo nella questione della vendita di immobili.

Nelle nostre sessioni di consulenza, queste sono le 8 domande più frequenti dei nostri clienti:

• Qual è il modo migliore per vendere una proprietà?
• Quando dovrei vendere la mia proprietà?
• Cosa bisogna chiarire prima dell’inizio delle vendite?
• Vendere un immobile privatamente o tramite un’agenzia immobiliare?
• A quale prezzo può offrire la sua proprietà?
• Quali paragrafi dovrebbero esserci nel contratto di acquisto e quali no?
• Bisogna menzionare i difetti conosciuti nel contratto d’acquisto?
• Quando la vendita di un immobile è esente da imposte?

In tutti i settori:

La posizione e il tipo determinano significativamente il prezzo di vendita della vostra proprietà

Cominciamo con la procedura in 3 fasi – è così che si vende il tuo immobile!

Le 3 fasi nella vendita di beni immobili

1. Preparazione: Preparare la proprietà e la vendita
1. Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
2. Assumere un agente immobiliare
3. Registri e documenti
4. Aumentare il valore della proprietà
5. Determinare il prezzo dell’offerta
6. Creare un’esposizione
2. Fase di vendita: commercializzare la proprietà e trovare acquirenti
1. Proprietà del mercato
2. Contatto con i potenziali acquirenti
3. Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
4. Controllo del credito
5. Date di visualizzazione
6. Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto
3. Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna
1. Redigere il contratto di acquisto con il notaio
2. Nomina notarile
3. Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
4. Consegna della proprietà
5. Spese notarili e commissione del broker
6. Pagare le tasse

In questa guida imparerete tutti i passi passo dopo passo. Perfetto per chi vende la sua prima proprietà.

Suggerimento! Cliccate sui link continui (segnati spesso) e indietro, così imparate tutto ciò che è importante per la vendita immobiliare!

Preparazione: Preparare la proprietà e la vendita

Prima di vendere una proprietà, come per tutti i progetti imprenditoriali redditizi, con un profitto sufficiente alla fine delle trattative, è necessario pianificare in anticipo. Una persona vende una delle X proprietà del suo portafoglio, quindi ha poca pressione temporale. Qualcun altro vende la propria casa (occupata dal proprietario) e ha bisogno del capitale per finanziare una nuova proprietà, questo crea una pressione temporale nella vendita.

Quindi passo 1: “Pianificazione del tempo e, se necessario, pianificazione finanziaria”.

Pianificazione finanziaria e tempi di vendita

Due aspetti sono quindi particolarmente importanti quando si tratta di preparare la vendita. Un piano temporale lungimirante che sia realistico e un piano finanziario iniziale e approssimativo (per tenute più grandi, quartieri & co.). S0 non solo il tempo di vendita deve essere fissato realisticamente, ma bisogna anche calcolare in anticipo i costi accessori.

• Pianificazione finanziaria e tempi di vendita

Assumere un agente immobiliare: compiti e vantaggi

Vendere con o senza un agente immobiliare? Una grande parte si affida all’agente immobiliare, ma non solo a causa di queste procedure e processi individuali, soprattutto il loro tempo, è una merce elevata per la maggior parte dei venditori. Pertanto, consigliamo sempre di vendere la vostra casa o appartamento insieme a un agente immobiliare. Un agente immobiliare esperto conosce molto bene il mercato attuale, ha la sua rete di acquirenti e attinge alla sua esperienza.

• Assumere un agente immobiliare

Quelli che fanno errori quando vendono la loro proprietà pagano un prezzo caro. Le proprietà presentate professionalmente si vendono meglio. Ecco perché gli agenti immobiliari raggiungono i prezzi di vendita più alti. In media, il 72% di tutte le proprietà sono vendute tramite agenti immobiliari (fonte: Ufficio federale di statistica).

1. Berlino con broker: 78,6%
2. Düsseldorf con broker: 76,0%
3. Amburgo con broker: 65,1%
4. Colonia con broker: 63,0%
5. Stoccarda con broker: 56,8%
6. Monaco con broker: 55,2%
7. Francoforte con broker: 53,3%

Vendere presumibilmente “gratis”, cioè privatamente e senza un mediatore, comporta dei rischi e rende la vendita così come l’intera transazione (valutazione al notaio e contratto di acquisto) soggetta a errori.

Documenti e registri: Certificato energetico & Co

Di quali documenti ha bisogno per preparare la vendita? Prima di arrivare alla commercializzazione della proprietà, è necessario organizzare tutti i documenti importanti necessari per la vendita. Questo può richiedere un po’ di tempo. Scoprite qui quali sono i documenti necessari per la vendita della vostra casa o appartamento.

• Registri e documenti

Aumentare il valore della proprietà: appartamento e casa

In preparazione, c’è molto che potete fare per influenzare positivamente il prezzo di vendita della vostra proprietà. A seconda della proprietà, del tipo di costruzione, delle condizioni e delle possibilità, la gamma si estende dai miglioramenti visivi, ad esempio da parte di personale specializzato nella pulizia, alla ristrutturazione e modernizzazione per aumentare il valore della proprietà.

• Aumentare il valore della proprietà: appartamento e casa

Determinare il prezzo dell’offerta: Valutare una casa e un appartamento

Come abbiamo imparato prima, un prezzo di offerta non è un prezzo di vendita! Si può offrire un semplice appartamento di 100 metri quadrati a Bochum per 5 milioni, ma è discutibile se una singola parte interessata rilevante risponderà poi all’offerta. Pertanto, è importante definire un buon prezzo di offerta. Ma come si calcola il prezzo di vendita di un immobile? Come si valuta una proprietà?

• Determinare il prezzo dell’offerta: Valutare una casa e un appartamento

Creare un’esposizione per la casa – lista di controllo

Avete già imparato molto sulla vendita di immobili. Ora è il momento di applicare le conoscenze iniziali creando l’esposizione della proprietà. L’esposizione dà agli interessati una prima visione. Prima che si debbano organizzare lunghi appuntamenti di visualizzazione, i potenziali acquirenti possono vedere rapidamente e facilmente le informazioni più importanti e, in caso di dubbio, anche confrontarle con altre offerte.

• Creare un’esposizione: Documenti, foto, strategia

Ora passiamo alla fase di vendita.

Valutazione: tipi di proprietà (valore di mercato)

Oltre al passo: “Prezzo di offerta: valutazione e prezzo di vendita desiderato”, qui ci sono informazioni ancora più dettagliate sui singoli tipi di proprietà. Tutte le informazioni importanti sulla valutazione delle vendite immobiliari, riassunte per voi: Valutare una proprietà.

Quanto vale ancora la mia casa? Che si tratti di una casa, un terreno, un appartamento o un intero condominio, la base di un trasferimento immobiliare di successo è sempre una valutazione solida e realistica della propria proprietà.

Se il prezzo richiesto è molto al di sopra del valore realistico del mercato, non venderete / gli acquirenti non colpiranno

Se il prezzo è troppo basso, state regalando dei soldi; se il prezzo d’acquisto è troppo alto, state alienando dei veri acquirenti potenziali. Fissare il giusto prezzo di vendita è uno dei punti più importanti quando si vende una proprietà.

Valutazione dei singoli tipi di proprietà:

• Valutazione immobiliare
• Terreno
• Flat
• Casa – anche casa a schiera, casa bifamiliare & Co.
• Casa di appartamenti

Passiamo ora ai 3 metodi di valutazione menzionati sopra.

1. Metodo degli utili capitalizzati
2. Metodo del valore materiale
3. Metodo del valore comparativo

Approccio al reddito: Ripartizione del valore di mercato e del valore del reddito dell’edificio

Il metodo del valore di guadagno capitalizzato divide la proprietà nel valore di mercato del terreno e nel valore di reddito dell’edificio.

Interesse del valore della terra = 7 per cento * 100.000 euro = 7.000 euro

Valore del reddito dell’edificio = 5.600 euro * 12,50 (moltiplicatore) = 70.000 euro

Questo include il reddito da locazione, i costi di manutenzione e i costi di gestione del terreno e dell’edificio. Di conseguenza, il reddito da locazione meno i costi di gestione e il valore del terreno compreso il suo interesse sono confrontati.

• Metodo degli utili capitalizzati

Metodo del valore del materiale: Valore per la nuova costruzione di una proprietà

Il calcolo determina prima il valore di mercato del terreno con il valore standard del terreno, poi si aggiunge il valore reale dell’edificio.

Il valore reale dell’edificio è calcolato a partire dai costi di produzione dell’edificio meno le riduzioni di età. Il valore reale del terreno (valore di mercato del terreno) e il valore reale dell’edificio sono sommati e moltiplicati per un fattore di valore reale.

Valore in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

Il calcolo del fattore di valore reale si basa sul tipo di edificio, sul valore reale preliminare e sul valore standard del terreno. Il valore totale dei beni materiali determinato in questo modo indica le risorse finanziarie che dovrebbero essere spese per ricostruire l’immobile.

• Metodo del valore reale

Metodo del valore comparativo: Confronto tra proprietà simili

Il metodo del valore comparativo confronta la vostra proprietà con proprietà simili. È usato in particolare per la vendita di appartamenti e case occupate dal proprietario. Il valore comparativo può essere determinato anche per i terreni non sviluppati.

Prezzo al metro quadrato della proprietà comparabile = 300.000 euro / 100 mq = 3.000 euro al mq

Prezzo di acquisto dell’immobile da valutare = 3.000 euro * 200 mq = 600.000 euro

Solo le proprietà in posizioni simili e con una disposizione comparabile sono considerate nel confronto. Le proprietà incluse nella valutazione dovrebbero provenire dalle immediate vicinanze della proprietà residenziale. Il metodo del valore comparativo è considerato particolarmente vicino alla realtà. È molto spesso usato per determinare il valore delle proprietà perché le località sono relativamente comparabili a livello regionale.

• Procedura del valore comparativo

Prima di passare al processo di vendita, ecco i metodi di valutazione per i singoli tipi di proprietà.

Valutazione di un appartamento / condominio (incl. terreno parziale)

La valutazione esatta del proprio appartamento diventa importante al più tardi quando si vuole vendere o lasciare in eredità l’appartamento. Anche in caso di ipoteca – per esempio perché si vuole comprare un’altra proprietà – il valore deve essere determinato con molta precisione. È qui che entra in gioco un esperto. Cosa influenza il valore di un appartamento? Ma prima atteniamoci al cosiddetto “valore pi-metro-pollice”, cioè una determinazione molto approssimativa del valore. Per determinare il valore del vostro appartamento, un certo numero di fattori d’influenza “morbidi” giocano prima un ruolo.

• Tasso piatto

Tasso casa / casa indipendente

Valutare approssimativamente il prezzo di acquisto o farlo stimare – Se la casa o l’appartamento è stato acquistato da poco tempo, i costi di costruzione o il prezzo di acquisto forniscono le linee guida iniziali per la valutazione della casa. Il criterio più importante è la posizione. I prezzi degli immobili variano considerevolmente da regione a regione. Pertanto, solo le proprietà nelle vicinanze dovrebbero essere incluse nel confronto delle proprietà. Gli aspetti della micro e macro ubicazione, così come la posizione immediata della proprietà, sono anche importanti nella valutazione della casa: il rumore di fondo, la vista e le condizioni di luce interessano i potenziali acquirenti e influenzano il valore della proprietà e il prezzo ottenibile.

• Valuta una casa

Valutazione di un condominio (incl. contratti d’affitto)

Se vuoi vendere il tuo condominio, allora una cosa è importante: Un prezzo d’acquisto informato, orientato al mercato e realistico. Le domande centrali dei proprietari: Quanto vale la mia proprietà? Come si calcola il valore di un condominio? Come fa l’ufficio delle imposte a determinare il valore di una casa? Chi determina il valore di mercato di una proprietà? Come fa la banca a valutare una proprietà? Molte domande e molti fatti che si incontrano durante la valutazione della casa multifamiliare. Per darvi una prima impressione della complessità dell’ubicazione, del valore di mercato, delle proprietà comparabili, del tessuto edilizio, ecc., abbiamo scritto per voi questa guida sul tema della valutazione delle case plurifamiliari. Fattori di valore, posizione, attrezzature, valore di mercato, prezzo realistico:

• Vota la casa appartamento

Valutare i terreni (sviluppati e non sviluppati)

Determinazione del valore di mercato, valutazione e prezzo di acquisto – Come valutare una proprietà? Come si calcola il valore di mercato di una proprietà Chi è autorizzato a valutare una proprietà? Chi fornisce informazioni sul valore standard del terreno?

• Tasso di proprietà

Fase di vendita: commercializzare la proprietà e trovare acquirenti

La fase di vendita inizia con la ricerca di una strategia. Trovare una strategia nelle vendite immobiliari? Sì, proprio così. Anche qui è un gioco di domanda e offerta.

Marketing immobiliare: Difensivo, offensivo e fuori mercato

Per portare il tuo appartamento o la tua casa all’acquirente, deve anche essere commercializzato correttamente. Ci sono alcune strategie per questo, che differiscono a seconda del tipo di proprietà e della posizione. Diamo un’occhiata più da vicino alle diverse opzioni.

• Marketing immobiliare: Difensivo, offensivo e fuori mercato

Contatto con potenziali acquirenti: Accettare le richieste di informazioni

Gran parte del lavoro consiste ora nell’elaborare le richieste delle parti interessate. Perché: non appena la tua proprietà viene pubblicizzata, i potenziali acquirenti iniziano a contattarti. Leggi di più qui.

• Contatto con potenziali acquirenti: Accettare le richieste di informazioni

Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti: Suggerimenti

A seconda dell’esclusività della proprietà, il processo di comunicazione con ogni singolo potenziale acquirente può richiedere ore o addirittura settimane. Dopo tutto, non tutti i potenziali acquirenti sono acquirenti adatti.

• Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti

Valutazione del credito: verifica della solvibilità economica delle parti interessate

Per assicurarsi che il potenziale acquirente sia in grado di pagare, si deve prima verificare la sua affidabilità economica. Cosa si intende per processo di valutazione del credito e come funziona – leggi qui:

• Valutazione del credito: controllare la solvibilità economica

Organizzare e condurre appuntamenti di visualizzazione

Si deve preparare coscienziosamente un appuntamento per la visione. Dopo tutto, spesso si decide qui chi è veramente interessato alla vostra proprietà e chi sarà lasciato fuori come acquirente. Per presentare gli argomenti giusti, tutti i documenti devono essere disponibili al più tardi a questo punto. Dopo tutto, la maggior parte dei nuovi acquirenti vuole sapere a cosa va incontro quando compra una casa o un appartamento.

• Organizzare e condurre appuntamenti di visualizzazione

Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto

Non solo le visite devono essere ben preparate, ma anche i colloqui di vendita. Una volta trovato un acquirente adatto, il passo successivo è negoziare il prezzo! Qui hai bisogno sia di abilità di vendita che del potere di persuasione. Potete trovare i nostri consigli qui:

• Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto

Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna

Una volta trovato l’acquirente giusto, è il momento di passare alla fase successiva, il processo di vendita!

Redigere il contratto di acquisto con il notaio

Le trattative per l’acquisto hanno avuto successo ed è stato trovato un acquirente. Congratulazioni! Ora si tratta solo di redigere il contratto d’acquisto e la transazione può iniziare. Numero di chiavi, consegna, attrezzature & Co. – scoprite qui quali punti devono essere inclusi nel contratto di acquisto.

• Redigere il contratto di acquisto con il notaio

Nomina notarile: Notarizzazione, procedura e durata

Prima di consegnare la vostra proprietà, voi e l’acquirente prendete un appuntamento notarile per confermare la vendita della proprietà. Leggi di più sulla procedura e la durata nella nostra guida:

• Nomina notarile: Notarizzazione, procedura e durata

Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti

Con l’iscrizione nel registro fondiario e il trasferimento del prezzo d’acquisto, la vendita di proprietà pianificata diventa una vendita di successo. L’intero prezzo di acquisto viene accreditato sul tuo conto e ora puoi usare il denaro per nuovi investimenti.

• Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti

Consegna della proprietà

Un protocollo di passaggio di proprietà, più precisamente un protocollo di passaggio di appartamento o di casa, riassume le condizioni di una proprietà al momento del passaggio di proprietà a un nuovo proprietario, locatore o inquilino. La consegna è sempre la stessa, vengono consegnati i documenti importanti, naturalmente in originale, e infine le chiavi.

• Consegna della proprietà

Spese notarili e commissione del broker

Dopo il prezzo d’acquisto, l’acquirente di solito deve pagare il notaio e l’agente immobiliare. Tuttavia, c’è un piccolo cambiamento qui, ed è per questo che è menzionato separatamente come voce. Con la nuova legge sugli agenti immobiliari, con riserva, è il caso di dividere i costi per l’agente immobiliare quando si vende a un privato. Secondo questa nuova legge, il venditore deve pagare almeno la metà dei costi dell’agente immobiliare. È importante notare che questo si applica solo alle vendite private.

• Spese notarili e commissione del broker

Pagare le tasse quando si vende un immobile

Per quanto riguarda le tasse, nella maggior parte dei venditori solo l’acquirente è gravato dalla tassa di trasferimento del terreno. Se vendi come privato e non lo fai a livello commerciale, generalmente non sei soggetto a tasse. Tuttavia, questo si applica solo se la vendita della proprietà avviene dieci anni dopo l’acquisto e se non avete venduto più di tre proprietà negli ultimi cinque anni, compresa questa. Si prega di controllare qui la legislazione attuale ed esatta.

• Pagare le tasse quando si vende un immobile

Vendere la proprietà – Conclusione

Con questa guida dettagliata e gratuita sul tema della vendita di immobili, voglio darvi una visione del processo di vendita di immobili. A partire dalla giusta gestione del tempo, la selezione di un agente immobiliare, la preparazione dell’immobile, la giusta esposizione, il marketing, la comunicazione con le parti interessate, l’organizzazione degli appuntamenti per le visite, la negoziazione dei prezzi d’acquisto, il contratto d’acquisto, il notaio, il catasto e tutto il resto!

Hai imparato come vendere una proprietà passo dopo passo, con piccoli trucchi e consigli lungo la strada.

Se state cercando un esperto immobiliare per il vostro condominio, casa o villa, siamo il contatto giusto per questo lavoro. Con una forte rete in Germania, Europa e Stati Uniti. In questo modo non raggiungerete solo i tipici acquirenti dai tipici portali. Potete raggiungere circoli di acquirenti esclusivi, sviluppatori di proprietà dalla Germania, imprenditori dall’Europa, investitori dagli USA. Noi troviamo la strategia giusta e tu puoi usare il tuo tempo in modo redditizio.

• Contatta

Vendere immobili: altri consigli per i venditori

Qui troverete consigli ancora più specifici per terreni, condomini, case, condomini e ville.

• Vendere terreni / terreni agricoli / terreni forestali
• Vendere piatto
• Vendere casa
• Vendere villa
• Proprietà commerciale in vendita / hotel / centro commerciale
• Vendere casa di appartamenti / Vecchia casa di appartamenti
• Vendere immobili

Vendere la terra

Vendere una proprietà è una decisione a cui avete pensato per molto tempo. Ci possono essere varie ragioni per la vendita. Ma quando si tratta del successo della vendita, tutti i proprietari sono d’accordo. La proprietà dovrebbe essere venduta al miglior prezzo e senza una lunga attesa. Se si decide di vendere privatamente, ci si trova di fronte a un enorme portafoglio di compiti e dettagli organizzativi. In pratica, offrire la vostra proprietà attraverso un’agenzia immobiliare con know-how ha dimostrato il suo valore, poiché le fonti di errore sono eliminate e potete offrire la vostra proprietà completamente senza stress e una riorganizzazione della vostra vita quotidiana.

• Vendere la terra
• Tasso di proprietà

Vendere piatto

Vendita dell’appartamento – Molte ragioni nella vita ci fanno giocare con l’idea di vendere il condominio. Soprattutto in età avanzata. È meno adatto alla vita degli anziani, difficile da raggiungere o semplicemente troppo grande e troppo costoso? Si tratta di un trasloco per motivi di lavoro o l’appartamento è diventato troppo piccolo per la famiglia? Lukinski vi sostiene con competenza e affidabilità nella vendita della vostra casa. Utilizzi il nostro servizio online e riceva una valutazione della sua proprietà residenziale.

Dalla valutazione alla tassa di speculazione. In questa guida troverete tutti i fattori importanti spiegati in termini semplici. Conosci il processo di vendita di un appartamento passo dopo passo in modo da poter anche rispondere alla domanda: Vendere con o senza un agente immobiliare? La vendita privata di beni immobili comporta molti rischi e fonti di errore, a partire dalla valutazione dell’appartamento al prezzo richiesto al marketing individuale, dalla “pubblicità” alle reti di clienti interni e alle vendite immobiliari fuori mercato. Impara le risposte a domande come: Quando è un buon momento per vendere la sua casa? Di quali documenti avete bisogno in anticipo per vendere? E si può vendere il proprio appartamento se non è stato ancora completamente pagato?

• Vendere piatto
• Tasso piatto

Vendere casa

Vendere una casa – Le case unifamiliari sono caratterizzate dal fatto che sono occupate da una sola famiglia, una coppia o una persona che vive da sola. Hanno un giardino che è anche di proprietà del proprietario. Non tutte le case unifamiliari sono abitate dai loro proprietari. C’è anche la possibilità di affittare una casa indipendente con giardino. In quasi tutti gli stati federali, le case unifamiliari sono molto popolari come forma di abitazione. La domanda sul mercato immobiliare è corrispondentemente alta.

• Vendere casa
• Valuta una casa

Tipi di casa: Tipi

Il processo di vendita per i diversi tipi di case è simile.

• Casa unifamiliare (e condominio)
• Casa a schiera
• Casa bifamiliare
• Villa urbana
• Villa
• Casa di design
• Casa di campagna
• Casa a graticcio
• Bauhaus / Cubo
• Casa mediterranea
• Più speciale (casa del capitano, casa frisona, casa con tetto a padiglione, casa svedese o bungalow)

Per assistervi al meglio nella vendita dell’immobile, vi consigliamo di preparare i documenti necessari nel miglior modo possibile prima dell’appuntamento.

• Vendere casa

Vendere la tua casa velocemente? Suggerimenti

Vendere una casa velocemente – Vendere una casa è una questione complessa e comporta molti passi diversi. Dalla creazione di un annuncio accattivante alla valutazione dell’immobile e ai successivi passi legali, come il contratto d’acquisto e gli appuntamenti con il notaio. Durante tutte queste fasi, vari punti devono essere presi in considerazione al fine di completare la vendita della proprietà nel modo più redditizio e veloce possibile.

Vendere una proprietà con successo il più rapidamente possibile è più difficile di quanto si pensi. Ci sono molte cose da considerare e molti errori che si possono fare. Quindi dovreste essere consapevoli dei processi fin dall’inizio ed essere sicuri che state facendo tutto nel modo giusto. Il processo è reso più facile per voi solo avendo la giusta competenza e il giusto supporto in materia.

• Non hai tempo? Vendere casa velocemente

Vendere casa appartamento

Vendere un condominio – Vuoi vendere? Se decidi di vendere la tua casa privatamente, questo significa investire molto tempo. Dalla valutazione alla creazione dell’esposizione, all’approccio con il cliente e alla fase di vendita, passano mesi senza alcuna conoscenza del mercato.

Ecco perché la cosa più importante per i venditori privati è stimare sempre il tempo in modo realistico! Dopo tutto, tutto inizia prima della vendita, non bisogna sottovalutare il tempo di preparazione. Siate realistici e onesti con voi stessi, per esempio, circa il possibile arretrato di rinnovi. Oltre a tutti i lavori sul condominio o sulla casa, ci sono tutti i preparativi per la vendita.

Le questioni fondamentali sorgono ben prima della vendita. Ecco una rapida panoramica delle domande più importanti prima di iniziare a vendere il tuo condominio: Hai una proprietà successiva in prospettiva? C’è bisogno di rinnovamento / ristrutturazione? Sono disponibili tutti i documenti (mappa catastale, estratto del catasto, planimetrie, certificato energetico)?

• Vendere casa appartamento
• Vota la casa appartamento

Vendere villa

Vendere una villa – La vendita di ville e tenute esclusive non segue un modello regolare. Perché? Più la proprietà è esclusiva, più è probabile che i venditori cerchino agenti immobiliari assolutamente discreti. Il termine tecnico qui: Proprietà fuori mercato. Non appaiono in nessun portale di proprietà. Le proprietà fuori mercato sono offerte solo ad acquirenti interni e conosciuti come privati, uffici familiari e investitori. Ecco una panoramica dell’argomento: Vendere una villa.

• Vendere villa

Divorzio

Chi decide di sposarsi e sposarsi, nella maggior parte dei casi intende passare la vita con il proprio coniuge per sempre e condividere tutto ciò che gli appartiene. Quando ci si sposa, nessuno pensa al fatto che alla fine ci sarà un divorzio e forse anche una disputa sui beni. Ma nel 2017, il tasso di divorzio in Germania ha superato il 36%, il che dimostra che purtroppo non tutti i matrimoni durano per sempre. Spesso, il tradimento, la vita quotidiana compresa la routine o anche i problemi finanziari sono le ragioni del divorzio.

• Vendere la proprietà: Divorzio
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Patrimonio

Vendere una casa ereditata – Ci sono domande comuni che riceviamo, come “Quando posso vendere una casa ereditata?” e in particolare molte variazioni intorno a un argomento: le tasse quando si vende. La vendita di una casa ereditata è tassabile? Come viene tassata una casa ereditata? Quanto costa la tassa di successione su una casa? Prima che la casa ereditata possa essere venduta, si deve decidere se l’eredità sarà accettata o meno. Va notato che un’eredità può essere accettata solo nel suo insieme. Non solo il terreno e la proprietà vengono acquisiti, ma anche l’ipoteca e gli eventuali debiti vengono assunti dall’erede. Così, non solo i diritti, ma anche gli obblighi vengono all’erede. Avete sei settimane per decidere a favore o contro l’eredità. Entro questo periodo, dovete calcolare se è finanziariamente redditizio accettare l’eredità.

Nella maggior parte dei casi, gli eredi decidono di ereditare. Anche se la proprietà è lontana dal luogo di residenza dell’erede. Ma proprio in questa situazione, si pone la questione di cosa si debba fare con la proprietà. Se né vivere né affittare la casa è un’opzione, la considerazione più comune è quella di vendere la casa ereditata.

• Vendere immobili: Eredità
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Insolvenza della proprietà

Insolvenza immobiliare, che cos’è? La morte di una persona che ci è stata vicina è sempre un pesante fardello. Indipendentemente dal fatto che fosse già prevedibile che una persona non avrebbe avuto più molto da vivere o che sia stato un sorprendente colpo del destino, la situazione non è mai facile per i parenti. La morte di una persona di solito non è solo associata a un lutto pesante, ma si deve anche affrontare la questione dell’eredità. Ci sono molte situazioni diverse: Alcune persone hanno già pensato a chi dovrebbe ereditare quali quote prima della loro morte e altre persone non ci hanno pensato o non hanno avuto il tempo di affrontare l’argomento perché sono state sorprese da un colpo di fortuna.

• Vendere immobili: Insolvenza della proprietà