Tutto sull’affitto

Il termine affitto definisce un corrispettivo che un locatore riceve da un affittuario per la consegna di una cosa. L’uso concesso per contratto è limitato a un periodo fisso e differisce sostanzialmente da una locazione. Secondo il codice civile tedesco, la proprietà è costituita da oggetti con corpi solidi, liquidi o gassosi. Tra le altre cose, si affittano terreni, case e appartamenti.

Cose da sapere sul contratto d’affitto

Come proprietario di un immobile, concludete un contratto con un inquilino che specifica la durata della locazione e definisce l’importo dell’affitto da pagare. Si tratta di un contratto senza forma per un periodo di tempo indefinito o per un periodo di tempo specifico. Nel caso di quest’ultimo, stiamo parlando di un contratto d’affitto temporaneo, con il quale l’affitto è limitato a un certo periodo di tempo e termina senza un ulteriore periodo di preavviso. La base giuridica è il codice civile tedesco (BGB) con le sezioni da 535 a 580a nella versione riformata del diritto di locazione del giugno 2001. Per i contratti di locazione validi per più di un anno, gli accordi devono sempre essere in forma scritta e firmati da tutte le parti con i loro nomi. Secondo la sezione 126 del codice civile tedesco, un documento deve sempre contenere le firme di entrambi, inquilino e locatore. Se voi come locatore violate il requisito formale, il contratto non sarà invalidato, ma la sua validità sarà fissata per un periodo indefinito. Nel caso di contratti di locazione preformulati, assicuratevi che siano conformi alla legge sulle condizioni generali (AGB).

Obblighi derivanti dalla riscossione dell’affitto

Se affittate un appartamento o una casa e riscuotete un affitto specificato nel contratto d’affitto, sorgono per voi alcuni obblighi. Non solo dovete concedere al vostro inquilino l’uso contrattualmente previsto della proprietà affittata, ma anche mantenerla in uno stato utilizzabile. Lei deve anche effettuare le riparazioni se si sono verificati danni dovuti all’usura in conformità con il contratto. Tuttavia, è importante distinguere se il danno è stato causato da un’azione intenzionale o da un uso improprio. In questi casi, l’inquilino dovrebbe sostenere le spese di riparazione. Quando affittate dei locali utilizzabili commercialmente, siete anche obbligati a tenere la concorrenza lontana dal vostro inquilino. Qui vale la regola: in buona fede. Come padrone di casa, avete il diritto di ricevere l’affitto in tempo e, soprattutto nel caso di una proprietà in affitto, un cosiddetto pegno del padrone di casa. Questo significa che potete pignorare i beni mobili dell’inquilino se la richiesta non viene soddisfatta in conformità con la sezione 562 del codice civile tedesco (BGB).

Doveri dell’inquilino

Una persona che paga l’affitto è obbligata a fare un uso corretto dell’immobile affittato che le è stato affidato e ad effettuare le riparazioni cosmetiche in conformità con il contratto. Inoltre, lui o lei deve pagare l’affitto concordato in anticipo, per cui di solito si concordano pagamenti mensili. Di solito l’affitto consiste in due componenti diverse. Il cosiddetto affitto freddo definisce il prezzo per il puro uso della proprietà in affitto. La seconda componente dell’affitto è costituita da spese accessorie o costi operativi.

Cose da sapere sul “secondo affitto

Come locatore, avete il diritto di ripartire il secondo affitto all’inquilino. Si tratta di costi di funzionamento derivanti dalla locazione, la cui imputazione agli inquilini è comune nella RFT. Le basi della ripartizione dei costi operativi non sono sempre formulate in modo chiaro e comprensibile nei contratti standard. Il testo seguente vi farà conoscere i dettagli del secondo affitto.

Costi operativi per definizione

La sezione 1 dell’ordinanza sui costi operativi (BetrKV) fornisce informazioni precise. Esso afferma che si tratta di costi di gestione sostenuti dal proprietario di una casa con terreno attraverso l’uso dell’edificio o delle strutture in esso contenute. Bisogna fare una distinzione tra i costi di funzionamento a caldo e a freddo. Potete trasferire al vostro inquilino solo certi costi di gestione, tra l’altro:

• L’imposta sulla proprietà
• Costi per la raccolta dei rifiuti
• Importi per la pulizia dell’edificio, il custode o la manutenzione del giardino
• Assicurazioni varie

Le spese per la manutenzione, l’amministrazione e le riparazioni non sono ripartibili. I costi che voi, come locatore, avete concordato contrattualmente con il vostro inquilino possono essere assegnati all’affitto. Secondo il BGH VIII ZR 137/15, non siete obbligati a elencare tutti i costi sostenuti se il termine “costi operativi” è menzionato nel contratto. La dichiarazione dei costi operativi può includere tasse di fognatura divise, oltre alla tassa di proprietà e ai costi già menzionati. La tassa per le acque reflue è calcolata in modo frazionato perché si paga una tassa dipendente dal consumo per le acque reflue e l’importo della tassa per le precipitazioni dipende dall’impermeabilizzazione dell’area di proprietà. Indipendentemente dal frazionamento, la tassa sulle acque reflue è ripartibile, anche se solo la parte delle acque reflue può essere addebitata in base al consumo. La pulizia delle strade e la raccolta dei rifiuti sono costi ripartibili, ma non le spese per i nuovi cassonetti. La pulizia delle scale, degli ascensori e delle lavanderie può essere imputata all’affitto, così come le spese per la rimozione dei parassiti. Lo stesso vale per l’illuminazione delle aree generalmente accessibili, tuttavia, gli illuminanti e le riparazioni non possono essere trasferiti all’inquilino. I costi di manutenzione per i rilevatori di fumo e le spese per le analisi dell’acqua potabile possono anche essere ripartiti.

Quali sono i costi operativi caldi?

Secondo le ordinanze del diritto di locazione, il termine “costi operativi caldi” include tutte le spese per l’acqua calda e il riscaldamento. Come proprietario di un edificio con un sistema di riscaldamento centrale, siete obbligati dall’Ordinanza sulle spese di riscaldamento ad assegnare il 50-70% delle spese totali ai vostri inquilini in base al consumo.

Come si determina l’affitto degli immobili?

Siete liberi di negoziare l’affitto della vostra casa o appartamento con l’inquilino, nel rispetto delle disposizioni di legge. Il punto di riferimento qui è l’affitto comparabile abituale nella località. La legge stabilisce limiti più severi quando si tratta di aumenti di affitto. Un aumento è possibile solo se l’affitto è rimasto stabile nei 15 mesi precedenti. Entro tre anni, potete aumentare l’affitto di un massimo del 20 per cento. Tuttavia, siete liberi di concordare un affitto graduato con il vostro inquilino. Nel caso di un affitto graduato, un aumento può essere fatto ogni 12 mesi, entro i quali non è permesso un ulteriore aumento. Dopo l’ammodernamento, potete aumentare l’affitto fino all’affitto comparativo locale, anche se potete essere soggetti a limiti rigorosi. In ogni caso, dovete informare i vostri inquilini per iscritto dell’aumento dell’affitto e fornire ragioni dettagliate per la richiesta. Qualsiasi aumento dell’affitto richiede il consenso dell’inquilino, e bisogna dargli due mesi per pensarci.

Considerazioni sull’aumento dell’affitto

Naturalmente, il vostro interesse per rendimenti interessanti è del tutto giustificato, ma l’aumento dell’affitto può anche provocare un rapporto negativo con l’inquilino. Un aumento dell’affitto che non è compreso dall’inquilino può essere contestato. Alla fine, vi rimane la ricerca, che richiede tempo, di un nuovo inquilino quando vi trasferite. Lo sfitto significa anche una mancanza di entrate per i costi di gestione.

Che differenza c’è tra l’affitto e la locazione?

Molti profani usano i termini affitto e locazione come sinonimi a causa di una mancanza di conoscenza. È corretto che entrambi sono i cosiddetti contratti esistenti. Il padrone di casa o il locatore concede l’uso di una casa o di un terreno per un periodo di tempo limitato in cambio di un pagamento finale fissato per contratto. L’affitto è dovuto se permettete a una persona l’uso privato della vostra casa o di un appartamento situato in essa. L’affitto deve essere addebitato se l’edificio o il terreno è utilizzato per la cosiddetta produzione di frutta. Per occupazione della frutta si intende la generazione di un reddito. Il reddito può essere generato, per esempio, gestendo un ristorante o coltivando un pezzo di terra che può essere usato per l’agricoltura.

• L’affitto è imposto sulla proprietà il cui uso, con diligenza e lavoro, produce un profitto.
• L’affitto che prendete per il trasferimento di una proprietà a fini residenziali

Nei locali commerciali, i confini tra affitto e locazione sono spesso confusi. Padroni di casa e inquilini dovrebbero informarsi precisamente sulle differenze nelle regolamentazioni legali prima di firmare il contratto. Indipendentemente dall’affitto o dalla locazione, il bene affidato deve essere restituito nelle stesse condizioni in cui è stato preso in consegna.