Volete vendere il vostro condominio, cosa dovrete pagare? Quando si vende un immobile residenziale o residenziale e commerciale, chi vende per la prima volta si pone una domanda in particolare: quante tasse devo pagare sulla vendita? Ecco una rapida panoramica sulla tassazione tipica delle vendite di immobili. Volete saperne di più? Il mio consiglio: gli esperti giusti e un coaching sulla tassazione degli immobili (non da un consulente fiscale, ma da investitori reali). Sarò lieto di mettervi in contatto con i miei esperti, scrivetemi: Contatto.

La vendita tipica: “asset deal”

La differenza: in un asset deal nel contesto immobiliare, vengono venduti singolarmente beni specifici come terreni e fabbricati, mentre in un share deal vengono trasferite le azioni della società che possiede l’immobile.

In poche parole:

• Asset deal = vendita di un immobile
• Compravendita di azioni = vendita di Immobilien GmbH

Una transazione azionaria significa che l’acquirente non acquisisce l’immobile in sé, ma la – in questo caso – Immobilien GmbH. Ecco una breve infografica. Poi torniamo alla vendita diretta del condominio, dopo di che spiegherò meglio le società holding e le imposte sulla vendita.

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In genere, come privato, si vende direttamente il condominio. Questi sono rilevanti per voi:

1. Tassa sulla speculazione
2. Regola dei tre oggetti

Imposte sulla vendita

Un rapido sguardo alle imposte in caso di vendita di un condominio a Berlino:

1. Tassa di speculazione: vendere in esenzione d’imposta
2. 3 proprietà governano a Berlino
3. Operazioni su beni e azioni: solo 1,54% di tasse

Tassa di speculazione: vendere in esenzione d’imposta

Il periodo di speculazione si spiega più rapidamente:

• Occupato dal proprietario = 3 anni
• Affittato = 10 anni

Se vendete entro il periodo di speculazione, dovete – in parole povere – pagare le tasse sui profitti come di consueto, proprio come un reddito da lavoro, indipendentemente dal fatto che siate dipendenti o autonomi. Dopo la scadenza del periodo, la vendita è esente da imposte. Se volete fare un rapido calcolo, utilizzate il mio calcolatore gratuito del periodo di speculazione.

Calcolo delle imposte: esempio

Se vendete entro il periodo di speculazione, dovete – in parole povere – pagare le tasse sui profitti come di consueto, proprio come un reddito da lavoro, indipendentemente dal fatto che siate dipendenti o autonomi. Come persona singola, ciò significa in genere un’aliquota fiscale massima del 42%.

Vendita entro il periodo di speculazione (< 10 anni) come privato:

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita 2033 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile = 2.000.000 di euro
• Al 42 % (persona singola) = 840.000 euro

Vendita entro il periodo di speculazione (< 10 anni) come azienda:

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita 2033 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile Berlino circa 19,1% (imposta sulle attività produttive 4,1%, imposta sulle società 15%) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1% = 382.000 euro

Vendita entro il periodo di speculazione (> 10 anni):

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2034 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile = 2.000.000 di euro
• Esente da imposte

Tuttavia, non è possibile acquistare 10 immobili ora, aspettare 3 anni e trarre profitto dalla rivalutazione degli immobili, perché:

3 proprietà governano a Berlino

Esiste anche la regola dei 3 immobili. Se si vendono più di 3 immobili in 5 anni, si tratta di commercio di immobili commerciali.

Per quanto riguarda la vendita di immobili, la “regola dei tre immobili” si riferisce al fatto che i privati in Germania possono vendere fino a tre immobili in un periodo di cinque anni in esenzione fiscale. Se una persona vende più di tre proprietà entro questo periodo, questo è considerato commercio di proprietà commerciali ed è soggetto all’imposta sul reddito, anche se non sono affittate ma sono occupate dal proprietario.

Dopo 10 anni di detenzione, tuttavia, la vendita è sempre esente da imposte.

Perché esiste questa regola?

Come la tassa sulle speculazioni, la norma mira a frenare la speculazione sul mercato immobiliare e a favorire la vendita di immobili a scopo residenziale.

Come fanno i “grandi giocatori” a risparmiare sulle tasse?

Share deals: vendere una società “al posto” di un immobile

Un’opzione per una vendita ottimizzata dal punto di vista fiscale è la compravendita di azioni. In questo caso, però, l’immobile deve essere già stato acquistato da una società (come Immobilien GmbH) (e non da un privato).

Solo 1,54% di tasse sulla vendita

È possibile effettuare un’operazione di compravendita di azioni se la società è inserita in una struttura di holding. In questo modo si paga solo l’1,54% di tasse grazie al privilegio intercompany(Sezione 8b KStG).

• Asset deal = vendita di un immobile
• Accordo azionario = vendita dell’azienda (con proprietà)

Calcoliamo nuovamente il nostro esempio, partendo dalla vendita diretta di un immobile:

Vendita di un immobile come società (asset deal):

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2028 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile Berlino circa 19,1% (imposta sulle attività produttive 4,1%, imposta sulle società 15%) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1% = 382.000 euro

Vendita di una società immobiliare come società (share deal):

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2028 = 3.100.000 euro
• Utile imponibile = 1.000.000 di euro
• Per GmbH 1,54% = 1.540 euro

Si può notare l’enorme differenza.

Nessuna imposta sul trasferimento di immobili all’acquisto

Approfondiamo un po’ il tema degli immobili e dell’ottimizzazione fiscale!

Ancora una volta, in parole povere:

• Vendita di Immobilien GmbH al di sotto dell’89% = nessuna imposta sul trasferimento di immobili

Perché? In Germania, la vendita di quote di una GmbH proprietaria di immobili non è normalmente soggetta all’imposta sul trasferimento di immobili, a condizione che le quote siano inferiori a una certa percentuale(§ 5 GrEStG).

Quali sono i vantaggi? La proprietà come investimento deve portare un profitto, solitamente calcolato in base al rendimento locativo. L’imposta sul trasferimento di proprietà aumenta il prezzo di acquisto fino al 6,5%, a seconda dello Stato federale. Per 1 milione di euro, si tratta di un costo di 65.000 euro. Questo aumenta direttamente il rendimento di qualche punto percentuale.

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