Vendere una casa – le basi legali e le insidie in cui non si deve cadere

Vendere una casa è una grande decisione che implica molte procedure legali, contratti e requisiti. Come proprietario di una casa, dovreste essere ben informati in anticipo su cosa c’è in negozio per voi e a cosa dovete prestare attenzione per uscire dall’affare con profitto. Per i disinformati del settore, ci sono molte basi legali da considerare e, soprattutto, piccoli inciampi da evitare a tutti i costi.

Il notaio – ruoli legali, compiti e necessità quando si concludono i contratti

I notai sono avvocati che, a differenza dei legali, non sostengono gli interessi di una parte ma agiscono in modo imparziale. Il fulcro del loro lavoro è quello di autenticare transazioni legali, dichiarazioni scritte di intenti, come i testamenti, ma anche contratti. Sono quindi titolari indipendenti e riservati di un ufficio pubblico. In casi speciali, i notai possono anche tenere dei fondi in custodia tramite un “conto fiduciario notarile”, per esempio quando si tratta di pagare il prezzo di acquisto. Il notaio gioca quindi un ruolo importante nella vendita di una casa.

I compiti – questo è il ruolo del notaio nella vendita di una casa

I compiti di un notaio sono di regolare la vendita di beni immobili come un’autorità legale imparziale in modo tale che tutte le parti siano soddisfatte e tutti i possibili punti di controversia siano evitati o risolti dall’inizio alla fine. Il notaio redige un atto pubblico (il contratto di vendita) in cui tutte le questioni legali necessarie sono risolte in modo trasparente e chiaro. Altri compiti del notaio sono:

Il contratto di acquisto immobiliare deve essere autenticato

In Germania, il § 311b del codice civile (BGB) stabilisce che tutti i contratti legali relativi a terreni, beni, proprietà e immobili richiedono una certificazione notarile obbligatoria.

I notai assicurano la protezione dell’acquirente e del venditore

Per la protezione legale dell’acquirente, riserva la proprietà per l’acquirente nel registro fondiario come avviso di priorità, in modo che il venditore non possa vendere la proprietà a qualcun altro con poco preavviso. Per la protezione legale del venditore, il notaio organizza il trasferimento definitivo della proprietà nel registro fondiario non appena l’acquirente ha effettivamente pagato il prezzo di acquisto.

I notai assicurano crediti immediatamente esecutivi

Ciò significa che i crediti stipulati nei contratti notarili sono immediatamente esecutivi. Per far valere i crediti, non è quindi più necessario presentare un’ulteriore azione presso un tribunale, ma un ufficiale giudiziario può essere incaricato immediatamente. Questo avviene, per esempio, se il prezzo di acquisto non viene pagato.

Un notaio spiega tutte le questioni legali irrisolte in una vendita immobiliare

Il notaio deve spiegare tutte le questioni legali e giuridiche a tutte le parti contraenti in modo così completo, comprensibile e sufficiente che sia possibile una registrazione documentale della volontà effettiva di entrambe le parti. Sono obbligati a farlo in virtù della loro carica pubblica.

I notai costano sempre lo stesso

I costi sostenuti dal notaio sono sempre gli stessi, perché gli onorari notarili sono regolati in modo uniforme in tutta la Germania nella legge sulle tasse giudiziarie e notarili (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG). Se un notaio cerca di regolare i costi in modo diverso, ciò è inefficace, poiché ciò è vietato dalla legge. Questo vale sia per le riduzioni che per gli aumenti dei costi.

Il contratto d’acquisto – questioni legali, iscrizione al registro fondiario, protezione legale e lista di controllo

Il contratto d’acquisto è la base giuridica su cui si costruisce la vendita di una casa. A seconda dei casi, un contratto d’acquisto ha sempre un aspetto diverso e contiene più o meno regole, a seconda di ciò che le parti hanno concordato. Un contratto di vendita è un contratto complesso ed esteso che contiene molte ambiguità legali e anche trappole per alcune persone. L’implementazione può anche richiedere molto tempo. A volte passano fino a 8 settimane tra la firma del contratto dal notaio e il trasferimento di proprietà nel registro fondiario. Questa disparità tra il trasferimento del prezzo d’acquisto, il cambio di proprietà e quindi di usufrutto e gravami, e il cambio finale di proprietà e la consegna solleva ulteriori questioni giuridiche nella vendita di una casa, che devono essere regolate in dettaglio nel contratto d’acquisto.

Passo dopo passo al contratto di acquisto – Cosa succede quando?

Il contratto di vendita è molto complesso e viene spesso rivisto e ripassato. Tutte le parti devono essere consapevoli del contenuto del contratto d’acquisto e dei regolamenti che vi sono stabiliti. Passo dopo passo viene ora spiegato cosa c’è da considerare.

Passo 1 – Cosa succede prima del contratto d’acquisto e cosa bisogna considerare?

Se entrambe le parti sono d’accordo, viene organizzato un incontro preliminare informale con un notaio. Il notaio chiarisce le questioni formali, come la registrazione dei dati personali e lo stato degli affari, e risponde alle prime domande legali. Controlla anche l’iscrizione al catasto della proprietà e comincia a redigere un contratto d’acquisto. Il contratto di vendita deve essere inviato a entrambe le parti almeno due settimane prima della data ufficiale del rogito, in modo che le questioni aperte possano essere chiarite in anticipo in un eventuale incontro e che tutti siano d’accordo con il contratto di vendita. Il notaio è obbligato a fornire informazioni legali sul contratto, quindi non abbiate paura di fare domande.

Passo 2 – Cosa succede durante il contratto d’acquisto e cosa bisogna considerare?

Durante l’autenticazione del contratto d’acquisto, il notaio legge il contratto d’acquisto a entrambe le parti. Durante questo tempo, si possono fare domande su ogni punto e il testo del contratto può essere modificato se necessario. Quando tutte le parti sono soddisfatte del contratto, questo viene firmato e autenticato dal notaio. Firmando il contratto, l’acquirente si impegna a pagare l’intero prezzo d’acquisto e non può recedere dal contratto dopo che è stato autenticato. Un impegno di finanziamento da parte della banca dovrebbe quindi essere sempre disponibile prima di questa data.

Passo 3 – Cosa succede dopo il contratto d’acquisto e cosa bisogna considerare?

Dopo l’appuntamento con il notaio, il notaio è autorizzato a compiere i passi successivi per conto delle parti al fine di avviare l’esecuzione. In primo luogo, il notaio registra un cosiddetto “avviso prioritario di cessione” nel registro fondiario. Questa è, per così dire, una prenotazione nel registro fondiario e annuncia il trasferimento di proprietà dal venditore all’acquirente. La riserva protegge inoltre l’acquirente dalla vendita della proprietà due volte. Non appena questo è completato, il notaio invia il contratto di acquisto all’ufficio delle imposte. Solo dopo aver pagato la tassa di trasferimento del terreno, tutte le spese (spese notarili e catastali) e il prezzo d’acquisto, che di solito va direttamente sul conto del venditore, il notaio richiede il trasferimento della proprietà nel registro fondiario. Poiché tra il pagamento del prezzo d’acquisto e la registrazione dell’acquirente nel registro fondiario possono passare fino a due mesi, il trasferimento della proprietà e delle chiavi di solito avviene prima, di solito vicino al momento del pagamento del prezzo d’acquisto.

In cosa dovrebbe consistere un contratto di acquisto? La lista di controllo dei punti più importanti

• Quale oggetto di acquisto viene venduto?
• Chi vende a chi?
• Cosa viene venduto con esso? ( Cucina attrezzata, proprietà,… )
• Come si vende?
• Come avviene il pagamento? ( Contanti, bonifico bancario, … )
• Quando è la data di consegna?
• Qual è la ripartizione dei costi accessori e di manutenzione?
• Come sono regolati i costi di sviluppo?
• Ci sono possibili richieste di garanzia?
• Quali sono le condizioni dell’oggetto?
• L’oggetto ha dei difetti?
• Quali permessi sono disponibili e quali mancano?
• Ripartizione dei costi
• Autorizzazione dello studio notarile

Controllare il contratto di acquisto – queste sono le cose che dovreste trovare nel contratto di acquisto immobiliare

Riceverete il contratto d’acquisto immobiliare dal notaio almeno due settimane prima della data del rogito. Dovresti quindi leggere attentamente il contratto e chiarire tutte le domande importanti e trovare certe cose in esso. Prima di tutto, dovreste controllare se tutti i nomi, gli indirizzi, … sono scritti correttamente. Dovreste anche trovare i dati sull’oggetto dell’acquisto nel contratto di vendita. Questo include un estratto del registro fondiario, dove si può trovare il proprietario, la posizione, la descrizione della proprietà e la descrizione dell’edificio. Inoltre, dovrebbe essere elencato esattamente ciò che viene venduto. Questo include l’arredamento, ma anche i pavimenti o le tende da sole. Il prossimo punto dovrebbe essere come viene venduto. Questo include il prezzo di vendita, il conto bancario sul quale il denaro sarà trasferito e se il pagamento a rate o simile è stato concordato. Il contratto deve anche specificare la data di trasferimento e il trasferimento del possesso, dato che questo trasferisce anche diritti, obblighi e costi all’acquirente.

Protezione legale – quali opzioni ci sono per un contratto d’acquisto?

Ci sono vari modi per proteggersi legalmente in un contratto d’acquisto. Uno di questi è il contratto di acquisto provvisorio. Questo viene utilizzato se, per esempio, l’acquirente non ha ancora ricevuto la conferma completa del finanziamento o manca un permesso di costruzione. Si conclude allora un contratto di acquisto provvisorio in cui si regolano i casi eccezionali in cui l’acquirente potrebbe recedere dal contratto. Tuttavia, è anche possibile rivendicare un cosiddetto diritto di recesso. Questo è necessario se l’acquirente non adempie ai suoi obblighi, perché allora il venditore può recedere dal contratto d’acquisto.

Un’altra opzione di protezione legale è il pignoramento. Questo assicura che l’acquirente paghi effettivamente, dato che si sottopone a un obbligo di acquisto e pagamento con tutti i suoi beni. L’ultima opzione di protezione legale sono le sanzioni contrattuali. Questi proteggono l’acquirente perché se, per esempio, il venditore non è in grado di mantenere la data di trasferimento del possesso, sarà responsabile dei danni e potrebbe dover pagare le penalità contrattuali concordate.