Valutare gli immobili: determinazione del valore di mercato, valutazione e prezzo di acquisto

Valutare un appezzamento di terreno – Gli appezzamenti di terreno sono generalmente qualcosa di speciale. Il tipico condominio di circa 80 mq si vende rapidamente tramite un portale immobiliare. I terreni edificabili, i terreni agricoli o anche i terreni forestali, tuttavia, hanno bisogno degli acquirenti giusti. Gli acquirenti speciali, specialmente nel mercato off, pagano buoni prezzi d’acquisto per tutti i tipi di terreno. Perché? Li gestiscono, li sviluppano ulteriormente o usano effetti di rendimento.

Valutazione di proprietà di tutti i tipi con metodo

Vuoi vendere in modo anonimo? Leggi il nostro profilo di acquisto di terreni qui. La vendita privata di terreni comporta molti pericoli e rischi, ed è così che nascono gli errori quando si vende un terreno.

Per saperne di più sul tema della valutazione della proprietà, clicca qui. Come si valuta una proprietà? Come si calcola il valore di mercato di una proprietà Chi è autorizzato a valutare una proprietà? Chi fornisce informazioni sul valore standard del terreno? Fattori di valore, posizione, amenità, valore di mercato, prezzo realistico: ecco come potete valutare la vostra proprietà.

Valutazione: situazione, opzioni e sviluppo

Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è quella di avere un esperto al tuo fianco per la valutazione della proprietà, o la valutazione del terreno. Quale prezzo è appropriato e realistico per la sua proprietà, con o senza immobili? Se l’acquisto è stato fatto non molto tempo fa, il prezzo di acquisto in quel momento può essere un primo punto di riferimento. Appezzamenti di terreno comparabili dalle offerte online delle regioni possono anche fornire una vaga stima.

Quando si vende la proprietà, il “valore percepito” non è una base ottimale.

Se il valore è troppo alto, la proprietà può “bruciare” perché rimane sul mercato troppo a lungo e qualcosa sembra sbagliato con la proprietà.

Spesso il prezzo viene abbassato, il che significa che si perde il reale potenziale di guadagno della proprietà – si perdono dei bei soldi. Questo è dimostrato anche da uno studio condotto dalle casse di risparmio in collaborazione con FlowFact AG e l’Istituto IIB Dr. Hettenbach. È stata trovata una correlazione tra il tempo di commercializzazione, il prezzo di vendita e il prezzo di commercializzazione. Lo studio ha confermato che il ricavo è maggiore e il periodo di commercializzazione più breve se ci si basa su una valutazione realistica quando si valuta la proprietà.

Così, la valutazione professionale di esperti sul valore di mercato della proprietà è altamente raccomandata per una transazione di vendita senza problemi.

• Valutazione del perito o dell’esperto (agente immobiliare)
• Potenziale di guadagno perso a causa della riduzione del prezzo, se la pubblicità è troppo lunga

Valore di mercato, valore del credito ipotecario e valore patrimoniale

Una valutazione si basa su diversi valori di proprietà. I più importanti sono il valore di mercato, il valore del prestito ipotecario e il valore patrimoniale. In linea di principio, il valore di mercato, chiamato anche valore di mercato, è determinato in una valutazione immobiliare.

Prendere in considerazione i metodi di valutazione comunemente usati:

• Valore reale
• Valore del prestito ipotecario
• Valore dell’unità
• Valore di terra standard
• Valore della terra

Quale metodo di valutazione per la mia proprietà? Proprietà + beni immobili

Sono ammessi tre metodi standardizzati per determinare il valore della proprietà da parte di esperti e valutatori: Metodo del valore comparativo, metodo del valore patrimoniale e metodo del valore degli utili capitalizzati. Quale metodo è appropriato e quando dipende dalla proprietà. Se si tratta di un terreno, si usano altri metodi di valutazione che per un edificio. Metodi di valutazione diversi sono utilizzati anche per le proprietà occupate dal proprietario e per quelle in affitto. Nel caso di proprietà all’asta obbligatoria, le perizie delle proprietà possono essere visualizzate presso i tribunali distrettuali competenti – spesso online. In questo caso, il consenso del proprietario non è richiesto e qualsiasi parte interessata può visionare gratuitamente tale perizia.

Ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV)

Fino al 1988, la valutazione degli immobili si basava sull’ordinanza di valutazione (WertV). Nel 2010 è stata sostituita dall’ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV). La nuova legge è destinata a standardizzare ulteriormente la valutazione. Nell’adottare la nuova ordinanza, il legislatore aveva in mente anche gli investitori stranieri. L’ImmoWertV regolamenta le condizioni e le procedure vincolanti per i valutatori incaricati privatamente e per quelli incaricati pubblicamente. È anche vincolante per i comitati di esperti per la valutazione degli immobili.

L’ordinanza sul valore degli immobili distingue tra:

• Valutazione di beni immobili e la
• Valutazione degli edifici

Terreni sviluppati e non sviluppati

Con il valore comparativo dell’IPV, un prezzo d’offerta può essere determinato più precisamente. In contrasto con il valore comparativo, che è redatto dall’agente immobiliare, il valore di mercato è il prezzo esatto che si può prevedere di ottenere una proprietà in una certa data. Ciò che entra nel valore di mercato è regolato nel codice edilizio (BauGB). Per determinare il valore di mercato di una proprietà, vengono presi in considerazione la posizione, la condizione, l’attrezzatura (in condizioni di costruzione), ma anche le circostanze legali. Il termine valore di mercato è usato come sinonimo.

Il valore del terreno è determinato durante una valutazione del terreno. La determinazione del valore del terreno si basa sul metodo del valore comparativo e sull’uso di adeguati valori standard del terreno. Secondo il codice edilizio (BauGB), devono essere formate commissioni di esperti per calcolare i valori dei terreni. Questi comitati di esperti sono composti da esperti indipendenti e da un dipendente delle autorità fiscali.

I valori standard indicano quanto costa in media un metro quadrato di terreno in una certa località. Tuttavia, le proprietà concrete del terreno non sono incluse nei valori standard del terreno. Poiché per la valutazione viene usata solo una media della posizione regionale, i valori standard dei terreni possono discostarsi molto dal valore reale del terreno.

Estratto del catasto edilizio e del registro fondiario

Per determinare il valore del terreno edificabile, è necessario controllare l’estratto del catasto. Questo estratto, che può essere ottenuto dal catasto, contiene tutte le registrazioni catastali per il lotto e corrisponde a una storia del lotto.

Tuttavia, solo il venditore è autorizzato a richiedere l’estratto del registro fondiario.

L’estratto del registro fondiario assicura che il venditore ha i diritti corrispondenti alla proprietà e può effettivamente venderli. Se più beneficiari sono registrati, possono vendere solo le loro rispettive quote.

Le restrizioni esistenti sull’uso della proprietà sono anche inserite nell’estratto del registro fondiario (ad esempio, la proprietà può essere costruita solo per scopi residenziali). Per gli acquirenti e i venditori, l’estratto del registro fondiario è indispensabile per valutare, dividere o vendere il terreno o la proprietà.

Un altro punto importante nella valutazione è la posizione del terreno o della proprietà. I criteri per la valutazione sono:

• La macro posizione, cioè la regione o il quartiere
• La micro-ubicazione, le immediate vicinanze della proprietà

Per esempio, l’ambiente sociale del quartiere e la sua infrastruttura sono inclusi nella valutazione. Anche se i buoni collegamenti di trasporto verso le zone commerciali, scolastiche e industriali sono previsti solo per il futuro, questo può già avere un impatto sulla valutazione della proprietà.

La valutazione degli immobili nel mirino degli investitori

Per gli investitori, oltre alla valutazione standard, la redditività di un terreno o di una proprietà è di particolare interesse.

La redditività di una proprietà si riferisce al suo sviluppo negli anni futuri. Dato che i parametri marginali di un immobile così come la valutazione fatta in una data di riferimento possono cambiare a breve termine, è possibile solo una stima della redditività attesa. Il fattore “ubicazione” ha anche un peso speciale in questa stima.

In uno studio, il Welt ha considerato lo sviluppo delle macro località di tutti i distretti tedeschi fino al 2030. Un altro fattore chiave per lo sviluppo futuro del valore è il “backlog delle ristrutturazioni”, nella misura in cui ci si aspettano misure di manutenzione superiori alla media. Se la commercializzazione della vostra proprietà deve essere rivolta in particolare agli investitori, sono necessari ulteriori criteri per valutare l’offerta di investimento.

Buone ragioni per la valutazione degli esperti

Se il valore della proprietà è interessante, si deve determinare il valore di mercato. Se la proprietà deve essere venduta, se è in corso un divorzio o se sono coinvolte questioni di eredità, il valore di mercato della proprietà è usato come base. Il valore di mercato è anche la base per il valore da negoziare quando si concedono prestiti e altre forme di divisione della proprietà. Nel caso di una divisione del patrimonio immobiliare (divorzio, comunità di eredi), una fascia di prezzo non è adatta. Pertanto, una somma specifica deve essere indicata nella valutazione della proprietà come parte della valutazione del valore equo di mercato. Questo valore di mercato si riferisce al momento determinato nella valutazione.

In una vendita di terreni, il valore preciso è meno decisivo e spesso il valore del terreno determinato viene quantificato con una fascia di prezzo. Quando si vendono terreni ed edifici, il mercato regionale e la domanda e l’offerta giocano un ruolo importante.

A seconda della strategia di vendita, si seguono diverse procedure con il valore comparativo o di mercato determinato. Si fa una distinzione fondamentale tra la vendita a un prezzo fisso e la vendita della proprietà in un processo di offerta. In nessun caso il “valore percepito” della proprietà deve essere incluso nella base di marketing. Se il prezzo di vendita è superiore al valore di mercato, l’acquirente deve fornire molto più capitale del necessario.

Leggi qui prima:

• Valore di terra standard
• Mappa del valore del terreno standard
• Valore di mercato

Vendere la terra: Lista di controllo

Tutto sul processo, diritto edilizio, agente immobiliare, notaio, costi e tasse:

• Vendere la terra