Finanziare una villa all’estero: effetti di credito, capitale e interessi Rendimento dell’affitto + esempi

Vuoi comprare una villa in Spagna? Che si tratti di Mallorca, Marbella o Ibiza, le condizioni di finanziamento immobiliare sono molto diverse. Se non state comprando la vostra villa per uso personale al 100%, ma la state affittando parzialmente o completamente come investimento, allora dovreste conoscere le condizioni speciali in Spagna. Inoltre, vi darò anche alcuni spunti dagli Stati Uniti, come confronto. In questo modo puoi vedere quanto sono economici i finanziamenti a casa tua e quanto diventano costosi i prestiti come straniero in altri paesi, in relazione al tuo tasso di interesse e al tuo capitale. Alla fine, si tratta sempre del ritorno.

Leva di ritorno: capitale e interessi

Le maggiori leve all’interno del rendimento sono 1) la quota azionaria, 2) il tasso di interesse e 3) il periodo di interesse fisso. Più “alti sono i costi” e peggiore è il rendimento.

Una guida complementare all’acquisto e all’affitto di una villa.

Che cosa significa rendimento?

Il rendimento, in parole povere, confronta il vostro investimento di capitale con quello che guadagnate dalla vostra proprietà (affitto). Se il rendimento (reddito / investimento) è del 6% o più all’anno, la tua villa sta generando abbastanza per l’inquilino (o gli inquilini) per pagare la tua villa.

Effetti di rendimento negativi dovuti al tasso d’interesse & co.

Più alti sono i costi mensili (rimborso, interessi e manutenzione), più basso è il rendimento. Quindi, se il tasso d’interesse da pagare per un prestito aumenta, questo ha un effetto negativo sul rendimento.

Effetti negativi a colpo d’occhio:

1. Investimento azionario
2. Rimborso
3. Interesse
4. Manutenzione

È lo stesso con l’equità, ovviamente. Perché, come imparerete tra un momento, dovete fornire un’equità significativamente maggiore come garanzia all’estero. Più equità dovete fornire, più beni sono legati alla vostra proprietà.

Affitti ed extra nel sud: piscina, giardino & co.

Inoltre, ci sono i tipici costi di manutenzione, estesi naturalmente, e aspetti come il servizio del giardino e della piscina. Per esempio, se usate la vostra villa solo per 2, 3 o 4 mesi all’anno e la affittate il resto del tempo.

Impara tutto quello che devi sapere sul finanziamento di una villa in Spagna.

Investimento azionario all’estero: Spagna

L’uso del capitale azionario differisce considerevolmente all’estero. La ragione principale è che in caso di dubbio (default), le banche possono accedere alla proprietà solo con uno sforzo maggiore. Di conseguenza, le banche tedesche raramente finanziano proprietà all’estero e vi indirizzano a un partner locale.

Confronto azionario: Germania, Spagna e USA

Per il finanziamento immobiliare in Germania, avete bisogno di circa il 15% di capitale proprio per la vostra prima, seconda e terza proprietà.

In Spagna, che sia Maiorca, Ibiza, Marbella o altri luoghi caldi, la banca addebita molto di più, di solito il 50-60%.

• Equità in Germania: 10-15
• Equità in Spagna: 50-60
• Azionario negli Stati Uniti: 100%.

Se volete comprare la vostra proprietà negli Stati Uniti, dovete aspettarvi ancora di più. Spesso si deve anche comprare con il 100%. Perché?

Sicurezza, accesso e sistemi legali

Come già descritto nell’introduzione: Il capitale serve come garanzia per la banca. Più “rischioso” è il prestito, peggiori sono le condizioni. In questo paese, un buon credito è sufficiente per ottenere le solite condizioni del 10-15%. All’estero entrano in gioco molti fattori, per esempio il sistema giuridico. All’interno dell’Europa, o della Comunità Europea, è un po’ più facile che in paesi terzi come gli Stati Uniti.

Fattori di prestito:

• Tasso di interesse
• Periodo di interesse fisso
• Quota azionaria

Tasso di interesse e tasso di interesse fisso

Tasso d’interesse e tasso fisso – Il fatto è che come straniero si ottengono condizioni peggiori in altri paesi, dopo tutto il rischio aumenta. I tassi d’interesse, o i tassi d’interesse più alti, hanno un effetto estremo sulla redditività.

Effetto degli interessi: aumento dei costi solo all’1% più

Diciamo che prendi in prestito 500.000 euro come prestito per un finanziamento. Ogni anno (ogni mese) si rimborsa un po’ dell’importo del prestito. Più piccolo è questo debito rimanente, più piccola è la somma che si paga in interessi.

Esempio di tasso d’interesse nel 1° anno:

• 500.000 euro all’1% annuo = 5.000 euro / 1° anno
• 500.000 euro al 2% annuo = 10.000 euro / 1° anno
• …

Calcolo del debito residuo e degli interessi p.a. (per anno)

Diciamo che dopo l’anno 1 hai restituito il 5% dell’importo del prestito, cioè 25.000 euro. Questo lascia un prestito residuo di 475.000 euro. La base per il calcolo degli interessi nell’anno successivo.

Esempio di tasso di interesse nel 2° anno:

• 475.000 euro all’1% annuo = 4.750 euro / 2° anno
• 475.000 euro al 2% annuo = 9.000 euro / 2° anno

Conclusione: 1% di interesse in più = 94,9% di costi di interesse in più

La differenza si aggiunge ad ogni anno di durata del prestito.

• 1° + 2° anno all’1% annuo = 9.750 euro di interessi
• 1° + 2° anno al 2% annuo = 19.000 euro di interessi
• Differenza = 9.250 euro (94,9%)

La fissazione del tasso d’interesse spiegata brevemente

Al 5% di rimborso pa. si assume (senza rimborsi non programmati) un prestito con una durata di 20 anni. È qui che entra in gioco il tasso d’interesse fisso.

Questo è il motivo per cui il tasso di interesse fisso (tasso di prestito) è così importante. Qui, il tasso di interesse è fisso per il periodo X e rimane invariato nel periodo. Dopo X anni, si deve poi cercare un finanziamento successivo.

Questo vi dirà di più sull’equità di cui avete bisogno, sul rimborso e sul vostro blocco di interessi. Ho scritto una guida separata sul tema del mantenimento delle ville in paesi come la Spagna.

Effetti negativi a colpo d’occhio:

1. Investimento azionario
2. Rimborso
3. Interesse
4. Manutenzione – più nella guida:

Comprare e affittare una villa all’estero

Rendimento, stagione, spese di servizio, ristrutturazione, finanziamento… Comprare e affittare villa – Un modello popolare con molti proprietari, specialmente ville situate in luoghi dove altri vanno in vacanza. Per esempio, la Spagna come hotspot, specialmente Mallorca, Ibiza ma anche Marbella, a seconda dei legami personali che avete con uno dei luoghi.

Coloro che vogliono affittare la loro villa non stanno solo comprando per il loro uso personale, ma anche classicamente come un investimento con l’obiettivo che la proprietà generi un reddito. Così tanto (rendimento) che i costi sono coperti (rimborso del prestito, interessi e manutenzione della villa). Scoprite tutto quello che c’è da sapere sul rendimento, l’affitto stagionale di una villa, i vostri costi supplementari, dalla manutenzione al servizio piscina e i fatti sul finanziamento. Inoltre, la tassa di proprietà spagnola quando si acquista un immobile.

• Comprare e affittare una villa

Agenti: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Come agente immobiliare sono su canvassing per i clienti, forniamo le esposizioni, le viste di programma e l’aiuto con il processo di acquisto in loco, dal notaio al finanziamento se necessario. Una piccola selezione delle mie ville a Mallorca, Marbella e anche Ibiza può essere trovata qui:

• Lukinski: Ville