Comprare e affittare una villa: Rendimento, stagione, spese di servizio, ristrutturazione, finanziamento…

Comprare e affittare villa – Un modello popolare con molti proprietari, specialmente ville situate in luoghi dove altri vanno in vacanza. Per esempio, la Spagna come hotspot, specialmente Mallorca, Ibiza ma anche Marbella, a seconda dei legami personali che avete con uno dei luoghi. Se volete affittare la vostra villa, non state solo comprando per il vostro uso personale, ma anche classicamente come un investimento con l’obiettivo che la proprietà generi un reddito. Così tanto (rendimento) che i costi sono coperti (rimborso del prestito, interessi e manutenzione della villa). Scoprite tutto quello che c’è da sapere sul rendimento, l’affitto stagionale di una villa, i vostri costi supplementari, dalla manutenzione al servizio piscina e i fatti sul finanziamento. Inoltre, la tassa di proprietà spagnola quando si acquista un immobile.

Affittare una villa: ritorno dell’investimento e aumento di valore

Vale la pena affittare in Spagna? Sì! Come vedrete più avanti nell’esempio, alcuni generano il 5%-10% della somma d’acquisto all’anno, solo affittando nei periodi di alta stagione. I restanti 3-6 mesi usate la vostra villa da soli.

Avete intenzione di affittare per la prima volta?

Non è solo l’affitto che è redditizio, ma anche l’aumento di valore della proprietà in luoghi speciali come Mallorca o Ibiza. Più su questo dopo il calcolo del rendimento.

Impara tutto quello che devi sapere qui nella guida!

Affitto: Rendimento di una villa

In Germania, le proprietà sono raramente usate come case per le vacanze e vengono affittate durante i periodi non di punta. Se lo sono, il calcolo funziona un po’ diversamente rispetto alla tipica proprietà completamente affittata. In un contratto di affitto a lungo termine, l’inquilino X paga la somma Y ogni mese. Affittare nei luoghi di villeggiatura significa anche un po’ di speculazione, a seconda dei periodi di bassa e alta stagione. In linea di principio, tuttavia, il calcolo del rendimento della proprietà è lo stesso.

Obiettivo di rendimento dell’affitto: l’inquilino paga la vostra villa

Riassumiamo il semplice obiettivo di un buon rendimento immobiliare:

Il rendimento dovrebbe essere così alto che i tuoi inquilini pagano la tua villa.

Il valore varia, attualmente un buon rendimento è almeno del 6% (in Germania). Con tassi d’interesse più alti per i finanziamenti all’estero, il valore aumenta di conseguenza. L’1% di interesse in più richiede direttamente l’1% di rendimento in più – in parole povere.

Calcolare il ritorno: Esempio per iniziare

Il calcolo del rendimento abituale funziona in modo tale da calcolare l’affitto freddo annuale (cioè l’affitto mensile * 12). In caso di affitto parziale, l’eventuale affitto annuale a freddo è altrettanto importante, ma concentrato su alcune settimane o mesi dell’anno in cui non si utilizza l’immobile.

Semplicemente calcolato:

Rendimento = reddito annuale (affitto a freddo) / investimento (prezzo d’acquisto e costi accessori)

Esempio veloce:

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Suggerimento! Oltre alla villa (extra come la piscina) e la buona posizione, il numero di camere da letto / bagni è sempre decisivo per i buoni prezzi di affitto.

In linea di principio, però, tutto rimane uguale. Calcolo del rendimento.

Rendimento di una villa riassunto

Fatto 1) Calcolare il rendimento di una proprietà diventa importante quando si vuole affittare la propria proprietà. Fatto 2) In parole povere, mette il reddito dell’affitto in relazione ai vostri inventari (prezzo d’acquisto e costi accessori), con l’obiettivo che i vostri inquilini, paghino la vostra villa.

Fatto 3) Il risultato del rendimento immobiliare è una percentuale. Se questo è (attualmente) superiore al 6%, tutti i costi di gestione (finanziamento [rimborso, interessi] e manutenzione) sono coperti, per così dire. Se il rendimento è (attualmente) inferiore al 6%, si paga mensilmente.

Ecco di nuovo, a scopo illustrativo, il calcolo del rendimento “abituale” (per l’affitto completo di un investimento) e adattato, il rendimento di un immobile affittato all’estero (casa di vacanza) che si utilizza anche.

Formula

La formula per il calcolo:

Completamente affittato:

Rendimento = affitto freddo annuale (affitto freddo * 12) / investimento (prezzo d’acquisto e costi accessori)

Affitto parziale:

Rendimento = affitto annuale a freddo / investimento (prezzo d’acquisto e costi accessori)

Quindi, in linea di principio, lo stesso calcolo.

Affitto: quanto costa l’affitto per quale villa?

Suggerimento. Ti stai chiedendo a quanto può essere affittata una proprietà che vale X? Confrontate le offerte sulle piattaforme di appartamenti per le vacanze o su AirBnb. Usa parametri simili (posizione, condizione, spazio abitativo, camere da letto).

In questo modo si può anche approfittare delle esperienze di altri proprietari nella località senza dover fare molti esperimenti di affitto da soli.

Esempio: affittare nella stagione principale – 2,6% di rendimento!

Per esempio, un conoscente affitta la sua proprietà di 2.100.000 euro per 54.000 euro nel solo mese di luglio.

Rendimento per questo mese:

2,57% del prezzo di acquisto

In Germania, gli investitori si concentrano sul settore immobiliare per il loro investimento di capitale, con un rendimento annuo del 6%, quindi in luoghi caldi come Ibiza si può guadagnare quasi la metà del rendimento minimo necessario in un mese. Naturalmente, l’anno non offre 12 volte il mese di luglio (temperature calde, vacanze estive in molti paesi). Ma la sola stagione principale, da maggio a settembre, genera una quantità decente di ritorno.

Purtroppo, si paga un po’ più di interessi e anche il noleggio deve essere organizzato.

Tasse: Servizio di noleggio e casa + vantaggio

Quelli che affittano in luoghi caldi come Mallorca, Ibiza o Marbella naturalmente non se ne occupano da soli. Ma ci sono ottimi contatti locali che si occupano di tutto direttamente per il 20-25% del reddito da locazione: Affitto, pulizia della casa, manutenzione, manutenzione del giardino e della piscina. Certo, si potrebbe affittare tutto separatamente, ma l’acquisto unico è il modo migliore per affittare a inquilini seri senza stress.

Noleggio tramite agenzia:

20% – 25% del reddito da locazione

Ancora una volta, il grande vantaggio:

• Affittare la villa
• Comunicazione con gli inquilini
• Consegna della villa (entrata e uscita)
• Manutenzione
• Strutture esterne come giardino, piscina, campo da tennis, ecc.
• Tutto senza stress

Guardiamo ora direttamente un esempio pratico con cifre concrete.

Vantaggi: Rendimento da locazione e aumento di valore (proprietà)

Gli immobili nelle zone calde spagnole sono ovviamente un po’ più costosi dell’acquisto “a casa”. Questo porta con sé il vantaggio del rendimento, non tutti “osano fare il passo”. Inoltre, avete bisogno di più capitale proprio all’estero, fino al 50-60% del prezzo di acquisto. Più su questo tra un momento.

1. Buoni rendimenti, spesso oltre il 10%
2. Inoltre, l’aumento del valore della proprietà

Prezzo d’acquisto incluso il calcolo della ristrutturazione per esempio

Nell’esempio, si acquista una proprietà con costi accessori per 1,9 milioni di euro e si investono altri 240.000 euro per la ristrutturazione fino ai ritocchi finali.

• Prezzo d’acquisto: 1.90.000 euro
• Riabilitazione: 240.000 euro
• Investimento: 2.140.000 euro

Nei mesi di punta come giugno, luglio e agosto si possono ottenere da 50.000 a 60.000 euro / mese, realisticamente e con la prenotazione anticipata a gennaio, febbraio, marzo. Calcoliamo 14.000 euro/settimana in alta stagione +/- 1 mese prima e dopo l’alta stagione; teniamo anche conto di una realistica vacanza e del vostro uso proprio, per esempio nei mesi invernali.

Calcolo: Reddito da locazione

I mesi poi differiscono. Esempio:

• Gennaio – marzo: interesse personale
• Aprile: Vuoto
• Maggio: 12.000 euro / settimana
• Giugno – agosto: 14.000 Euro / settimana
• Settembre: 11.000 euro / settimana
• Ottobre – Novembre: Vuoto
• Dicembre: interesse personale

Il vostro rendimento è quindi calcolato a partire dal prezzo d’acquisto, dal servizio di affitto/casa e dal reddito:

• Affitto annuale a freddo: 260.000 euro / anno
• Servizio della casa (20%): 26.000 euro/anno
• Affitto annuale a freddo (netto): 234.000 euro / anno

In sintesi:

• Investimento: 2.140.000 euro / anno
• Rendimento: 10,9% Rendimento

In Germania, gli immobili con rendimenti superiori al 10% sono estremamente rari o in posizioni C, che comportano dei rischi. Qui si compra nella migliore posizione, ville con piscina e vista sul mare.

Aumento del valore della proprietà

Poi, oltre al rendimento degli immobili, c’è l’aumento generale dei prezzi dei terreni. Sai quali vantaggi offrono posti come Ibiza e Maiorca? Lo spazio non è infinito. Proprio come in Svizzera, per esempio, lo spazio per costruire è limitato e di conseguenza gli aumenti del prezzo reale del terreno sono più alti rispetto a un investimento di capitale che si fa “a casa” nelle vicinanze.

Ecco un estratto dal Frankfurter Rundschau, attuale dell’anno scorso:

“In media, i prezzi degli immobili sull’isola sono aumentati del 27,2 per cento, con il più alto tasso di aumento registrato dai ricercatori di mercato nella città di Palma al 42,1 per cento, seguito dal sud-ovest, dove le proprietà per le vacanze ora costano il 37,8 per cento in più rispetto a cinque anni fa”.

Calcoliamo “solo” con la media del 27,2%.

• 27,2% / 5 = 5,45% annuo.

Quali costi accessori sorgono quando si acquista un immobile?

Il blocco dei costi accessori è relativamente ampio se si considerano davvero tutti gli aspetti. Ma ci sono alcune differenze.

Costi per il broker

Costi di intermediazione – In Germania, i costi di intermediazione (per acquisti privati) sono divisi al 50% tra venditore e compratore (per legge). Se una proprietà viene venduta da una società all’altra, la distribuzione dei costi di intermediazione è liberamente divisibile tra acquirente e venditore. In Spagna (quindi anche Ibiza, Mallorca o Marbella) i costi di intermediazione sono già inclusi nel prezzo di acquisto dell’immobile (5% per gli immobili standard).

Imposta sulla proprietà per l’acquisto di una villa

Imposta sul patrimonio – Se si acquista una proprietà in Spagna e si mettono più di 700.000 euro del prezzo di acquisto dal patrimonio netto (non dal finanziamento), si devono pagare le tasse su tutto ciò che supera i 700.000 euro di importo esentasse. L’imposta patrimoniale spagnola è tra lo 0,2 e il 2,5% del patrimonio netto che porti.

Suggerimento. L’importo esente da imposte differisce nei comuni. In Catalogna e Valencia, l’importo esente da imposte è solo 500.000. A Madrid, l’importo esente da imposte è illimitato.

Esempio:

• Prezzo totale di acquisto della villa: 1,8 milioni di euro
• Quota azionaria (60%): : 1,08 Mio Euro
• Indennità: 700.000 euro
• Patrimonio imponibile: 308.000 euro
• Aliquota fiscale: 0,3
• Importo delle tasse: 924,00 Euro

Imposta sul patrimonio: Tabella

Qui ci sono tutte le aliquote d’imposta con i limiti di valutazione:

Fonte: WF Salinas.

Con un patrimonio di EUR	Se la tassa è in EUR	Da attività di EUR	Se la tassa su questo è
0,00	0,00	167.129,45	0,2
167.129,45	334,26	167.123,43	0,3
334.252,88	835,63	334.246,87	0,5
668.499,75	2.506,86	668.499,76	0,9
1.336.999,51	8.523,36	1.336.999,50	1,3
2.673.999,01	25.904,35	2.673.999,02	1,7
5.347.998,03	71.362,33	5.347.998,03	2,1
10.695.996,06	183.670,29	E di più	3,5

 

Ristrutturazione di proprietà esistenti

Ristrutturazione e aggiornamento – Vorrai certamente progettare la tua villa secondo i tuoi desideri e le tue idee. Per farlo, bisogna almeno fare i conti con i costi di riqualificazione e, a seconda dell’anno di costruzione della casa o dell’ultima ristrutturazione, anche con i costi di ristrutturazione (giardino, piscina a camere, cucina, bagni).

Costi accessori tipici a colpo d’occhio:

1. Spese di viaggio teoriche (visita in loco)
2. Costi di intermediazione – pagati dal venditore
3. Spese notarili – contratto di acquisto
4. Costi del registro fondiario – cambio di proprietà
5. Riabilitazione / miglioramento (per gli edifici esistenti)
6. Imposta sul patrimonio (da 700.000 euro)
7. Tassa sulla proprietà (dopo l’acquisto)

Conclusione: comprare e affittare una villa

Ora avete davvero imparato molto. Circa il rendimento dell’affitto nei periodi stagionali. Avete imparato a conoscere le tasse, ma anche i costi aggiuntivi dall’acquisto con un’agenzia immobiliare all’affitto nella manutenzione della vostra proprietà.

Con questa conoscenza si può trovare una villa redditizia da affittare in Spagna.

Qui ho 2 consigli extra per voi!

Agenti: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Come agente immobiliare sono su canvassing per i clienti, forniamo le esposizioni, le viste di programma e l’aiuto con il processo di acquisto in loco, dal notaio al finanziamento se necessario. Una piccola selezione delle mie ville a Mallorca, Marbella e anche Ibiza può essere trovata qui:

• Lukinski: Ville

Finanziamento all’estero: capitale e tasso d’interesse

Vuoi comprare una villa in Spagna? Che si tratti di Maiorca, Marbella o Ibiza, le condizioni di finanziamento immobiliare sono molto diverse. Se non state comprando la vostra villa per uso personale al 100%, ma la state affittando parzialmente o completamente come investimento, allora dovreste conoscere le condizioni speciali in Spagna. Inoltre, vi darò anche alcuni spunti dagli Stati Uniti, come confronto. In questo modo puoi vedere quanto sono economici i finanziamenti a casa tua e quanto diventano costosi i prestiti come straniero in altri paesi, in relazione al tuo tasso di interesse e al tuo capitale. Alla fine, si tratta sempre del ritorno.

• Finanziamento all’estero