Calcolare il valore della proprietà: Gratuito per l’acquisto, l’investimento, la vendita e la locazione

Calcolare il valore della proprietà – affittare, comprare, vivere, qui troverete tutte le formule importanti per voi come proprietario. Nella nostra collezione di formule immobiliari troverete calcoli ed esempi per l’acquisto, la vendita e l’affitto. Moltiplicatore dell’affitto o del prezzo d’acquisto, rendimento lordo, rendimento del capitale, rendimento della proprietà, riserve per la manutenzione e molto di più. Clicca qui per tornare alla panoramica: Valutare gli immobili.

Definizioni di rendimento: Semplicemente spiegato

Se state pensando di comprare una proprietà per la prima volta, ecco un concetto chiave che verrà fuori in molte formule.

Che cosa significa rendimento?

Il rendimento si riferisce al rendimento annuale di un investimento rispetto al capitale investito. Di solito è espresso in percentuale, il tasso di interesse, e viene utilizzato per confrontare diverse opzioni di investimento di capitale opzionale. Calcolare il rendimento immobiliare significa conoscere due valori: Rendimento lordo e netto. Quando si calcola il rendimento esatto di una proprietà, cioè il rendimento annuale dell’investimento in percentuale, bisogna naturalmente considerare molti altri aspetti e cifre chiave.

Fattore / rendimento locativo / prezzo al metro quadro – principali criteri di decisione

Nel contesto della mania dei flussi di cassa, tutti sembrano parlare solo del fattore prezzo d’acquisto e del rendimento dell’affitto. Ma quando una proprietà vale davvero la pena? Qual è la cosa più importante da considerare? In questo video imparerete quali sono i principali criteri di decisione (fattore, rendimento locativo, prezzo al metro quadrato?) per gli immobili e perché dovreste anche tenere sempre d’occhio l’aumento di valore…

Vuoi investire su una scala più grande?

Se volete investire in più di “solo” una proprietà, vi consiglio di controllare Alex Fischer (nel video). Lui stesso possiede più di 20.000 m² in luoghi ricercati di Düsseldorf e ha iniziato a scrivere le sue conoscenze qualche anno fa, facendo dei video. Qui ci sono centinaia di consigli per gli investitori immobiliari, dalla costruzione di una proprietà, all’acquisto come investimento, alla struttura aziendale, all’ottimizzazione fiscale e all’affitto.

• Investimento immobiliare su larga scala (esterno): Investire in immobili

Calcolare correttamente gli immobili come investimento?

Calcolare correttamente gli immobili come investimento? Le figure chiave più importanti:

1. Reddito da locazione
2. Rata alla banca (spese)
3. Equità
4. Costi operativi
5. Flusso di cassa
6. Tassa

Investimenti immobiliari a Sylt (Germania). Suggerimento! Leggi di più sull’acquisto di una fattoria qui.

Investimento immobiliare a Los Angeles (California, USA):

Comprare e affittare proprietà

Moltiplicatore d’affitto (fattore di prezzo d’acquisto)

Nelle esposizioni immobiliari troverete quasi sempre informazioni sul rendimento lordo, a volte anche sul moltiplicatore dell’affitto. Il moltiplicatore d’affitto (fattore di prezzo d’acquisto) è una semplice cifra chiave per paragonare diverse proprietà con una rapida occhiata.

È così che si calcola il moltiplicatore d’affitto:

Moltiplicatore d’affitto = prezzo d’acquisto / affitto annuale a freddo

Esempio:

Un appartamento a Los Angeles costa 1.000.000 euro e porta un reddito annuo da locazione di 52.000 euro, ha un moltiplicatore di affitto di 19,2:

Moltiplicatore d’affitto = 100.000 euro / 5.500 euro = 19,2

Rendimento lordo

Il rendimento lordo in percentuale è la controparte del moltiplicatore.

È così che si calcola il rendimento lordo:

Rendimento lordo = affitto annuale a freddo x 100 / prezzo d’acquisto

Esempio:

Il loro appartamento a Los Angeles genera un reddito annuo di affitto dell’equivalente di 52.000 euro, il prezzo di acquisto era di 1.000.000 di euro. Il rendimento lordo è del 5,2:

• Rendimento lordo = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Ritorno sul patrimonio netto

Si calcola il rendimento del capitale netto con la seguente formula di rendimento:

Utile al netto delle imposte x 100 / patrimonio netto vincolato

Rendimento della proprietà

Il rendimento della proprietà è calcolato come segue:

Reddito da locazione – costi di manutenzione – carico fiscale = rendimento della proprietà

Ristrutturazione del nucleo e modernizzazione energetica a Berlino. Consiglio di lettura! Ristrutturazione di vecchi edifici + valorizzazione

Rendimento locativo netto e lordo

Rendimento locativo lordo

È così che si calcola il rendimento lordo dell’affitto:

100 x affitto netto annuo a freddo / prezzo d’acquisto dell’immobile = rendimento lordo in %.

Esempio di calcolo per il rendimento lordo dell’affitto:

1. Passo: 3.000.000 euro prezzo di acquisto + 350.000 euro costi accessori = 3.350.000 euro
2. Passo: affitto netto a freddo all’anno = 150.000
3. Passo: 150.000 euro / 3.350.000 euro x 100 = 4,47% di rendimento locativo lordo

Rendimento netto dell’affitto

È così che si calcola il rendimento netto dell’affitto:

1. Fase: prezzo di acquisto + costi accessori di acquisto
2. Passo: affitto netto a freddo – costi (annuali) di gestione – costi (annuali) di manutenzione = reddito netto annuale
3. Passo: rendimento netto annuale / costi di investimento

Esempio di calcolo per il rendimento netto dell’affitto:

1. Passo: 3.000.000 euro prezzo di acquisto + 350.000 euro costi accessori = 3.350.000 euro
2. Passo: 150.000 euro netto affitto a freddo – 20.000 euro amministrazione – 70.000 euro manutenzione = 60.000 euro reddito netto annuale
3. Passo: 60.000 euro di reddito netto annuo / 3.350.000 euro di costi di investimento x 100 = 1,79 per cento di rendimento netto da locazione

Riserva di manutenzione secondo l’ordinanza di calcolo

Nell’articolo: Ristrutturazione & Modernizzazione imparerete a conoscere la riserva di manutenzione secondo l’ordinanza di calcolo tedesca. Ci sono due metodi comuni per calcolare la riserva di mantenimento che vengono utilizzati. Suggerimento! Avete intenzione di rinnovare o modernizzare presto? Qui puoi trovare la nostra guida con le sovvenzioni statali:

• Proprietà da riqualificare

Spese correnti e riserve: Elenco

I costi di gestione e le riserve sono principalmente:

• Gestione della proprietà per il suo immobile
• Costi di riparazione, manutenzione e ristrutturazione
• Costi di manutenzione che non si verificano regolarmente
• Telefonate, corrispondenza, conto e interessi
• Spese di servizio proporzionate per gli appartamenti vuoti
• Assicurazione per spese legali e perdita dell’affitto

Metodo 1: la formula di Peter spiegata semplicemente

La formula di Peters calcola una vita utile di 80 anni. La formula stabilisce che durante questo periodo il 150% dei costi di produzione puri (costi di costruzione senza costi per terreni, sviluppo, architetto, ecc.

Casa
80 anni di vita utile
150% dei costi di produzione per ristrutturazione, manutenzione

Per i condomini negli edifici di appartamenti, si presume il 100%. Questo è diviso in 65% per il lavoro sulla proprietà comune e un ulteriore 35% per il lavoro sulla proprietà individuale.

Condominio
80 anni di vita utile
100% dei costi di produzione

Formazione di riserve secondo la formula di Peters

Se si calcola ulteriormente, per esempio, con un immobile i cui costi di produzione sono di 4.500 euro al metro quadro, allora si ottiene una riserva mensile di 7,05 euro al metro quadro.

Riserva: Casa
Costi di produzione: 4.500 € / m²
Riserva mensile: 7,05 € / m²

Per i condomini, questo si traduce in una riserva un po’ più bassa di 4,50 euro al metro quadrato per l’associazione dei proprietari.

Riserva: Condominio
Costi di produzione: 4.500 € / m²
Riserva mensile: 7,05 € / m²

Suggerimento! Questo si divide nel già citato 65% per i lavori sulla proprietà comune e un altro 35% per i lavori sulla proprietà separata.

• Riserva dell’associazione dei proprietari: 4,65 / m²
• Riserva proprietari appartamento: 2,40 € / m²

Questi costi non possono essere trasferiti all’inquilino.

Metodo 2: riserva annuale secondo il § 28, paragrafo 2

L’articolo 28, paragrafo 2 della seconda ordinanza sui calcoli fornisce anche delle linee guida sull’importo appropriato di una riserva di mantenimento ragionevole. Queste stime di costo sono significativamente più basse di quelle secondo la formula di Peters, ma sono scaglionate secondo l’età dell’edificio (base: costi di produzione di 4.500 euro per metro quadrato):

• Edifici residenziali fino a 22 anni = 21,30 € / m² di superficie abitabile
• Edifici residenziali fino a 32 anni = € 27,00 / m² di superficie abitabile
• Edifici residenziali oltre 32 anni = € 34,50 / m² di superficie abitabile
• Edificio con ascensore + 3,00 € / m²

Vendere immobili

Le ragioni di una valutazione sono molteplici. I valori delle proprietà coinvolgono grandi somme di denaro e tutte le parti sono interessate a un’analisi professionale. Se il valore della vostra proprietà è all’interno della gamma giusta, questo genererà una domanda elevata, che alla fine troverà la parte interessata che pagherà il prezzo migliore. Non date via i soldi! Tutte le informazioni importanti sulla valutazione delle vendite immobiliari riassunte per voi:

• Valutazione immobiliare: fattori

Approccio al reddito: Ripartizione del valore di mercato e del valore del reddito dell’edificio

Il metodo del valore di guadagno capitalizzato divide la proprietà nel valore di mercato del terreno e nel valore di reddito dell’edificio.

Interesse del valore della terra = 7 per cento * 100.000 euro = 7.000 euro

Valore del reddito dell’edificio = 5.600 euro * 12,50 (moltiplicatore) = 70.000 euro

Questo include il reddito da locazione, i costi di manutenzione e i costi di gestione del terreno e dell’edificio. Di conseguenza, il reddito da locazione meno i costi di gestione e il valore del terreno compreso il suo interesse sono confrontati.

• Metodo degli utili capitalizzati

Metodo del valore del materiale: Valore per la nuova costruzione di una proprietà

Il calcolo determina prima il valore di mercato del terreno con il valore standard del terreno, poi si aggiunge il valore reale dell’edificio.

Il valore reale dell’edificio è calcolato a partire dai costi di produzione dell’edificio meno le riduzioni di età. Il valore reale del terreno (valore di mercato del terreno) e il valore reale dell’edificio sono sommati e moltiplicati per un fattore di valore reale.

Valore in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

Il calcolo del fattore di valore reale si basa sul tipo di edificio, sul valore reale preliminare e sul valore standard del terreno. Il valore totale dei beni materiali determinato in questo modo indica le risorse finanziarie che dovrebbero essere spese per ricostruire l’immobile.

• Metodo del valore reale

Metodo del valore comparativo: Confronto tra proprietà simili

Il metodo del valore comparativo confronta la vostra proprietà con proprietà simili. È usato in particolare per la vendita di appartamenti e case occupate dal proprietario. Il valore comparativo può essere determinato anche per i terreni non sviluppati.

Prezzo al metro quadrato della proprietà comparabile = 300.000 euro / 100 mq = 3.000 euro al mq

Prezzo di acquisto dell’immobile da valutare = 3.000 euro * 200 mq = 600.000 euro

Solo le proprietà in posizioni simili e con una disposizione comparabile sono considerate nel confronto. Le proprietà incluse nella valutazione dovrebbero provenire dalle immediate vicinanze della proprietà residenziale. Il metodo del valore comparativo è considerato particolarmente vicino alla realtà. È molto spesso usato per determinare il valore delle proprietà perché le località sono relativamente comparabili a livello regionale.

• Procedura del valore comparativo