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Vendita parziale di beni immobili: vantaggi, svantaggi, tasse, divorzio, eredità… Acquisto parziale

L_kinski — Mon, 27 Dec 2021 15:41:08 +0000

Vendita parziale di una proprietà [anno] – Si può vendere una parte di una proprietà? Sì! È possibile vendere parte di una casa, un appartamento o un terreno. Ha senso una vendita parziale? Potete imparare la risposta qui. Per molte persone, la loro proprietà diventa “troppo grande” ad un certo punto, e allo stesso tempo i soldi che hanno risparmiato diventano sempre meno. Vendere una parte della propria proprietà, con pieno diritto di residenza e diritto d’uso(usufrutto), suona allettante – soprattutto se il prezzo di acquisto viene trasferito immediatamente. Ma un acquisto parziale ha davvero senso?

Vendita parziale / acquisto parziale: cos’è? Spiegazione + vantaggio

Sicuramente avrete già visto le pubblicità dei numerosi fornitori di acquisti parziali. Questa offerta di acquisto si rivolge in particolare ai proprietari anziani che hanno bisogno di soldi, per esempio per un pensionamento più piacevole.

Uno sguardo ai costi d’uso, i vantaggi, gli svantaggi, la vendita totale, l’aumento di valore calcolato sotto l’inflazione e un confronto su cosa è più “conveniente”: l’acquisto parziale o il prestito immobiliare alternativo, più precisamente il prestito ipotecario? Inoltre, tasse, vendita da una comunità di eredi, divorzio e molto altro.

Qui troverete anche tutte le calcolatrici con esempi: Confronto tra fornitori di vendita parziale.

Per prima cosa, una breve e veloce definizione.

Definizione di vendita parziale o acquisto parziale

Cosa significa vendita parziale di beni immobili?

Naturalmente, nessuna seconda persona si trasferisce nella vostra proprietà, voi rimanete l’unico utente. Come ex proprietario unico, tuttavia, ora pagate una tassa per l’uso della parte di proprietà che non possedete più completamente dopo l’acquisto parziale – paragonabile all’affitto. Questo pagamento è chiamato “compenso per l’uso” o “compensazione per l’uso”.

Vendita parziale riassunta:

Vendi una parte della tua proprietà (di solito il 10-50%)
Acquisto parziale della casa: Sì
Acquisto parziale dell’appartamento: Sì
Acquisto parziale di terreni: Sì
La società finanziaria diventa comproprietaria
Lei rimane l’unico utente della proprietà
Paghi un canone mensile per l’utilizzo
Vendite totali in X anni (opzionale)

Le domande più importanti sull’acquisto parziale

Le domande più importanti a colpo d’occhio:

Posso vendere metà della casa? Sì, la maggior parte dei venditori ~ 20-50%.
Posso vendere una parte del mio appartamento? Sì.
Acquisto parziale anche per la terra? Sì.
Vantaggio? Trasferimento veloce e senza complicazioni del prezzo d’acquisto.
Svantaggio? Tassa d’uso (~ 3-5% annuo)
Inoltre, per le vendite totali: a volte sotto l’inflazione

Questi fattori importanti quando si acquistano parti

I fattori chiave per la vendita parziale:

Valore della proprietà = 500.000 euro
Pagamento immediato desiderato = 100.000 euro
Quota in vendita = 20%
Tassa d’uso mensile = ?
(se) Vendita totale dopo X anni = ?

Devi rispondere a due domande centrali nel confronto:

Quanto costa il canone mensile di utilizzo?
(Alla vendita totale, più tardi) apprezzamento e tasse?

Differenza: vendita vs. vendita parziale

Cosa distingue la vendita parziale dalla normale vendita di proprietà? Se si vuole vendere un immobile in modo normale, si passa attraverso un totale di tre fasi principali (preparazione, visioni/verifiche di affidabilità creditizia, vendita), che a loro volta contengono diversi passaggi. La ricerca di acquirenti solvibili (solvibilità) può richiedere più tempo, a seconda della situazione immobiliare (domanda).

Vendita regolare di proprietà: tempi

Riassumendo, la vendita immobiliare comprende le seguenti fasi:

Preparare i documenti
Valutazione
Marketing immobiliare
Preparazione di un esposto
Svolgimento e pianificazione degli appuntamenti di visualizzazione
Negoziati di acquisto
Elaborazione e redazione del contratto di acquisto
Consegna delle chiavi

Fase di vendita abbreviata

Con una vendita parziale, gran parte di questi passaggi viene saltata completamente. Andate direttamente da un fornitore di servizi finanziari che acquista la vostra proprietà su base proporzionale. Di conseguenza, i seguenti passi rimangono dal processo di una normale vendita di proprietà:

Valutazione
Elaborazione e redazione del contratto di acquisto
Consegna delle chiavi

Vantaggi a colpo d’occhio: Venduto e pagato rapidamente

Che si tratti di una casa a schiera, di una casa indipendente o anche di un condominio: non avete mai venduto una parte della vostra proprietà così rapidamente.

Una vendita parziale ha dei vantaggi:

Metodo di finanziamento indipendente dalle banche
Nessun controllo del credito, finanziamento del credito cf.
Processo di vendita veloce

Svantaggio? Uso nel confronto dei costi

Come descritto nell’introduzione, l’offerta di “acquisto parziale” è rivolta in particolare ai proprietari di immobili più anziani.

“Le banche non danno agli anziani nessun / pochi prestiti”.

Questo è un pregiudizio comune. Ecco perché la pubblicità con “l’acquisto parziale della vostra proprietà” funziona così bene al momento. Tuttavia, i costi di follow-up spesso non sono presi in considerazione. Se, per esempio, vendete il 25% dell’immobile e poi pagate 300 euro al mese di spese d’uso, dovete sicuramente confrontare l’importo con un normale prestito immobiliare, più precisamente un prestito ipotecario.

Altrimenti, col senno di poi, è un’esperienza che ti costa denaro ogni mese.

Cominciamo l’analisi.

Tassa d’uso per l’acquisto parziale: Svantaggio 1

Ora per i “costi di follow-up”.

Cos’è il canone mensile? Molti attualmente lo pubblicizzano come “facile”, “piacevole”, “senza banca”. Questo è vero. Ma il prezzo è alto. Soprattutto, i costi correnti che sorgono nell’acquisto parziale alle società finanziarie. La società finanziaria diventa comproprietaria. La parte venduta della proprietà è messa di nuovo a vostra disposizione.

Quindi non si cede “metà” del giardino o una parte delle proprie stanze: si continua a usare la propria proprietà da soli.

Per questo si paga il “compenso per l’uso”.

Importo del compenso per l’uso

Il compenso che la società finanziaria richiede per l’uso della proprietà è di solito con:

Tra il 3-5% dell’importo erogato all’anno.

La somma si riferisce a 1 anno in ogni caso. La formula per calcolare la tassa di utilizzo (a seconda del provider) al mese:

Tassa d’uso mensile = 3% * prezzo d’acquisto (quota) / 12
= 3% * 100.000 / 12

Questo significa che, con una vendita parziale del valore di 100.000 euro, si paga 250 euro al mese.

Tassa d’uso a 100.000 euro = 250 euro / mese

Come sempre, dipende dal fornitore. Potete trovare tutti i fornitori qui nella Casa dell’Acquisto Parziale: Confronto.

Confronto dei prestiti immobiliari: 2-4% in meno

Quanto paga attualmente per un prestito immobiliare “classico”? Grazie alla fase di basso tasso d’interesse, attualmente si paga solo:

Circa l’1% dell’importo erogato all’anno.

Rispetto alla richiesta di finanziamento di 100.000 solo ~ 80 euro/mese.

Solo credito ~ 80 Euro / mese

Conviene calcolare e considerare quando si tratta della vendita parziale della vostra proprietà. Suggerimento! Conoscerete anche la “rendita immobiliare” come un’altra alternativa alla vendita parziale.

Tasse: Cosa si deve pagare?

La tassa non è diversa per una vendita parziale che per una vendita regolare.

Come si può vedere in questa lista di controllo fiscale, per i privati si tratta in realtà “solo” della tassa di speculazione. Entra in vigore quando una proprietà viene rivenduta entro i primi 10 anni dall’acquisto. L’importo della tassa di speculazione è calcolato secondo l’aliquota fiscale individuale, che può essere più del 25 per cento.

Per completezza, chiunque venda 3 o più immobili in 5 anni è anche soggetto al commercio di immobili commerciali e quindi anche alla tassa sul commercio. Infine, per completezza, l’imposta sul fatturato (acquirente) per il commercio di immobili commerciali.

Più sul tema delle tasse quando si vende un immobile:

Vendere immobili: tasse

Calcolatrice! Confronto tra fornitori

In questa analisi, ho calcolato un esempio per voi in tutti i calcolatori dei fornitori. Quant’è la tassa d’uso? Quanto si guadagna dalla vendita totale? Potete trovare il confronto tra i grandi fornitori qui:

Fornitori di vendita parziale a confronto

Prezzo totale di acquisto e inflazione: Svantaggio 2

Se pensate attentamente al calcolo online del passo 2) l’acquisto totale, noterete che non specificate nessuna regione(posizione della proprietà) dell’immobile. Di conseguenza, l’aumento di valore è un valore molto approssimativo. Ma prendiamo questo come base.

Inflazione vs rivalutazione: confronto (-2,8% di perdita)

Fattore inflazione (svalutazione della moneta) – Se ora si aggiunge l’inflazione come secondo fattore, che secondo la Banca Centrale Europea dovrebbe essere del 2% all’anno, ma attualmente è del 5% (al 22/01), allora si vedrà:

L’aumento di valore di solo il 25 %, 30 % in 15 anni, non compensa nemmeno l’inflazione.

Quindi confrontiamo il 30% in 15 anni e l’inflazione (“a piacere” al 2%, senza aumenti):

Tempo	Valore	Inflazione (Σ)
Anno 1		2.00%
Anno 2		4.20%
Anno 3		6.40%
Anno 4		8.60%
Anno 5		10.80%
Anno 6		13.00%
Anno 7		15.20%
Anno 8		17.40%
Anno 9		19.60%
Anno 10		21.80%
Anno 11		24.00%
Anno 12		26.20%
Anno 13		28.40%
Anno 14		30.60%
Anno 15	30.00%	32.80%

Il risultato del nostro confronto:

Secondo (la maggior parte) dei calcolatori online, una perdita di -2,8%.

Di conseguenza, non sarete nemmeno compensati per l’inflazione se siete al di sotto del 32,8%.

Consigli per la vostra vendita parziale: uso, rendita vitalizia, divorzio ed eredità

Ecco alcuni consigli pratici e spunti di riflessione:

Pensione immobiliare: Un’altra alternativa

Ora avete imparato a conoscere la vendita parziale, anche il prestito ipotecario. Forse un altro consiglio per voi è la pensione immobiliare. Questo è particolarmente interessante se avete già raggiunto un’età superiore, di solito 70 o 75 anni.

Rendita immobiliare significa: vendete completamente la vostra proprietà (direttamente), ma conservate un diritto di residenza e d’uso per tutta la vita. Inoltre, si riceve un piccolo importo mensile. Per alcuni, questa è una buona soluzione. Perché inoltre non avete più nulla a che fare con i costi di manutenzione, il nuovo proprietario se ne occupa.

La pensione immobiliare spiegata in modo semplice:

Vendita diretta e completa della vostra proprietà
Diritto di residenza e uso per tutta la vita
Piccola “pensione extra” mensile del venditore
Nessun costo di manutenzione

Diritto usurario: “Diritto di residenza unico per tutta la vita

Prima di confrontare i diversi fornitori, ecco un consiglio importante se davvero dovessi decidere di vendere la tua proprietà in parte. Come avete già imparato nella guida alla vendita parziale, potete vendere la vostra proprietà in 2 modi: Parziale o parziale incl. Vendita totale in X anni.

Se state considerando una vendita globale dopo X anni, assicuratevi di dare un’occhiata al:

Diritto di usufrutto in caso di vendita totale

In termini semplici, l’usufrutto significa che avete il diritto esclusivo di utilizzare la vostra proprietà – anche dopo la vendita (così come in altri casi, come l’eredità anticipata).

Vantaggio: Il diritto di usufrutto vi dà il vantaggio di non dipendere in nessun momento dalla buona volontà o dal consenso del venditore.

Vendita parziale possibile nonostante l’attuale finanziamento?

Le vendite parziali sono possibili – per accordo – ma sia lei, come mutuatario (proprietario dell’immobile), che la banca sono fondamentalmente legati al contratto di prestito concluso, almeno durante un periodo di interesse fisso concordato. Idealmente, la vostra proprietà è pagata.

Qual è la differenza tra una vendita parziale e una rendita vitalizia?

Chiariamo prima il termine rendita vitalizia: Nell’ambito di una rendita vitalizia, vendete la vostra proprietà in cambio di un pagamento di rendita e di un simultaneo diritto di residenza e d’uso a vita. Si tratta quindi di una forma speciale di vendita di una proprietà. Il vantaggio: la liquidità.

Per lo più proprietari oltre i 70 anni
Vendita completa a una società finanziaria
In cambio, il diritto di residenza a vita e l’uso
Importo mensile supplementare per voi (rendita vitalizia)
Nessun costo aggiuntivo / costi di manutenzione

Comunità di eredi: vendita dopo l’eredità

Si può vendere una quota in una comunità di eredi? Sì. Con riferimento al BGB § 2033 paragrafo 1, che afferma:

“Ogni coerede può disporre della quota di eredità”.

Altro sull’argomento:

Comunità di eredi: vendita di beni

Divorzio: vendita dopo la separazione

È possibile vendere le azioni di una separazione o di un divorzio? Nel caso del divorzio, le cose sono un po’ più complicate all’inizio. In linea di principio, solo dopo l’anno di separazione, ma al più tardi dopo il divorzio, i coniugi possono esigere che il loro partner venda la casa. Parlane con i fornitori individualmente.

Più a:

Divorzio: Vendere la proprietà

Fornitori di vendita parziale a confronto! Casa, appartamento, terreno + acquisto parziale vincitore del test

L_kinski — Sat, 25 Dec 2021 16:15:26 +0000

Fornitore di vendita parziale [anno] – Grande casa, grande appartamento, ma “pochi soldi per vivere”? Questo confronto tra fornitori di vendita parziale vi fa risparmiare 1-2 ore di ricerca, calcoli e “comprensione delle differenze”. Qui potrete conoscere tutti i principali fornitori, i loro costi, le tariffe e il vincitore del test. “Wertfaktor”, “Hausanker”, “Engel & Völkers”, “Wertkauf”, “Hausvorsorge”, “Heimkapital” o anche “Deutsche Teilkauf” & Co. come si differenziano le condizioni e i successivi costi(user fee) dei singoli fornitori? Ecco una panoramica dei principali fornitori sul mercato: tutte le calcolatrici più importanti, un confronto del canone mensile. Le aziende più importanti in un colpo d’occhio.

6 fornitori a confronto! Vincitore del test + classifica

Ecco la panoramica con i vincitori dei test! Dopo l’elenco, troverete tutti i calcoli dettagliati per la tassa d’uso e l’aumento di valore.

Acquisto di parti tedesche – Miglior prezzo/prestazioni

Al primo posto per condizioni nella prima fase della vendita parziale e nella seconda fase della vendita totale si trova attualmente Deutsche Teilkauf (al 22 gennaio).

Canone d’uso annuo = 2,89 % = 241 euro
Aumento del valore (vendita totale) = + 41,53%.
Vota Deutsche Teilkauf

Ancora di casa – Le migliori condizioni

Fa parte di Deutsche Teilkauf, quasi lo stesso, solo +1 euro di costi mensili di utilizzo.

Canone d’uso annuo = 2,90 % = 242 euro
Aumento del valore (vendita totale) = + 41,53%.
Valutazione dell’ancora della casa

Fattore valore

Con il 29,13%, l’aumento di valore in 15 anni è pari a -12,4% rispetto al 1° e al 2° posto. Analogamente, +1 euro al mese rispetto al vincitore del test.

Canone d’uso annuo = 2,90 % = 242 euro
Aumento del valore (vendita totale) = + 29,13%.
Hanno valutato il fattore valore

Vendita parziale Uno

Teilverkauf One offre condizioni eque ai venditori con Deutsche Teilkauf e Hausanker.

Canone d’uso annuo = 2,89 % = 241 euro
Aumento del valore (vendita totale) = + 28,50%.
Vota la vendita parziale di uno

Provvedimento per la casa

Con Hausvorsorge si paga anche 1 euro in più al mese rispetto al vincitore del test. In termini di vendite totali, Hausvorsorge è attualmente a -15,19% rispetto al primo e al secondo posto.

Canone d’uso annuo = 2,90 % = 242 euro
Aumento del valore (vendita totale) = + 26,34%.

Engels & Völkers

Canone d’uso p.a. = 2,75% = 229 euro
Aumento del valore (vendita totale) = + 25,33%.

Acquisto di parti tedesche – vincitore del test

Le condizioni in sintesi (fonte: Rechner deutsche-teilkauf.de).

Valutazione su: Acquisto di parti in Germania

Canone d’uso: 241 € / mese / 2,89 % annuo.

Quota: 20%
Contributo per l’utente: 241 euro

Tassa d’uso dopo la vendita parziale in %:

Canone d’uso / anno = 2.892 euro
% p.a. = 2,89 %.

Vendite totali: + 41,53 % di aumento del valore

Vendita totale a Deutsche Acquisto parziale dopo 15 anni, compresa la rivalutazione e le tasse.

Valore in 15 anni: 699.128 euro
Quota residua: 566.103 euro
Tassa: Nessuna tassa di attuazione
Seconda erogazione: 566.103 euro

Valutazione del valore e commissioni in %:

Apprezzamento del valore: 41,53
Tasse: 0 %”.
Seconda vincita: 41,53

Il ricavato totale è quindi (in 15 anni) di 566.103 euro.

Ancoraggio della casa

Hausanker appartiene a Deutsche Teilkauf. Le condizioni sono quasi le stesse. Solo nel canone di utilizzo si paga mensilmente + 1 euro. Le condizioni in sintesi (fonte: calcolatore hausanker.de).

Valutazione sull’ancora della casa

Canone d’uso: 242 € / mese / 2,90 % pa.

Quota: 20%
Contributo per l’utente: 242 euro

Tassa d’uso dopo la vendita parziale in %:

Canone d’uso / anno = 2.904 euro
% p.a. = 2,90

Vendite totali: + 41,53 % di aumento del valore

Vendita totale a Deutsche Acquisto parziale dopo 15 anni, compresa la rivalutazione e le tasse.

Valore in 15 anni: 699.128 euro
Quota residua: 566.103 euro
Tassa: Nessuna tassa di attuazione
Seconda erogazione: 566.103 euro

Valutazione del valore e commissioni in %:

Apprezzamento del valore: 41,53
Tasse: 0 %”.
Seconda vincita: 41,53

Il ricavato totale è quindi (in 15 anni) di 566.103 euro.

Fattore valore

Con Wertfaktor è possibile vendere un immobile del valore di 500.000 euro a partire dal 20%, con un massimo del 50%. Le condizioni in sintesi (fonte: calcolatore Wertfaktor.de).

Valutazione su fattore di valore.

Canone d’uso: 242 € / mese / 2,90 % pa.

Quota: 20%
Contributo per l’utente: 242 euro

Tassa d’uso dopo la vendita parziale in %:

Canone d’uso / anno = 2.904 euro
% p.a. = 2,90

Vendite totali: + 29,13% di aumento in valore

Vendita totale al fattore di valore dopo 15 anni, inclusa la rivalutazione e le tasse.

Valore in 15 anni: 673.000 euro
Quota residua: 538.400 euro
Tassa: – 21.872 Euro
Seconda erogazione: 516.528 euro

Valutazione del valore e commissioni in %:

Apprezzamento del valore: 34,60
Tasse: 4,06%”.
Seconda vincita: 29,13
Attenzione: vendite totali inferiori all’inflazione

Il ricavo totale è quindi (in 15 anni) di 538.368 euro.

Provvedimento per la casa

Le condizioni in sintesi (fonte: Rechner hausvorsorge.com):

Canone d’uso: 242 € / mese / 2,90 % pa.

Quota: 20%
Contributo per l’utente: 242 euro

Tassa d’uso dopo la vendita parziale in %:

Canone d’uso / anno = 2.904 euro
% p.a. = 2,90

Vendite totali: + 26,34% di aumento in valore

Vendita totale con accantonamento della casa dopo 15 anni, compresa la rivalutazione e le tasse.

Valore in 15 anni: 672.934 euro
Quota residua: 538.347 euro
Tassa: – 32.974 Euro
Seconda erogazione: 505.373 euro

Valutazione del valore e commissioni in %:

Apprezzamento del valore: 34,59
Tasse: 6,12%”.
Seconda vincita: 26,34
Attenzione: vendite totali inferiori all’inflazione

Il ricavato totale è quindi (in 15 anni) di 561.813 euro.

Engels & Völkers

Al quinto posto nella classifica degli acquirenti parziali si trova Engels & Völkers con le seguenti condizioni in sintesi (fonte: calcolatore ev-liquidhome.com):

Canone d’uso: 229 € / mese / 2,75% pa.

Quota: 20%
Contributo per l’utente: 229 euro

Tassa d’uso dopo la vendita parziale in %:

Canone d’uso / anno = 2.748 euro
% p.a. = 2,75%

Vendite totali: + 25,33 % di aumento del valore

Vendita totale presso Engels & Völkers Liquidhome dopo 15 anni, inclusa la rivalutazione e le tasse.

Valore in 15 anni: 672.934 euro
Quota residua: 538.347 euro
Tassa: – 37.011 Euro
Seconda erogazione: 501.336 euro

Valutazione del valore e commissioni in %:

Apprezzamento del valore: 34,59
Tasse: 6,86%”.
Seconda vincita: 25,33
Attenzione: vendite totali inferiori all’inflazione

Il ricavo totale è quindi (in 15 anni) di 560.086 euro.

L’acquisto parziale ha senso? Vendita parziale + confronto del credito

Acquisto parziale – Potete vendere una parte della vostra casa? Sì. Vendere una parte della propria proprietà, continuando a viverci, sembra allettante, soprattutto se il guadagno è immediato. La casa a schiera, la casa indipendente o anche il condominio nel condominio. Sicuramente avrete già visto le pubblicità dei numerosi fornitori di acquisto parziale. Questa offerta di acquisto è rivolta in particolare ai proprietari di immobili più anziani che hanno bisogno di denaro, ad esempio per una pensione più piacevole. Ma un acquisto parziale ha davvero senso? Uno sguardo ai costi di utilizzo e un piccolo confronto, cosa è “più conveniente”: acquisto parziale o mutuo immobiliare?

Innanzitutto, una breve definizione.

Cosa si intende per acquisto parziale?

Con un acquisto parziale, vendete una parte della vostra proprietà a una società finanziaria. In cambio, ricevete il prezzo di acquisto (indipendente da banche/prestiti), a seconda della quantità di proprietà che volete vendere. La società finanziaria diventa quindi proprietaria parziale. Questo vi rende una comunità di proprietari composta da due parti.

Naturalmente, se una seconda persona si trasferisce nella vostra proprietà, voi rimanete l’unico utilizzatore. In qualità di ex proprietario unico, tuttavia, ora pagate un canone per l’utilizzo della parte dell’immobile che non possedete più completamente dopo l’acquisto parziale – paragonabile a un affitto. Questo pagamento è chiamato “compenso per l’uso” o “compensazione per l’uso”.

Vantaggio! Venduto rapidamente, pagato rapidamente

Il “vantaggio” potrebbe quindi essere descritto come:

Metodo di finanziamento indipendente dalle banche

Svantaggi? Utilizzo nel confronto dei costi

Come descritto nell’introduzione, l’offerta di “acquisto parziale” si rivolge in particolare ai proprietari di immobili più anziani.

“Le banche non concedono prestiti agli anziani”.

Si tratta di un pregiudizio comune. Ecco perché la pubblicità con “acquisto parziale della vostra proprietà” funziona così bene al momento. Tuttavia, spesso non si tiene conto dei costi di follow-up. Se, ad esempio, vendete il 25% dell’immobile e pagate 300 euro al mese di spese di utilizzo, dovreste assolutamente confrontare l’importo con un normale prestito immobiliare, più precisamente un mutuo ipotecario.

Tassa d’uso per l’acquisto parziale – svantaggio

Ora i “costi di follow-up”.

Che cos’è il canone mensile? Attualmente molti lo pubblicizzano come “facile”, “piacevole”, “senza banca”. È vero. Ma il prezzo è alto. Soprattutto, i costi continui che derivano dall’acquisto parziale alle società finanziarie. La società finanziaria diventa comproprietaria. La parte venduta della proprietà è di nuovo a vostra disposizione.

Quindi non si cede “metà” del giardino o parte delle stanze: si continua a utilizzare la propria proprietà da soli.

Per questo si paga il “compenso per l’uso”.

Importo del compenso per l’uso

Il compenso che la società finanziaria richiede per l’utilizzo dell’immobile è di solito con:

tra il 3-5% dell’importo erogato

La somma si riferisce a 1 anno in ciascun caso.

Confronto tra i prestiti immobiliari: 2-4% in meno

Quanto pagate attualmente per un mutuo immobiliare “classico”? Grazie alla fase di basso tasso d’interesse, attualmente pagate soltanto:

circa l’1% dell’importo erogato

Prezzo totale di acquisto per lo più inferiore all’inflazione – svantaggio

Se si riflette attentamente sul calcolo online della fase 2) dell’acquisto totale, si noterà che non viene specificata alcuna regione(ubicazione dell’immobile) dell’immobile. Di conseguenza, l’aumento di valore è un valore molto approssimativo. Ma prendiamo questo come base.

Fattore inflazione – Se ora si aggiunge l’inflazione come secondo fattore, che secondo la Banca Centrale Europea dovrebbe essere del 2% all’anno, ma che attualmente raggiunge il 5% (al 22/01), allora si vedrà:

L’aumento di valore di appena il 25 %, 30 % in 15 anni, non compensa nemmeno l’inflazione.

Vendita parziale di immobili

Per saperne di più sulla vendita parziale, leggi qui – uno sguardo ai costi di utilizzo, ai vantaggi, agli svantaggi, alla vendita totale, all’aumento di valore calcolato in base all’inflazione e un confronto su cosa è più “conveniente”: l’acquisto parziale o il prestito immobiliare alternativo, più precisamente il prestito ipotecario? Inoltre, tasse, vendita da parte di una comunità di eredi, divorzio e molto altro ancora. I miei consigli per i venditori!

Vendita parziale di immobili

Posizione immobiliare: Investire in… – Valutazione Lukinski / Atlante degli investimenti Germania

L_kinski — Tue, 31 Aug 2021 13:48:29 +0000

Immobilien Lage – Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment Immobilie (“Spekulation” auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko. Sie suchen eine günstige Finanzierung in Deutschland? Checken Sie Konditionen und Anbieter in meinem Vergleich.

Lukinski Rating: Lage & Attraktivität

Wer seine erste Immobilie kaufen will, der wird schnell von den verschiedenen Lagearten hören. Doch wie können Sie die Attraktivität von Städten einschätzen? Insbesondere dann, wenn es nicht um die allseits bekannten Städte in A-Lagen geht, sowie München, Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt oder Düsseldorf. Info: mercato Düsseldorf.

Der Kapitalanlage Atlas Deutschland wirft einen Blick auch fast 500 Städte in Deutschland und vergleicht Ihre Attraktivität und Entwicklung.

Hierbei handelt es sich nicht um eine Kaufempfehlung. Das Rating dient der allgemeinen Information.

Immobilien Atlas: Sortiert nach Rating

Städte sortiert nach Rating:

Immobilien Atlas: Sortiert nach Einwohner

Städte sortiert nach Einwohnerzahl:

Metropolen 500K +

Städte bis 500 K

So funktioniert das Rating

Für die Bewertung einer spezifischen Lage (Makroperspektive) gibt es viele Parameter, zum Beispiel die Wirtschaft, deren Verteilung auf Gewerbe, Industrie und Produktion, die Infrastruktur, Bildungsstätten, ebenso wie Ärzte, Freizeitaktivitäten, aber auch das Umfeld, Stadtteile und Nachbarstädte. Ein weiterer Faktor ist natürlich der Kaufpreis (oder auch Mietpreis), je höher die Quadratmeterpreise, desto er zieht es die Menschen in den Speckgürtel der Großstädte. All das sorgt dafür, dass einzelne lagen an Attraktivität verlieren oder an Attraktivität für Menschen gewinnen. Unser Rating vergleich die Attraktivität und Entwicklung miteinander.

Stand:
Auswertung: Städte in Deutschland
Kriterium: Mindestens 40.000 Einwohnern
Kategorisierung: A (+) bis D (-)

Für Immobilieninvestoren, teilt der Kapitalanlage Atlas, die Attraktivität der einzelnen Städte in 4 Kategorien. Vom Lukinski A+ Rating, für besonders attraktive Regionen, die einen hohen Zuzug erfahren, bis zum D- Rating, Städte die schon seit Jahren und Jahrzehnten stagnieren, wenig attraktiv Menschen und Wirtschaft. Inflationsschutz steht bei uns im Vordergrund. Je höher das Rating, desto attraktiver ist die Lage für den Einstieg von Immobilieninvestoren.

Städte im Vergleich: Wo investieren?

Im Folgenden finden Sie zunächst die wichtigsten deutschen Städte, im Vergleich. Metropolen mit über 500.000 Einwohnern, dazu Großstädte von 250 000 bis 500.000 Einwohnern und noch einmal alle Großstädte von 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko mit der Frage:

Wo investieren in Deutschland?

Metropole ( < 500.000 ) - Hoher Kaufpreis, langfristiger Gewinn

Metropolen / Großstädte im Überblick – Tendenziell eher A-Lagen, mit Investment Immobilien. Das heißt, wenig Überschuss aus Mieteinnahmen, dafür hohe Wertsteigerung des Grundbesitzes, egal ob beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf.

Zuerst ein Blick auf die größten Städte, die jeder hier kennt, mit über 500.000 Einwohnern.

Stadt	BL	Rating
		Note	Wert	Kurzzeit	Langzeit
Berlin	BE	B+	5,8	A-	B+
Hamburg	HA	B+	6	A+	B-
München	BA	A+	11,9	A+	A+
Köln	NRW	A	8,7	A+	A
Frankfurt am Main	HE	A+	12,6	A+	A+
Stuttgart	BW	B+	5,2	A	B-
Düsseldorf	NRW	B+	5,8	A	B+
Leipzig	SA	A+	13,1	A+	A+
Dortmund	NRW	C-	0,2	D-	C
Essen	NRW	D-	-1,7	D-	C

Hier kommen Sie zur vollständigen Liste mit allen Metropolen:

Rating: Metropolen ab 500.000 Einwohnern

Großstadt (100.000 – 500.000) – Moderater Kaufpreis, sofortige Rendite

Ein Blick auf die 2. Liga der Städte, Großstädte bis 500.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell gute B-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen.

Großstädte bis 250.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell ein Mix aus B-Lagen und oft guten C-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, wie schon bei den Großstädten, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen. Allerdings Vorsicht bei Immobilien in C-Lage, denn das Risiko, dass Wohnungen oder Häuser auch einmal leer stehen, ist größer als in B- und wesentlich größer, als in A-Lagen.

Stadt	BL	Rating
		Note	Wert	Kurzzeit	Langzeit
Duisburg	NRW	D-	-1,8	D-	C
Bochum	NRW	D-	-4,8	D-	D-
Wuppertal	NRW	D-	-1,7	D-	C
Bielefeld	NRW	B-	3,5	B	B-
Bonn	NRW	B+	5	A+	C
Münster	NRW	A+	13,7	A+	A+
Mannheim	BW	D	-0,8	D	D-
Karlsruhe	BW	A-	6,6	A+	B
Augsburg	BA	A+	11,4	A+	A+
Wiesbaden	HE	C+	2,8	A-	C-

Hier finden Sie die Liste mit allen 67 Großstädten in Deutschland, von 100.000 bis 500.000 Einwohnern:

Rating: Großstädte bis 500.000 Einwohner

Städte ( < 100.000 ) - Mehr Rendite, mehr Risiko

Ihr Vorteile in Städten zwischen 40.000 bis 100.000 Einwohnern? Sie haben weniger nationale und internationale Konkurrenz. Insbesondere, wenn Sie vor Ort wohnen, ein guter, strategischer Vorteil, auch für Immobilien Einsteiger. Welches Rating hat Ihre Stadt? Finden Sie es hier heraus:

Rating: Städte bis 100.000 Einwohner

Hidden Champions für Ihre Kapitalanlage

Jetzt wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating!

Danach finden Sie noch eine Liste, mit Städten, die eine sehr negative Entwicklung auf Reisen und mit D- Rating höheres Risiko bergen.

Top 10 A+ Ratings

Hier sehen Sie die top 10 A+ Ratings:

Bernau bei Berlin (Brandenburg), Rating: 25,2
Falkensee (Brandenburg), Rating: 22,3
Oranienburg (Brandenburg), Rating: 17,7
Potsdam (Brandenburg), Rating: 17,0
Bad Kreuznach (Rheinland-Pfalz), Rating: 16,6
Dachau (Bayern), Rating: 15,8
Landshut (Bayern), Rating: 15,3
Gießen (Hessen), Rating: 15,2
Goslar (Niedersachsen), Rating: 14,8
Ostfildern (Baden-Württemberg), Rating: 14,6

Alle A+ / A Ratings in Deutschland

Sie wollen noch mehr Hidden Champions in Deutschland kennen lernen? Dann sehen Sie sich hier alle A-Rating in Deutschland an! Diese Städte sind extrem beliebt, lesen Sie hier mehr, Lukinski A+ / A Ratings für Immobilieninvestoren:

A+ / A Ratings in Deutschland

Hidden Champions mit A+ Rating im Überblick – Starke allgemeine Entwicklung, Zuzug von Menschen, hier können Sie gute Renditen erzielen, insbesondere mit Eigentumswohnungen, die Sie kaufen und vermieten.

Alle B- / B / B+ Ratings

Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau.

B- / B / B+ Ratings in Deutschland

Alle C- / C / C+ Ratings

Alle C-Ratings zeigen Städte mit geringeren Wachstumsraten. Hier sind Immobilien als Kapitalanlagen schon eher mit Vorsicht zu genießen, denn das Leerstand Risiko ist größer. Heißt: Jeden Monat, in dem Ihre Rendite Immobilie nicht vermietet ist, bezahlen Sie drauf. Außerdem ist die Wertsteigerung der Immobilie sehr gering, bis kaum vorhanden.

C- / C / C+ Ratings in Deutschland

Risk Champions: Nichts für Einsteiger

Immobilien Einsteiger sollten diese Städte eher meiden. Im Rating liegen diese Städte am unteren Ende, tragen damit das größte Risiko für Leerstand und negative Wertentwicklung der Immobilie.

Top 10 D- Ratings

Hier sehen Sie die am wenigsten, attraktiven D- Ratings:

Frankfurt Oder (Brandenburg), Rating -20,9
Gera (Thüringen), Rating -18,5
Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -15,6
Zwickau (Sachsen), Rating -15,1
Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Rating -13,7
Wilhelmshaven (Niedersachsen), Rating -12,3
Wismar (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -12,3
Cottbus (Brandenburg), Rating -11,5
Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -10,8
Unna (Nordrhein-Westfalen), Rating -10,3

Alle D- / D Ratings in Deutschland

Risikolagen für Immobilieninvestoren:

D- / D Ratings in Deutschland

Risk Champions mit D- Rating im Überblick – Objekte in schlechter C-Lage sollten Sie nur kaufen, wenn Sie bereits Erfahrungen haben. Nicht nur mit Kauf und Vermietung, auch mit Renovierung und Sanierung.

Vendere le tasse sulla proprietà: Appartamento, casa, terreno – speculazione fiscale, lista di controllo e altro

L_kinski — Sat, 22 May 2021 17:41:30 +0000

Tasse quando si vende un immobile [anno] – Quando si vende un immobile, che sia un condominio, una casa, un condominio, una proprietà commerciale o un terreno, le tasse possono essere dovute. Come vedrete nella lista di controllo delle tasse, ci sono attualmente 3 tipi di tasse possibili per voi come venditore immobiliare. Per i venditori privati, si tratta in realtà “solo” della tassa di speculazione, per le vendite entro 10 anni dall’acquisto. Per chi vende per la prima volta, tuttavia, c’è una domanda tipica: chi paga la tassa di trasferimento immobiliare, l’acquirente o il venditore? Chiunque venda 3 o più proprietà in 5 anni è anche soggetto al commercio di immobili commerciali e quindi anche alla tassa sul commercio. Infine, per completezza, l’IVA (acquirente) per il trading immobiliare commerciale. Evitare errori quando si vende un immobile, imparare le tasse: Imparare di più sulle tasse quando si vende un immobile qui.

Lista di controllo delle tasse: Vendita di beni immobili

Per farla breve. Quando si tratta di tasse immobiliari, spesso si ottengono lunghe spiegazioni. In linea di principio, le tasse possono essere riassunte in 4 semplici punti.

Importante! Questa piccola guida ha lo scopo di darvi una comprensione del tema degli immobili e delle tasse. In tutti i casi, parlate con il vostro esperto o consulente della vostra situazione personale di vendita.

La lista di controllo delle tasse:

Si paga la tassa di speculazione (sotto i 10 anni) sul profitto; per privati e commerciali
La tassa di trasferimento immobiliare paga gli acquirenti; per privati e commerciali
Si paga l’imposta sul commercio (osservare la regola delle 3 proprietà); per il commercio commerciale
L’IVA è pagata dall’acquirente; nel caso del commercio

Più specifiche sono l’imposta di successione (ErbSt) e l’imposta sulle donazioni (SchenkSt). Leggi di più su questo in: Risparmiare tasse con gli immobili.

Vediamo ora tutti gli oneri fiscali in dettaglio:

Periodo di speculazione per la vendita di beni immobili

Come descritto nell’introduzione, il periodo di speculazione si applica alle vendite di proprietà. La prima domanda importante per i venditori privati è: avete usato voi stessi la proprietà negli ultimi 2 anni o è stata usata da terzi?

Uso proprio o di terzi

Per i venditori privati, questo aspetto è molto importante per quanto riguarda la tassa di speculazione. La sua proprietà è stata usata da lei stesso prima della vendita o è stata usata da qualcun altro?

I guadagni dalla vendita di un immobile occupato dal proprietario sono esenti da tasse. Due fattori devono essere soddisfatti per questo, deve 1) essere stato usato da voi negli ultimi due anni (scopo residenziale) e deve 2) essere stato usato da voi, a scopo residenziale, nell’anno della vendita.

I guadagni derivanti dalla vendita di un immobile occupato dal proprietario sono esenti da imposte (> 2 anni)

Suggerimento. Scopo residenziale significa che lei vive nell’immobile come proprietario o che ha figli o coniugi e partner che hanno diritto agli assegni familiari.

Vendere esentasse dopo 10 anni

Il periodo di speculazione significa che una proprietà può essere venduta esentasse dopo la scadenza del periodo. Il periodo di speculazione termina automaticamente dopo 10 anni. Se vendete il vostro condominio, casa o terreno entro questo periodo con un profitto, allora la tassa di speculazione diventa dovuta.

Tassa di speculazione sotto i 10 anni

La regola della tassa sulla speculazione:

Sotto i 10 anni: si applica la tassa di speculazione
Dal 10° anno: nessuna tassa di speculazione

Suggerimento! Leggi di più sul risparmio delle tasse con gli immobili qui.

Calcolare la tassa di speculazione: Quanto costa la tassa di speculazione?

Quanto sia alta la tassa di speculazione dipende dalla tua fascia d’età. Come regola approssimativa, si può ricordare che la tassa di speculazione è circa il 40% del profitto. Vediamo un esempio di calcolo:

Proventi delle vendite	1.200.000
– Costi di vendita come i pittori	60.000
– Costi di acquisizione	850.000
= Profitto tassabile	290.000
– Tassa sulla speculazione (secondo l’aliquota)	40%
= Imposta da pagare	116.000

Ora arriviamo alla grande domanda, si possono ancora “risparmiare le tasse” qui, ci sono costi che si possono dedurre dalla speculazione fiscale?

Tassa di speculazione = importo dell’aumento di valore

Per poter “ridurre l’imposta”, dobbiamo andare al ricavo imponibile. Le spese che minimizzano il ricavo sono i costi di vendita, cioè i costi come la commissione del mediatore o i lavori di pittura (consiglio: aumento simultaneo del valore).

Legge sull’imposta sul reddito (EStG): § 23 Vendite private

In linea di principio, si applica quanto segue (secondo il § 23 EStG): se si vende la proprietà solo dieci anni dopo l’acquisto, non si devono pagare le tasse.

(1) Le transazioni di vendita privata (§ 22 numero 2) sono

Transazioni di vendita per beni immobili e diritti soggetti alle disposizioni del diritto civile sui beni immobili (ad esempio, diritto di costruzione ereditaria, diritto di estrazione mineraria) per i quali il periodo tra l’acquisizione e la vendita non supera i dieci anni. Gli edifici e le strutture esterne devono essere inclusi nella misura in cui vengono costruiti, estesi o ampliati entro questo periodo; ciò vale di conseguenza per le parti di edifici che sono beni immobili indipendenti, così come per gli appartamenti occupati dal proprietario e le stanze in parte di proprietà. Sono esclusi i beni che sono stati utilizzati esclusivamente per scopi residenziali propri nel periodo tra l’acquisizione o il completamento e la vendita o per scopi residenziali propri nell’anno della vendita e nei due anni precedenti;
Operazioni di vendita di altre attività per le quali il periodo tra l’acquisizione e la vendita non supera un anno. Sono escluse le cessioni di oggetti di uso quotidiano. In caso di acquisto e vendita di diversi importi in valuta estera simili, si presume che gli importi acquistati per primi siano stati venduti per primi. Nel caso di beni ai sensi della frase 1 dal cui utilizzo si ricava un reddito come fonte di reddito in almeno un anno civile, il periodo è aumentato a dieci anni;
Operazioni di vendita in cui la vendita dei beni avviene prima dell’acquisizione.

Anche il trasferimento di un’attività al patrimonio privato del contribuente attraverso il ritiro o la cessazione dell’attività è considerato un’acquisizione. In caso di acquisizione a titolo gratuito, l’acquisizione o il trasferimento del bene al patrimonio privato da parte del predecessore è attribuito all’unico avente diritto ai fini della presente disposizione. L’acquisizione o l’alienazione di una partecipazione diretta o indiretta in una partnership è considerata come l’acquisizione o l’alienazione del patrimonio pro rata.

Anche quanto segue è considerato come una vendita ai sensi della frase 1 numero 1

L’apporto di un’attività al patrimonio aziendale se l’eliminazione dal patrimonio aziendale avviene entro un periodo di dieci anni dall’acquisizione dell’attività, e
Il contributo nascosto di una società.
(2) Il reddito da operazioni di vendita privata del tipo di cui al comma 1 è incluso nel reddito da altri tipi di reddito nella misura in cui vi appartiene.
(3) Il profitto o la perdita delle operazioni di vendita ai sensi del comma 1 è la differenza tra il prezzo di vendita da un lato e i costi di acquisto o di produzione e le spese legate al reddito dall’altro. Nei casi di cui al paragrafo 1, frase 5, numero 1, il prezzo di vendita è sostituito dal valore stimato al momento del conferimento in conformità all’articolo 6, paragrafo 1, numero 5, e nei casi di cui al paragrafo 1, frase 5, numero 2, dal valore equo di mercato. Nei casi di cui al comma (1) frase 2, il costo di acquisizione o di produzione è sostituito dal valore determinato in conformità con l’articolo 6(1) numero 4 o l’articolo 16(3). I costi di acquisto o di produzione devono essere ridotti dalle deduzioni per usura, dalle deduzioni maggiorate e dagli ammortamenti speciali nella misura in cui sono stati dedotti nella determinazione del reddito ai sensi dell’articolo 2, paragrafo 1, frase 1, numeri da 4 a 7. I profitti rimangono esenti da imposte se il profitto totale ottenuto dalle operazioni di vendita privata nell’anno solare è stato inferiore a 600 euro. Nei casi del paragrafo 1, frase 5, numero 1, i profitti o le perdite devono essere riconosciuti per l’anno civile in cui è maturato il prezzo per l’alienazione dal patrimonio aziendale, e nei casi del paragrafo 1, frase 5, numero 2, per l’anno civile del contributo nascosto. Le perdite possono essere compensate solo fino all’ammontare del profitto che il contribuente ha ottenuto da operazioni di vendita privata nello stesso anno civile; non possono essere dedotte secondo la sezione 10d. Tuttavia, le perdite ridurranno, conformemente all’articolo 10d, il reddito che il contribuente ha guadagnato o guadagnerà nel periodo di valutazione immediatamente precedente o nei periodi di valutazione successivi da operazioni di vendita privata conformemente al paragrafo 1; l’articolo 10d(4) si applica mutatis mutandis.

Fonte: Ministero Federale della Giustizia (al 05/2021).

Tassa sul trasferimento immobiliare: acquirente o venditore?

Dovete pagare l’imposta sul passaggio di proprietà come venditore? Buone notizie! Questa tassa è a carico dell’acquirente.

Gli acquirenti pagano l’imposta sul trasferimento dei terreni, non gli acquirenti

Di regola, l’imposta sul trasferimento immobiliare varia tra il 3,5% e il 6,5%, a seconda dello stato federale in cui si trova la proprietà o il terreno. Per un rapido orientamento, abbiamo riassunto qui le aliquote dell’imposta sul passaggio di proprietà di tutti i 16 stati federali con esempi di prezzi d’acquisto di 1 – 5 milioni di euro, dalla Baviera ad Amburgo.

Imposta sul trasferimento immobiliare – tabella ed esempio di calcolo

Legge sull’imposta sui trasferimenti immobiliari (GrEStG): § 13 Debitore d’imposta

Ecco un breve sguardo al testo legale secondo il §13 No. 2 GrEStG.

I debitori d’imposta sono:

Di regola: le persone coinvolte in un’operazione di acquisizione come parti del contratto;
In caso di acquisizione per legge: il proprietario precedente e l’acquirente;
Nel caso di acquisizione per espropriazione: l’acquirente;
Nel caso dell’offerta più alta in un procedimento di pignoramento: il miglior offerente;
In caso di fusione di almeno il 95% delle azioni di una società in mano a
1. Dell’acquirente:
  l’acquirente;
2. Diverse aziende o persone:
  queste parti interessate;
In caso di cambiamento dei partner di una partnership: la partnership;
Nel caso di un interesse economico di almeno il 95 per cento in una società: la persona giuridica che detiene l’interesse economico.

Fonte: Ministero federale della giustizia (al 09/2020).

Trading immobiliare commerciale: vendita di beni immobili

Se desiderate vendere più immobili, più precisamente 3 immobili o più in 5 anni, allora siete soggetti alle disposizioni del commercio di immobili commerciali (§15 EStG). Nella legge sull’imposta sul reddito (EStG), più precisamente nel § 15 Reddito da commercio commerciale, serve a distinguere tra il reddito esente da imposte della gestione patrimoniale privata e il reddito imponibile delle operazioni commerciali.

La regola per il commercio commerciale:

da 3 proprietà in 5 anni

Se la proprietà viene commercializzata, non solo viene tassato il guadagno di capitale, ma si deve anche registrare un commercio e pagare le tasse corrispondenti. Ai sensi del §15 EStG, l’imposta sul commercio è anche dovuta.

La tassa sul commercio spiegata

L’imposta sul commercio, o GewSt in breve, è generalmente riscossa sul reddito di ogni impresa commerciale tedesca e si basa quindi sulla capacità di guadagno oggettiva della rispettiva azienda. Poiché le società a responsabilità limitata, le società per azioni e le co. sono sempre considerate come imprese commerciali in virtù della loro forma giuridica, l’imposta sul commercio è obbligatoria per le società di capitali – indipendentemente dalla composizione del team fondatore.

Tassa sul commercio

Per completezza, chi paga l’imposta sulle vendite? L’acquirente paga l’imposta sulle vendite, così come la tassa di trasferimento del terreno.

Risparmiare tasse con gli immobili

Consiglio di lettura! Risparmiare le tasse con gli immobili – Impara a tassare le tasse! Sei il miglior professionista finanziario che puoi trovare per il tuo ambiente individuale (privato e aziendale). Calcolare le tasse da soli è lo strumento per minimizzare il proprio carico fiscale.

Quindi si tratta di convertire le tasse in ricchezza privata

Meno tasse si devono pagare al fisco, più veloce sarà l’accumulo di ricchezza privata. In questa guida troverete di più sul tema dell’ottimizzazione fiscale. Per la maggior parte, ci occupiamo di acquisti immobiliari in Germania, ma alla fine troverete anche consigli per investimenti in Europa e il grande speciale: le tasse negli Stati Uniti. Iniziate con le nozioni di base sui costi accessori di acquisto in Germania, l’imposta sul trasferimento dei terreni e le forme giuridiche come la GmbH immobiliare, le fondazioni familiari e altre forme giuridiche.

Risparmiare tasse con gli immobili

Vendere appartamento Cologne-Marienburg: Guida, Proprietà, Immobiliare

Laura — Tue, 16 Apr 2019 22:00:44 +0000

Vendere un appartamento a Colonia-Marienburg – Vuole vendere il suo appartamento nell’elegante Marienburg a Colonia? Nella nostra guida gratuita puoi scoprire tutto sul processo di vendita, i prezzi al metro quadro e le strade più care di Marienburg. Inoltre: Cosa è importante nella valutazione della proprietà e se si dovrebbe piuttosto vendere privatamente o con un agente immobiliare – Benvenuti a Marienburg! Torna alla panoramica: Vendere proprietà a Colonia.

Appartamento in vendita a Marienburg

L’atmosfera raffinata, il fascino storico e le molte tenute esclusive della signorile Marienburg sono fonte di ispirazione. I giardini sono ben curati e le strade pulite. Non c’è da stupirsi che gli appartamenti più esclusivi si trovino a Marienburg. Negli ultimi anni, molte celebrità sono state attirate qui. Harald Schmidt e Ingolf Lück sono tra i residenti più noti. La qualità della vita è alta, l’infrastruttura è molto buona, e con la chiesa locale di Santa Maria Königin e il grazioso Südpark, il quartiere ha molto da offrire in termini di visite turistiche, ricreazione e divertimento.

Suggerimento di lettura: vendere immobili

Ecco perché potete contare su una rapida vendita di proprietà a Marienburg:

Flair di lusso
Fascino storico
Immobili esclusivi
Varietà di opportunità ricreative

Posizione esclusiva sulle rive del Reno

Marienburg è un quartiere di Colonia e appartiene al distretto cittadino di Rodenkirchen. Il quartiere si trova sul Reno e si trova a sud di Neustadt e Altstadt di Colonia. Il quartiere confina direttamente con un campo da golf e con l’autostrada A4. I distretti vicini includono Bayenthal, Hahnwald, Weiss e Raderthal.

Ecco il mesolage di Marienburg:

Tra Militärringstraße e Bayenthalgürtel: Guida

Che si tratti di eredità, divorzio, trasferimento di famiglia o prospettive di carriera altrove, ci sono diverse ragioni per vendere la vostra attuale proprietà. Qualunque siano le ragioni, la vendita di una proprietà deve essere non solo ben pensata, ma anche ben pianificata. È sempre consigliabile cercare l’esperienza di un agente immobiliare per evitare errori lunghi e costosi. Soprattutto con proprietà così esclusive e ricercate come a Marienburg. Soprattutto nel centro del quartiere, da Mehlemer Straße a Marienburger Straße a Militärringstraße, gli appartamenti sono particolarmente richiesti.

Più sul tema della vendita di proprietà a Marienburg in un momento. Ecco una panoramica in anticipo:

Loft, maisonette e attico: prezzi al metro quadro

Se vuole vendere il suo appartamento a Marienburg, può aspettarsi una media di 5.650 euro al metro quadro. I prezzi esatti dipendono da vari fattori. Pertanto, si consiglia sempre di consultare un esperto per una valutazione della proprietà. Perché una valutazione della proprietà? La valutazione della proprietà determina il prezzo di acquisto della vostra proprietà. Se stimate il valore troppo alto, spaventerete i potenziali acquirenti e perderete tempo inutilmente. Se stimate il prezzo d’acquisto troppo basso, regalerete denaro.

Per saperne di più, clicca qui:

Tasso piatto
Valuta una casa
Vota la casa appartamento
Tasso di proprietà
Panoramica: valutazione dei beni immobili

Motivi per vendere immobili

Marienburg e la zona circostante è una regione molto attraente e prosperosa di Colonia. Ci possono essere molte ragioni diverse per vendere un appartamento in questa regione, proprio come altrove: Un divorzio, un trasloco professionale o privato e un aumento delle dimensioni della famiglia, con la conseguente necessità di aumentare lo spazio, sono tutte ragioni per concentrarsi sulla vendita di un appartamento. Anche se hai ereditato una proprietà a Marienburg e possiedi già una casa, venderla può essere una buona decisione.

Queste sono le ragioni per vendere immobili:

Divorzio
Allargamento della famiglia
Occupazione
Patrimonio

Laristrutturazione e il rinnovo, così come l’arredamento di alta qualità, aumentano il valore della vostra proprietà prima della vendita:

Determinare il prezzo di acquisto: Suggerimenti

Grazie alla sua buona posizione e all’alta reputazione, Marienburg continua ad essere un luogo popolare per vivere. L’alta domanda di immobili come investimento o per l’occupazione del proprietario è compensata da relativamente poche offerte, il che ha un effetto duraturo sul valore di mercato della vostra proprietà. Tuttavia, al fine di non vendere una casa a Marienburg per meno di quanto vale, si dovrebbe assolutamente avere una valutazione del valore di mercato effettuata e determinare il prezzo richiesto sulla base dei fatti reali. Di seguito, scoprirete con quale valore di proprietà è meglio negoziare.

Questi tre metodi di valore esistono:

Metodo del valore reale

Il metodo del valore patrimoniale può essere utilizzato per le proprietà in affitto e in proprietà. Questo metodo è particolarmente utile quando non ci sono abbastanza proprietà comparabili. Nel metodo del valore patrimoniale, si determinano i costi che sarebbero sostenuti per un nuovo edificio, meno l’usura della proprietà. A questo si aggiunge il valore standard del terreno. Questo è determinato sulla base dei valori standard dei terreni. Poiché il metodo del valore patrimoniale si basa sulla sostanza dell’edificio, è spesso considerato particolarmente informativo ed è frequentemente utilizzato dalle banche.

Il metodo del valore patrimoniale determina quali costi sarebbero sostenuti per una nuova costruzione

Metodo degli utili capitalizzati

Il metodo del valore reddituale è utilizzato solo per le proprietà affittate o utilizzate commercialmente, cioè quando l’attenzione è rivolta al rendimento. Di conseguenza, il fulcro della valutazione non è il valore del bene, ma il reddito generato dal proprietario. Per il calcolo, vengono presi in considerazione il reddito netto (composto dal reddito da locazione meno i costi di gestione), il valore standard del terreno e la vita utile rimanente. A causa della sua complessità, il metodo del valore degli utili capitalizzati dovrebbe essere eseguito solo da esperti.

Il fulcro della valutazione è il reddito generato dal proprietario

Metodo del valore comparativo

La procedura è molto vicina alla realtà e viene utilizzata soprattutto nella valutazione degli immobili occupati dai proprietari. Il valore di mercato dei terreni può anche essere determinato in questo modo. Proprietà comparabili o lotti di terreno in condizioni simili e nella stessa posizione sono usati come base e standardizzati. Il prerequisito è un numero sufficiente di proprietà comparabili. Il metodo del valore comparativo è molto popolare tra gli agenti immobiliari per determinare il prezzo di vendita, poiché il metodo del valore comparativo rappresenta il prezzo di acquisto ottenibile sul mercato in modo relativamente accurato.

Il valore di confronto più simile al prezzo di vendita

Conclusione: quale metodo di valutazione?

Non importa quale sia il metodo utilizzato: La sopravvalutazione non paga perché le proprietà offerte a un prezzo troppo alto o non vengono vendute affatto o vengono vendute per un periodo troppo lungo. Questo fatto mette i proprietari con l’intenzione di vendere di fronte alla questione se una vendita privata, senza commissioni per il cliente, vale la pena o se dovrebbero piuttosto orientarsi verso un’agenzia immobiliare.

Un grande punto a favore nella valutazione – un bagno modernizzato:

Domande frequenti per i venditori

Come venditore di immobili, ci sono alcune domande che dovete porvi. Dove ti trasferisci dopo una vendita di successo? C’è una dichiarazione di divisione e un diritto di prevendita? E tutti i costi di manutenzione sono documentati?

Ecco le 9 domande che devi farti come proprietario prima di vendere a colpo d’occhio:

Avete una proprietà collegata?
C’è bisogno di rinnovamento / ristrutturazione?
Sono disponibili tutti i documenti?
Sono previste penali per il rimborso anticipato?
Sono disponibili le dichiarazioni di divisione ecc.
Ci sono elenchi di costi di manutenzione?
L’inventario deve essere venduto?
C’è un diritto di prelazione?
Valore dell’appartamento?

Vendita privata o uso di un broker?

Quando si decide di vendere una proprietà, ci si dovrebbe sempre porre una domanda: Vendere privatamente o usare un agente immobiliare. Di seguito, vi mostreremo i vantaggi e gli svantaggi di entrambe le opzioni in modo che possiate fare la scelta giusta.

Suggerimento per la lettura: Vendere un immobile privatamente

Un sacco di preparazione, organizzazione e tempo

Vendere una proprietà o un condominio significa prima di tutto molta preparazione. Dovete ottenere estratti dal catasto, organizzare il piano di localizzazione e di sviluppo, preparare le planimetrie della proprietà e creare un’esposizione con illustrazioni attraenti. In seguito, la pubblicazione nei portali immobiliari è all’ordine del giorno. Dove cercano più spesso i potenziali acquirenti? Come profano, probabilmente userete tutti i portali conosciuti e quindi pagherete costi elevati per la pubblicazione dell’immobile. Inoltre, ci saranno delle spese perché dovrete far redigere un certificato energetico e commissionare la determinazione del valore di mercato.

Nelle vendite di proprietà private, è qui che si trova la maggior parte degli ostacoli:

Ottenere documenti importanti
Preparazione dell’esposizione
Commercializzazione della proprietà
Stima dei costi accessori

Vendite immobiliari private: vantaggi

Se decidete di vendere il vostro appartamento privatamente, potete farvi un’idea dei potenziali acquirenti da soli e dare un’occhiata. Inoltre, non potete ignorare i costi di un agente immobiliare. Così non ti togli il timone dalle mani, hai tutto sotto controllo e puoi seguire ogni singolo passo.

Ecco un riassunto di tutti i vantaggi:

Nessun costo per i broker
Controllo costante del processo di vendita
Conoscere personalmente gli acquirenti

In che modo è diverso dall’essere un broker?

Agente immobiliare: Vantaggi

Soprattutto, un broker ha esperienza e probabilmente conosce meglio la zona. Questo vi dà personalmente meno stress, più tempo per altre cose e, soprattutto, maggiore sicurezza. Inoltre, non bisogna dimenticare i contatti dell’agente immobiliare. Hanno una presenza di lunga data sul mercato, il che significa che possono trovare potenziali acquirenti più rapidamente. Tuttavia, assicuratevi di cercare un broker rispettabile e competente in modo che possa sostenervi con la sua esperienza.

Consiglio di lettura: Off Market – vendi la proprietà in modo anonimo e discreto!

Questi sono i vantaggi di un broker:

Meno stress
Più tempo per pianificare il trasloco
Competenza ed esperienza del broker

Sia gli edifici vecchi che quelli nuovi sono spesso venduti fuori mercato:

Agente immobiliare: Compiti

Oltre a una valutazione professionale e adeguata al mercato locale, questo assicura anche di poter contattare con successo i potenziali acquirenti. Non dovete preoccuparvi di ottenere tutti i documenti importanti, organizzare e condurre le visite e controllare la solvibilità delle parti interessate da soli. Per molti proprietari di immobili, la vendita di un appartamento è un affare una tantum, quindi manca il know-how e la competenza raccomandabile.

I principali compiti di un broker a colpo d’occhio:

Valutazione immobiliare
Contatto dell’acquirente
Acquisizione di documentiimportanti
Organizzazione e realizzazione di tour
Contratto diliquidazione e acquisto

Esempio: valutazione del credito

Una volta che tutti i preparativi sono stati fatti, gli interessati vi contatteranno per telefono o e-mail e vi faranno ulteriori domande sulla proprietà, così come su un appuntamento per la visione. Solo se sei disponibile e rispondi rapidamente, la fase di vendita non sarà complicata. Se un potenziale acquirente esprime interesse all’acquisto, la sua affidabilità creditizia deve essere controllata e si devono ottenere informazioni sulla conferma di finanziamento della banca.

Il controllo del credito si concentra sulla liquidità del potenziale acquirente

Vendere nella metropoli dei media: guida XL

Con oltre 1 milione di abitanti, la metropoli mediatica sul Reno è uno dei centri nevralgici del NRW, ma anche della Germania. Situata nella Germania occidentale, la città confina con altre conurbazioni come Düsseldorf e Bonn. La città dei media si trova direttamente sul Reno e può essere divisa in diverse parti e distretti. Le città vicine sono Düsseldorf, Bonn e Leverkusen. Colonia è sinonimo di media, TV e stampa come nessun’altra città in Germania. Ecco perché la metropoli sul Reno è in costante crescita. Südstadt, Altstadt, Ringe, Ehrenfeld o Sülz, qual è il posto migliore per vivere?

Ecco le nostre guide esclusive: