GmbH: formazione, vantaggi e svantaggi

Di seguito, imparerete tutto quello che c’è da sapere sulla creazione di una GmbH. Come si diventa azionista di una GmbH? Quali sono le differenze tra aziende incomplete e complete? Quali sono i vantaggi? Quali sono gli svantaggi? Come si crea un’azienda? Cos’è un’azienda? Otterrete le risposte a tutte queste domande e altre ancora – spiegate in modo semplice e veloce. Inoltre, tutto quello che c’è da sapere sulle tasse in Germania e sul trading immobiliare.

Impara tutto quello che devi sapere qui! Inoltre, troverete tutti i tipi di società tedesche e le forme legali, così come i consigli per la creazione di una società, compreso il caso speciale di GmbH immobiliare, fondazione familiare & Co.

Se state pensando di formare una società a responsabilità limitata, la prima cosa che dovete sapere è il processo di formazione: Chi può formare cosa esattamente, quando e a quanti… quali sono le differenze e le similitudini tra le varie forme di diritto societario? È altrettanto importante conoscere i vantaggi e gli svantaggi di una GmbH: Dalla distribuzione degli utili al risparmio delle tasse – una panoramica dei sette criteri di fondazione più importanti.

Quali sono i criteri di fondazione?

1. Numero di azionisti
2. Gestione
3. Fondazione
4. Nome dell’azienda
5. Finanziamento
6. Responsabilità
7. Distribuzione dei profitti

Corporation GmbH: Gestione secondo l’HGB

Nel mondo imprenditoriale, ci sono molte forme diverse di business tra cui si può scegliere. Si dividono approssimativamente in due categorie, vale a dire le imprese individuali e le società, che a loro volta si dividono in società incomplete – queste includono le società dormienti e le società BGB – e società complete – partnership, società di capitali e altre.

La società a responsabilità limitata – GmbH in breve – è una delle cosiddette società complete e, a differenza delle società incomplete, non è soggetta al codice civile tedesco (BGB) ma al codice commerciale tedesco (HGB). Come società di capitali, la GmbH ha una struttura più complessa di altre forme di diritto societario, poiché non può essere fondata informalmente come una società in nome collettivo (OHG), ma richiede una certificazione notarile dell’accordo dei soci.

Altre corporazioni tipiche:

• Società imprenditoriale / UG (responsabilità limitata)
• Società per azioni (AG)
• Società europea (Societas Europaea, abbreviato: SE)
• Società in accomandita per azioni (KGaA)

Variante della forma giuridica GmbH & Co KGaA – KGaA con partner generale GmbH

A volte la GmbH appare anche in combinazione con una società per azioni (KGaA). Per esempio, le imprese familiari si organizzano occasionalmente come Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – in breve: GmbH & Co KGaA. In questo caso, formano una società per azioni in senso giuridico – tuttavia, il socio generale come azionista personalmente responsabile non è una persona fisica qualsiasi, ma specificamente una società a responsabilità limitata (GmbH). Se il partner generale è invece incarnato da una AG, si parla di una AG & Co KGaA, e nel caso di una Societas Europaea di una SE & Co KGaA.

Più sulle forme ibride individuali:

• AG & Co KGaA – vedi società per azioni (AG)
• SE & Co KGaA – vedi Societas Europaea (SE)

Le società che operano sotto la variante di forma giuridica della GmbH & Co KGaA esistono solo dalla fine degli anni ’90, dopo che le questioni giuridiche aperte sono state spiegate chiaramente da una sentenza del Tribunale federale (BGF). I dipartimenti delle licenze di alcune famose squadre di calcio hanno optato per la costituzione di una GmbH & Co KGaA, così come molte altre aziende dei più svariati settori: Cibo, prodotti farmaceutici, abbigliamento, editoria e media digitali, per citarne solo alcuni.

Esempi per le società GmbH & Co KGaA:

• Asklepios Kliniken GmbH & Co. KGaA
• Borussia Dortmund GmbH & Co. KGaA
• CoinIX GmbH & Co. KGaA
• Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
• H&R GmbH & Co. KGaA
• Jack Wolfskin Ausrüstung für Draußen GmbH & Co. KGaA
• Merz Pharma GmbH & Co. KGaA
• Mineralbrunnen Überkingen-Teinach GmbH & Co. KGaA
• NorCom Information Technology GmbH & Co. KGaA
• Paragon GmbH & Co. KGaA
• Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
• Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA è un caso speciale: In questa società, il partner generale è rappresentato da una fondazione. In linea di principio, la società in accomandita per azioni è possibile in tutte le combinazioni immaginabili, come sottolinea la GUB Investment Trust KGaA come esempio.

Leggi di più sul tema “Stabilire una fondazione familiare” qui:

• Creare una fondazione familiare

Fondazione e gestione: da solo, come partner o in un team

Vuoi creare una società a responsabilità limitata e vivere il tuo sogno di indipendenza nella realtà? Nessun problema! Perché per la fondazione di una GmbH, una persona fisica – o giuridica – è completamente sufficiente. Se vuoi, puoi essere l’unico fondatore della società e quindi assumere automaticamente la gestione da solo. I duo di fondatori, d’altra parte, di solito condividono la gestione, mentre in una GmbH di più persone tutti i partner possono esercitare i loro diritti di cogestione. Opzionalmente, la posizione di amministratore delegato può anche essere esternalizzata e riempita all’esterno. In questo caso, si parla di un amministratore delegato esterno incaricato.

Chiunque detenga alla fine il potere di gestione… C’è un obbligo verso gli altri azionisti di fornire informazioni sugli affari della GmbH e di presentare i libri e i registri a loro per l’ispezione se lo richiedono.

Suggerimento: Una società a responsabilità limitata è un modo eccellente per creare un’impresa familiare. Grazie alle possibilità flessibili di adattare il capitale sociale e le quote aziendali al quadro finanziario di tutti i membri della famiglia e di gestire l’azienda attraverso le generazioni, genitori, figli e nipoti possono partecipare insieme alla società a responsabilità limitata.

Iscrizione nel registro delle imprese: le applicazioni più importanti per i fondatori di GmbH

La relazione interna determina l’inizio della società come la data concordata contrattualmente tra i partner. Nelle relazioni esterne, invece, la costituzione della GmbH risale alla prima azione a nome della società, cioè al più tardi con l’iscrizione vincolante nel registro di commercio. La registrazione costa in media da 200 a 300 euro e di solito viene effettuata da un notaio.

Dal momento che siete registrati come azionisti della GmbH nel registro commerciale, potete – proprio come un azionista della OHG – commerciare ufficialmente con un nome di società. Questo significa che la vostra azienda ha una denominazione sociale, cioè un nome ufficiale, che potete disegnare liberamente insieme agli altri azionisti. Non importa se è una società personale, una società in natura, una società fittizia o una società mista… Finché il nome è in linea con il divieto di ingannare le persone e il nome è “Gesellschaft…. mbH” o ha il suffisso “GmbH”, quasi tutto è permesso.

Codice fiscale, ufficio licenze commerciali, articoli di associazione e notaio

Per prima cosa riceverete un numero di identificazione fiscale – tax ID in breve – dal vostro ufficio fiscale competente, che serve come requisito di base per tutte le altre formalità e applicazioni. La registrazione della GmbH come società o impresa commerciale viene effettuata dall’Ufficio delle licenze commerciali per una tassa di elaborazione di circa 10-65 euro.

Inoltre, un cosiddetto obbligo di apportare contributi aggiuntivi può essere concordato nell’accordo tra gli azionisti. Si tratta di un obbligo opzionale limitato o illimitato dei partner di effettuare ulteriori contributi aggiuntivi limitati o illimitati in aggiunta ai contributi esistenti. Un tale requisito è di solito legato a certe condizioni o al verificarsi di certe situazioni, per esempio la riqualificazione pendente di un immobile. Secondo la legge sulle società a responsabilità limitata (GmbHG), tali contributi aggiuntivi concordati devono essere in proporzione alle quote della GmbH dei singoli soci. Tuttavia, attraverso l’abbandono – cioè la rinuncia alle proprie azioni nella società – è possibile liberarsi da un obbligo esistente di versare ulteriori contributi.

Estratto della legge – § 26 GmbHG:

(1) L’atto costitutivo e lo statuto possono prevedere che gli azionisti possano deliberare di richiedere ulteriori pagamenti (contributi aggiuntivi) in eccesso rispetto al valore nominale delle azioni.

(2) Il pagamento dei contributi supplementari viene effettuato in proporzione alle quote.

(3) L’obbligo di versare contributi aggiuntivi può essere limitato nell’atto costitutivo e nello statuto a un certo importo da determinare in proporzione alle azioni.

25.000 euro di capitale sociale, metà per fondazione in contanti

Un prerequisito per l’iscrizione nel registro delle imprese è il versamento del capitale sociale richiesto di almeno 25.000 euro nel conto commerciale. Almeno la metà dell’importo specificato deve essere versato sul conto aziendale al momento della fondazione della GmbH in contanti. Per il valore residuo è irrilevante se si tratta di un apporto in denaro o di un apporto in natura come immobili, macchinari, ipoteche, ecc., l’importante è che l’apporto nominale sia riconoscibile nel patto parasociale secondo il suo tipo.

Possibili contributi in natura:

• Beni immobili
• Macchine
• Auto
• Attrezzature per ufficio e business
• Copyright
• Pegni immobiliari
• Diritti di marchio
• Brevetti
• Crediti recuperabili

Generalmente, il capitale sociale è definito come la somma di tutti i conferimenti di capitale e viene dato il termine “capitale sottoscritto” nel bilancio. Il valore esatto è determinato dagli azionisti nell’accordo tra azionisti e può variare per i singoli azionisti. L’importo minimo prescritto è fissato sopra i 100 euro, per cui tutti i contributi di valore superiore devono essere un multiplo di 50. Inoltre, un quarto deve essere versato come minimo su ogni apporto di capitale fino a raggiungere summa sumarum 12.500 euro.

Profitti, perdite e responsabilità

A differenza delle società di persone come la società in nome collettivo (OHG) e la società in accomandita (KG), un profitto realizzato da una società a responsabilità limitata non viene necessariamente pagato direttamente. Piuttosto, i partner decidono congiuntamente come gestire il profitto: In caso di distribuzione degli utili, il calcolo delle quote di profitto viene effettuato in proporzione alle quote dei singoli soci. Nel caso della formazione di una riserva, invece, l’utile viene trattenuto e contribuisce all’aumento del capitale proprio.

La limitazione della responsabilità è un fattore chiave nel nome di una GmbH e spesso un criterio per scegliere questa e nessun’altra forma giuridica di impresa. Come società, la GmbH è una persona giuridica di diritto privato. Di conseguenza, la responsabilità dei singoli azionisti è limitata al patrimonio della società e non devono partecipare alle perdite con il loro patrimonio privato in caso di debiti della società. Prima della registrazione nel registro delle imprese, tuttavia, è ancora una pre-GmbH e quindi tutti i partner coinvolti nella pre-fondazione sono responsabili senza limitazioni, direttamente e solidalmente.

Tuttavia, una responsabilità separata si applica all’amministratore delegato: in caso di dubbio, è l’unico che deve essere responsabile anche con il suo patrimonio privato.

GmbH Organi: amministratore delegato, consiglio di sorveglianza e assemblea generale degli azionisti

Una società a responsabilità limitata è composta da diversi organi. Questi organi sono divisi in:

1. I registi,
2. Il Consiglio di sorveglianza e
3. La riunione generale.

Gli amministratori delegati si occupano degli affari quotidiani e di altri affari della società e rappresentano la loro società all’esterno in conformità con la GmbHG. Il consiglio di sorveglianza è richiesto dalla legge al di sopra di un certo numero di dipendenti e funziona come un organo di controllo della società, nominando e consigliando il consiglio di amministrazione, ma anche monitorando e, in caso di dubbio, licenziandolo. In alternativa, la sua costituzione può anche essere determinata nell’ambito dello statuto. L’assemblea degli azionisti agisce come organo decisionale della GmbH.

Se volete saperne di più sui singoli organi di una società a responsabilità limitata, continuate a leggere qui:

• Organi di una GmbH

Vantaggi: Reputazione, rating, sicurezza, flessibilità & Co.

Dopo aver introdotto le caratteristiche tipiche di una società a responsabilità limitata, avrete sicuramente già riconosciuto i vantaggi che questa forma giuridica vi offre: L’alto capitale iniziale rende anche la società a responsabilità limitata una forma giuridica rispettabile, il che può essere un vantaggio soprattutto in materia di finanziamento aziendale. Le istituzioni finanziarie sono quindi spesso disposte a concedere buoni prestiti e i partner commerciali e i clienti ottengono più sicurezza grazie al buon rating di credito.

Inoltre, si accettano anche contributi in natura, in modo che non dipenda solo dal patrimonio in contanti di un azionista. Il rischio finanziario, d’altra parte, rimane basso, poiché i partner non sono tenuti a rispondere con il loro patrimonio privato. La tassazione con l’imposta sulle società è anche più favorevole in molti casi che dover gestire tutto – come nel caso delle società di persone – attraverso l’imposta sul reddito.

I modelli flessibili di GmbH permettono anche di costituire una GmbH da sola o tra partner, così come in un team – la gestione può essere organizzata internamente ed esternamente per una o più persone. Le azioni della GmbH possono essere acquistate e vendute sia da persone fisiche che giuridiche. Questo rende il cambio di azionisti molto più facile.

• Forma giuridica rispettata
• Alto rating di credito
• Più sicurezza per banche, partner commerciali e clienti
• I contributi in natura sono ammessi
• Basso rischio finanziario grazie alla limitazione della responsabilità
• Tassazione più favorevole con l’imposta sulle società
• Alta flessibilità nella struttura e nella gestione
• Le persone giuridiche sono accettate come azionisti
• Cambiamento semplice degli azionisti

Svantaggi: Debito d’imposta sul commercio, 25.000 euro di capitale sociale e responsabilità

Anche gli svantaggi della fondazione di una GmbH sono rapidamente identificati: Da un lato, l’alto capitale sociale di almeno 25.000 euro è un problema evidente per molti imprenditori. Anche la responsabilità sociale è di almeno 25.000 euro. La fondazione non può avvenire in modo informale, ma è soggetta ad ampie formalità e requisiti. In caso di dubbio, l’amministratore delegato è responsabile anche con il suo patrimonio privato. Le banche possono facilmente minare l’esenzione dalla responsabilità se, nonostante l’alta affidabilità creditizia, puntano a una garanzia direttamente esecutiva da parte degli azionisti. Infine, ma non meno importante, la GmbH è soggetta all’imposta sul commercio e deve pagare ulteriori tasse a seconda dello scopo della società e di come viene gestita.

• Alto capitale sociale richiesto
• Passivo basato sul capitale sociale
• Nessuna fondazione informale
• Possibile responsabilità privata per gli amministratori delegati
• Le banche possono esigere garanzie direttamente esecutive
• Prelievi fiscali elevati sul commercio

Valutazione: Investire, rischiare e coprire

Dopo aver confrontato i vantaggi e gli svantaggi, diventa chiaro: a prima vista, il processo di formazione sembra complesso e molto più esteso che, per esempio, con un’unione civile (GbR)… Fondamentalmente, però, il processo non è eccessivamente difficile, soprattutto se si tratta di un’azienda individuale. Una GmbH ha particolarmente senso se si pianificano progetti commerciali esposti a un alto grado di rischio o se l’amministratore delegato e l’azionista sono la stessa persona. Le start-up con riserve monetarie e gli investitori immobiliari hanno molte opzioni per strutturare e gestire i loro sogni e obiettivi imprenditoriali attraverso una GmbH.

Per le famiglie in particolare, la GmbH è spesso una forma giuridica adatta, poiché ogni membro della famiglia può contribuire alla società secondo le sue qualifiche, possibilità e affidabilità, e i cambiamenti possono essere fatti facilmente attraverso le generazioni.

Modelli GmbH con e senza azionisti

Come azionista unico, sei il capo di te stesso: sei fondatore, azionista e amministratore delegato allo stesso tempo e puoi impostare la tua GmbH interamente secondo i tuoi desideri. Se la responsabilità imprenditoriale è troppo alta per voi o se avete dei progetti per i quali dipendete da più persone, potete portare con voi tutti i cofondatori che volete o aggiungerli alla GmbH più tardi. Potete anche dividere l’autorità di gestione tra una o più persone. La GmbH a più persone è quindi il modello di GmbH più comune.

Nominando nuovi azionisti o lasciando quelli esistenti, il modello di GmbH che avete scelto può facilmente cambiare. Che si tratti di una società di una sola persona, di una GmbH di due persone o anche di una società che funziona senza alcun azionista… In ogni caso, ci sono caratteristiche speciali di cui dovreste essere consapevoli, poiché si discostano dalla norma della società a responsabilità limitata tradizionale. Di seguito, imparerete gli aspetti più importanti per i fondatori solitari, i fondatori di duo e i fondatori di team, in modo che possiate prendere una decisione informata riguardo alla forma di società che è più adatta a voi e ai vostri piani prima di iniziare la vostra attività.

• GmbH a due persone
• GmbH di una sola persona
• Kein-Personen-GmbH

Suggerimento: un protocollo di esempio è disponibile per le formazioni GmbH con un massimo di tre azionisti, che può semplificare notevolmente il processo di formazione per voi.

Immobilien GmbH: Gestione, Affitto, Marketing & Co.

Non pensi che l’idea di una società a responsabilità limitata sia affatto male e ora ti stai chiedendo come puoi combinare la tua società a responsabilità limitata con il settore immobiliare? Una società immobiliare è un’impresa che serve a finanziare, sviluppare, realizzare, affittare o commercializzare beni immobili – da una singola proprietà a un portafoglio immobiliare a tre o più cifre. La gestione di proprietà immobiliari o di immobili di terzi per conto di terzi può anche essere gestita da una società immobiliare.

Piccolo consiglio: quando si acquista e/o si gestisce un immobile, assicurarsi che tutti i dettagli siano chiaramente indicati nel patto parasociale.

Vermögensverwaltende GmbH – Variante 1: Vantaggi della Immobilien GmbH

Questa variante della GmbH di gestione patrimoniale è spesso chiamata società di leasing a causa dei vantaggi ad essa associati. Colpisce con diversi vantaggi, prima di tutto i vantaggi fiscali impressionanti: Invece di dover pagare le tasse sulla proprietà in affitto privatamente a tassi elevati (imposta sul reddito, sovrattassa di solidarietà, tassa ecclesiastica), una società posta di fronte alla proprietà può risparmiare le tasse in misura considerevole. Il reddito da locazione è contato come reddito d’impresa ed è quindi tassato all’aliquota dell’imposta sulle società, il che riduce significativamente l’onere fiscale complessivo.

Inoltre, l’affitto e la locazione di proprietà immobiliari private non è generalmente considerata un’attività commerciale che sarebbe soggetta a imposta. La pura gestione patrimoniale si svolge al di fuori delle transazioni commerciali generali, motivo per cui l’imposta commerciale è completamente omessa su richiesta all’ufficio fiscale competente. Per non rischiare di essere tassato al tasso pieno dell’imposta sul commercio in seguito, si dovrebbe esternalizzare tutti i compiti amministrativi e manuali commerciali come precauzione.

Attenzione: nel caso di una società a responsabilità limitata immobiliare, non è prevista l’usuale distribuzione degli utili, poiché i soci devono addebitare l’imposta alla fonte finale sui loro guadagni in caso di distribuzione degli utili. Invece, qualsiasi risparmio derivante dai benefici fiscali sarà utilizzato per pagare i debiti o come investimento patrimoniale.

GmbH di gestione patrimoniale – Variante 2: vantaggi della holding

Questa variante della GmbH di gestione patrimoniale è – in contrasto con la GmbH immobiliare presentata sopra – una società immobiliare commerciale. Qui, le partecipazioni dirette sono combinate in una società madre gerarchicamente superiore – chiamata holding. Oltre alle partecipazioni in società di capitali come la GmbH e la AG, si possono incorporare anche altre forme di diritto societario. Uno degli scopi di una holding è quello di risparmiare tasse: Combinando le varie partecipazioni societarie, nessuna imposta sulle plusvalenze viene applicata in caso di distribuzione degli utili.

Imposte per gli azionisti della GmbH: KSt, GewSt, USt & Co.

Come azionista di una GmbH, devi conoscere alcuni tipi di tasse, perché quando crei la tua società, ricevi un reddito dalla tua attività e devi ovviamente pagare le tasse su di esso. Secondo il diritto fiscale, dovete quindi naturalmente pagare l’imposta sulla cifra d’affari, nella misura in cui la GmbH non svolge solo un’attività esente da imposta. Tutte le società sono soggette all’imposta sul reddito delle società. L’esenzione dalla tassazione è possibile in determinate circostanze, per esempio se la GmbH soddisfa i criteri per lo status di non-profit. Il pagamento dell’imposta commerciale è obbligatorio anche per una GmbH, anche se tutti i membri fondatori erano liberi professionisti, perché in virtù della sua forma giuridica è sempre considerata un’impresa commerciale.

• Imposta sul reddito delle società (KSt)
• Imposta sul commercio (GewSt)
• Imposta sul valore aggiunto (IVA)
• Imposta sul reddito (ESt)
• Imposta sulle plusvalenze (KapESt)

Altre tasse: LSt per i dipendenti, GrESt & GrSt

Come datore di lavoro, la GmbH è ovviamente anche responsabile del pagamento dell’imposta sul reddito per tutte le persone che hanno un rapporto di lavoro con essa. Secondo la legge fiscale, l’amministratore delegato è considerato un dipendente dipendente. Quando una proprietà viene acquistata, è dovuta una tassa una tantum per il trasferimento del terreno. Viene sempre riscossa se l’azienda non solo affitta immobili ma li acquisisce per acquisto. Per tutti i beni immobili di proprietà della GmbH, viene poi riscossa l’imposta sulla proprietà.

• Imposta sul salario (LSt)
• Imposta sul trasferimento immobiliare (GrESt)
• Imposta sulla proprietà (GrSt)

Potete scoprire quali tasse potete aspettarvi da una società immobiliare qui:

• Risparmiare le tasse sugli immobili

Conclusione: Società a responsabilità limitata – Per chi vale la pena?

I modelli Versatile GmbH permettono di iniziare il sogno di possedere la propria azienda in qualsiasi costellazione e hanno la possibilità di reagire in modo flessibile ai cambiamenti del numero di azionisti. Sia che si preferisca lavorare da soli o in team – una GmbH offre ai fondatori solitari, ai fondatori di team e alle partnership imprenditoriali una forma giuridica adatta per condurre anche affari rischiosi in modo abile e senza responsabilità privata. La facile introduzione di nuovi azionisti e la gestione variabile permettono una gestione intergenerazionale della società a responsabilità limitata e possono anche organizzare una successione sicura.

Dal punto di vista immobiliare, le società immobiliari di gestione patrimoniale sono particolarmente interessanti per le start-up e gli investitori con un elevato patrimonio privato che desiderano gestire, affittare e, se necessario, vendere i loro portafogli immobiliari propri e/o di terzi su base non commerciale (Immobilien GmbH) o commerciale (Holding). La GmbH è anche una buona scelta per trasferimenti a lungo termine di proprietà immobiliari a figli e nipoti. Inoltre, il capitale conferito alla GmbH è protetto anche in caso di problemi finanziari privati.

Confronto: ditta individuale, ditta individuale GmbH, piccola AG o società imprenditoriale?

Se avete intenzione di creare un’attività per conto vostro, potete scegliere tra diverse forme giuridiche di business: Da un lato, c’è la classica ditta individuale, in cui si agisce come libero professionista o commerciante registrato, o si crea una piccola impresa. In alternativa, si può scegliere tra una società a responsabilità limitata unipersonale e una società imprenditoriale – spesso chiamata “mini-GmbH” – o creare una piccola società per azioni.

Impresa individuale e società unipersonale

Fondamentalmente, non c’è molta differenza tra le due forme giuridiche di una ditta individuale e una società individuale, perché in entrambi i casi siete l’unico azionista con il solo potere di gestione e il solo potere di rappresentanza. La differenza decisiva, tuttavia, è nella forma di responsabilità: come imprenditore registrato (e. Kfm.) o imprenditrice registrata (e. Kff.) siete responsabili illimitatamente, direttamente e solidalmente – come socio unico di una GmbH unipersonale, invece, siete responsabili esclusivamente per l’azienda fino all’importo del conferimento di capitale che avete fatto.

Siete anche voi una ditta individuale e non volete più sopportare l’enorme rischio di responsabilità? Allora dovreste pensare di trasformare la vostra ditta individuale in una società a responsabilità limitata con una sola persona. Il cambio di forma è facilmente realizzabile, ma può fare un’enorme differenza in caso di perdite! Per evitare la responsabilità personale, come parte dei commercianti registrati (e. K.) avete solo bisogno di un certificato notarile che confermi un valore di almeno 25.000 euro per la vostra attività e presentarlo al registro delle imprese insieme al bilancio di apertura. La ditta individuale viene praticamente portata nella GmbH come contributo in natura.

Società imprenditoriale e piccola società per azioni

In alternativa, potete considerare di fondare una “Unternehmergesellschaft” (UG). Spesso chiamata “piccola GmbH” o “mini-GmbH”, questa forma giuridica di business è una sottoforma della società a responsabilità limitata convenzionale, ma a differenza della “normale” GmbH richiede solo un singolo euro come capitale sociale. È quindi particolarmente interessante per i fondatori solitari che non hanno 25.500 euro nel loro conto bancario. Senza il capitale sociale di una GmbH, tuttavia, la vostra immagine con le banche potrebbe essere inferiore e le vostre possibilità di ottenere un buon prestito potrebbero diminuire.

La cosiddetta “piccola AG” è destinata principalmente ai singoli azionisti che desiderano mantenere la loro società per azioni all’interno di una piccola cerchia di persone. Oltre al singolo azionista, che assume anche il ruolo del consiglio di amministrazione, solo altre tre persone devono essere nominate come membri del consiglio di sorveglianza. Tuttavia, la formazione di una società per azioni, indipendentemente dalle sue dimensioni, è molto lunga e più costosa delle altre forme comuni di diritto societario. Pertanto, una società a responsabilità limitata di una sola persona o una società imprenditoriale può essere più adatta se si prevede di avviare il proprio business da soli. In alternativa, si potrebbe anche considerare la creazione di una ditta individuale.

Potete scoprire di più sulle diverse forme legali per gli imprenditori solitari qui:

• Impresa individuale (UE)
• Società imprenditoriale / UG (responsabilità limitata)
• Piccola società per azioni – vedi AG

Suggerimento per la lettura: moduli legali & immobiliare GmbH

1. Forme legali: Lista
2. Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Forme legali: Lista

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se volete creare la vostra prima azienda, scegliere la forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di formazione dell’azienda. Che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, ho riassunto qui per te tutti i tipi di società in Germania.

• Forme legali: Lista

Tipi di aziende in dettaglio:

• Impresa individuale
• Uomo d’affari registrato / donna d’affari registrata (e. K.)
• Associazione di diritto civile (GbR)
• Società in nome collettivo (OHG)
• Società in accomandita (KG)
• Azienda imprenditoriale (UG)
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Società per azioni (AG)
• Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondazione / Fondazione di famiglia

Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Brevemente spiegato: una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare e/o commercializzare. Non importa se si tratta di una o più proprietà. La gestione di immobili residenziali e commerciali – nel proprio interesse o come servizio offerto a terzi – è anche un obiettivo popolare per le società immobiliari e le società a responsabilità limitata di gestione patrimoniale. Scoprite di più sui principali vantaggi e svantaggi dell’acquisto di immobili e sui costi da prevedere.

• Immobiliare Ltd.

Vivere ad Amburgo: eleganti quartieri nel nord della Germania

Amburgo non è solo la sede del più grande porto della Germania, ma anche di un gran numero di grandi aziende, case editrici e agenzie di media. La città anseatica colpisce non solo per la sua forte economia, l’atmosfera internazionale e il mercato del lavoro in crescita, ma anche per i suoi numerosi quartieri chic. Che si tratti di famiglie, single, studenti o imprenditori, tutti si sentono a casa ad Amburgo.

Ecco una panoramica delle zone residenziali più popolari di Amburgo:

• Periferia dell’Elba
• HafenCity
• Harvestehude
• Speicherstadt
• Uhlenhorst
• Winterhude

Amburgo: Mappa e posizione

Amburgo è l’unica metropoli della Germania che offre una sensazione di porto. Ogni giorno, migliaia di container raggiungono la città attraverso le strutture portuali. Ecco perché così tante persone sono attratte da Amburgo. Non solo c’è una fiorente economia anseatica, Amburgo è anche sede delle principali case di comunicazione, agenzie pubblicitarie e, naturalmente, un corrispondente numero di agenti immobiliari. Soprattutto, la Elbphilharmonie con la sua architettura unica rappresenta Amburgo.

Panoramica delle zone residenziali più popolari: Blankenese, Uhlenhorst, HafenCity & Co.

La crescita della popolazione del 7% significa che quasi 113.000 persone in più vivono in città rispetto a 6 anni fa. Naturalmente, questo salto di popolazione richiede anche più spazio vitale. Ma dove sono le zone residenziali più desiderabili? In quali quartieri vale la pena investire? E quanto sono alti i prezzi degli immobili ad Amburgo? Ne riparleremo tra un momento!

Consiglio di lettura! Scopri di più sulle strade più ricercate della città anseatica qui: Amburgo – strade più costose

Prima di tutto, ecco una breve panoramica dei singoli quartieri prima di dare un’occhiata più da vicino alla posizione, ai prezzi al metro quadro & co.

Elbvororte: sobborghi di lusso sulle rive dell’Elba

Gli eleganti sobborghi dell’Elba di Amburgo includono: Rissen, Blankenese, Isebrook, Nienstedten e Othmarschen. Magnifiche ville e invitanti case unifamiliari sono combinate con la vicinanza ai golf club e alle spiagge. Chi può dire di no a questo? Gli abitanti della periferia dell’Elba sono orgogliosi della loro bella campagna e dei collegamenti veloci con il centro della città. E coloro che cercano il fascino della periferia e uno stile di vita di alto livello lo troveranno qui.

• Vivere nella periferia dell’Elba

HafenCity: un nuovo quartiere urbano di classe a sé stante

HafenCity è un distretto ufficiale di Amburgo solo dal 2008. Il progetto di costruzione è stato lanciato nel 2009 con l’obiettivo di fare finalmente un uso efficiente delle ex aree portuali. Altrimenti, non solo si perderebbe un prezioso spazio vitale, ma anche luoghi per la cultura e l’educazione. Dopo quasi un decennio di cantiere, il nuovo quartiere potrebbe emergere in tutto il suo splendore. Con le università, i nuovi collegamenti della metropolitana, i grandi ristoranti e gli appartamenti di lusso, il quartiere, prima stanco, brilla più bello che mai. Qui si possono trovare immobili particolarmente moderni come un appartamento o un attico.

• Vivere in HafenCity

Harvestehude: affascinante quartiere di lusso con fascino

Essendo uno dei quartieri più storici, Harvestehude non ha nulla da invidiare agli altri quartieri. La posizione è di prima classe, il paesaggio urbano è caratterizzato da molti vecchi edifici e palazzi, e l’Alster esterno e il canale di Isebek non sono lontani. Così, il fascino unico del quartiere ricorda l’eleganza senza tempo dell’alta società del XIX secolo.

• Vivere a Harvestehude

Speicherstadt: quartiere unico con edifici neogotici in mattoni

La Speicherstadt è diventata famosa come il più grande complesso di magazzini del mondo. Il quartiere, costruito alla fine del XIX secolo, non solo ispira con il suo unico paesaggio urbano caratterizzato da molti edifici neogotici in mattoni dei decenni passati, ma anche con i canali locali, che possono essere facilmente esplorati in barca.

• Vivere a Speicherstadt

Uhlenhorst: immobile esclusivo con vista sull’Alster

Ville e case a schiera in mezzo a caffè e ristoranti di ogni fascia di prezzo – questo è ciò che offre Uhlenhorst. Il quartiere sull’Alster è molto popolare, poiché offre appartamenti e case vicino all’acqua e con vista sul resto della città. I single in particolare troveranno qui un appartamento adatto, purché siano disposti a spendere gli spiccioli necessari. Uhlenhorst è caratterizzata da un ritmo di vita veloce e si presenta come fresca e giovane.

• Vivere a Uhlenhorst

Winterhude: quartiere storico con case magnifiche

Il quartiere centrale è emerso da tempo come uno dei quartieri alla moda e attira l’alta società della perla anseatica. Piccoli caffè carini fiancheggiano le strade e invitano a soffermarsi mentre i residenti passano con i loro bambini e ragazzi. Coloro che cercano la cultura sono anche nel posto giusto qui, poiché il parco cittadino offre molte opportunità per passare il tempo con l’esercizio, l’arte e l’educazione.

• Vivere a Winterhude

Eppendorf: architettura eccezionale e spazi verdi ben curati

La zona residenziale vanta un’architettura eccezionale circondata da ampi spazi verdi, che sono perfetti per rilassanti passeggiate e offrono anche ottimi percorsi di jogging. Il “villaggio nella città” è particolarmente accattivante grazie all’ospedale universitario, uno dei più grandi datori di lavoro di Amburgo, che assicura anche che Eppendorf sia particolarmente facile da raggiungere in auto e con i mezzi pubblici. Vi diciamo anche quali delizie culinarie vi aspettano a Eppendorf.

Elbvororte: Blankenese, Othmarschen, Rissen & Co.

I sobborghi dell’Elba alle pendici dell’Elba sono considerati la casa dei ricchi e dei belli di Amburgo. Lontano dal trambusto, chi si rispetta costruisce le sue case nel verde idilliaco. Ciò che appare lontano dall’azione sulla mappa è tuttavia facile da raggiungere con la S-Bahn. Belle ville, edifici imponenti e una vista incredibile compongono il fascino di Blankenese, Rissen & Co. Anche chi non si trasferisce qui non dovrebbe assolutamente perdersi il Treppenviertel e l’Elbstrand. Leggi di più qui:

• Vivere a Blankenese

Le proprietà nei sobborghi dell’Elba sono tra le più costose della città. Le ville che si affacciano sull’intera riva dell’Elba sono particolarmente ricercate. E anche gli appartamenti in edifici vecchi e nuovi non sono così cari come qui.

Prezzi al metro quadro: da 6.000 a 20.500 €/m²

Elbvororte: Mappa e posizione

I sobborghi dell’Elba sono tutti poco distanti l’uno dall’altro. Quindi, in quasi 30 minuti, ogni sobborgo è facilmente raggiungibile.

Visita turistica: Una vita di lusso sulle rive del fiume Elba

Lussuosa villa, spaziosa maisonette ed esclusiva casa indipendente – chi vive nella periferia dell’Elba non solo può godere di una favolosa vista sull’Elba, ma anche degli immobili più ricercati di Amburgo.

Guardate voi stessi in Streetview:

HafenCity: una vita di lusso nel cuore della città

Questo quartiere promette appartamenti di lusso direttamente sull’Elba con vista sull’acqua. HafenCity è uno dei quartieri più nuovi di Amburgo e si è già fatto un nome come uno dei quartieri più esclusivi di Amburgo durante la fase di costruzione dal 2000 al 2009. La costruzione della Elbphilharmonie – uno dei nuovi punti di riferimento di Amburgo – ha anche contribuito significativamente alla sua fama. Per saperne di più, clicca qui:

• Vivere in HafenCity

Il quartiere confina direttamente con il centro di Amburgo ed è quindi a pochi passi dalle opportunità di shopping della città anseatica. Oltre a caffè e ristoranti, qui troverete anche diverse università private e una varietà di hotel.

Prezzi al metro quadro: da 9.000 a 28.700 €/m²

HafenCity: Mappa e posizione

Oltre alla sala da concerto Elbphilharmonie, ci sono altre attrazioni qui, come il Museo delle Spezie o il Museo Marittimo Internazionale. Dal 2014, il quartiere può essere raggiunto anche con la metropolitana. La stazione si chiama appropriatamente HafenCity University.

Visita turistica: Elbphilharmonie e architettura moderna

Non c’è anche carenza di bar e ristoranti, il che ha anche a che fare con il fatto che le aziende situate qui e nelle vicinanze amano trascorrere i loro pranzi di lavoro in un’atmosfera di lusso. L’area è anche caratterizzata dal turismo, che porta ulteriori folle al distretto.

Esplora il quartiere di lusso di HafenCity e fatti un’idea dei dintorni:

Harvestehude: quartiere storico con un tocco di lusso

Antichi edifici storici, pompose case signorili d’altri tempi ed esclusive ville in stile Art Nouveau caratterizzano il paesaggio urbano mozzafiato di Harvestehude. La posizione tra l’Alster esterno e il canale di Isebek è ottima, gli spazi verdi sono ben curati e il fascino del quartiere ricorda l’eleganza dell’alta società del XIX secolo. Continua a leggere qui:

• Vivere a Harvestehude

Vuoi acquistare un immobile a Harvestehude? Che si tratti di un loft esclusivo, di una villa spaziosa o di un appartamento ristrutturato in un vecchio edificio, a Harvestehude si possono trovare tutti i tipi di proprietà. Soprattutto le proprietà di lusso con un po’ meno metri quadrati sono molto popolari.

Prezzi al metro quadro: da 5.000 a 15.000 €/m²

Harvestehude: Mappa e posizione

Situato a nord di Amburgo, il tranquillo Harvestehude offre una vista di prima classe sul lago Außenalster. I popolari quartieri HafenCity e Rotherbaum sono anche vicini. Uhlenhorst è di fronte, così come Winterhude, adiacente allo Stadtpark.

Visita turistica: Tour delle strade più care di Amburgo

Harvestehude ospita diversi monumenti, attrazioni, spazi verdi e parchi. Mentre gli spazi verdi ben curati invitano a passare un pomeriggio rilassante all’aperto, le numerose chiese e il monastero locale contribuiscono al fascino unico del quartiere con il loro fascino storico.

Guarda tu stesso il fascino del quartiere qui:

Speicherstadt: paesaggio urbano unico pieno di edifici storici in mattoni

La Speicherstadt in particolare ha un fascino unico, caratterizzato dai numerosi canali che attraversano il quartiere, così come gli edifici neogotici in mattoni che danno al quartiere il suo fascino storico unico. Inoltre, essendo il più grande complesso di magazzini del mondo, la Speicherstadt ha molto da offrire: Mentre le gite in barca vi invitano a esplorare la zona in barca, è possibile fare una passeggiata rilassata lungo il castello circondato da fossati con un caffè in mano. Leggi di più qui:

• Vivere a Speicherstadt

L’attrattiva della zona residenziale si riflette anche nei prezzi al metro quadro. Questi sono in forte aumento da un po’ di tempo. E giustamente, secondo noi. Dopo tutto, il quartiere non solo ispira giovani e anziani, ma anche single, coppie, famiglie e investitori.

Prezzi al metro quadro: da 6.000 a 18.500 €/m²

Speicherstadt: Mappa e posizione

A nord di HafenCity e a sud di Uhlenhorst e Winterhude si trova la Speicherstadt. L’area con il suo storico complesso di magazzini è un edificio protetto dal 1991. Le sei flotte che attraversano la Speicherstadt sono Kehrwiederfleet, Brooksfleet, St. Annenfleet, Holländischbrookfleet, Kleines Fleet e Wandrahmsfleet.

Visita turistica: Architettura neogotica in mattoni

L’architettura di Speicherstadt è unica. Qui ci sono un totale di 15 blocchi di magazzini e sei annessi. E dal 1991, questi edifici sono stati anche elencati come monumenti storici. Unisciti a noi in un tour di una delle zone residenziali più ricercate di Amburgo.

Uhlenhorst: roccaforte culturale sulle rive dell’Alster

Lo Schönen Aussicht è uno dei luoghi più popolari per vivere ad Amburgo. Da qui, non solo si ha una vista sull’Alster, ma anche su gran parte della città. Uhlenhorst è sicuramente un quartiere per single emergenti che, oltre alla splendida vista, apprezzano anche la vicinanza al centro della città e soprattutto apprezzano il fatto di vivere in un quartiere alla moda con molte piccole opzioni di vita notturna come ristoranti, caffè e bar. Anche per arrivare a St. Pauli non ci vuole una vita. Questo può essere raggiunto da Uhlenhorst in circa 30 minuti. Scopri di più qui:

• Vivere a Uhlenhorst

Quindi siete interessati al settore immobiliare come investimento e ora vorreste comprare una casa o acquistare un appartamento? I condomini sono particolarmente popolari a Uhlenhorst.

Prezzi al metro quadro: da 7.200 a 15.500 €/m²

Uhlenhorst: Mappa e posizione

Il quartiere centrale di Uhlenhorst si trova a est del lago Außenalster ed è di fronte a Harvestehude. Anche i quartieri di Rotherbaum, Winterhude e Hohenfelde non sono lontani.

Visita turistica: Case impressionanti e caffè carini

Le strade ampie e alberate sono davvero invitanti da percorrere. Piste ciclabili ben sviluppate e spazio per i pedoni aiutano a non intralciarsi a vicenda. Inoltre, il quartiere colpisce per i suoi residenti relativamente giovani, che sono in parte responsabili del paesaggio stradale.

Esplora il popolare quartiere di Uhlenhorst qui:

Winterhude: una vita splendida vicino al parco della città

Diagonalmente di fronte alla bella Eppendorf si trova il quartiere emergente di Winterhude. Questa parte del distretto di Hamburg-Nord è particolarmente accattivante con le sue ville lussuose e gli affascinanti edifici in stile art nouveau. Qui, il fascino anseatico è stato conservato e si esprime non solo nell’architettura attraverso edifici in mattoni di clinker e ville bianche, ma è particolarmente evidente nell’atmosfera costiera locale. Per saperne di più, clicca qui:

• Vivere a Winterhude

I buoni collegamenti con il centro della città e un piacevole paesaggio urbano fanno salire la popolarità e quindi il prezzo d’acquisto. D’altra parte, ci sono attici particolarmente esclusivi e ricercati con viste incredibili e molte nuove costruzioni.

Prezzi al metro quadro: da 5.500 a 16.300 €/m²

Winterhude: Mappa e posizione

Winterhude è tanto diversa nei suoi abitanti quanto nel suo paesaggio stradale. Il quartiere circonda lo Stadtpark e si trova nelle vicinanze del lago Außenalster. Il centro della città e il quartiere della vita notturna di St. Pauli sono facilmente raggiungibili grazie alle numerose stazioni della metropolitana e il viaggio dura solo 30-40 minuti. Ma Winterhude stessa non è mai noiosa, con caffè e ristoranti, così come pub e bar.

Visita turistica: Gli appartamenti di lusso incontrano il programma culturale

Oltre ai loft in vecchi edifici ristrutturati e alle case art nouveau, il quartiere è caratterizzato soprattutto dalle possibilità del parco cittadino. Questo non solo offre sentieri per una piacevole passeggiata, ma ha anche una serie di offerte culturali. Inoltre, il quartiere offre un regolare mercato settimanale dove si possono assaggiare e acquistare le prelibatezze della regione.

Guarda tu stesso il fascino del quartiere qui:

Eppendorf: immobili con fascino storico

Il quartiere impressiona con la sua architettura storica e molti spazi verdi. Coloro che cercano una zona residenziale di alto livello con vecchi edifici ben restaurati troveranno ciò che cercano a Eppendorf. Ville di città rinnovate e vecchi edifici modernizzati caratterizzano l’immagine di Eppendorf. L’ospedale universitario situato lì attrae molti medici e professori capo che apprezzano un breve tragitto per andare al lavoro. Di conseguenza, ci si può aspettare prezzi più alti per appartamenti e case, ma ne vale la pena.

Eppendorf: Mappa e posizione

Questo non è sicuramente il quartiere più grande di Amburgo, ma è tanto più esclusivo per questo. Le case e gli appartamenti sono molto richiesti, soprattutto grazie alla buona reputazione di Eppendorf. Le stazioni della metropolitana Eppendorfer Baum e Kellinghusenstraße vi collegano al resto della città. Qui non mancano i piccoli caffè.

Visita turistica: Palazzi eleganti e caffè accoglienti

Facciate di case colorate, balconi decorati e ben piantati e graziosi caffè, questo è ciò che si può vedere a Eppendorf. La zona tranquilla non solo fa bene all’anima, ma non deve nemmeno nascondersi visivamente – con facciate di case ornate e grandi finestre che suggeriscono condomini inondati di luce.

Fatti un’idea degli affascinanti dintorni di Eppendorf qui:

Conclusione: qual è la migliore zona residenziale di Amburgo?

Non è possibile dare un giudizio generale. Se si preferisce un sobborgo più tranquillo, ma non si vuole rinunciare al lusso delle connessioni veloci e dei golf club esclusivi, nonché dei resort sul lungomare, Blankenese è sicuramente il posto giusto. Uhlenhorst e Winterhude sono il posto giusto ad Amburgo per giovani coppie o single, ma anche le famiglie non avranno problemi a trovare quello che cercano a Winterhude. HafenCity in particolare è l’opzione migliore per chi ama essere al centro dell’azione.

Amburgo: immobili nella città anseatica

Amburgo è l’unica metropoli della Germania che offre una sensazione di porto. Ogni giorno, migliaia di container raggiungono la città attraverso le strutture portuali. Ecco perché così tante persone sono attratte da Amburgo. Non solo c’è una fiorente economia anseatica, Amburgo è anche sede delle principali case di comunicazione, agenzie pubblicitarie e, naturalmente, un corrispondente numero di agenti immobiliari. Soprattutto, la Elbphilharmonie con la sua architettura unica rappresenta Amburgo.

Mercato immobiliare di Amburgo: Panoramica

Molti appartamenti, loft e attici offrono viste uniche. Perfetto per chi lavora molto e quindi cerca il relax tra le proprie quattro mura. Amburgo non è solo il centro dell’economia globale, ma con un alto standard di vita, un’architettura impressionante, una cultura diversa e una buona posizione geografica, offre anche un luogo attraente per vivere per famiglie, single, coppie o imprenditori e investitori.

• Immobili Amburgo

Vivere ad Amburgo: Distretti e quartieri popolari

La città anseatica, la perla della Germania del nord, è piena di vita e costituisce un centro di affari e di vita. Mentre i sobborghi dell’Elba ispirano con la loro vicinanza alla riva e i molti quartieri di ville, HafenCity e Speicherstadt godono di grande popolarità grazie alla loro posizione centrale. La storica Harvestehude, la culturalmente elevata Uhlenhorst e l’affascinante Winterhude sono anche tra i luoghi più attraenti per vivere in città. Scopri tutto sui prezzi al metro quadrato e le proprietà nei quartieri più ricercati di Amburgo qui. Per saperne di più: Vivere ad Amburgo.

• Periferia dell’Elba
• HafenCity
• Harvestehude
• Speicherstadt
• Uhlenhorst
• Winterhude

Vendere una casa, un appartamento o un terreno ad Amburgo

Mentre Othmarschen e Rotherbaum convincono con il loro fascino storico, le zone residenziali di Blankenese e Rissen deliziano con la loro vista sull’Elba. Anche la moderna Hafen City e la progressista Harvestehude sono molto popolari. Vuole vendere il suo appartamento, il suo condominio o la sua proprietà qui? Con le nostre guide gratuite sulla vendita di immobili a Monaco, sei ben preparato. Inoltre: tutto quello che c’è da sapere sulla valutazione degli immobili, gli agenti immobiliari e il processo. Clicca qui per la panoramica: Vendere immobili ad Amburgo.

• Blankenese
• Rissen
• Othmarschen
• Città del porto
• Harvestehude
• Rotherbaum

Acquisto di un condominio: Valutazione e investimento

Rispetto alle case unifamiliari e agli appartamenti di proprietà, i condomini offrono una maggiore stabilità come investimento. Con diverse unità abitative, si distribuisce il rischio di perdite sugli affitti e si beneficia di un flusso di cassa continuo. Tuttavia, è importante far valutare l’immobile da un professionista, in modo da non acquistare in modo troppo costoso e non trascurare i rischi nascosti.

PS: Primo investimento di capitale? Ecco 4 consigli per il vostro primo investimento con il video.

Valutazione dell’immobile: cosa è importante?

La valutazione di un immobile non si basa solo sui metri quadrati e sull’anno di costruzione. Fattori come l’ubicazione (macro e micro), lo stato energetico, le condizioni del tetto, delle tubature e del riscaldamento, nonché i contratti di locazione, gli immobili sfitti e il potenziale di sviluppo sono determinanti. Una stima approssimativa online non è sufficiente: è meglio far redigere una relazione di valutazione o utilizzare modelli di valutazione professionali con immobili comparabili.

• Valutare la proprietà

Promemoria! Posizione, canone annuo netto + prezzo di acquisto: ecco come valutare rapidamente un condominio.

Riconoscere l’aumento di valore e sfruttare il potenziale

Siete alla ricerca di immobili con possibilità di sviluppo? Allora cercate le conversioni in mansarda, le proprietà sfitte che possono essere ristrutturate o quelle con un potenziale di ridensificazione. Anche la conversione a sistemi di riscaldamento moderni o l’aggiunta di balconi possono aumentare significativamente il valore. Il fattore decisivo è l’efficacia dei costi: calcolate ogni misura e confrontatela con il potenziale aumento dell’affitto o del valore.

Relazione tra prezzo, ubicazione e resa

Nelle località ricercate(località A, buone località B), il prezzo d’acquisto è più alto e il rendimento locativo è solitamente più basso. Nelle regioni strutturalmente deboli si paga meno, ma con un rischio di sfitto più elevato. L’equilibrio ottimale si trova nelle città di medie dimensioni in crescita, con buone infrastrutture, domanda stabile e prezzi moderati. Prestate attenzione alla micro-localizzazione, ai collegamenti di trasporto e alla demografia.

• Posizione A, B e C

Calcolare correttamente il rendimento da locazione e il valore

Il rendimento locativo lordo indica la percentuale del prezzo d’acquisto che si realizzerà annualmente attraverso il reddito da locazione. Si calcola in modo molto semplice: l’affitto netto annuo a freddo diviso per il prezzo d’acquisto, moltiplicato per 100. Un solido rendimento lordo per i condomini è compreso tra il 6 e il 9 percento – al di sotto di questo valore nelle posizioni migliori e spesso al di sopra di questo valore nelle aree strutturalmente deboli. Ma attenzione: un rendimento elevato in una posizione non ottimale può essere ingannevole se la rivendita è problematica.

Affitto netto annuo ÷ prezzo di acquisto × 100 = rendimento locativo lordo

• Rendimento locativo vs. fattore prezzo d’acquisto

Proprietà da ristrutturare o in affitto?

Ristrutturare e riaffittare

Acquistare una casa da ristrutturare può essere conveniente, se la posizione e la sostanza sono giuste. Se la ristrutturazione è efficiente, è possibile affittarla di nuovo, a prezzi più alti e con standard moderni. Nel caso di immobili sfitti, assicuratevi che non ci siano affitti e informatevi in anticipo sui costi di ristrutturazione e sulle possibili sovvenzioni.

Proprietà completamente affittate: Sicurezza e reddito immediato

Un immobile già completamente affittato genera un reddito fin dal primo giorno. È necessario controllare tutti i contratti di locazione: Durata, importo dell’affitto, indicizzazione, canoni graduali, periodi di cancellazione. Dovreste anche chiedere lo storico dei pagamenti degli inquilini. Una struttura mista di inquilini senza arretrati è l’ideale.

Importante: Diritto di locazione e limiti di recesso

Non è possibile dare disdetta o aumentare l’affitto a piacimento. La disdetta è consentita solo per uso personale o per violazione dei doveri. Gli aumenti dell’affitto sono limitati dalla legge – nelle regioni con controllo degli affitti si applicano ulteriori norme. I costi di ristrutturazione possono essere ripartiti solo proporzionalmente. Pianificate attentamente questi aspetti.

Contratto di acquisto e base giuridica

Revisione del contratto e del notaio

Il contratto di acquisto viene redatto dal notaio e deve essere autenticato. Il notaio agisce come terzo neutrale e garantisce che tutte le condizioni legali siano soddisfatte. Riceverete in anticipo una bozza di contratto, che dovrete verificare con il vostro consulente o avvocato. All’appuntamento con il notaio, il contratto viene letto ad alta voce e vengono chiarite eventuali questioni aperte.

Registro fondiario, trasferimento di proprietà e notifica di trasferimento prioritario

Una volta che l’acquisto è stato autenticato, è legalmente vincolante, ma non siete ancora proprietari. Il trasferimento di proprietà avviene solo con l’iscrizione nel registro fondiario. Prima di ciò, per garantirvi il passaggio di proprietà, è necessario un cosiddetto avviso di passaggio prioritario. Prerequisito: il prezzo d’acquisto deve essere pagato e l’imposta sul passaggio di proprietà deve essere versata.

• Contratto di acquisto della proprietà

Tasse e costi accessori di acquisto in sintesi

Imposta sul trasferimento di immobili e costi accessori

L’acquisto di un immobile comporta costi aggiuntivi rispetto al prezzo di acquisto: L’imposta sul passaggio di proprietà, le spese notarili, l’iscrizione al registro fondiario ed eventualmente la commissione dell’agente immobiliare. A seconda dello Stato federale, questi costi ammontano al 10-15% del prezzo di acquisto e di solito devono essere pagati con il capitale proprio. Una sana pianificazione finanziaria tiene conto di queste voci fin dall’inizio.

• Imposta sui trasferimenti immobiliari

Immobiliare GmbH e fondazione di famiglia

Per i portafogli più grandi, vale la pena di strutturarli attraverso una società di gestione patrimoniale o una fondazione di famiglia. Ciò consente di beneficiare di vantaggi fiscali, ad esempio in caso di successione o vendita dopo il periodo di speculazione. Tuttavia, la costituzione e la gestione corrente richiedono una buona consulenza fiscale e legale.

• Immobiliare Ltd.
• Fondazione di famiglia

Locazione: Inquilini, contratti e reddito

Il successo di una locazione inizia con la selezione degli inquilini giusti. Oltre all’affidabilità creditizia e al rating, sono importanti anche le impressioni personali. Un contratto di locazione chiaro e giuridicamente sicuro protegge entrambe le parti. L’affitto si basa sull’indice degli affitti, ma deve anche corrispondere all’arredamento e alla posizione. Prestate attenzione ai dettagli obbligatori come i costi di gestione, le regole della casa, i termini di preavviso e le clausole di adeguamento dell’affitto.

• Affitto di case e appartamenti

Conclusione: strategia per il successo

Un condominio non è un affare a breve termine: è un investimento a lungo termine che deve essere ben pianificato. Se conoscete il mercato, calcolate le cifre chiave giuste e puntate a una transazione conforme alla legge, creerete una fonte di reddito stabile e aumenterete il vostro patrimonio a lungo termine. Ricorrete a una consulenza professionale per la valutazione, l’acquisto, la ristrutturazione o la locazione. Questo vi aiuterà a evitare errori e a garantire un successo a lungo termine.

Casa vacanze e appartamento: costi aggiuntivi, posizione e tasse

Sono spesso offerte proprietà moderne in campagna o in zone di vacanza. Le proprietà perfette per coloro che vogliono un ritiro tranquillo. Tuttavia, un tale investimento non è affatto economico e trovare la proprietà giusta non è facile. Inoltre, dovreste considerare alcune cose prima di decidere di comprare.

I prezzi da 200.000 a 300.000 euro sono abbastanza comuni per le proprietà più piccole di 40-50 metri quadrati di spazio abitabile.

Se vuoi una proprietà di lusso, devi pagare molto di più. A seconda della zona, i prezzi sono naturalmente diversi e le proprietà variano. Che sia all’estero o in patria, bisogna chiarire dei punti importanti prima di acquistare una seconda residenza.

Investire nel settore immobiliare: Francia

Vivere e lavorare all’estero è un’esperienza molto memorabile, professionalmente, personalmente, culturalmente e naturalmente finanziariamente. In questa guida gratuita, avrai consigli di investimento per tutte le principali città d’Europa, America e Asia, da New York a Londra a Parigi.

• Investire all’estero: Beni immobili (esterno)

Costi di acquisto accidentali: cosa dovete pagare?

Quando si acquista una casa per le vacanze, bisogna aspettarsi costi accessori simili a quelli di un normale acquisto di una casa. A seconda della proprietà, i costi di ristrutturazione possono essere aggiunti al prezzo di acquisto prima di tutto, dato che la maggior parte delle proprietà ha bisogno prima di tutto di un po’ di vernice nuova, eventualmente di una nuova cucina o di un nuovo bagno.

Cerchi l’ispirazione? In FIV Magazine troverete consigli per il soggiorno, la cucina, il bagno & co (esterno): Arredamento.

Oltre alla nuova costruzione, anche l’arredamento della casa è importante. La vostra casa per le vacanze ha anche bisogno di essere arredata, perché volete sentirvi a vostro agio nel vostro luogo di relax. Oltre a questi costi aggiuntivi, ci sono anche i costi per gli interessi.

Finanziare una casa di vacanza con un prestito immobiliare

Se prendete un prestito per finanziare la vostra casa per le vacanze, di solito ne otterrete solo uno con alti tassi d’interesse per un tale progetto. Quindi confronta diversi prestatori e controlla dove ti offrono i migliori tassi d’interesse. Naturalmente, dovrete anche pagare, per esempio, la tassa di trasferimento del terreno o il notaio.

Comprare una proprietà all’estero in Europa

• New York, Los Angeles, Londra & Co: Immobili di lusso
• Proprietà estera Francia
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• Immobili all’estero Mallorca

Posizione e prezzi degli immobili

A seconda della posizione della casa che stai cercando, i prezzi degli immobili possono essere più economici o più costosi. Quindi pensi attentamente in anticipo a quanto spazio ha bisogno in una casa di vacanza e cerchi esplicitamente solo le case che soddisfano veramente i suoi requisiti di grandezza.

Le case troppo grandi vi daranno solo più lavoro e faranno salire il prezzo inutilmente. Consideri anche dove dovrebbe essere situata la sua casa di vacanze, perché la posizione può anche fare una grande differenza sul prezzo.

Esempio: casa vacanze romantica sul mare, vicino ad Amburgo.

Giardino d’inverno e idilliache notti estive:

Tasse: Tassa di soggiorno (tassa sulla seconda casa)

A seconda del comune in cui si trova la vostra casa di vacanza, il comune può addebitare una cosiddetta tassa sulla seconda casa, che di solito è intorno al 10 per cento dell’affitto annuale.

Tassa sulla residenza secondaria circa il 10 % dell’affitto annuale a freddo

Giardini con gazebo?

Tuttavia, i proprietari di orti con gazebo non sono interessati da questo regolamento, a condizione che il gazebo non superi la dimensione di 24 metri quadrati e che i locali non siano utilizzati per vivere in modo permanente.

Immobili in zone di vacanza

Per le proprietà in zone di vacanza, è dovuta anche la tassa di soggiorno. Anche qui, c’è un’eccezione per gli orti, che sono soggetti alla tassa di soggiorno solo se c’è un allacciamento all’acqua e all’elettricità, trasformando così l’orto in una proprietà.

Locazione, diritto di recesso e attrezzature tecniche

Tuttavia, se avete paura di questi costi, ci sono ancora altri modi per ottenere una casa vacanze. Potreste affittare una proprietà, ma c’è il rischio che il proprietario della casa insista nel suo diritto di terminare il contratto d’affitto e voi potreste essere licenziati. Il sogno di una casa per le vacanze è allora rapidamente finito.

Naturalmente, si può anche costruire una casa per le vacanze da soli. Qui si aggiungono i costi per il terreno e il permesso di costruzione. Inoltre, c’è un divieto di costruire in alcune aree di vacanza, per esempio nelle zone di protezione dalle inondazioni. Bisogna anche notare che ci possono essere costi aggiuntivi per le connessioni dell’acqua e dell’elettricità che devono essere posate al cantiere.

Imposta sul trasferimento di beni immobili sull’acquisto di beni immobili

Quando si acquista una casa per le vacanze, o più precisamente un appezzamento di terreno o parte di esso, la tassa di trasferimento del terreno è dovuta. L’importo della tassa è determinato dai singoli stati federali. Di regola, l’imposta sul trasferimento immobiliare varia tra il 3,5% e il 6,5%. Potete trovare qui l’attuale tasso di trasferimento immobiliare, con esempi di prezzi di acquisto di 1 – 5 milioni di euro:

• Tabella delle imposte sui trasferimenti immobiliari

Casa di vacanza all’estero: regolamenti speciali e situazione giuridica

Comprare una casa per le vacanze all’estero può rivelarsi rapidamente più difficile di quanto si pensi e si dovrebbe essere consapevoli della situazione legale del paese prima di prendere una decisione. In alcuni casi, all’estero si applicano regolamenti completamente diversi da quelli della Germania e non sono possibili linee guida generiche, poiché varia da paese a paese. A seconda della situazione del paese, ci sono diversi regolamenti da rispettare.

Mallorca: #1 per le case vacanze in Germania

Esclusiva proprietà di lusso in vendita a Mallorca:

Piccola oasi verde con camino in giardino.

Contratto d’acquisto: forma scritta e notaio sono obbligatori

Probabilmente la cosa più importante è che non si compra mai una proprietà senza un contratto d’acquisto scritto e autenticato. Con un contratto di acquisto siete sempre dalla parte giusta e protetti. In Spagna, un impegno verbale è di solito sufficiente per ottenere effetti giuridicamente vincolanti. In Turchia, il trasferimento di proprietà su un pezzo di carta è sufficiente. E anche se altri regolamenti sono spesso abituali all’estero, si dovrebbe comunque insistere sul contratto scritto.

Dedizione: cosa significa?

In alcuni paesi, l’uso della proprietà come casa di vacanza richiede una dedica specifica. Prima dell’acquisto, controllate se tale regolamento è stato stipulato nel contratto, in modo da poter utilizzare la proprietà in modo adeguato in seguito. Dovreste anche controllare se voi, come stranieri, potete aspettarvi di possedere un immobile nel paese/area desiderata o se non avete il diritto di farlo. Anche qui, ci sono regolamenti diversi a seconda del paese.

Ordinanze sulla protezione della costa, il diritto ereditario e il permesso di pianificazione

Quando comprate all’estero, dovreste anche osservare le ordinanze esistenti sulla protezione delle coste, il diritto di successione o i diritti di passaggio.

Molte case o complessi di appartamenti sono stati costruiti senza permesso di pianificazione o in zone di protezione costiera e possono quindi essere demoliti in qualsiasi momento da un ordine del governo. Le proprietà sono anche spesso di dubbia qualità di costruzione o costruite illegalmente, il che mette a rischio la vostra protezione.

Quindi, quando comprate una proprietà, chiedete di vedere tutti i documenti necessari e insistete sul permesso di costruzione. Un catasto è anche importante per delineare cosa comprende la proprietà. In alcuni paesi sono state date solo indicazioni approssimative e non c’è certezza giuridica per voi.

Europa: Francia, Italia, Turchia & Co.

Casa vacanze a Istanbul:

Interno esclusivo a Kartepe.

Rilassarsi sopra i tetti della città.

Affittare una seconda casa come casa di vacanza: Trucchi e consigli

Molte persone comprano una casa per le vacanze supponendo che la affitteranno anche se non usano la proprietà stessa. Questa non è una cattiva idea, perché un piccolo reddito extra è sempre una buona cosa. Tuttavia, se volete affittare la vostra proprietà, ci sono alcune cose da considerare.

Una buona posizione genera interesse

La posizione, per esempio, è molto importante.

I vacanzieri vogliono appartamenti centrali.

Per esempio, vicino alla spiaggia o anche al centro della città. Di solito vogliono vedere il posto e non solo stare nell’appartamento tutto il giorno. Una posizione attraente è quindi la chiave per affittare con successo la vostra proprietà e anche per essere in grado di chiedere un buon prezzo per essa. Migliore è la posizione, più alto è il prezzo che si può chiedere.

Attrezzatura attraente

Inoltre, la vostra proprietà deve avere alcune attrezzature per essere attraente per gli ospiti. Camere da letto sufficienti, eventualmente un divano letto per creare più possibilità di dormire, una buona cucina con elettrodomestici moderni e un programma di intrattenimento, come TV o WLAN.

La vostra proprietà non deve lasciare nulla a desiderare e offrire ai vostri ospiti tutto ciò di cui hanno bisogno in vacanza. Lenzuola, asciugamani e una cucina ben attrezzata sono altrettanto importanti quanto i consigli per le grandi escursioni e i ristoranti nelle vicinanze e la pulizia all’arrivo. Le caratteristiche speciali, come una terrazza sul tetto o una piscina, aggiungono molto valore alla vostra proprietà.

Comprare e affittare

Il mercato immobiliare è in piena espansione, tutti vogliono un pezzo della torta. Sanno anche che se sei intelligente, puoi diventare molto ricco con gli investimenti immobiliari. Ma come si comincia? Come ci si arriva, si compra il primo appartamento e lo si affitta? Potete scoprirlo qui dall’investitore immobiliare Alex Fischer:

• Comprare e affittare (esterno)

Appuntamento di visualizzazione: convincere il venditore / agente

Siete alla ricerca di una nuova proprietà da molto tempo. Berlino, Amburgo, Colonia o Monaco, una casa per la famiglia perché l’appartamento è semplicemente troppo piccolo per tutti, un nuovo appartamento perché vuoi andare a vivere con il tuo partner o semplicemente un trasferimento in una nuova città. Quando si cerca un appartamento, ad un certo punto si arriva sempre ad un punto: l’appuntamento di visualizzazione. Per molti, questo è un appuntamento eccitante perché ora potete vedere dal vivo la proprietà che fino a quel momento avete visto solo in foto, ma per altri è anche un appuntamento stressante dove incontrate altre parti interessate, il proprietario o l’agente immobiliare.

• È necessario portare qualche documento?
• Qual è il modo migliore di comportarsi?
• Come fare la prima impressione perfetta per ottenere davvero la proprietà dei tuoi sogni?

Per evitare di fare errori che in retrospettiva saranno la vostra rovina, ci sono un certo numero di cose da tenere a mente. Dall’importante prima impressione all’appuntamento di visualizzazione alla buona organizzazione di tutti i documenti. Affinché non dimentichiate nulla e possiate presto trasferirvi nella proprietà dei vostri sogni, ecco gli 11 consigli più importanti.

• Appuntamento per la visita

Comprare una casa per il fine settimana: Uscire dalla routine quotidiana

Comprare una casa per il fine settimana – Una casa per il fine settimana può essere usata in vari modi. Ci si può trascorrere il tempo libero e le vacanze. Inoltre, è possibile affittare la casa per il fine settimana e generare così un reddito supplementare. Le case per il fine settimana sono molto spesso in offerta in Assia e in Renania-Palatinato. Ci sono molte belle regioni negli stati federali che sono molto popolari tra le persone che ci vivono.

Alcune case per il fine settimana sono situate in regioni popolari per le vacanze. Altri sono considerati più di un consiglio da insider e sono nascosti ai margini delle montagne, vicino al fiume Main o in mezzo alla natura. Se vuoi comprare una casa per il fine settimana, puoi scegliere se preferisci la natura, l’acqua o le montagne. Decidete un luogo che preferite individualmente. Le case del fine settimana non sono progettate per essere abitate. Sono per la ricreazione. Per questo motivo, è importante che vi sentiate a vostro agio nell’ambiente. Se state pianificando un affitto, dovreste scoprire quali luoghi sono particolarmente popolari. Saremo lieti di sostenervi in questo e di offrirvi case per il fine settimana che corrispondono esattamente alle vostre idee individuali.

• Comprare casa per il fine settimana

Comprare una fattoria: Casa di campagna nel verde

Comprare una fattoria – La decisione di comprare una fattoria è presa da famiglie così come da coppie o single in età media o avanzata che vogliono cambiare e apprezzare la forma individuale di vivere in mezzo alla natura. Vi offriamo fattorie in località rurali attraenti.

Comprare la propria fattoria come residenza permanente o come casa per il fine settimana. Dovete decidere se volete comprare una proprietà che ha bisogno di essere ristrutturata. Queste fattorie possono spesso essere acquistate ad un prezzo molto ragionevole. In alternativa, ci sono proprietà che sono già state rinnovate dal loro precedente proprietario e sono in uno stato moderno e molto buono. Queste fattorie sono di solito pronte per l’occupazione immediata. Tuttavia, bisogna aspettarsi un prezzo d’acquisto più alto. Questo è particolarmente vero se la fattoria si trova in una posizione molto centrale con una buona infrastruttura.

• Comprare fattoria

Comprare una proprietà all’estero: Suggerimenti

• New York, Los Angeles, Londra & Co: Immobili di lusso
• Agente immobiliare
• Proprietà estera Francia
• Proprietà estera Italia
• Immobili all’estero Spagna
• Immobili all’estero Mallorca
• Proprietà di lusso Mallorca
• Fuori mercato – specialmente nei mercati immobiliari caldi

Acquisto di beni immobili: Consigli di un investitore (esterno)

Comprare immobili, ma anche investire in immobili, richiede molte conoscenze e competenze. Il modo migliore per imparare è attingere all’esperienza dei professionisti. Ecco perché vorrei concludere con una raccomandazione per i principianti del settore immobiliare.

Suggerimenti per principianti + confronto con la Germania: acquisto di beni immobili

Guida esterna (il link si apre in una nuova scheda):

• Comprare la prima proprietà
• Comprare un immobile: a cosa prestare attenzione?
• Errori nell’acquisto di beni immobili
• Risparmiare tasse con gli immobili

Confronto tra città: Prezzi d’acquisto in Germania (esterno)

Queste guide individuali delle principali città tedesche contengono i quartieri importanti per gli acquirenti di immobili, informazioni sull’infrastruttura, così come i prerequisiti per l’acquisto come il reddito, la solvibilità, le banche e il capitale. Ma molto più importante: errori, rischi, rendimenti degli affitti e altro ancora. Cosa è decisivo per il prezzo d’acquisto e la valutazione? Tutto ciò che riguarda l’ubicazione, il tessuto dell’edificio, le ristrutturazioni, le attrezzature e tutto il resto, gratuitamente.

Guide esterne (link apre in una nuova scheda)

Città / Prezzo d’acquisto attuale:

• Monaco ~ 8.993 Euro / m²
• Francoforte ~ 6.701 Euro / m²
• Stoccarda ~ 6,324 Euro / m²
• Berlino ~ 5.578 Euro / m²
• Amburgo ~ 5.507 Euro / m²
• Düsseldorf / Colonia ~ 5,470 Euro / m²