Comprare e affittare: Investire in abitazioni, valutare e comprare proprietà – Parte 1

Compra e lascia: Investire in alloggi – nuova costruzione (come nell’immagine di copertina visualizzata [esempio proprietà Berlino]) o acquisto diretto di una proprietà. Molte persone optano per l’occupazione del proprietario, ma l’affitto non sarebbe un’alternativa molto più intelligente (parola chiave 1: pensione di vecchiaia; parola chiave 2: l’inquilino paga il riscatto)? In questo articolo riassumo alcune delle esperienze di Alex Fischer. Alex Fischer detiene il più grande canale Youtube per gli immobili e le tasse. Ho letto il suo libro, i capitoli in parte 3, 4 volte a causa di tutte le informazioni. Strutture di conto, “Immobilien GmbH”, fondazioni, vantaggi fiscali. Gli immobili sono l’investimento più forte, secondo me. Se conosci i trucchi giusti, puoi evitare molti errori quando acquisti una proprietà. Meno errori fai, più profitto avrai in tasca come padrone di casa. Ho imparato molto da Alex Fischer. Ecco perché ho voluto scrivere e linkare questo riassunto sull’acquisto e l’affitto per voi. Tutti questi articoli di Alex Fischer sono gratuiti. Se anche tu dovessi entrare nell’ottimizzazione fiscale, ti consiglio di leggere il mio rapporto sulle esperienze di coaching fiscale: Esperienze. Maggiori informazioni su Alex Fischer.

Compra e affitta immobili: Cominciamo…

Nel fine settimana, mi sono preso la briga di sfogliare molti, molti articoli di Alex Fischer. Se leggete il mio blog, dovreste sicuramente conoscere Alex Fischer. Il mio articolo sulle esperienze di coaching fiscale è anche molto nuovo (da leggere!), e Finanza: 7 regole di base è stato pubblicato prima. Articoli comeCapire le tasse e Costruire ricchezza si basano anche su questo. Oggi, l’attenzione si concentra sugli immobili e gli investimenti, dall’acquisto al finanziamento alle tasse.

Impara passo dopo passo come comprare e affittare immobili.

Da qui in poi, tutti i link sono esterni e portano al blog e ai video di Alex Fischer.

Gli articoli della guida e i video sono tutti assolutamente gratuiti. Ho imparato tanto, tantissimo, applicato: Investimenti immobiliari, strutture finanziarie e ottimizzazione fiscale (trasformare le tasse in ricchezza privata). Se vi state chiedendo chi è Alex Fischer, ecco qualche informazione in più sull’investitore immobiliare (20.000 m² nella sola Düsseldorf in proprietà privata).

Procedura, basi e definizioni

State comprando la vostra prima proprietà? Nel glossario immobiliare di Alex Fischer troverete tutte le definizioni importanti, dai prestiti di rendita al finanziamento intermedio.

• Enciclopedia immobiliare

Se siete già immersi nel tema dell’acquisto di immobili, potete anche dare un’occhiata ai processi di trasferimento immobiliare direttamente qui.

Questi sono i 4 criteri principali di cui hai bisogno per poter iniziare in piccolo come investitore immobiliare. In primo luogo, avete bisogno di un reddito stabile e regolare. Per i single, questo è attualmente di circa 2.000 euro al mese, per le coppie sposate 2.500 euro, e si dovrebbe anche calcolare 300 per bambino al mese. Avete bisogno di un saldo positivo dei beni (consiglio: aiuta chiedere un rapporto di credito). Il vostro capitale netto esistente conta nella decisione della banca. Dovresti avere il 10-12%, con un buon consulente bancario.

PS: Imparerete molto di più sul capitale proprio nel capitolo “Finanziamento”.

• Acquisto di beni immobili: Procedura

A cosa bisogna fare attenzione? Evitare gli errori

Conoscere il processo di acquisto degli immobili è un aspetto. Un altro sono le cose a cui bisogna prestare attenzione, sia che si tratti di un condominio, di una casa o di una villa urbana. In primo luogo, come padrone di casa, il punto di pareggio attraverso il reddito da locazione che raggiungerete. Certe decisioni possono portare alla perdita di benefici fiscali, e ad un certo punto dovrete anche affrontare un arretrato di ristrutturazione. E… non eravamo sul punto di comprare una proprietà? Anche qui, ci sono molti altri aspetti da considerare, soprattutto: “posizione, posizione, posizione”, così come le attrezzature e la zona della proprietà.

• Acquisto di beni immobili: A cosa fare attenzione?

Questo si traduce in molti errori chiaramente identificabili da parte degli acquirenti. Potete trovare i più importanti qui:

• Comprare proprietà: Errore

Valutazione della proprietà: ubicazione, struttura dell’edificio e attrezzature

Stop! Prima di arrivare alla valutazione della proprietà, ecco il fattore centrale per il prezzo di acquisto della proprietà:

Posizione della proprietà

Posizione, posizione, posizione: fattore prezzo d’acquisto

Anche in un distretto, il prezzo di acquisto di una proprietà può essere estremamente diverso. Mentre una strada è economica, i prezzi degli immobili 3 o 4 strade più avanti sono già il doppio, il triplo, come si vedrà tra poco nell’esempio di Berlino. Il fattore centrale del prezzo d’acquisto è sempre la posizione della proprietà. Non per niente esiste un detto “location, location, location” nel mondo degli agenti immobiliari.

Come acquirente immobiliare (anche compratore, investitore) avete 3 fattori:

1. Situazione macro: dove in Germania?
2. Meso location = Dove nella città?
3. Micro-localizzazione = Dove si trova esattamente la proprietà?

Situazione macro: dove in Germania?

La macro posizione si spiega rapidamente, per esempio, guardando la differenza dei prezzi d’acquisto tra Monaco in Baviera e Bochum in NRW. A Monaco, attualmente si paga 1,8 milioni di euro per una casa relativamente standard di 185 m². A Bochum, una proprietà simile sarebbe attualmente sul mercato per circa 230,00 euro. Questo è 7,8 volte il prezzo degli immobili a Monaco. A Berlino, il prezzo d’acquisto per una casa di 185 m² (con lo stesso arredamento) varia da 749.000 euro in periferia a 2,3 milioni di euro a Zehlendorf, e fino a 16,7 milioni di euro per una villa a Grunewald – ma più su questo tra un momento nella posizione Meso.

Esempio di macro posizione: Berlino

Meso-localizzazione: dove nella città?

La situazione meso guarda le singole parti di una città. Guardiamo l’esempio di Berlino e l’estrema differenza tra i quartieri della città. Mentre le ville individuali in
Berlino-Grunewald costa fino a 16,7 milioni di euro, a Berlino-Köpenick si può ottenere un intero condominio per “soli” 2,8 milioni di euro, con 1.400 m² di spazio abitativo, 1.200 m² di terreno e circa 48 stanze distribuite tra le unità residenziali.

Esempio di macro posizione: Berlino-Grunewald

Micro-localizzazione: dove esattamente? Cosa c’è nelle vicinanze?

La micro-ubicazione è importante per i proprietari-occupanti, ma anche per i padroni di casa. Non solo risponde alla domanda sulla posizione esatta (via, numero civico, piano). La micro-localizzazione risponde anche alla domanda: cosa c’è nelle vicinanze dell’immobile? Scuole, ristoranti, collegamenti di trasporto con altri quartieri, città, così come supermercati e cinema. La posizione meso avrebbe accesso diretto a tutte le necessità importanti e quotidiane, come in questo esempio: Dal caffè dietro l’angolo, al supermercato, alla farmacia.

Esempio di macro posizione: Berlino-Grunewald, Teplitzer Straße

Valutazione: qual è il prezzo massimo di acquisto?

Se il prezzo è troppo basso, state dando via del contante (i vostri beni). Un prezzo d’acquisto troppo alto minimizza il vostro profitto come locatore. Valutare il giusto prezzo di vendita è uno degli aspetti più importanti dell’acquisto di una proprietà. Prima di approfondire il tema della valutazione dell’ubicazione, del tessuto dell’edificio, del valore di mercato e così via, ecco una panoramica del tema della valutazione della proprietà su Lukinski. Suggerimento! Nei singoli articoli su case, appartamenti, condomini e terreni, troverete informazioni molto più dettagliate su tutti i tipi di metodi di valutazione della proprietà.

Migliore è la valutazione dell’immobile, più bassi sono i costi accessori e l’imposta sugli affari. Per questo motivo vi consiglio di esaminare anche la valutazione degli immobili. PS: A proposito, questo è anche il motivo per cui molte persone assumono un agente immobiliare. Se accettate subito un prezzo d’acquisto, probabilmente pagherete di più. Potresti considerarlo come un apprendistato. Ma se si tratta di una somma a 5 cifre, diventa rapidamente doloroso per molte persone. Potreste aver investito i soldi nella ristrutturazione o nella modernizzazione, per esempio installando un nuovo sistema di riscaldamento. Questo avrebbe due effetti collaterali positivi:

1. Minimizzazione del prezzo d’acquisto attraverso punti concreti di critica (per esempio il tessuto dell’edificio)
2. Aumento del valore attraverso la ristrutturazione / modernizzazione nella rivendita

Così non solo si paga meno, ma si possono anche utilizzare i beni disponibili per aumentare il valore della proprietà. Quindi, ricordate: più dettagliatamente controllate l’immobile, prima potrete ridurre al minimo il prezzo d’acquisto. Potete imparare di più su ciò che è importante quando si valuta un immobile qui nell’articolo principale.

• Valutare una proprietà

Se hai già in mente una proprietà specifica, ti consiglio di leggere i singoli articoli su terreni, appartamenti, case e simili.

• Tasso piatto
• Valuta una casa
• Vota la casa appartamento
• Tasso di proprietà

Se desiderate valutare una proprietà esclusiva, in modo discreto, vi consigliamo una valutazione senza impegno da parte di un esperto. Se vuoi contattarci, puoi trovare i nostri dettagli di contatto qui: Contatto.

Locazione: rendimento, costi accessori, ristrutturazioni e posti liberi

Per la decisione di acquisto, bisogna considerare il rendimento dell’affitto: Arriveremo a questo nel prossimo passo, cioè l’affitto. Se stai cercando un immobile che vuoi comprare direttamente e affittare (in modo che gli inquilini si facciano carico delle tue rate), allora il rendimento locativo è lo strumento da calcolare.

Calcolare il rendimento dell’affitto: Per i proprietari, base di valutazione

Se stai cercando delle proprietà in affitto, assicurati di guardare il rendimento dell’affitto. Il rendimento dell’affitto è il reddito annuale diviso per il prezzo d’acquisto x 100. Ci sono vari metodi di calcolo, ma per ora userò quello semplice:

Affitto annuale diviso per il prezzo d’acquisto x 100

Il vostro risultato sarà una percentuale. Per i condomini, dovrebbe essere una percentuale da 4 a 6. Altrimenti state comprando troppo caro.

Nelle località più costose, i rendimenti scendono un po’, in quelle più povere salgono un po’.

Questa è la fascia in cui si riconoscono gli immobili a buon mercato!

Affitto: posizione, costi accessori e tasse

Se vuoi diventare un padrone di casa, entrano in gioco molti fattori. Sono la ragione del vostro successo o fallimento. Ripartizione delle spese di servizio, fatturazione delle spese di servizio o anche cosa fare se l’inquilino smette improvvisamente di pagare? Se compri un condominio e vuoi viverci tu stesso, cosa fai? Molto importante: le tasse. Ci sono molte cose a cui bisogna prestare attenzione quando si tratta di tasse. Potete scoprire questi aspetti nel prossimo link. Qui Alex Fischer spiega tutto sull’affitto degli immobili.

Come discusso in precedenza sotto “posizione, posizione, posizione”, ci sono, come sempre, molti, molti fattori: è necessario guardare il quartiere in modo approfondito, c’è spazio libero? Qual è il tasso generale di posti vacanti? Molte unità abitative vuote non sono un buon segno. Controlla i prezzi di vendita locali per avere un’idea del valore del mercato locale. Puoi trovare questi consigli e altri ancora qui:

• Affittare

Co-reddito al beneficio fiscale

In questo articolo imparerai come puoi ottenere altri sei euro per ogni euro che paghi con alcune proprietà di reddito. Uno sguardo completo sulla parte economica degli immobili, sia per gli investitori in denaro, cioè coloro che comprano immobili per motivi di investimento, sia per i proprietari-occupanti. Riassunto breve e semplice in anticipo: Immaginate di ottenere per 10.000 euro qualcosa che ha un valore di 100.000 euro.

Quindi non 100.000 euro in 30 anni, si ottiene un valore di 100.000 euro immediatamente.

Esempio: comprate una Porsche del valore di 100.000 euro, ma dovete pagarla solo 10.000 euro e questa Porsche vi viene già consegnata. Non devi pagare i 10.000 euro immediatamente, ma poco a poco. Ti piacerebbe? Impara il principio dell’immobiliare.

• Bilancio immobiliare: co-reddito al beneficio fiscale

Uso proprio: a cosa bisogna fare attenzione?

Volete comprare una proprietà per uso personale? Allora vi aspettano nuovi fattori. Ma non preoccupatevi, avrete le prime risposte all’occupazione dei proprietari proprio qui. Infatti, non si tratta solo di alcuni elementi che entrano in gioco quando si compra e si sceglie una proprietà, ma di alcuni punti che bisogna considerare prima di considerare l’acquisto di una tale proprietà. Puoi scoprire cosa cercare quando acquisti una proprietà per uso personale qui.

• Uso proprio
• Equità attraverso l’uso proprio

Il caso dell’occupazione del proprietario! Assolutamente letto come proprietario-occupante

Tuttavia, un grande MA è necessario anche qui per i potenziali proprietari-occupanti. Perché c’è un pericolo:

Pericolo con l’occupazione del proprietario: l’occupazione del proprietario può portarvi alla fine a scoprire che state lavorando solo – e dico solo – per la vostra casa o condominio.

… poi ti rendi conto che hai rinunciato alla tua libertà. Quindi, non solo consigli sull’occupazione dei proprietari, ecco un altro articolo molto buono (con video esplicativo) sul tema delle trappole per i proprietari-occupanti. Molti proprietari-occupanti fanno un errore. Comprano una proprietà per uso personale e pensano: “Questo risolve il loro problema di pensione”. Perché “non appena la mia proprietà sarà pagata, non dovrò più pagare l’affitto”. Questo è sicuramente vero e sicuramente un pilastro importante, secondo Alex Fischer. Tuttavia, l’esperienza che ha raccolto negli ultimi 15 anni mostra che molti proprietari-occupanti devono rivendere la loro proprietà una volta pagata! Perché?

Proprietari-occupanti: “Finalmente senza affitto! Sì, ma… Prima di tutto, guardiamo di nuovo questo problema: immaginate di essere un proprietario-occupante. Si riducono i comportamenti di consumo, si arreda l’immobile, si investe in esso, si pagano le rate alla banca, si comprano meno bei vestiti, non più l’auto più nuova, perché si vuole semplicemente pagare il più rapidamente possibile il proprio immobile di proprietà. Quando sarà pagata, potresti trovarti in una situazione in cui dovrai venderla”.

• Caso di uso proprio

Uso proprio in un condominio in affitto

Utilizzando una “unità residenziale occupata dal proprietario in un condominio altrimenti affittato”: Quasi tutti i proprietari di immobili hanno sentito parlare di questa idea. Quando si tratta di condomini, a molti piacciono le “case a tre parti”. Il piano è quindi quello di occupare un appartamento, di solito l’appartamento al piano terra perché ha un giardino. Gli altri due vengono poi affittati.

È così che si può ottenere l’aiuto degli inquilini per pagare l’appartamento occupato dal proprietario.

È fondamentalmente una buona idea, se riesci a trovare qualcosa del genere.

• Uso proprio in condominio

Finanziamento e patrimonio netto

Domani continuiamo con la parte #2 su “Comprare e affittare”: Investire nell’alloggio”. Imparerete così tanto, dal contratto di prestito al contratto di prestito, il finanziamento immobiliare con e senza capitale, così come la grande domanda della costruzione della ricchezza attraverso il settore immobiliare: perché investire?