Leasehold – possedere una casa senza comprare un terreno

Molte persone sognano di possedere la propria casa, ma sta diventando sempre più difficile trovare un terreno adatto per costruire le proprie quattro mura. Un concetto che promette di aiutare è il principio del leasehold, che sta diventando sempre più diffuso. Ma cos’è esattamente un contratto di locazione a terra? Quali sono i costi da sostenere ed è davvero meglio che comprare una proprietà? Puoi scoprire di più su questo argomento nella nostra guida all’acquisto o all’affitto.

Leasehold invece di comprare un terreno – vale davvero la pena?

Il leasehold è una gradita alternativa al tradizionale acquisto di terreni. Il principio è molto semplice. Il proprietario di un terreno lo affitta a un costruttore di case o all’acquirente della casa che si trova su di esso. Quindi c’è una chiara separazione. C’è un proprietario che possiede il terreno e uno che possiede l’edificio sul terreno. Questo principio attira un grande risparmio sul prezzo del terreno per l’acquirente e allo stesso tempo assicura al locatore un regolare reddito in denaro per un lungo e regolare periodo di tempo. È un buon modo per ottenere la propria casa in modo rapido ed economico quando c’è carenza di spazio per costruire. Tuttavia, anche qui ci sono delle insidie.

Nessun costo del terreno ma affitto del terreno – i costi in sintesi

Il principio dell’affitto del terreno include il fatto che non si acquista un terreno e quindi non se ne è proprietari, ma si deve comunque pagare per esso. Questo perché con un contratto di locazione del terreno vi impegnate a pagare una certa somma al proprietario del terreno a intervalli regolari, cioè al locatore. È simile all’affitto, tranne che non è l’alloggio ad essere affittato, ma il terreno. Questo importo è chiamato affitto del terreno ed è tra il 4 e l’8 per cento del prezzo di acquisto effettivo del terreno all’anno, a seconda della dimensione e della posizione del terreno.

Essendo voi l’acquirente e il proprietario della proprietà sul terreno, viene stabilito un termine contrattuale per le locazioni. Questo è dichiarato nel contratto di locazione e deciso tra le parti. Ci sono termini comuni che si concludono nella maggior parte dei casi. Per lo più, i termini vanno da 50 a 99 anni. Molto raramente, ci sono anche termini di 25 anni, ma questi dovrebbero essere concordati solo se espressamente richiesti. Dovresti pensare attentamente in anticipo a quanto tempo vuoi affittare un terreno, perché ci sono vantaggi e svantaggi per ogni termine. Con una durata del contratto di locazione di 25 anni, dovrete pagare grandi somme di denaro in un breve periodo di tempo. Il vantaggio, tuttavia, è che questo termine non supererà la vostra vita e non lascerete alcun debito o obbligo contrattuale ai vostri figli.

Se si acquista un terreno in Germania, si deve pagare la cosiddetta tassa di trasferimento del terreno. Sfortunatamente, questo viene riscosso anche sui contratti di locazione, anche se non si acquista il terreno. L’ammontare dell’imposta sul passaggio di proprietà dipende dal valore del terreno e viene calcolata come una percentuale di questo valore. Deve essere pagato solo una volta ed è dovuto immediatamente dopo la firma del contratto, proprio come per un acquisto. Si applicano le stesse tariffe di una vendita.

L’affitto del terreno vale davvero la pena?

Quindi vale la pena di acquistare un leasehold rispetto a un acquisto? A questa domanda non si può rispondere in linea di principio, poiché i costi dipendono dai prezzi dei terreni. Se questi sono alti, anche l’affitto del terreno aumenta bruscamente e la locazione diventa più costosa. In generale, si può dire che un contratto d’affitto è conveniente solo se l’affitto del terreno è inferiore agli interessi del mutuo. Va notato, tuttavia, che un contratto di locazione di solito vi vincola per 99 anni, cioè siete legati a un contributo mensile o annuale per un lungo periodo di tempo. Nei contratti di leasing viene concordata una clausola di adeguamento che permette di aumentare il tasso d’interesse. Questo significa che il tasso d’interesse può essere modificato ogni tre anni e quindi c’è il rischio che aumenti. Con un prestito, il rischio che il tasso d’interesse aumenti è molto più basso. Dovreste quindi essere chiari sulle condizioni e pensare attentamente a un contratto d’affitto.

Scadenza del contratto di locazione – e ora?

Prima che il periodo di locazione scada, dovrebbe essere chiaro cosa succederà al terreno dopo la scadenza del periodo. È possibile per l’affittuario assicurarsi un diritto di prelazione e quindi acquistare il terreno dopo la scadenza del contratto di locazione. Tuttavia, se non viene concordato nulla, l’inquilino ha diritto a un risarcimento per il valore dell’edificio alla fine del periodo di locazione. In cambio, però, non deve rimuovere l’edificio dal terreno. Se l’affittuario non paga l’affitto per un certo periodo di tempo o usa il terreno in un modo diverso da quello concordato, si verifica una reversione. Questo significa che il terreno ritorna al locatore prima della fine del periodo di locazione. Tuttavia, tutti questi regolamenti devono essere chiaramente indicati nel contratto di locazione.

Acquisto di terreni e interessi di prestito – Costi a colpo d’occhio

L’acquisto di terreni è relativamente più redditizio. In primo luogo, voi possedete il terreno quando lo comprate e non lo “affittate” solo attraverso un contratto d’affitto. Inoltre, quando si acquista un terreno, l’acquirente di solito paga il prestito dopo 10 – 20 anni e quindi possiede il terreno senza debiti e l’interesse sul prestito rimane al livello concordato per tutta la durata e non aumenta, come fa con un affitto. Un leasehold è quindi conveniente rispetto a un acquisto solo se c’è un periodo di alti tassi d’interesse. Altrimenti dovreste ricorrere ad alternative. Questo include, per esempio, l’acquisto completo di proprietà e terreno insieme, che è una buona idea quando i tassi di interesse di costruzione sono bassi. Quindi pensate bene a quale alternativa è meglio per voi e quale è disponibile sul mercato attuale dei tassi d’interesse.

Situazione legale – locazione o acquisto del terreno

Da un punto di vista puramente giuridico, il promotore di un terreno acquisito in affitto è quasi equivalente all’acquirente di un terreno. Acquista il terreno da un privato, dal settore pubblico, da un’organizzazione senza scopo di lucro o da un’istituzione ecclesiastica. Così, l’affittuario è il proprietario del terreno per un periodo di tempo determinato. Il diritto di costruzione ereditaria continua a valere per lui anche se la proprietà viene pignorata o addirittura distrutta. Ha quindi il diritto di vendere, affittare, lasciare in eredità e prestare sulla sua proprietà, ma anche in caso di cambiamento di proprietà, il contratto di locazione non cambia.

In generale, il diritto ereditario di costruzione non permette la speculazione fondiaria, poiché il titolare del diritto ereditario di costruzione è obbligato dal contratto a costruire sul terreno. Questo diritto è documentato in due registri fondiari, il registro dei terreni e il registro dei terreni edificabili ereditari. Questo viene fatto per assicurare il proprietario dell’edificio. Una volta concordato un importo, il diritto di costruzione ereditario non può essere terminato. Scade solo dopo il tempo specificato nel contratto, che di solito è di 99 anni.