Diverse varianti di acquisto a rate: alternativa a un prestito immobiliare?

Sognate di possedere le vostre quattro mura, ma vi manca il capitale proprio che è il prerequisito per un finanziamento favorevole? Nel seguente articolo, vi presenteremo un’alternativa al classico acquisto di immobili. Imparerete tutto quello che c’è da sapere sull’acquisto a rate, come funziona questo modello e quali vantaggi e svantaggi ha.

Perché l’acquisto rateale è un’alternativa al prestito immobiliare?

Per richiedere un finanziamento immobiliare, di solito bisogna contribuire dal 10 al 20 per cento del prezzo d’acquisto come capitale proprio. Per la banca, il capitale esistente riduce il rischio; inoltre, i costi accessori non sono cofinanziati e devono essere pagati separatamente da voi. Naturalmente, ci sono anche istituzioni che finanziano completamente gli immobili. Tuttavia, i tassi d’interesse e i requisiti sono significativamente più alti per il finanziamento completo.

Principio semplice e comprensibile

Con l’acquisto a rate, si conclude un contratto di noleggio con il proprietario. Questo stabilisce che l’immobile affittato diventerà di vostra proprietà in un certo momento. Inoltre, il prezzo di acquisto concordato per la casa o l’appartamento è stabilito per iscritto. L’affitto include un importo di risparmio precisamente definito per un acquisto successivo. Con l’acquisto a rate, vi trasferite nella proprietà come inquilino e diventate proprietari attraverso l’importo del risparmio. Quando si acquista la proprietà, solo l’importo risparmiato viene compensato con il prezzo; il precedente proprietario trattiene una parte del pagamento mensile come affitto.

Acquisto a noleggio – due modelli tra cui scegliere

Potete scegliere uno dei due modelli descritti di seguito per questa procedura:

Noleggio in forma classica

In questo modello, voi e l’attuale proprietario determinate le condizioni alle quali la proprietà sarà trasferita alla vostra proprietà e quando. Il prezzo d’acquisto, compresi gli interessi, è differito e voi pagate i vostri debiti con rate mensili. O le rate mensili sono fissate così alte che sarete proprietari dopo un certo periodo di tempo senza alcun pagamento finale. Oppure si paga il debito rimanente con un prestito dopo un periodo di affitto. In questo caso, la somma risparmiata potrebbe servire come garanzia (equity) per la banca finanziatrice.

Il modello cooperativo

Nel caso di case e appartamenti di proprietà di cooperative, l’opzione di acquisto è spesso utilizzata. Firmate un contratto d’affitto che include un’opzione di acquisto della proprietà residenziale. In caso di acquisto, la cooperativa detrae una parte dell’affitto pagato dal prezzo di acquisto. Il prezzo è fissato quando si firma il contratto d’affitto e non viene cambiato. Potete rifiutarvi di comprare alla fine della locazione perché non avete alcun obbligo di acquisto. Vale anche la pena di sapere che con la variante classica dell’acquisto a rate, non è raro che vi venga richiesto di pagare il 20% del prezzo d’acquisto come acconto. Se non siete in grado di raccogliere questa somma, l’acconto viene aggiunto all’affitto a rate e porta a un carico mensile significativamente più alto. Poiché in un classico acquisto a rate si stipula un contratto vincolante con il proprietario, è necessario avere a disposizione la somma restante dell’acquisto al momento concordato. Con l’acquisto a rate, una tassa di firma una tantum è sempre dovuta.

Opzione di acquisto

Con un acquisto in opzione, non c’è un contratto vincolante, ma il vostro diritto di opzione deve essere registrato nel registro fondiario. In questo modo, vi assicurate il diritto all’acquisto entro il tempo stabilito. Tuttavia, questa sicurezza si traduce in affitti relativamente alti, che includono sia il rimborso che gli interessi. Le cooperative vincolano i loro inquilini all’acquisto con le alte spese mensili. Solo pochissimi fornitori di cooperative permettono le disdette e restituiscono le rate di risparmio.

Noleggio sempre con certificazione notarile

Simile al classico acquisto di beni immobili, il contratto di locazione-acquisto deve essere eseguito da un notaio. Lo sforzo è ancora maggiore perché bisogna redigere due contratti. Oltre al contratto d’affitto, si deve redigere un contratto d’acquisto dell’immobile ed entrambi i documenti devono essere autenticati da un notaio. Senza autenticazione notarile, qualsiasi contratto di locazione-acquisto non è valido. Nel caso di un acquisto in opzione, il notaio deve essere incaricato di fare un’iscrizione nel registro fondiario. Questo diritto di prelazione scade automaticamente al termine della locazione, altrimenti è valido fino alla data fissata per l’acquisto. Nota: indipendentemente dall’opzione preferita, dovreste chiedere consiglio a un esperto immobiliare indipendente prima di prendere una decisione di noleggio-acquisto. Sfortunatamente, ci sono sempre pecore nere nell’industria che vogliono sbarazzarsi delle loro proprietà difficili da vendere con offerte di noleggio-acquisto presumibilmente attraenti. Prima di firmare il contratto, entrambe le parti dovrebbero consultare il notaio su una possibile insolvenza e concordare le disposizioni appropriate.

Vantaggi e svantaggi dell’acquisto a rate

Entrambi i modelli hanno vantaggi e svantaggi sia per il proprietario che per l’inquilino (in seguito proprietario). I seguenti aspetti sembrano essere vantaggiosi:

• Il prestito concesso dal venditore fornisce un facile accesso alla proprietà della casa, ma l’affitto è molto più alto che per le proprietà in affitto tradizionali
• Dal momento che raramente si deve prendere un prestito per l’acquisto, le banche sono lasciate fuori al freddo quando si tratta di acquisto a rate.
• Economicamente, l’immobile diventa immediatamente di proprietà dell’inquilino, perché anche lui contribuisce al risparmio con i suoi pagamenti di affitto.
• Le rate concordate sono indipendenti dall’andamento dei tassi d’interesse e rimangono costanti per tutto il periodo.
• Il modello di acquisto con opzione permette all’inquilino di vivere nella casa o nell’appartamento per un po’ e poi decidere se acquistarla o meno.
• Il padrone di casa non è vincolato all’indice locale degli affitti, può chiedere affitti più alti e non deve fare alcun rimborso se il contratto viene annullato

Come per ogni transazione nella vita economica, c’è un rovescio della medaglia nell’acquisto a rate, oltre al lato positivo. Il rovescio della moneta si presenta così:

• Alla fine, si paga molto di più come inquilino che se si acquistasse direttamente la proprietà
• Rispetto a un prestito immobiliare convenzionale, le condizioni sono di solito peggiori. L’affitto è significativamente più alto dell’affitto locale comparabile, e ci sono anche spese di chiusura e altri costi.
• In ogni caso, è necessario avere un reddito superiore alla media e sicuro per poter pagare affitti elevati e contributi di risparmio.
• I vostri pagamenti sono di solito persi in caso di insolvenza del venditore e l’acquisto previsto non si concretizza
• Le sovvenzioni disponibili per gli acquisti immobiliari tradizionali non sono disponibili per gli acquisti in leasing.
• Anche se dovete pagare le riparazioni e l’ammodernamento su una base proporzionale durante il periodo di affitto, vi è spesso negata qualsiasi voce in capitolo nelle misure di costruzione su larga scala.
• Gli esperti consigliano un rapporto di rimborso di almeno l’80 per cento, basato sulla rata mensile, per gli acquisti in leasing

Conclusione: il noleggio come alternativa di credito

Il noleggio è spesso un’opzione scelta in fretta per finanziare le proprie quattro mura. Con l’alto reddito richiesto per questo, il finanziamento completo tramite la banca diventa possibile e appare sensato. I tassi d’interesse un po’ più alti del finanziamento senza capitale proprio sono compensati da sovvenzioni e sussidi governativi, specialmente per le giovani famiglie. Dovreste cercare un consiglio competente prima di decidere per l’acquisto a riscatto e considerare la via classica del finanziamento immobiliare.