Investimento Darmstadt: Immobili, casa & appartamento – investire denaro nella periferia di Francoforte

Investimenti immobiliari a Darmstadt – Come investire in investimenti immobiliari a Darmstadt? Come si calcola l’importo del prestito? E dove si possono trovare i migliori prezzi di acquisto nei dintorni? Dimensione della proprietà, finanziamento e redditività – Parliamo con un vero conoscitore della città e della regione sulle opzioni disponibili per gli investitori immobiliari a Darmstadt e dintorni. Torna alla panoramica: Real Estate Frankfurt. Suggerimento! Investimento di capitale Reno-Meno Area Speciale.

Mercato immobiliare di Darmstadt: la domanda supera l’offerta

Domanda: Lei è principalmente attivo come consulente e investitore immobiliare a Darmstadt e nella regione del Reno-Meno. Secondo la sua esperienza, qual è lo sviluppo del mercato immobiliare in questa regione in Germania?

Luogo popolare per vivere e città d’affari

All’estremità meridionale dell’Assia si trova Darmstadt, che recentemente ama definirsi ufficialmente una “città della scienza”. Questo non è solo dovuto alla “Technical University”, ma anche alle numerose aziende tecnologiche che vi si sono installate appositamente.

Darmstadt occupa una posizione veramente speciale nella regione del Reno-Meno, se Darmstadt deve essere inclusa in questa regione. Come città universitaria, Darmstadt ha già un afflusso più forte di altre città delle sue dimensioni. D’altra parte, negli ultimi anni la città ha avuto molto successo nell’armeggiare con la sua immagine di “città della scienza”.

Numerose aziende con un focus sulla tecnologia hanno la loro sede centrale lì, o almeno grandi filiali. Questo significa un numero corrispondente di posti di lavoro per lo più molto ben pagati e il desiderio di queste persone di vivere anche in città o nei dintorni.

Ecco perché vale la pena di comprare una proprietà a Darmstadt:

  • Posizione centrale
  • Settore scientifico stabile
  • Città universitaria
  • Lavori molto ben pagati

Posizione di Darmstadt

Darmstadt si trova nel sud dell’Assia ed è divisa in nove distretti. Le città vicine sono:

Ecco il mesolage di Darmstadt:

Popolare in Darmstadt: Nuova costruzione

Questo sviluppo continuerà, soprattutto perché le tecnologie sviluppate a Darmstadt in termini di “intelligenza artificiale”, ricerca sul clima, ecc. sono vere e proprie tecnologie del futuro con una crescente domanda di dipendenti. Naturalmente, questo si riflette anche nei prezzi delle case e degli appartamenti. I tassi di aumento hanno raggiunto le due cifre in pochi anni. Il numero di permessi di costruzione richiesti per edifici residenziali a Darmstadt è ancora ben al di sotto della domanda.

Le nuove costruzioni in particolare sono molto richieste a Darmstadt!

Alloggi vacanti e arretrati di ristrutturazione

D’altra parte, c’è già un numero visibile di appartamenti sfitti a Darmstadt con un drammatico arretrato di lavori di ristrutturazione. Bessungen, Martins- e Johannes-Viertel sono solo alcuni esempi. È davvero incomprensibile che i proprietari di questi edifici non mettano il capitale per ristrutturare gli appartamenti e alleggerire così la situazione sul mercato. Sono molto sicuro che nessuno dovrà fare i conti con il calo dei redditi da locazione e dei prezzi d’acquisto come risultato. Il livello degli affitti è già assolutamente paragonabile a quello di Francoforte, Wiesbaden o anche Monaco.

Livello di affitto simile a quello di Francoforte, Wiesbaden e Monaco

Con una ristrutturazione e un rinnovamento adeguati, si può godere di un aumento del valore della vostra proprietà qui:

Diventare un investitore immobiliare – ma come?

Domanda: Come fanno gli investitori immobiliari professionali a finanziare l’acquisto o la nuova costruzione di una proprietà?

Chiunque investa professionalmente nel settore immobiliare di solito è nel business da molto tempo. Questo significa che una tale persona ha in primo luogo ottime connessioni bancarie e in secondo luogo ha una discreta esperienza nel business. Lui o lei ha sempre il “naso” giusto per i progetti o le offerte immobiliari che possono essere realizzate bene e gode della fiducia delle banche per ottenere finanziamenti senza problemi.

Utilizzare la leva finanziaria e il rolling equity

Ma fondamentalmente è lo stesso sia che si entri nel mercato come professionista o come principiante. Il principio rimane lo stesso: Compri la tua prima proprietà, dovresti avere una certa quantità di capitale e affittarla. Nel migliore dei casi, il reddito da locazione coprirà l’intero servizio del debito, ma almeno dovrebbe essere una gran parte della rendita da interessi e rimborsi. Se avete prestato attenzione alla giusta posizione, alle attrezzature e alle condizioni della vostra proprietà quando l’avete acquistata, potrete presto approfittare dell’aumento di valore. Poiché il detto “una proprietà non è una proprietà” si applica anche agli immobili, il futuro professionista dell’investimento immobiliare può ora utilizzare questo aumento di valore per acquistare e finanziare la sua seconda proprietà. Questo è poi chiamato“effetto leva“, e può essere continuato quasi all’infinito.

  1. Comprare la tua prima proprietà con il capitale proprio
  2. Profitto attraverso il miglioramento del valore
  3. L’effetto leva influisce sull’acquisto della seconda proprietà

Prima un appartamento per studenti, poi una casa indipendente

A Darmstadt, per esempio, potresti iniziare con un piccolo appartamento per studenti. Dopo qualche anno, si potrebbe aggiungere un appartamento plurilocale affittabile, fino a quando forse anche uno o due edifici completi di appartamenti vengono aggiunti al portafoglio. Ciò che sconsiglio vivamente come investitore immobiliare è comprare e affittare case monofamiliari. Certamente, affittare a Darmstadt e dintorni non sarebbe un problema, e nessuno deve temere una perdita di affitto. Ma gli inquilini delle case unifamiliari sono di solito inquilini molto esigenti. Per mantenere la condizione desiderata della casa, il proprietario di solito deve investire molto di più e più frequentemente che nel caso di un appartamento o di una casa multifamiliare.

Ecco un riassunto di tutto ciò che è importante:

  • Redditizio: micro-appartamenti, appartamenti plurilocali e condomini
  • Non redditizio: case unifamiliari

Perfetti per gli studenti sono soprattutto i molti appartamenti in vecchi edifici di Darmstadt, che sono ideali per gli appartamenti condivisi:

Caso speciale dei promotori immobiliari: prefinanziamento e modernizzazione

Un caso speciale tra gli investitori immobiliari è lo sviluppatore di proprietà. Comprano terreni o vecchi edifici con l’obiettivo di costruirne di nuovi o modernizzarli su larga scala. Gli appartamenti che vengono poi costruiti sono di solito venduti come proprietà “chiavi in mano”. Oltre a una grande esperienza, il costruttore ha anche bisogno della fiducia incondizionata delle sue banche, poiché deve prefinanziare i costi di acquisto, costruzione e ristrutturazione, a volte per un lungo periodo di tempo. Ha anche bisogno di un pool di buoni artigiani per tutti i mestieri che sono necessari per l’esterno e l’interno dell’edificio. Comprare e affittare è assolutamente il modo più facile.

Proprietà, redditività e finanziamento: calcolatore di rendimento online

Domanda: Quale degli innumerevoli calcolatori online trova utile per gli investitori immobiliari o per quelli che sono sulla strada per diventare tali?

Calcola il prestito con la calcolatrice online

Inizierò con i calcolatori di prestiti: Non vedo che qualcosa sia stato fatto male lì. Ecco perché non raccomanderò nessun computer in particolare. Le calcolatrici di Stiftung Warentest o di un rispettabile giornale online non sono certamente sospette per quanto riguarda l’inoltro nascosto dei dati dell’utente. Fondamentalmente, un tale calcolatore online può essere solo una fonte iniziale di informazioni. Per esempio, per la mia domanda su cosa devo pagare mensilmente per il mio prestito immobiliare in termini di interessi e tassi di rimborso. Posso anche chiedere il contrario:

Se ho una somma x disponibile al mese, quale importo di prestito posso permettermi per comprare un appartamento?

Questi calcolatori per determinare il prestito sono affidabili:

  1. Stiftung Warentest
  2. Giornali online seri

Prestito immobiliare: parlare con il consulente bancario

D’altra parte, non conosco nessun calcolatore di prestiti – nemmeno quello di un’istituzione finanziaria – che calcoli il tasso d’interesse che devo pagare per il mio prestito immobiliare in relazione al mio capitale netto e alle altre garanzie. Questa è sempre una questione di discussione personale con la banca. Ecco perché non serve a niente chiamare e usare vari calcolatori di prestiti su internet. Il miglior calcolatore di prestiti con le informazioni più precise e il risultato più sicuro per me è ancora quello di parlare con il finanziatore stesso. È una buona idea ricevere offerte da diverse banche. A volte ci sono differenze davvero notevoli nei tassi d’interesse offerti.

Consiglio: il modo più affidabile è sempre quello di parlare con la tua banca finanziatrice!

Calcolare i ritorni: online e di persona

Chiunque pensi all’immobiliare come investimento vuole naturalmente sapere che rendimento avrà la sua proprietà. In altre parole: quanti soldi guadagnerò con il mio investimento? Naturalmente, ci sono molti strumenti per questo su internet. I calcolatori di rendimento per gli immobili sono di solito legati a un’agenzia immobiliare o a un’istituzione finanziaria. Non è uno svantaggio, bisogna solo saperlo. Perché la stragrande maggioranza dei calcolatori online per i rendimenti immobiliari non può prendere in considerazione tutti i dettagli della proprietà. Ecco perché è sempre molto meglio avere una visione d’insieme tramite il calcolatore online e poi avere una conversazione personale con una proprietà reale.

In sintesi:

  • Calcola sia il rendimento che l’importo del prestito online
  • Poi, nel secondo passo, cercate una discussione con il vostro consulente bancario.

Che si tratti di un vecchio edificio o di una nuova costruzione, il vostro consulente bancario è sempre lì per aiutarvi con le domande di finanziamento:

Alternative di investimento all’oro concreto

Domanda: A Darmstadt, la gente non pensa solo agli immobili quando investe. Vi si trovano aziende interessanti – soprattutto per la sua vicinanza a Francoforte. Quali tre opportunità di investimento hanno più senso secondo lei e quali sono gli svantaggi?

La forma di investimento dipende dall’obiettivo

Prima di tutto, raccomando a chiunque voglia investire il proprio denaro con profitto di chiedersi. Chiedetevi se siete disposti a correre dei rischi in termini di profitti e perdite. Perché l’investimento deve sempre adattarsi all’individuo e ai suoi obiettivi. Un investitore cerca la massima sicurezza, mentre un altro non ha problemi con il rischio e le perdite. Poi ci sono persone che vogliono letteralmente vedere in cosa hanno investito i loro soldi, il che a sua volta è completamente indifferente per gli altri investitori.

Materie prime e terre rare

Coloro che non hanno paura del grande rischio possono investire i loro soldi in materie prime o terre rare, per esempio. Questa è una forma di investimento che non è ancora molto diffusa, ma sta diventando sempre più popolare. Ci sono persone in alcune grandi banche e anche sul mercato della consulenza che sono abbastanza competenti in materia. Come ho detto, non è per i deboli di cuore e, tra l’altro, è anche una forma di investimento che dovrebbe durare diversi anni per compensare le fluttuazioni dei prezzi.

Fondo d’investimento in Banca e Assicurazione

Per i fanatici della sicurezza pura – per citare un lato completamente diverso – ci sono fondi il cui profitto è limitato, ma che sono anche protetti contro le perdite. Tali fondi sono offerti da banche e compagnie di assicurazione. Tuttavia, molti li trovano molto noiosi.

Oggetti d’arte: Attenzione ai falsi!

Se stai cercando una forma di investimento più insolita, dovresti dare un’occhiata agli oggetti d’arte. Nella città art nouveau di Darmstadt, questa è certamente un’alternativa concepibile, soprattutto perché c’è un mercato locale e molta competenza. Tuttavia, non sono un esperto in questo campo e non posso dire molto sul valore delle varie forme d’arte. Ma se si guardano le statistiche serie e ufficiali, ci si rende subito conto che nel mercato dell’arte c’è molto da fare. Non bisogna certo essere uno storico dell’arte per investire il proprio capitale in questo mercato in modo corretto, cioè con profitto. Ma avete bisogno di conoscenza ed esperienza. E anche così, non si è al sicuro dai falsi!

Gli immobili continuano ad essere una forma popolare di investimento. Soprattutto nelle vicinanze delle numerose attrazioni di Darmstadt:

Cosa possono fare i fondi meglio dei loro propri immobili?

Domanda: Molti investitori sono particolarmente attratti dai fondi come opzione di investimento perché sono considerati meno rischiosi di altre forme. Lei stesso li ha appena menzionati. Quali sono i suoi argomenti a favore e contro l’investimento in fondi?

Fondi di investimento classici: Azioni

Prima dobbiamo chiarire di quali fondi vogliamo parlare. Cominciamo con i classici fondi d’investimento costituiti da azioni e/o titoli di stato. Questi sono stati dei veri classici sul mercato per anni e sono destinati a tutti coloro che vorrebbero partecipare agli sviluppi degli investimenti aziendali e governativi, ma che rifuggono dalla propria “gestione azionaria”. Sia come piano di risparmio che come investimento una tantum, questi fondi sono più o meno rischiosi a seconda della composizione dei loro titoli. Indipendentemente dal rischio di perdita, che di solito può essere compensato da un lungo periodo di investimento, questi investimenti costano. Costano soldi a causa del supplemento di emissione, che viene riscosso con ogni apporto di capitale, inoltre, il reddito di investimento generato è tassato e si hanno anche commissioni di deposito in corso. Tutto questo deve essere dedotto dal profitto guadagnato o ottenibile.

Per le azioni, dovete dedurre i seguenti costi dal vostro profitto:

  • Emettere supplementi
  • Tasse
  • Commissioni di custodia in corso

Fondi immobiliari aperti

Come persona del settore immobiliare, si pensa immediatamente ai fondi immobiliari. I fondi immobiliari aperti permettono agli investitori di investire somme relativamente piccole in immobili in varie città, regioni e paesi. Lì, i gestori di fondi investono soprattutto in immobili commerciali – prima di tutto in complessi di uffici, ma anche in hotel e centri commerciali. Gli investitori possono investire in queste proprietà comprando azioni, per poi trarre profitto dal loro reddito da locazione e dagli aumenti di valore. Gli svantaggi sono quindi paragonabili a quelli dei fondi azionari. Questo perché se le proprietà in cui si è investito non hanno reddito da locazione per un periodo di tempo più lungo, o se il valore della proprietà si deteriora a causa degli sviluppi del mercato, questo abbassa il rendimento mentre i costi rimangono gli stessi.

Ecco i vantaggi:

  • Investimento in immobili commerciali
  • Profitto attraverso il reddito da locazione e gli aumenti di valore

Ecco gli svantaggi:

  • Rendita decrescente in caso di perdita di affitto o di deprezzamento del valore

Fondi immobiliari chiusi

La diversificazione del rischio è maggiore nei fondi d’investimento immobiliari aperti rispetto a quelli chiusi, di conseguenza le prospettive di rendimento dei fondi immobiliari aperti sono inferiori. Una performance straordinaria è possibile con i fondi immobiliari chiusi. La gamma si estende da una triplicazione del capitale investito a una perdita totale dell’investimento. In passato, tuttavia, solo pochi fondi immobiliari hanno portato ai loro investitori un enorme profitto; con parecchi investimenti chiusi, gli investitori di capitale hanno subito perdite. Le prospettive di rendimenti considerevoli sono sempre associate a grandi rischi. Il leasing di immobili commerciali è di solito soggetto a più imponderabili che l’acquisto di immobili residenziali. I fondi immobiliari chiusi non sono quindi di nuovo per gli investitori con nervi deboli e riserve di capitale limitate.

Rischio molto alto con i fondi chiusi

Proprietà popolari possono essere trovate anche a Darmstadt vicino al centro storico:

Comprare beni immobili nella zona di Darmstadt

Domanda: Se uno dei nostri lettori è un investitore immobiliare nella regione del Reno-Meno e sta cercando case, appartamenti, ecc. Qual è il tuo consiglio segreto per loro per un investimento immobiliare redditizio?

Odenwald: affitti e prezzi d’acquisto favorevoli

Prima di tutto, citerei l’Odenwald. Oltre ai terreni edificabili poco costosi, ci sono anche affitti e prezzi di acquisto delle case corrispondentemente bassi. A seconda della distanza dal centro principale di Darmstadt, il rischio di perdita dell’affitto aumenta. Questo perché i collegamenti tra le città dell’Odenwald e la valle del Reno – sia su strada che su rotaia – di solito non sono particolarmente buoni. Coloro che non si preoccupano della guida e preferiscono vivere in campagna, preferiranno sempre un posto dove vivere nell’Odenwald. Questo è quindi il potenziale per gli investitori immobiliari. Non altrettanto economiche, ma comunque favorevoli, sono alcune comunità nei dintorni di Darmstadt. Büttelborn, per esempio, o altri posti nel Ried sono i miei consigli.

Suggerimento: Odenwald o i dintorni di Darmstadt (Büttelborn & Ried)

Domanda e offerta nel mercato immobiliare: statistiche

Francoforte, Darmstadt, Norimberga o Hannover – ecco una panoramica dell’offerta e della domanda di appartamenti in affitto:

Infografik: Wunsch und Wirklichkeit auf dem Wohnungsmarkt | Statista

Focus Francoforte: investire nella regione del Reno-Meno

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