Comprare un appartamento in condominio sì / no?

Hai sentito da un amico che un Condominio verrà venduto? Allora vorresti sapere subito: vale la pena comprare o no? Con pochi numeri semplici puoi verificare da solo in pochi minuti (valutare rapidamente un Condominio) – senza periti o agenti immobiliari. Cosa ti serve? Indirizzo, prezzo di acquisto, affitto netto annuo (JNKM), stato di ristrutturazione, livello degli affitti, potenziale di aumento degli affitti – via! Altri video? 👉 Seguimi su YouTube x Lukinski Immobilien.

Key Facts -

Valutare un Condominio in meno di 5 minuti

Calcolatori gratuiti per una valutazione rapida

Calcolo del fattore prezzo d’acquisto e rendimento lordo

Calcolo della rendita lorda da affitto

Fattore di prezzo d’acquisto in base alla posizione – capire l’intervallo

Il limite magico: perché si comincia a contare solo a partire da circa 5,5 % di rendimento lordo

Cos’è che realmente mangia il tuo rendimento?

Lordo vs. Netto – la differenza decisiva

Quanto dovresti pagare al massimo?

Esempio: Vuoi l’8 %

Costi accessori all’acquisto – il fattore dimenticato

Controllo della realtà del cashflow – cosa rimane alla fine del mese?

Potenziale di aumento degli affitti – il leva nascosta

Checklist: Quali numeri chiedi al venditore?

Sono 8,5 milioni un buon affare? Oggetto con rendita vs. oggetto d’investimento

FAQ – le domande più frequenti sull’evaluation rapida del condominio

A partire da quale fattore di prezzo di acquisto è conveniente acquistare un condominio?

Valutare un Condominio in meno di 5 minuti

Lasciamo iniziare con un caso che potrebbe accaderti oggi:

Immagina che un amico si sieda accanto a te al caffè e dica: “Qui in questa strada qualcuno vuole vendere un condominio, conoscevo la vecchia signora, adesso il figlio si occupa lui. Chiedo un po’ per te.” Un giorno dopo ricevi i numeri su WhatsApp: 240.000 euro di affitto annuo, prezzo di acquisto dovrebbe essere di 8,5 milioni, posizione A. Suona interessante – ma è davvero un buon affare?

È importante: hai bisogno solo di due numeri – il prezzo d’acquisto (KP) e l’affitto netto annuo (JNKM). Con questi puoi calcolare immediatamente il fattore di prezzo d’acquisto e la rendita lorda da affitto. Entrambi sono le principali indicazioni per capire se un investimento possa essere sensato.

Calcolatori gratuiti per una valutazione rapida

Egal se si tratti di rendimento o fattore prezzo d’acquisto – utilizza i miei calcolatori immobiliari gratuiti su Immobilien Guru o direttamente il calcolatore del fattore prezzo d’acquisto.

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Calcolo del fattore prezzo d’acquisto e rendimento lordo

Esempio:

Prezzo d’acquisto: 8.500.000 €
JNKM: 240.000 €

Inizia ora:

Fattore prezzo d’acquisto = Prezzo d’acquisto / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un fattore di prezzo di acquisto di 35 significa: ci vogliono più di 35 anni per recuperare il prezzo d’acquisto attraverso le entrate da affitto – senza costi, senza interessi, senza rischi.

Calcolo della rendita lorda da affitto

Rendita = JNKM / Prezzo d’acquisto = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

Sembra inizialmente accettabile – ma si tratta della rendita lorda. Dopo i costi ne rimane sensibilmente meno. Ne parleremo subito.

Fattore di prezzo d’acquisto in base alla posizione – capire l’intervallo

Un fattore di 35 non è sempre negativo – e un fattore di 18 non è sempre positivo. Ecco le fasce di valori tipiche:

Lage	Fattore tipico	Rendimento lordo	Strategia
A-Lage (Monaco, Berlino Mitte, Amburgo)	28–38	2,6–3,6 %	Apprezzamento del valore
A-Lage periferie / città B	22–28	3,6–4,5 %	Mix
B-Lage	17–22	4,5–5,9 %	Flusso di cassa + lieve WS
C-Lage	12–17	5,9–8,3 %	Puro flusso di cassa

Il limite magico: perché si comincia a contare solo a partire da circa 5,5 % di rendimento lordo

Sei tu capitale prestito – e lo fanno quasi tutti – devi considerare i costi correnti. Ecco la suddivisione onesta:

Cos’è che realmente mangia il tuo rendimento?

Interesse: attualmente circa 3,5 % all’anno sul importo del prestito
Manutenzione: 1,0 % (nuovo) fino a 4,0 % (vecchio non ristrutturato) – regola empirica media: 2,0 %
Amministrazione: 250–350 € per unità abitativa all’anno (circa 0,3–0,5 % del KP)
Pausa per mancato affitto: 2 % della JNKM (vacanze, affittuari nomadi)
Amortamento: 1–3 % – questo non è una perdita, ma costruzione di patrimonio

Regola del pollice: solo a partire da un rendimento lordo superiore al 5,5 % l’oggetto si sostiene da solo. Con il 2,8 % paghi ogni mese – nonostante affitti pieni.

Lordo vs. Netto – la differenza decisiva

Esempio su un prezzo d’acquisto di 4 milioni di € con 240.000 € di JNKM (= 6 % lordo):

Entrate locative lordo: 240.000 €
– Manutenzione 2 %: −80.000 €
– Amministrazione: −10.000 €
– Vacanza affittuaria 2 %: −4.800 €
= Entrate nette da affitto: circa 145.000 €
Rendimento netto da affitto: 145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

Da 6 % lordo diventano rapidamente 3,6 % netto. Questo numero deve essere incluso in ogni presentazione.

Quanto dovresti pagare al massimo?

Inverti la formula. Vuoi almeno il 6 % di rendita lorda?

Prezzo massimo di acquisto = JNKM / rendita desiderata = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

Con il 6 % l’oggetto non dovrebbe costare più di 4 milioni di €. Con l’8 % addirittura solo 3 milioni di €.

Esempio: Vuoi l’8 %

Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Tutto ciò che supera questo importo non è finanziariamente attraente – o devi negoziare il prezzo di acquisto.

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Costi accessori all’acquisto – il fattore dimenticato

Attenzione: il prezzo d’acquisto puro non è mai il prezzo finale. Nel caso del Condominio si aggiungono costi accessori all’acquisto del 8–12 %:

Imposta sul possesso del fondo: 3,5 % (Baviera) fino a 6,5 % (NRW, Brandeburgo)
Notar + registro immobiliare: ca. 1,5–2,0 %
Provvigione dell’agente immobiliare: 0–7,14 % (negociabile, spesso a metà)

Con un prezzo d’acquisto di 4 Mio. € devi quindi pianificare realisticamente un investimento iniziale di 4,3–4,5 Mio. €. Queste spese accessorie peggiorano inoltre il tuo rendimento di circa 0,3–0,5 punti percentuali.

Controllo della realtà del cashflow – cosa rimane alla fine del mese?

Calcolo rapido per un MFH da 4 Mio. € con il 80 % di finanziamento:

Capitale proprio (20 % + spese accessorie): ca. 1,2 Mio. €
Prestito: 3,2 Mio. € → tasso d’interesse 3,5 % + ammortamento 2 % = 5,5 % rata annua
Rata annua: 176.000 €
Entrate locative nette annue: ca. 145.000 €
Cashflow operativo: −31.000 € annui (prima delle tasse, prima dell’amortamento)
Dopo l’amortamento (2 %) e il vantaggio fiscale: spesso ±0 o leggermente positivo

Conclusione: Anche con una rendita lorda del 6 %, l’affare è spesso solo “nero su bianco” nei primi anni. L’accumulo di patrimonio avviene attraverso l’ammortamento + aumento del valore, non attraverso il cashflow.

Potenziale di aumento degli affitti – il leva nascosta

Un fattore di 30 può rappresentare un affare eccellente – se gli affitti sono inferiori del 30% rispetto al livello di mercato. Questo è molto comune negli immobili esistenti con inquilini a lungo termine.

Esempio: 240.000 € JNKM oggi, l’affitto di mercato sarebbe 320.000 €. Dopo il cambio degli inquilini e la ristrutturazione, il rendimento aumenta da 2,8 % a 3,8 % – e lo stesso vale per il valore di mercato. Questo è la disciplina regina: comprare, valorizzare, affittare, mantenere.

Poni quindi sempre queste domande:

Quanto sono vecchi i contratti di affitto? (affitto indicizzato? affitto a scaglioni?)
Di quanto gli affitti sono inferiori rispetto al canone medio?
C’è potenziale di ristrutturazione (aumento dell’affitto previsto dall’art. 559 del Codice Civile dopo la ristrutturazione)?
Quanto è alta la canone di affitto locale?

Checklist: Quali numeri chiedi al venditore?

Prima di presentare un’offerta – devi conoscere questi punti:

✅ Prezzo di acquisto + presentazione dello spazio di negoziazione
✅ JNKM – elenco per unità (canone previsto e canone effettivo)
✅ Superficie abitabile e utile in m² (totale + per unità)
✅ Anno di costruzione + ultima ristrutturazione completa
✅ Attestato energetico (classe di efficienza, fabbisogno energetico finale)
✅ Impianto di riscaldamento (tipo, anno di costruzione, conformità GEG)
✅ Tetto + facciata (stato, ultima ristrutturazione)
✅ Struttura degli inquilini (durata del contratto di affitto, età, situazione sociale)
✅ Vuoto attuale + ultimi 3 anni
✅ Riserva per manutenzione (se presente)
✅ Estratto dal catasto (obblighi, diritti di passaggio, diritto di passaggio)
✅ Valore fondiario di riferimento + dimensione del terreno
✅ Diritto di superficie? (criterio decisivo per molti acquirenti)

Sono 8,5 milioni un buon affare? Oggetto con rendita vs. oggetto d’investimento

Su immobilien-erfahrung.de ho parlato in dettaglio di questo argomento: Differenza tra immobili per rendimento e immobili per investimento.

La differenza sta nell’obiettivo: con un immobile per rendimento conta quanto entra mensilmente sul tuo conto – quindi un positivo cashflow grazie agli affitti, spesso in zone B e zone C. Con un immobile per investimento punti su un aumento di valore a lungo termine e sul ricavo di vendita – spesso in zone A come Berlino, Colonia, Düsseldorf, Amburgo, Monaco.

Vuoi liquidità immediata? La variante 1 ti offre entrate continue. Vuoi più liquidità a lungo termine? La variante 2 richiede pazienza, capitale e conoscenza del mercato – in cambio potrebbe arrivare un grande guadagno (e eventualmente dopo 10 anni senza tasse).

Ancora meglio:

Se compri in una posizione A a prezzo vantaggioso e rafforzi il valore: Cashflow + Longterm Cash = classe regina. Compra, rafforza, aumenta l’affitto, trai vantaggio dall’aumento del valore.