Immobilie o azioni? Chi si occupa di costruzione del patrimonio conosce questa domanda. Con la riforma della previdenza pensionistica agevolata c’è una nuova risposta: il deposito per la previdenza pensionistica. La legge approvata dal Bundestag apre per la prima volta la possibilità di risparmiare per la pensione in ETF e azioni con un supporto statale — senza copertura assicurativa, senza commissioni di apertura, senza obbligo di garanzia. Per i proprietari immobiliari, gli investitori e tutti coloro che pensano strategicamente al loro patrimonio, ciò significa: una nuova classe di asset con significativi vantaggi fiscali si aggiunge al “oro del cemento”. E la domanda interessante non è più “immobile o deposito”, ma: come combinare entrambi in modo che leva, cash flow e vantaggi fiscali si integrino al massimo?
Cos’è il deposito per la previdenza pensionistica?
Il deposito pensionistico è il cuore della più grande riforma della previdenza integrativa finanziata da quando è stata introdotta la pensione Riester. A differenza dei prodotti Riester precedenti, permette di investire direttamente in fondi, ETF e azioni – senza obbligo di garanzia dei contributi. La fase di risparmio è completamente esente da tasse: nessuna tassa sulle dividendi, nessuna tassa sui guadagni di cambio realizzati all’interno del deposito.
I dati principali a colpo d’occhio
Caratteristica
Deposito per la previdenza (nuovo)
Pensione Riester (vecchio)
Forma di investimento
ETF, fondi, azioni, obbligazioni
Assicurazione, piano risparmio bancario
Garanzia
3 varianti: Pur (0%), 80%, 100%
Obbligo di conservazione del 100% del contributo
Contributo base per persona
fino a 270 € (Boost fino a 540 €)
175 €
Contributo per figli
300 € per figlio/anno
300 € per figlio/anno
Limite massimo di finanziamento
3.500 € in aumento a 5.250 €
2.100 €
Imposta durante la fase di risparmio
esente da imposta
esente da imposta
Imposta durante l’erogazione
posticipata (imposta sul reddito)
posticipata
Diritto per autonomi
Sì (NUOVO!)
No
Inizio più precoce dell’erogazione
a partire dal 65° anno di età
a partire dal 62° anno di età
Persone autorizzate
ca. 50 milioni
ca. 35 milioni
Particolarmente rilevante: chi sceglie la variante Pur (senza garanzia) puo’ investire i propri contributi in modo completo in investimenti con elevato rendimento. Dal punto di vista storico, il rendimento medio di un ETF azionario ben diversificato (ad esempio MSCI World) si aggira intorno ai 7-8 percento all’anno — nettamente superiore al tasso di inflazione e alla maggior parte dei prodotti con garanzia.
Tre varianti di garanzia: quale si adatta a te?
La riforma offre intenzionalmente flessibilita’. A seconda della propria tolleranza al rischio, gli investitori possono scegliere tra tre livelli:
Pur (0% garanzia): Massima possibilita’ di rendimento. L’intero capitale viene investito sul mercato. Utile per giovani investitori con almeno 20 anni di tempo residuo.
80% garanzia: Almeno l’80 percento dei contributi versati verra’ garantito all’inizio della pensione. Compromesso tra sicurezza e rendimento.
100% garanzia: Riconoscimento completo dei contributi come nella vecchia pensione Riester. Minima possibilita’ di rendimento — utile solo in caso di tempo residuo inferiore a 10 anni.
Differenza di rendimento su 30 anni
Un esempio concreto di calcolo con un contributo mensile di 200 € e una durata di 30 anni:
Puro: circa 244.000 € di capitale finale (rendimento del 7% pienamente efficace)
80% Garanzia: circa 195.000 € (i costi della garanzia riducono la quota azionaria)
100% Garanzia: circa 110.000 € (prevalentemente obbligazioni)
La differenza tra Puro e 100% Garanzia è superiore a 130.000 €. Questo è il prezzo della presunta sicurezza.
Immobilie come previdenza per la vecchiaia: forze e debolezze
I beni immobili sono da decenni considerati una delle forme d’investimento più popolari in Germania. I motivi sono chiari: protezione contro l’inflazione grazie all’aumento delle affitti, vantaggi fiscali attraverso l’amortamento (AfA), effetto leva grazie al finanziamento esterno e — in caso di utilizzo proprio — abitazione gratuita in età avanzata. Secondo l’Associazione tedesca delle casse di risparmio e dei conti correnti, circa il 42% di tutti i nuclei familiari possiede un immobile.
L’effetto leva sottovalutato
La vera magia dell’immobile risiede nella rendita del capitale proprio ottenuta attraverso il finanziamento esterno. Un esempio di calcolo:
Prezzo d’acquisto dell’appartamento di proprietà: 400.000 €
Capitale proprio: 80.000 € (20%)
Aumento di valore 2% all’anno per 10 anni: +88.000 €
Rendimento del capitale proprio: circa 11% all’anno — solo grazie all’aumento di valore, senza surplus di affitto
Questo effetto leva non lo offre nessun portafoglio di titoli. Chi investe 80.000 € sul mercato azionario ha 80.000 € di capitale che lavora. Chi utilizza 80.000 € come capitale proprio ha 400.000 € di capitale che lavora.
Le debolezze strutturali
Ma le proprietà immobiliarie hanno anche svantaggi spesso sottovalutati dagli investitori:
Rischio di concentrazione: Chi compra un immobile per 400.000 € ha tutto il proprio patrimonio in un unico oggetto in un unico luogo.
Illiquidità: Un immobile non si può vendere in parti. Chi ha bisogno di 50.000 € deve vendere l’intero immobile o ricorrere a un prestito aggiuntivo costoso.
Mantenimento: Tetto, riscaldamento, facciata — la regola empirica del 1% del valore di mercato all’anno per le riserve riduce in modo significativo il rendimento.
Rischio regolamentare: Bracciolo dei prezzi degli affitti, obblighi di ristrutturazione energetica, eventuali dibattiti sulle tasse sui patrimoni — lo Stato interviene sempre di più.
Rischio di localizzazione: Un immobile in una regione in declino può perdere valore a lungo termine.
Questo non significa che i Beni immobili siano cattivi. Significa che da soli non rappresentano una strategia completa per la previdenza pensionistica. Proprio qui entra in gioco il conto di previdenza pensionistica come complemento. Chi sta valutando di utilizzare un immobile ereditato come previdenza pensionistica troverà nel guide per il casa dei genitori ereditata le opzioni più importanti.
Perché la combinazione di immobile e conto è sensata
La strategia più forte per la previdenza pensionistica non è una decisione o… o. È un anche… e anche. Gli immobili forniscono stabilità, flusso di cassa e protezione contro l’inflazione. Il conto fornisce diversificazione, liquidità e opportunità di crescita sopra la media.
Confronto diretto tra le due classi di asset
Kriterium
Immobilie
Altersvorsorgedepot
Diversifikation
Gering (1 oggetto, 1 ubicazione)
Alta (1.600+ Aziende via ETF)
Liquidità
Bassa (mesi fino alla Vendita)
Alta (quotidianamente in borsa, ma vincolato fino alla pensione)
Possibile (dipendente dall’imposta sulle successioni)
Solo al coniuge senza danno alla sovvenzione
Protezione da pignoramento
Limitata
Sicuro Hartz-IV durante la fase di risparmio
Tre scenari pratici dall’esperienza quotidiana degli investitori
Scenario 1: Famiglia Müller, 35 anni, dipendente
La famiglia Müller possiede un appartamento di proprietà ad Amburgo (prezzo d’acquisto 350.000 €, rata del prestito 1.200 €/mese) e apre inoltre un fondo per la previdenza pensionistica con la variante Pur:
Risultato dopo 30 anni: il fondo cresce fino a circa 310.000–350.000 € — con versamenti propri di soli 72.000 €. Contributi statali solo: oltre 34.000 €. Riserva liquida accanto all’immobile già pagato.
Scenario 2: Tobias, 42 anni, agente immobiliare autonomo
Per la prima volta ammissibile. Possiede due appartamenti di proprietà affittati, ma non ha un conto titoli.
Deduzione delle spese particolari: circa 1.700 € di risparmio fiscale con aliquota marginale del 42%
Durata: 23 anni
Risultato: il conto titoli cresce fino a circa 245.000 € — Tobias diversifica per la prima volta il proprio rischio immobiliare puro in modo ampio sul mercato azionario mondiale.
Scenario 3: Sabine, 52 anni, iniziatrice tardi
Ha 13 anni fino alla pensione. Sceglie una garanzia del 80% a causa della durata residua più breve.
Contributo mensile: 500 €
Contributo base: 270 €
Durata: 13 anni, rendimento 5% all’anno (portafoglio misto)
Risultato: Il deposito cresce a circa 113.000 € — integrazione per la casa propria, che potranno abitare gratuitamente in età avanzata.
Chi desidera simulare scenari personalizzati trova su AktienRenteRechner.de diversi calcolatori — dal deposito per la previdenza pensionistica ai classici calcolatori delle pensioni fino al confronto delle varianti con garanzia.
Deposito per la previdenza pensionistica vs. deposito libero con ETF: cosa conviene davvero?
La domanda più importante per gli investitori strategici: vale la pena legare i propri capitali fino alla pensione — oppure un conto ETF libero con l’imposta sulle plusvalenze è più attraente?
https://lukinski.it/wp-content/uploads/2024/11/ehepaar-erbe-mann-testament-vater-geschwister-traurig-tod-allein-hilfe.jpg8001200L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2026-03-21 07:17:382026-08-02 14:04:29Altersvorsorgedepot vs. Immobilie: Come combinare entrambi e costruire in modo ottimale per la pensione
Potremmo richiedere che i cookie siano attivi sul tuo dispositivo. Utilizziamo i cookie per farci sapere quando visitate i nostri siti web, come interagite con noi, per arricchire la vostra esperienza utente e per personalizzare il vostro rapporto con il nostro sito web.
Clicca sulle diverse rubriche delle categorie per saperne di più. Puoi anche modificare alcune delle tue preferenze. Tieni presente che il blocco di alcuni tipi di cookie potrebbe influire sulla tua esperienza sui nostri siti Web e sui servizi che siamo in grado di offrire.
Cookie essenziali del sito Web
Questi cookie sono strettamente necessari per fornirvi i servizi disponibili attraverso il nostro sito web e per utilizzare alcune delle sue caratteristiche.
Poiché questi cookie sono strettamente necessari per fornire il sito web, rifiutarli avrà un impatto come il nostro sito funziona. È sempre possibile bloccare o eliminare i cookie cambiando le impostazioni del browser e bloccando forzatamente tutti i cookie di questo sito. Ma questo ti chiederà sempre di accettare/rifiutare i cookie quando rivisiti il nostro sito.
Rispettiamo pienamente se si desidera rifiutare i cookie, ma per evitare di chiedervi gentilmente più e più volte di permettere di memorizzare i cookie per questo. L’utente è libero di rinunciare in qualsiasi momento o optare per altri cookie per ottenere un’esperienza migliore. Se rifiuti i cookie, rimuoveremo tutti i cookie impostati nel nostro dominio.
Vi forniamo un elenco dei cookie memorizzati sul vostro computer nel nostro dominio in modo che possiate controllare cosa abbiamo memorizzato. Per motivi di sicurezza non siamo in grado di mostrare o modificare i cookie di altri domini. Puoi controllarli nelle impostazioni di sicurezza del tuo browser.
Cookie di Google Analytics
Questi cookie raccolgono informazioni che vengono utilizzate sia in forma aggregata per aiutarci a capire come viene utilizzato il nostro sito web o quanto sono efficaci le nostre campagne di marketing, o per aiutarci a personalizzare il nostro sito web e l'applicazione per voi al fine di migliorare la vostra esperienza.
Se non vuoi che tracciamo la tua visita al nostro sito puoi disabilitare il tracciamento nel tuo browser qui:
Altri servizi esterni
Utilizziamo anche diversi servizi esterni come Google Webfonts, Google Maps e fornitori esterni di video. Poiché questi fornitori possono raccogliere dati personali come il tuo indirizzo IP, ti permettiamo di bloccarli qui. Si prega di notare che questo potrebbe ridurre notevolmente la funzionalità e l’aspetto del nostro sito. Le modifiche avranno effetto una volta ricaricata la pagina.
Google Fonts:
Impostazioni Google di Enfold:
Cerca impostazioni:
Vimeo and Youtube video embeds:
Altri cookies
Sono necessari anche i seguenti cookie - Puoi scegliere se permetterli:
Il deposito pensionistico è il cuore della più grande riforma della previdenza integrativa finanziata da quando è stata introdotta la pensione Riester. A differenza dei prodotti Riester precedenti, permette di investire direttamente in fondi, ETF e azioni – senza obbligo di garanzia dei contributi. La fase di risparmio è completamente esente da tasse: nessuna tassa sulle dividendi, nessuna tassa sui guadagni di cambio realizzati all’interno del deposito.
