Difetti immobiliari secondo l’anno di costruzione: tessuto dell’edificio, muratura, isolamento & Co.

Vecchie proprietà esistenti e i loro difetti – Volete investire in una proprietà come investimento di capitale? Che siano state costruite nel 1920, 1930 o 1960, le vecchie proprietà hanno i loro difetti e svantaggi individuali rispetto agli edifici nuovi. Avete trovato un appartamento adatto costruito nel 1938? O un condominio costruito nel 1982 che vorresti comprare? Poi si può scoprire tutto sulla struttura dell’edificio, la muratura, l’isolamento termico e acustico e quali riparazioni e difetti ci si deve aspettare. Inoltre, la domanda alla fine: si dovrebbe investire in vecchie proprietà?

Vecchie proprietà: appartamento e casa dei vecchi decenni

Più di 2.650.000 proprietà in Germania sono state costruite prima dell’anno 1919. E qualche tempo dopo, a metà del secolo, c’erano addirittura quasi 7.500.000 case! Naturalmente, la tecnologia di costruzione era diversa allora. Ma nel corso dei decenni, l’industria edilizia ha imparato rapidamente e non solo ha fatto ricorso a materiali da costruzione più efficienti, ma si è anche concentrata sui temi dell’isolamento acustico e termico, nonché sulla protezione antincendio.

Ecco una breve panoramica:

• Costruito prima del 1919: 2.655.042
• 1919 – 1949 costruito: 2.374.762
• 1950 – 1979 costruito: 7.357.255
• 1980 – 1989 costruito: 2.090.142
• 1990 – 1999 costruito: 2.490.829
• 2000 – 2011 costruito: 1.954.588

Ogni decennio ha portato vantaggi e svantaggi diversi. Vuoi investire in un condominio costruito nel 1940? O comprare un condominio costruito nel 1967 come investimento? Prima di addentrarci nei diversi difetti, ecco i vantaggi e gli svantaggi di una proprietà esistente così vecchia:

Proprietà esistente: vantaggi e svantaggi riassunti

Se volete investire in una proprietà a reddito, allora una proprietà esistente da decenni ha dei vantaggi molto chiari: Il prezzo d’acquisto è basso e il rendimento dell’affitto è alto. Anche i costi accessori di acquisto e il capitale proprio che deve essere investito sono mantenuti entro limiti ragionevoli. Allo stesso tempo, i costi di manutenzione sono relativamente alti.

Le proprietà esistenti più vecchie nelle località B e C sono eccellenti per il rendimento!

Ecco un riassunto dei vantaggi e degli svantaggi.

Vantaggio quando si acquista una vecchia proprietà:

• Prezzo d’acquisto per lo più più basso
• I costi sono calcolabili se si è a conoscenza dei difetti
• Un prezzo d’acquisto più basso spesso assicura rendimenti migliori
• Posizione in un’infrastruttura matura

Svantaggio di comprare una vecchia proprietà:

• Costi elevati per la manutenzione e le riparazioni
• Possibili difetti nascosti

Allora cosa distingue le proprietà di diversi anni di costruzione l’una dall’altra? E quali sono i rispettivi difetti che ci si deve aspettare? Quindi cominciamo cronologicamente – con le proprietà più vecchie di 120 anni.

Immobili costruiti nel 1900

Le crepe nella muratura sono tipiche delle vecchie proprietà costruite prima del 1900. A causa dell’obsoleta tecnologia edilizia dell’epoca, l’isolamento termico è inesistente o inadeguato. Le finestre sono di solito a vetro singolo e quindi lasciano entrare il freddo in casa in inverno, mentre l’umidità si accumula nelle stanze della soffitta e della cantina. E alcune carenze si trovano anche nei bagni: I tubi di piombo, che non sono più permessi dal 1971, si trovano spesso qui e di solito devono essere sostituiti urgentemente dopo l’acquisto.

Tipico delle proprietà di più di 120 anni: la sufficienza energetica non era un problema allora!

Difetti di beni immobili prima del 1900

Ecco una breve panoramica:

• Crepe nell’intonaco e nella muratura
• Mancanza di isolamento termico su facciata, tetto e finestre
• Locali umidi nel seminterrato
• Tecnologia ed elettronica obsolete
• Tubi di argilla e piombo obsoleti nel bagno

Proprietà costruite tra il 1900 e il 1939

Difetti simili si possono trovare anche nelle proprietà costruite tra il 1900 e il 1939. La mancanza di un sottofondo lascia entrare il freddo e l’umidità in casa, i soffitti con travi di legno sono afflitti da infestazioni di funghi e le pareti, spesso costruite troppo sottili, sono soggette a muffe. Non solo il soffitto è fatto di legno, ma anche le scale – un enorme rischio di incendio!

Caratteristica: in passato non si prestava attenzione alla protezione antincendio durante la costruzione!

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1900 – 1939

Tutte le carenze riassunte brevemente a colpo d’occhio:

• Sottostrati mancanti
• Problemi di condensa
• Infestazione di spugne e muffe
• Quasi nessuna protezione antincendio disponibile
• Tubi di argilla e piombo obsoleti
• Crepe nella muratura

Proprietà costruite 1939 – 1945

Una caratteristica tipica delle proprietà costruite tra il 1939 e il 1945 è il loro tessuto edilizio povero. Durante la guerra sono state investite materie prime, tempo ed energia. La costruzione è stata quindi veloce e a basso costo, motivo per cui sia il tessuto edilizio che la statica di alcune proprietà hanno sofferto. Sono stati usati anche materiali da costruzione inadatti, come macerie edili e legno estivo.

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1939 – 1945

Le carenze tipiche includono:

• Tessuto edilizio scadente
• Infestazione di parassiti a causa di materiale di costruzione errato
• Problemi statici
• Crepe nella muratura
• Tubi del gas obsoleti
• Quasi nessuna protezione antincendio

Proprietà costruite 1945 – 1959

Un isolamento termico scarso o mancante, in particolare, si trova spesso nelle proprietà costruite tra il 1945 e il 1959. Venivano spesso utilizzati anche materiali da costruzione che oggi sono classificati come discutibili. Questi includono amianto, catrame, vernici di formaldeide e vernici di piombo. Ancora un problema: la mancanza di protezione antincendio. Dopo la guerra, le case dovevano essere costruite in modo rapido ed efficiente. Così, c’è di solito una mancanza di accesso per i vigili del fuoco e le porte antincendio sono difficilmente disponibili. Anche la protezione dal rumore non era considerata all’epoca, ed è per questo che i vecchi appartamenti di questo periodo sono spesso molto luminosi.

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1945 – 1959

Caratteristiche delle proprietà del periodo sono:

• Uso di materiali da costruzione discutibili
• Mancanza di protezione antincendio
• Mancanza di isolamento acustico
• Mancanza di isolamento termico
• Tubi del gas che perdono
• Crepe nella muratura

Proprietà costruite 1960 – 1969

Nella seconda metà del XX secolo, il metodo di costruzione è migliorato. Il legno non era più usato per le scale e i soffitti. Invece, sono stati usati pietra e cemento e le finestre sono state isolate con alluminio. I drenaggi hanno impedito che l’umidità causasse la muffa in cantina e in soffitta, ed è stato installato un sottotetto. Da questo momento in poi, l’enfasi è stata posta sull’isolamento termico, ma le sostanze nocive sono state ancora utilizzate per questo scopo.

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1960 – 1969

Ecco una breve panoramica:

• Materiali da costruzione discutibili
• Isolamento dannoso per la salute
• Danni al calcestruzzo
• Tetto a capriate non isolato

Proprietà costruite tra il 1970 e il 1979

Negli anni ’70, la tecnologia degli edifici migliorò ancora una volta immensamente. I nuovi regolamenti adottati sull’isolamento acustico portano a una costruzione più efficiente. Non si posano più tubi di piombo, ma di rame, e la costruzione si fa principalmente con il cemento. Nonostante il miglioramento dei materiali da costruzione, il freddo penetra negli spazi abitativi in inverno e porta alla muffa.

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1970 – 1979

Le carenze tipiche includono:

• Adesivo per parquet contenente catrame
• Necessità di rinnovamento
• Calcestruzzo come materiale da costruzione

Proprietà con anno di costruzione 1980 – 1999

Gli immobili costruiti negli ultimi 30-40 anni sono di solito caratterizzati dalla loro moderna tecnologia di costruzione. Tuttavia, alcune carenze possono essere trovate anche qui. I costi di manutenzione sono alti, le connessioni del tetto sono rotte e il riscaldamento centrale prima del 1985 porta spesso a problemi.

Lista di controllo: Difetti di proprietà circa 1980 – 1999

Ecco di nuovo i difetti tipici dal 1980 al 1999:

• Connessioni e terminazioni per tetti piani
• Riscaldamento centrale
• Manutenzione costosa

Conclusione: dovreste investire in vecchie proprietà?

Lo ammetto: Rispetto ai nuovi edifici dell’era moderna, le proprietà degli anni passati hanno un fascino tutto loro. E a seconda dell’anno di costruzione, portano i loro vantaggi e svantaggi, e con un po’ di capitale, anche i servizi dell’edificio, il tetto e la muratura possono essere rinnovati.

Ora potete trovare ancora di più sui rispettivi difetti per anno di costruzione sul mio nuovo progetto per gli acquirenti di immobili (Immobilien-Erfahrung.de):

• Anno di costruzione Proprietà: difetti e stato (esterno)