Asta obbligatoria: procedura, ragioni, applicazione, requisiti e rischi

Procedura di vendita forzata – I proprietari di immobili, come qualsiasi altra persona, hanno costi e obblighi che devono soddisfare e pagare. Se il proprietario di un immobile è insolvente e non può pagare certi debiti, può succedere che si proceda a una vendita forzata di un immobile. Tali procedimenti sono avviati dal creditore presso il tribunale distrettuale competente. Per la persona interessata, questa è di solito una situazione molto spiacevole. I potenziali acquirenti di immobili, d’altra parte, sono felici di tali possibilità, poiché molti sperano di poter acquistare una proprietà a buon mercato attraverso questa circostanza.

Pignoramento immobiliare – significato e procedura

Un’asta obbligatoria è, come suggerisce il nome, effettuata per costrizione, cioè contro la volontà del proprietario. La vendita forzata di una proprietà è una procedura di esecuzione. Un creditore ha la possibilità di richiedere un’asta obbligatoria se il proprietario di un immobile non può pagare un credito. Questa procedura viene effettuata in modo che un creditore ottenga il suo diritto. Prima che un’asta obbligatoria possa avere luogo, devono essere soddisfatte le condizioni generali per l’esecuzione.

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Procedura – Valore di mercato, ora dell’offerta e garanzia bancaria

La procedura in 7 passi:

Specifiche

Il processo di un’asta obbligatoria è soggetto ad alcune specifiche. Il tribunale distrettuale controlla prima se le condizioni per l’esecuzione sono soddisfatte. Non appena si decide che il tribunale distrettuale accetterà la richiesta del creditore e inizierà un’asta obbligatoria, si deve determinare il valore di mercato della proprietà. Questo valore di mercato è di solito determinato dal tribunale di esecuzione. Il tribunale incarica uno specialista indipendente di preparare un rapporto di valutazione. Una cosiddetta valutazione del valore di mercato può essere visionata da chiunque sia coinvolto nel procedimento e anche dalle persone che vorrebbero fare un’offerta per la proprietà da mettere all’asta.

Data dell’asta

Ora arriviamo alla data dell’asta. Questa data è annunciata pubblicamente in anticipo sulle bacheche del tribunale distrettuale. Prima dell’inizio dell’asta vera e propria, ai presenti vengono comunicate, tra le altre cose, le condizioni dell’asta, il valore di mercato e i vincoli dell’edificio. Inoltre, viene determinata l’offerta più bassa e questa rappresenta il punto di partenza dell’asta.

Tempo di offerta

Dopo queste azioni, inizia il periodo delle offerte, durante il quale le parti interessate possono fare le loro offerte. Il periodo delle offerte deve durare almeno mezz’ora, ma può essere anche più lungo. Durante tutto il tempo, è permesso fare domande sulla proprietà. Solo quando nessuno è interessato a fare un’offerta e l’ultima offerta è stata ripetuta tre volte, l’asta viene chiusa.

Offerta

Ogni persona che presenta un’offerta deve essere in grado di depositare una cauzione pari al 10 per cento del valore di mercato. Un creditore il cui diritto sarebbe colpito da questa offerta può esigere questo deposito cauzionale. Deve essere possibile fornire un deposito cauzionale immediatamente.

Offerta

Una volta che un’offerta è stata accettata, viene verificata l’identità dell’interessato. Questo avviene di solito per mezzo di una carta d’identità o di un passaporto.

Valore di mercato

Se l’offerta è inferiore al 70% del valore di mercato, il creditore ha il diritto di chiedere una seconda data d’asta. Se l’offerta è inferiore al 50% del valore di mercato, il tribunale fisserà una seconda data d’asta.

Data di consegna in tribunale

Se la proprietà è stata messa all’asta con successo, il tribunale fisserà una data di trasferimento della proprietà per 6-8 settimane dopo.

I requisiti di applicazione

Ci sono alcuni requisiti perché una vendita forzata abbia luogo. Per poter decidere se una vendita forzata è giustificata o meno, il creditore deve presentare una domanda al tribunale distrettuale. I requisiti generali di applicazione consistono in tre aree: il titolo, la clausola e il servizio.

Il prerequisito più importante per una vendita forzata è che un creditore abbia un credito contro il debitore. Un’asta obbligatoria richiede prima un titolo esecutivo. Questo titolo esecutivo è un atto, una sentenza del tribunale o un titolo esecutivo che determina il credito da far valere. Inoltre, è necessaria una clausola esecutiva. Una clausola esecutiva è una nota ufficiale di esecutività. Inoltre, è richiesta la notifica del titolo, cioè il titolo deve essere stato notificato al debitore prima o all’inizio dell’esecuzione. Il servizio assicura che il debitore abbia l’opportunità di prepararsi all’esecuzione.

Cosa succede se non c’è nessun offerente che offre l’offerta minima?

Il procedimento è interrotto. A questo punto, il creditore ha la possibilità di chiedere la continuazione del procedimento. Se l’offerta più alta è inferiore al 70% del valore di mercato, il creditore ha il diritto di fissare una seconda data d’asta. Se l’offerta è inferiore al 50% del valore di mercato, il tribunale fisserà una seconda data d’asta.

Rischi di una vendita forzata

La maggior parte delle persone che partecipano a un’asta di pignoramento sperano di fare un affare. Tuttavia, questo non è sempre garantito. Una vendita forzata comporta dei rischi di cui bisogna essere consapevoli. Qui abbiamo compilato per voi i possibili rischi in modo che possiate prepararvi alla situazione in caso di vendita forzata.

Visione personale raramente possibile

Prima di partecipare a un’asta obbligatoria per un immobile, è importante ottenere in anticipo informazioni sufficienti. Sfortunatamente, è raramente possibile ispezionare l’interno di una proprietà in anticipo, poiché l’occupante non deve permettere alcuna visione dell’interno. Per questo motivo, eventuali danni o difetti spesso appaiono solo dopo.

La locazione esistente deve continuare ad esistere

Se comprate all’asta una proprietà già affittata, diventate automaticamente il padrone di casa e non avete il diritto di terminare la locazione, a meno che non abbiate bisogno della proprietà per il vostro uso personale. Siete quindi legati agli inquilini in una certa misura.

L’offerente offre più di quanto sia finanziariamente possibile

In una vendita forzata, c’è sempre il rischio di cadere in una cosiddetta “frenesia da offerta”. Se il desiderio di acquistare l’immobile all’asta è particolarmente grande, il rischio di trovarsi in una tale situazione aumenta. Gli offerenti attivi si spingono a vicenda verso l’alto e a un certo punto non si accorgono di aver già raggiunto il limite che si erano prefissati. Come risultato di ciò, può succedere che uno si porti alla rovina finanziaria. Una volta che una vendita forzata è stata conclusa, non c’è più diritto di recesso.

Nessuna garanzia sui difetti di costruzione

Se siete riusciti a comprare una proprietà all’asta e successivamente scoprite dei difetti di costruzione, questo è particolarmente fastidioso. Lo svantaggio di una vendita forzata è che non c’è garanzia per i difetti di costruzione.

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Un’asta forzata è uno scenario temuto da ogni proprietario di un immobile che non è stato ancora pagato. Per gli offerenti partecipanti, tuttavia, l’asta ordinata dal tribunale apre opportunità interessanti. L’articolo seguente spiega come avviene un’asta obbligatoria e come procede.

Quali eventi portano al pignoramento?

Una perdita di liquidità derivante dalla disoccupazione, da una lunga malattia o da altre cause rende impossibile il servizio del prestito immobiliare. Il creditore invia il primo sollecito perché la rata non è stata pagata. Se non c’è nessuna reazione, viene inviato un secondo promemoria con una scadenza e il terzo promemoria contiene la minaccia di possibili passi legali. Se il debitore non reagisce ancora, la banca richiede un ordine di sollecito presso il tribunale competente di Coburgo. Il tribunale centrale di sollecito non controlla la legalità dell’ordine e il debitore può opporsi entro un certo periodo di tempo. Una citazione in mora che non viene contestata è seguita da un mandato di esecuzione, che viene eseguito dal tribunale distrettuale locale attraverso un ufficiale giudiziario. L’ufficiale giudiziario ha il compito di raccogliere il debito e cercare oggetti pignorabili. In alternativa, sarebbe possibile accettare di pagare il debito residuo a rate. Se non ci sono oggetti pignorabili e il pagamento a rate è impossibile, il passo successivo è un affidavit. Il debitore deve prestare il giuramento di divulgazione all’ufficiale giudiziario, ed è associato a una voce Schufa. Dopo l’affidavit, il creditore si rivolge al tribunale distrettuale competente per un’asta obbligatoria. Viene emesso un ordine del tribunale per la procedura di asta obbligatoria, che viene notificato a tutte le parti e annunciato pubblicamente. Per il proprietario di casa, l’asta forzata è uno scenario di orrore assoluto, ma per gli interessati è un’opportunità attraente per acquistare beni immobili a un prezzo ragionevole.

Cose da sapere sul pignoramento

Potete partecipare a una vendita forzata come offerente se avete almeno 18 anni e siete legalmente competenti ai sensi del codice civile tedesco. Per poter fare un’offerta, devi dimostrare la tua identità con una carta d’identità o un passaporto valido. Per fare offerte per conto di un’altra persona, hai bisogno di una procura autenticata. Lo stesso vale se si agisce come rappresentante di una persona giuridica (società). Puoi anche fare un’offerta per un oggetto insieme a un’altra persona. A condizione che siate entrambi presenti e che informiate l’ufficiale giudiziario che presiede che si tratta di un’offerta congiunta. È necessario fornire informazioni sulla partecipazione, perché in caso di successo dell’offerta sarete iscritti congiuntamente nel registro fondiario.

Quanto tempo richiede una vendita forzata?

È difficile dare un tempo esatto, ma di solito ci si deve aspettare un’ora o poco più. Nella prima parte del procedimento, vengono annunciate le informazioni rilevanti per il tribunale. La parte dell’annuncio è seguita da un periodo di offerte che dura circa 30 minuti. Tuttavia, le offerte possono ancora essere presentate dopo questo, e la fine del periodo di offerta sarà annunciata dal tribunale. Un’asta obbligatoria può essere notevolmente prolungata se i partecipanti sono ansiosi di fare offerte. Di regola, finisce se non ci sono offerte, dopo diverse convocazioni del tribunale. In una vendita forzata, ogni partecipante ha la stessa possibilità. La più alta disponibilità a pagare si traduce nell’accettazione dell’offerta, che viene negoziata e decisa immediatamente o in una data immediata.

Domande importanti sul pignoramento

Tutti i dettagli della proprietà relativi all’asta obbligatoria saranno pubblicati nelle condizioni nella sezione annunci della nomina. Come parte interessata all’offerta, lei non ha il diritto di ispezionare il registro fondiario. Un’ispezione della proprietà prima dell’asta non sarà effettuata dal tribunale. Potete ispezionare l’immobile di vostra iniziativa solo in casi eccezionali perché è sfitto, affittato o il proprietario rifiuta l’accesso. Tuttavia, di solito è possibile ispezionare la proprietà di persona dall’esterno, e si può anche ispezionare la versione integrale della valutazione ordinata dal tribunale presso il tribunale locale. Poiché non c’è un venditore in senso classico in una vendita forzata, nessuno è responsabile nei confronti del compratore. Non ci sono garanzie di alcun tipo in un’asta obbligatoria. Solo la perizia del perito nominato dal tribunale vi offre sicurezza. Tuttavia, il lavoro dell’esperto non dà diritto a derivare alcun diritto. È anche importante notare che come offerente non ha il diritto di ritirare la sua offerta. Il tribunale considera ogni offerta come un contratto, che diventa legalmente valido e vincolante attraverso l’accettazione dell’offerta.

Sicurezza da fornire

Durante l’ispezione della perizia, scoprite se il tribunale richiede che voi, come offerente, forniate un deposito cauzionale. In un’asta obbligatoria, può essere ordinato di depositare una somma che comprende il 10 per cento del valore di mercato. Lei dovrebbe trasferire l’importo al cassiere del tribunale prima dell’asta e ricevere il denaro indietro se la proprietà va a qualcun altro.

Come funziona il pagamento del supplemento?

Se presentate l’offerta più alta, il deposito cauzionale rimane al tribunale e vi sarà chiesto di pagare la differenza entro sei-otto settimane. Senza un deposito cauzionale, l’importo totale sarà dovuto entro questo periodo.

Quali sono le tasse per una vendita forzata?

Dal giorno dell’aggiudicazione fino al ricevimento dell’importo offerto, saranno dovuti gli interessi, il cui ammontare deve essere comunicato dal tribunale distrettuale. Inoltre, il tribunale addebiterà una cosiddetta tassa supplementare. Inoltre, viene addebitata una somma per la necessaria iscrizione al registro fondiario e l’ufficio delle imposte locale invia una richiesta di pagamento dell’imposta sul passaggio di proprietà, il cui importo dipende dallo stato federale.

Considerazioni di base sulla vendita forzata

I criteri per un’asta giudiziaria sono gli stessi di un acquisto sul mercato immobiliare. Come offerente, dovreste considerare in anticipo quali requisiti deve soddisfare la proprietà e quale dovrebbe essere il suo prezzo massimo. A condizione che non ci sia una grande domanda, potete comprare la casa dei vostri sogni ad un’asta forzata per molto meno del valore di mercato. D’altra parte, la garanzia inesistente può comportare costi aggiuntivi indesiderati.

Suggerimenti sul pignoramento

Per capire meglio il processo, si dovrebbe osservare più volte gli eventi come spettatore e fare esperienza. Se una proprietà da mettere all’asta suscita il vostro interesse, cercate di ottenere più informazioni possibili. Esperti come avvocati locali e agenti immobiliari sarebbero possibili contatti. Se sei serio, il finanziamento dovrebbe essere solido come una roccia prima dell’asta, perché potresti vincere l’offerta e dovresti adempiere al contratto. Studiate in dettaglio la perizia pertinente ed esplorate anche i dintorni della proprietà durante l’eventuale ispezione esterna. Assicuratevi di fissare un’offerta massima personale prima dell’asta di pignoramento e non superate questo limite.

Avete determinato il prezzo massimo a vostro piacimento e con l’aiuto di varie informazioni. Se le offerte di altre persone superano questo limite, tentate la fortuna in un’altra asta di pignoramento.

Quando si può disporre dell’oggetto messo all’asta?

Se si tratta di una proprietà abitata, voi come nuovo proprietario dovete chiedere al debitore di lasciare la casa. La richiesta deve essere fatta per iscritto e nel rispetto dei termini stabiliti dalla legge. Nel caso di una proprietà affittata, prendete i contratti di locazione esistenti con tutti i diritti e gli obblighi.