Valutare gli immobili: Fattori, online, gratis – Appartamento, casa e condominio

Valutare gli immobili – Come posso valutare una proprietà? Le ragioni di una valutazione sono molteplici. Le valutazioni delle proprietà coinvolgono grandi somme di denaro e tutte le parti sono interessate a un’analisi professionale. Se il valore della vostra proprietà è nella gamma giusta, questo genererà una domanda elevata, che alla fine troverà la parte interessata che pagherà il prezzo migliore. Non date via i soldi!

La valutazione della proprietà: spiegata passo dopo passo

Per esperienza possiamo dire che una valutazione obiettiva e approfondita della proprietà determina il successo della vendita. Se il prezzo è troppo basso, state regalando dei soldi; se il prezzo d’acquisto è troppo alto, state alienando dei veri acquirenti potenziali. Fissare il giusto prezzo di vendita è uno dei punti più importanti quando si vende una proprietà.

Prima di approfondire il tema della valutazione dell’ubicazione, del tessuto dell’edificio, del valore di mercato e così via, cominciamo con le 3 domande di base che riceviamo nelle consultazioni con i clienti:

• Come posso valutare una proprietà?
• Chi determina il valore di mercato di una proprietà?
• Come fa la banca a valutare una proprietà?

Suggerimento! Più avanti nell’articolo troverete informazioni molto più dettagliate su tutti i tipi di procedure di valutazione della proprietà.

Smaltimento: Età, investimenti, eredità e cambiamenti

Ci sono molte ragioni per vendere una proprietà. Considerazioni sugli investimenti, un’eredità o cambiamenti nelle circostanze della vita possono essere decisivi. Se ci sono bambini, la famiglia potrebbe desiderare una proprietà più grande.

In età avanzata, molte persone vogliono trasferirsi in una proprietà più piccola, per esempio per risparmiare sui costi di manutenzione. I proprietari di immobili hanno spesso un forte attaccamento alla loro proprietà. Un sacco di tempo, lavoro e amore sono stati messi nella casa o nell’appartamento.

La proprietà ha un alto valore personale, che si riflette nel prezzo di acquisto desiderato. Se il prezzo è troppo alto, però, molti acquirenti lo rifiutano immediatamente. Il successo porta il giusto equilibrio.

Chiunque si presenti all’appuntamento di visualizzazione è già armato di argomenti per spingere verso il basso il prezzo di acquisto. I difetti sono ricercati e il potenziale acquirente alla fine valuta solo quanto lavoro deve ancora mettere nella proprietà. In breve:

Se il prezzo richiesto è molto al di sopra del valore realistico di mercato, non venderete.

Per un breve periodo di vendita e per ottenere il miglior prezzo di acquisto, una corretta valutazione del prezzo di mercato è fondamentale.

Quali proprietà sono valutate e come?

Nella seguente tabella abbiamo compilato per i tipi di beni immobili e le loro procedure di valutazione abituali. Con la procedura di valutazione “compensativa”, ha luogo una revisione dei valori determinati in precedenza:

Appartamenti (occupati dai proprietari)

• Metodo del valore comparativo
• Compensazione con: Approccio al reddito o approccio patrimoniale

Appartamenti (affittati a terzi)

• Metodo degli utili capitalizzati
• Compensazione con: Metodo del valore comparativo o metodo del valore patrimoniale

Casa residenziale (occupata dal proprietario)

• Metodo del valore materiale
• Compensazione con: Approccio di capitalizzazione del reddito

Edificio residenziale (in affitto, per esempio un condominio)

• Metodo degli utili capitalizzati
• Compensazione con: Metodo del valore materiale

Terreno (non sviluppato)

• Metodo del valore comparativo
• Offset con: [Nessuno]

Terreno (non sviluppato ma affittato)

• Metodo del valore comparativo
• Compensazione con: Approccio di capitalizzazione del reddito

Fate valutare la vostra proprietà! Sì. Assolutamente.

Se volete vendere una casa, la nostra raccomandazione è: rivolgetevi a degli esperti per una valutazione fondata. Se il prezzo è troppo basso, perderete soldi. Vi daremo una valutazione approssimativa per una valutazione iniziale.

Valuto la vostra proprietà gratuitamente: Valutazione immobiliare

Una breve perizia è di solito sufficiente per la valutazione della proprietà. Una tale perizia va oltre una valutazione standardizzata e diventa la base essenziale per determinare il miglior prezzo di offerta.

In tale valutazione, gli esperti tengono conto anche delle caratteristiche regionali, dell’offerta e della domanda. Vi aiutano a determinare il valore di mercato attuale della vostra proprietà. Affidatevi a contatti esperti e ottenete il miglior prezzo di vendita possibile per la vostra proprietà.

Valutazione per la vendita di beni immobili

Un riassunto di tutte le informazioni importanti sulla valutazione quando si vende un immobile:

Approccio al reddito: Ripartizione del valore di mercato e del valore del reddito dell’edificio

Il metodo del valore di guadagno capitalizzato divide la proprietà nel valore di mercato del terreno e nel valore di reddito dell’edificio.

Interesse del valore della terra = 7 per cento * 100.000 euro = 7.000 euro

Valore del reddito dell’edificio = 5.600 euro * 12,50 (moltiplicatore) = 70.000 euro

Questo include il reddito da locazione, i costi di manutenzione e i costi di gestione del terreno e dell’edificio. Di conseguenza, il reddito da locazione meno i costi di gestione e il valore del terreno compreso il suo interesse sono confrontati.

• Metodo degli utili capitalizzati

Metodo del valore del materiale: Valore per la nuova costruzione di una proprietà

Il calcolo determina prima il valore di mercato del terreno usando il valore standard del terreno, poi si aggiunge il valore reale dell’edificio.

Il valore reale dell’edificio è calcolato a partire dai costi di produzione dell’edificio meno le riduzioni di età. Il valore reale del terreno (valore di mercato del terreno) e il valore reale dell’edificio sono sommati e moltiplicati per un fattore di valore reale.

Valore in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

Il calcolo del fattore di valore reale si basa sul tipo di edificio, sul valore reale preliminare e sul valore standard del terreno. Il valore totale dei beni materiali determinato in questo modo indica le risorse finanziarie che dovrebbero essere spese per ricostruire l’immobile.

• Metodo del valore reale

Metodo del valore comparativo: Confronto tra proprietà simili

Il metodo del valore comparativo confronta la vostra proprietà con proprietà simili. È usato in particolare per la vendita di appartamenti e case occupate dal proprietario. Il valore comparativo può essere determinato anche per i terreni non sviluppati.

Prezzo al metro quadrato della proprietà comparabile = 300.000 euro / 100 mq = 3.000 euro al mq

Prezzo di acquisto dell’immobile da valutare = 3.000 euro * 200 mq = 600.000 euro

Solo le proprietà in posizioni simili e con una disposizione comparabile sono considerate nel confronto. Le proprietà incluse nella valutazione dovrebbero provenire dalle immediate vicinanze della proprietà residenziale. Il metodo del valore comparativo è considerato particolarmente vicino alla realtà. È molto spesso usato per determinare il valore delle proprietà perché le località sono relativamente comparabili a livello regionale.

• Procedura del valore comparativo

Formulario per i proprietari di immobili

Affittare, comprare, vivere, qui troverete tutte le formule importanti per voi come proprietario. Nella nostra collezione di formule immobiliari troverete calcoli ed esempi per l’acquisto, la vendita e l’affitto. Moltiplicatore dell’affitto o del prezzo d’acquisto, rendimento lordo, rendimento del capitale, rendimento della proprietà, riserve per la manutenzione e molto di più. Clicca qui per tornare alla panoramica:

• Formulario immobiliare

Costi: valutazione finale della casa e dell’appartamento

Per il calcolo, si effettua prima una valutazione approssimativa. Il prezzo della valutazione finale si basa quindi, nella maggior parte dei casi, sul valore stimato della proprietà da valutare.

Per un valore di proprietà che è al di sotto di un limite di 150.000 euro, ci si può aspettare costi approssimativi di 1.500 euro. Per i condomini con un valore di proprietà superiore a 1 milione, la tassa stimata aumenta a 3.000 euro.

• Sotto i 150.000 euro di valore, circa 1.500 euro
• Oltre 1.000.000 Euro di valore, circa 3.000 Euro

Costi aggiuntivi: Right of way & Co.

Poiché è stato valutato anche un diritto di passaggio, si può fatturare un supplemento del 20 per cento = 360 euro. Ciò significa che per una proprietà di meno di 150.000 euro, la tassa sarebbe di 1.500 euro per la valutazione della proprietà più 360 euro per il trattamento del diritto di passaggio; i costi totali sarebbero 1.860 euro netti.

Valutazione del valore (costi)

Chi prepara le perizie per i beni immobili? Quanto costa un valutatore di case? Quanto costa un perito per vecchi edifici? A meno che le norme legali non richiedano la nomina di un esperto, una perizia immobiliare vi fornirà una valutazione realistica della vostra proprietà nel mercato regionale e nazionale. Forniamo valutazioni puntuali e precise di terreni, proprietà residenziali e commerciali.

Tuttavia, se la perizia deve essere presentata in tribunale, per esempio nel caso di un divorzio, un esperto deve essere chiamato a pagamento. La proprietà residenziale o in affitto viene ispezionata sul posto. Di regola, vengono rilasciate sia una copia scritta che una digitale della perizia.

• Rapporto di valutazione

Tasso piatto

Valutazione dell’appartamento e fattori di valore – Avete un condominio e volete sapere quanto vale? Naturalmente, si può andare immediatamente da un perito e/o un agente immobiliare con questa domanda. Tuttavia, la valutazione esatta diventa importante al più tardi quando si vuole vendere o lasciare in eredità l’appartamento. Anche se state ipotecando la proprietà – per esempio, perché volete comprare un’altra proprietà – il valore dovrebbe essere determinato con molta precisione. È qui che entra in gioco l’esperto.

Cosa influenza il valore di un appartamento? Ma prima atteniamoci al cosiddetto “valore del pi greco per pollice”, cioè una determinazione molto approssimativa del valore. Per determinare il valore del vostro appartamento, un certo numero di fattori d’influenza “morbidi” giocano prima un ruolo.

• Tasso piatto

Valuta una casa

Valutare approssimativamente il prezzo d’acquisto o farlo stimare – Se una casa o un appartamento è stato acquistato non molto tempo fa, i costi di costruzione o il prezzo d’acquisto forniscono dei punti di riferimento iniziali per la valutazione della casa. Sul portale immobiliare Lukinski, potete ottenere ulteriori indicazioni sul valore attuale della vostra proprietà confrontandola con proprietà in luoghi simili, della stessa dimensione e con lo stesso arredamento, ecc. La nostra esatta determinazione del prezzo dell’immobile dipende da vari criteri.

Il criterio più importante è la posizione. I prezzi degli immobili differiscono a livello regionale, a volte considerevolmente. Pertanto, solo le proprietà nelle vicinanze possono essere incluse nel confronto delle proprietà. Come esperti di vendite di proprietà nelle regioni della Renania-Palatinato e dell’Assia, possiamo fornire rapidamente una valutazione realistica attraverso il confronto delle proprietà. Gli aspetti della micro- e macro-localizzazione, così come la posizione immediata della proprietà, sono ugualmente importanti nella valutazione della casa: il rumore di fondo, la vista e le condizioni di luce interessano i potenziali acquirenti e influenzano i valori della proprietà e il prezzo raggiungibile.

• Valuta una casa

Vota la casa appartamento

Valore di mercato, valutazione e prezzo di acquisto della vostra proprietà –

Se vuoi vendere il tuo condominio, allora una cosa è importante: Un prezzo d’acquisto informato, orientato al mercato e realistico. Le domande centrali dei proprietari: Quanto vale la mia proprietà? Come si calcola il valore di un condominio? Come fa l’ufficio delle imposte a determinare il valore di una casa? Chi determina il valore di mercato di una proprietà? Come fa la banca a valutare una proprietà? Molte domande e molti fatti che si incontrano durante la valutazione della casa multifamiliare. Per darvi una prima impressione della complessità dell’ubicazione, del valore di mercato, delle proprietà comparabili, del tessuto dell’edificio, ecc., abbiamo scritto per voi questa guida sul tema della valutazione dei condomini.

• Vota la casa appartamento

Tasso di proprietà

Determinazione del valore di mercato, valutazione e prezzo di acquisto – Come valutare una proprietà? Come si calcola il valore di mercato di una proprietà Chi è autorizzato a valutare una proprietà? Chi fornisce informazioni sul valore standard del terreno?

• Tasso di proprietà

Calcolare il rendimento: Collezione Formula

Calcolare il valore della proprietà – affittare, comprare, vivere, qui troverete tutte le formule importanti per voi come proprietario. Nella nostra collezione di formule immobiliari troverete calcoli ed esempi per l’acquisto, la vendita e l’affitto. Moltiplicatore dell’affitto o del prezzo d’acquisto, rendimento lordo, rendimento del capitale, rendimento della proprietà, riserve per la manutenzione e molto di più.

• Calcolare il valore della proprietà: Collezione Formula

Costi di gestione e riserve

• Gestione della proprietà per il suo immobile
• Costi diriparazione, manutenzione e ristrutturazione
• Costi di manutenzione che non si verificano regolarmente
• Telefonate, corrispondenza, conto e interessi
• Spese di servizio proporzionate per gli appartamenti vuoti
• Assicurazione per spese legali e perdita dell’affitto

Moltiplicatore d’affitto (fattore di prezzo d’acquisto)

Nelle esposizioni immobiliari troverete quasi sempre informazioni sul rendimento lordo, a volte anche sul moltiplicatore dell’affitto. Il moltiplicatore d’affitto (fattore di prezzo d’acquisto) è una semplice cifra chiave per paragonare diverse proprietà con una rapida occhiata.

È così che si calcola il moltiplicatore d’affitto:

Moltiplicatore d’affitto = prezzo d’acquisto / affitto annuale a freddo

Esempio:

Un appartamento a Los Angeles costa 1.000.000 euro e porta un reddito annuo da locazione di 52.000 euro, ha un moltiplicatore di affitto di 19,2:

Moltiplicatore d’affitto = 100.000 euro / 5.500 euro = 19,2

Rendimento lordo

Il rendimento lordo in percentuale è la controparte del moltiplicatore.

È così che si calcola il rendimento lordo:

Rendimento lordo = affitto annuale a freddo x 100 / prezzo d’acquisto

Esempio:

Il loro appartamento a Los Angeles genera un reddito annuo di affitto dell’equivalente di 52.000 euro, il prezzo di acquisto era di 1.000.000 di euro. Il rendimento lordo è del 5,2:

• Rendimento lordo = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimento locativo lordo

È così che si calcola il rendimento lordo dell’affitto:

100 x affitto netto annuo a freddo / prezzo d’acquisto dell’immobile = rendimento lordo in %.

Esempio di calcolo per il rendimento lordo dell’affitto:

1. Passo: 3.000.000 euro prezzo di acquisto + 350.000 euro costi accessori = 3.350.000 euro
2. Passo: affitto netto a freddo all’anno = 150.000
3. Passo: 150.000 euro / 3.350.000 euro x 100 = 4,47% di rendimento locativo lordo

Rendimento netto dell’affitto

È così che si calcola il rendimento netto dell’affitto:

1. Fase: prezzo di acquisto + costi accessori di acquisto
2. Passo: affitto netto a freddo – costi (annuali) di gestione – costi (annuali) di manutenzione = reddito netto annuale
3. Passo: rendimento netto annuale / costi di investimento

Esempio di calcolo per il rendimento netto dell’affitto:

1. Passo: 3.000.000 euro prezzo di acquisto + 350.000 euro costi accessori = 3.350.000 euro
2. Passo: 150.000 euro netto affitto a freddo – 20.000 euro amministrazione – 70.000 euro manutenzione = 60.000 euro reddito netto annuale
3. Passo: 60.000 euro di reddito netto annuo / 3.350.000 euro di costi di investimento x 100 = 1,79 per cento di rendimento netto da locazione

Rendimento del patrimonio netto

Si calcola il rendimento del capitale netto con la seguente formula di rendimento:

Utile al netto delle imposte x 100 / patrimonio netto vincolato

Rendimento della proprietà

Il rendimento della proprietà è calcolato come segue:

Reddito da locazione – costi di manutenzione – carico fiscale = rendimento della proprietà