Share deal nel settore immobiliare: vendere l'azienda "al posto" dell'immobile - risparmiare sulle tasse

Share deal – risparmiare sulle tasse, ma nel modo giusto? Nella mia guida alla vendita di una casa plurifamiliare ai fini fiscali, ho appena fornito una breve e semplice spiegazione del patto di quota lite, con un esempio di calcolo. Invece di 382.000 euro di tasse, solo 1.540 euro! Come funziona? Ecco una panoramica sulle operazioni patrimoniali e sulle operazioni azionarie. Riconoscerete subito il vantaggio e il motivo per cui gli investitori professionali lavorano con le strutture di partecipazione.

Key Facts -

Solo l’1,54% di tasse sulle vendite di immobili

Vendita di un immobile come società ð¡ Asset deal

Vendita di una GmbH immobiliare come società ð¡ Compravendita di azioni

Bonus! Nessuna tassa di trasferimento dell’immobile all’acquisto

Consulenza fiscale e immobiliare

Solo l’1,54% di tasse sulle vendite di immobili

Un’opzione per una vendita ottimizzata dal punto di vista fiscale è la compravendita di azioni. In questo caso, tuttavia, l’immobile deve essere già stato acquistato da una società (come Immobilien GmbH) (e non da un privato). La vendita per quote è possibile se la società è inserita in una struttura di holding. In questo caso si paga solo l’1,54% di imposta grazie al privilegio intercompany (§ 8b KStG).

Asset deal = vendita di un immobile
Accordo azionario = vendita dell’azienda (con proprietà)

Ecco il costrutto di un’operazione di compravendita di azioni di una holding:

Ora calcoliamo di nuovo il nostro esempio, partendo dalla vendita diretta di un immobile!

Vendita di un immobile come società ð¡ Asset deal

Calcoliamo l’imposta esemplare a Berlino per la vendita di un immobile come società (asset deal).

Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
Vendita nel 2028 = 4.100.000 euro
Utile imponibile Berlino circa 19,1% (imposta sulle attività produttive 4,1%, imposta sulle società 15%) = 2.000.000 EUR
Al 19,1% = 382.000 euro

Vendita di una GmbH immobiliare come società ð¡ Compravendita di azioni

Ecco un confronto degli oneri fiscali per la vendita di una GmbH immobiliare come società a Berlino (share deal):

Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
Vendita nel 2028 = 3.100.000 euro
Utile imponibile = 1.000.000 di euro
Per GmbH 1,54% = 1.540 euro

Si può notare l’enorme differenza.

Bonus! Nessuna tassa di trasferimento dell’immobile all’acquisto

Approfondiamo un po’ il tema degli immobili e dell’ottimizzazione fiscale!

Ancora una volta, in parole povere:

Vendita di Immobilien GmbH al di sotto dell’89% = nessuna imposta sul trasferimento di immobili

Perché? In Germania, la vendita di quote di una GmbH proprietaria di immobili non è normalmente soggetta all’imposta sul trasferimento di immobili, a condizione che le quote siano inferiori a una certa percentuale(§ 5 GrEStG).

Quali sono i vantaggi? La proprietà come investimento deve portare un profitto, solitamente calcolato in base al rendimento locativo. L’imposta sul trasferimento di proprietà aumenta il prezzo di acquisto fino al 6,5%, a seconda dello Stato federale. Per 1 milione di euro, si tratta di un costo di 65.000 euro. Questo aumenta direttamente il rendimento di qualche punto percentuale.

Volete saperne di più?