Determinare il valore di mercato: Determinare il valore di mercato e calcolare il prezzo di vendita

Determinazione del valore di mercato – La determinazione del valore di mercato di un immobile è regolata per legge dall’Ordinanza sulla valutazione degli immobili(ImmoWertV). Oltre al tipo di utilizzo, alle dimensioni e alle condizioni dell’immobile, anche l’efficienza energetica dell’immobile è un fattore importante nella determinazione del valore di mercato. Il valore di mercato viene determinato da un agente immobiliare o da un perito. Tutto quello che c’è da sapere sul valore di mercato e sui metodi di valutazione [anno] qui!

Valore di mercato: prezzo di vendita [anno] per casa e appartamento

Iniziamo con le due domande più importanti:

Cosa significa valore di mercato?

Il valore di mercato è il prezzo che può essere realizzato nel corso ordinario degli affari entro il periodo di tempo specificato in base alle circostanze legali e alle caratteristiche effettive, alle altre proprietà e all’ubicazione dell’immobile o dell’altro oggetto della valutazione.

Nel 2004, il termine “valore di mercato”, utilizzato in tutta l’UE, è stato aggiunto alla definizione di valore di mercato nella sezione 194 delCodice edilizio tedesco(BauGB). Il valore di mercato è quindi una stima del prezzo che può essere realizzato sul mercato. Il valore di mercato è generalmente utilizzato per la vendita e l’acquisto di terreni e fabbricati. Può essere necessario determinare il valore di mercato anche in caso di vendite forzate, accertamenti fiscali da parte dell’ufficio delle imposte, divorzi e successioni .

Dove posso trovare il valore di mercato?

Il valore di mercato non si trova in un elenco, ma deve essere calcolato con i tipici metodi di valutazione – di cui parleremo tra poco.

Determinazione del valore di mercato: come si calcola il valore di mercato?

La valutazione del valore di mercato fa riferimento alla macro-ubicazione (città/regione) e alla micro-ubicazione (immediate vicinanze dell’immobile) dell’immobile, alla sua sezione, alle sue dimensioni e a eventuali oneri fondiari esistenti che possono ridurne il valore. Secondo il BauGB, il valore di mercato non è un valore fisso, ma si riferisce alla data di riferimento indicata nella perizia. È possibile che il valore di mercato possa cambiare significativamente in un certo periodo di tempo.

Il valore di mercato quantifica il valore al momento della valutazione. La valutazione del valore di mercato tiene conto dei seguenti punti:

• Valore materiale della proprietà, se sviluppata
• Natura e ubicazione dell’immobile (dimensioni, tipo di sviluppo)
• Circostanze legali (ad es. catasto, protezione dei monumenti)
• Altri oggetti della valutazione

Ma:

In realtà, però, la domanda di mercato ha un’influenza decisiva sul valore del vostro immobile.

La domanda di immobili e le caratteristiche ricercate variano notevolmente da regione a regione. Basti pensare a località come Monaco e Berlino, dove la posizione gioca un ruolo fondamentale nel valore di mercato.

Documenti per la determinazione del valore di mercato

Per la valutazione delle vendite immobiliari vengono generalmente analizzati i seguenti documenti:

• Estratto del catasto
• Piante dell’edificio, planimetrie, sezioni
• Descrizione dell’edificio
• Pianta del sito e mappa della parcella
• Calcolo dello spazio abitativo
• Certificato energetico

Per i condomini sono richiesti anche i seguenti elementi:

• Verbali delle ultime tre assemblee dei proprietari
• Piano aziendale
• Dichiarazione di divisione (registro fondiario)
• Dichiarazione delle prestazioni abitative

Nel caso di immobili a reddito, devono essere presentati anche questi:

• Costi operativi
• Elenchi di noleggio
• Contratti di locazione

È necessario considerare anche i diritti e i gravami:

• Atti notarili
• Registrazioni speciali (diritti di passaggio, diritti residenziali, ecc.)

Ponderazione dei criteri nel valore di mercato

Particolare importanza viene data all’ubicazione e ai rischi futuri previsti per l’immobile. I rischi sono solitamente rischi di ammodernamento, come ad esempio i costi previsti a causa di un arretrato di ristrutturazione. Vengono valutate anche le misure di manutenzione più costose, che generalmente comprendono il tetto, la cantina, le finestre e il riscaldamento. Si valuta anche il tipo di casa. Se l’edificio è stato costruito prima del 1945, è un vecchio edificio; dopo il 1945, è classificato come nuovo edificio. Vengono presi in considerazione anche il design esterno, la pianta, il giardino, la facciata, la disposizione dei locali e le condizioni di illuminazione.

Fattori come l’ubicazione, il balcone e l’attrattiva per il gruppo target giocano un ruolo importante nell’affittabilità dell’immobile. Altri fattori inclusi nella valutazione sono, ad esempio, l’ascensore e gli arredi dell’immobile:

• Superficie dell’appezzamento (superficie abitabile proporzionale o superficie totale)
• Spazio abitativo secondo l’Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFIV)
• Garage, parcheggio sotterraneo, posti auto (rischi di ristrutturazione esistenti)
• Seminterrato ulteriormente utilizzabile o ad esempio ristrutturazione arretrata nel seminterrato
• Dati demografici relativi all’ubicazione dell’immobile
• Tipo di immobile (commerciale, residenziale, di cura, vincolato, altre forme speciali, misto)

Valutazione: 3 metodi di valutazione

Tutte le informazioni importanti sulla valutazione delle vendite di immobili e su altre procedure di valutazione riassunte per voi:

Approccio della capitalizzazione del reddito: Suddivisione in valore di mercato e valore di reddito dell’edificio

Il metodo della capitalizzazione del reddito suddivide l’immobile in valore di mercato del terreno e valore reddituale dell’edificio. Questo include il reddito da locazione, i costi di manutenzione e i costi di gestione del terreno e dell’edificio. Di conseguenza, si confrontano il reddito da locazione meno i costi di gestione e il valore del terreno comprensivo di interessi.

Metodo del valore materiale: Valore per la nuova costruzione di un immobile

Nel metodo del valore patrimoniale, il valore di mercato del terreno viene prima determinato utilizzando il valore fondiario standard, dopodiché viene aggiunto il valore patrimoniale dell’edificio. Il valore patrimoniale dell’edificio viene calcolato a partire dai costi di produzione dell’edificio al netto di eventuali riduzioni dovute all’età.

Il valore tangibile del terreno (valore di mercato del terreno) e il valore tangibile dell’edificio vengono sommati e moltiplicati per un fattore di valore tangibile. Il calcolo del fattore di valore patrimoniale dipende dal tipo di edificio, dal valore patrimoniale provvisorio e dal valore fondiario standard. Il valore patrimoniale totale così calcolato indica le risorse finanziarie necessarie per la ricostruzione dell’immobile.

Metodo del valore comparativo: Confronto con proprietà simili

Il metodo del valore comparativo mette a confronto il vostro immobile con altri simili. Viene utilizzato in particolare per la vendita di condomini ed edifici residenziali. Il valore comparativo può essere determinato anche per i terreni non edificati.

Nel confronto vengono presi in considerazione solo immobili in posizioni simili e con layout comparabili. Gli immobili inclusi nella valutazione devono trovarsi nelle immediate vicinanze della proprietà residenziale. Il metodo del valore comparativo è considerato particolarmente realistico. Viene spesso utilizzato per determinare il valore degli immobili, in quanto le ubicazioni sono relativamente comparabili a livello regionale.

Valutare la proprietà [anno]

Valutazione della casa, valutazione dell’appartamento, a cosa bisogna prestare attenzione per ottenere un buon prezzo di vendita? Potete trovare i miei consigli qui:

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