Contratto d’affitto – come rescindere rapidamente e facilmente

Disdire un contratto d’affitto comporta più formalità di quanto si possa pensare. Il ben noto periodo di preavviso di tre mesi non è tutto quello che c’è da sapere sui contratti d’affitto e su come terminarli. Ci sono alcuni ostacoli e molti diritti e rivendicazioni che dovreste conoscere. Naturalmente, la situazione legale varia a seconda del contratto d’affitto, ma ci sono alcune regole di base che tutti devono seguire.

Terminare un contratto d’affitto – scadenze, servizio e diritti speciali di terminazione

Vuoi espanderti, trasferirti in una nuova città o devi cambiare sede per lavoro. Queste sono tutte ragioni per abbandonare il tuo appartamento in affitto e iniziare qualcosa di nuovo. Ma questo non è così facile come si potrebbe pensare, perché ci sono molte cose da considerare. Dai periodi di preavviso e diritti speciali di rescissione alle clausole dell’inquilino e alle forme di rescissione.

Il contratto d’affitto – come terminarlo e cosa può contenere

Il contratto d’affitto è il documento più importante tra inquilino e proprietario. Tuttavia, ciò che il contratto d’affitto contiene è difficilmente regolato dalla legge ed è principalmente soggetto alle parti contraenti. I punti che non si trovano in un contratto d’affitto sono regolati dal codice civile tedesco (BGB). Quando si firma un contratto d’affitto, però, bisogna fare attenzione, perché spesso ci sono clausole nascoste che non sono permesse. In particolare, per quanto riguarda la rescissione, ci sono clausole precise. L’esempio che più frequentemente porta a controversie è la rinuncia al preavviso, perché non può essere fissato per un periodo più lungo di quattro anni. Se lo è comunque, non è legalmente valido. Anche altre disposizioni del BGB stabiliscono regole speciali per i contratti di locazione. Il deposito non può superare i tre mesi di affitto. Quindi, prima di firmare un contratto d’affitto, scoprite esattamente cosa è permesso e cosa no.

Se è arrivato il momento di rescindere il contratto, ci sono alcune formalità da rispettare. Gli errori possono rendere la rescissione non valida e, in definitiva, portarvi a dover pagare un doppio affitto. I punti più importanti che dovrebbero essere inclusi in un avviso di cessazione sono:

• La data in cui viene dato l’avviso
• Nome e indirizzo del proprietario e dell’inquilino
• Riferimento esplicito al desiderio di terminare
• Firma di tutti gli inquilini
• Indirizzo esatto e designazione concreta della proprietà in affitto
• Ritiro del mandato di addebito diretto (se presente)
• Nota sulla restituzione del deposito (se depositato)
• Accordo sulla consegna dell’appartamento + accettazione (incl. protocollo)
• Richiesta di conferma scritta della cessazione
• I parcheggi affittati separatamente devono essere cancellati individualmente

Termini di preavviso: cosa sono?

I termini di preavviso sono normalmente relativamente semplici. Per gli inquilini con un contratto di locazione a tempo indeterminato, si applica il solito preavviso di tre mesi, indipendentemente da quanto tempo l’inquilino ha vissuto lì. Inoltre, la lettera di disdetta deve essere arrivata al locatore entro il terzo giorno lavorativo di un mese. Gli inquilini non hanno nemmeno bisogno di dare un motivo specifico per dare il preavviso in questo caso. Una ricezione successiva comporta solo un ritardo di un mese. Gli inquilini di una tale locazione possono ricorrere alla disdetta senza preavviso solo in casi eccezionali e speciali. Questi includono, per esempio, emergenze come una grave infestazione di muffa nell’appartamento o un disturbo prolungato della pace domestica. In confronto, i padroni di casa hanno un tempo molto più difficile per terminare l’affitto. Hanno bisogno di un motivo legalmente riconosciuto per la cessazione. Questi motivi possono essere molto diversi e vanno dall’uso dei locali da parte dell’inquilino in violazione del contratto (ad esempio l’affitto non autorizzato a terzi) all’inosservanza delle regole della casa o al mancato pagamento dell’affitto. Questi motivi sono legalmente riconosciuti come motivi di rescissione senza preavviso. Se il locatore non può provare che l’inquilino ha agito in violazione del contratto, l’inquilino può essere disdetto solo in casi particolari, ad esempio se l’inquilino deve trasferirsi da solo. I termini di preavviso per la disdetta da parte del locatore dipendono dalla durata della locazione. Per una locazione fino a cinque anni, si applica il normale periodo di preavviso di tre mesi. Se l’affitto è in vigore da più di cinque anni, il periodo di preavviso è di sei mesi. Più di otto anni di locazione comportano un periodo di preavviso di nove mesi.

Rescissione del contratto d’affitto – consegnare correttamente

Il codice civile tedesco stabilisce che la disdetta di un contratto d’affitto deve avvenire per iscritto (§ 568 BGB). Tuttavia, questo non è così semplice come può sembrare. E-mail, telegrammi e fax non sono ammessi e non saranno accettati. Il modo più sicuro è quello di inviare una notifica di disdetta per posta raccomandata con ricevuta di ritorno, poiché in questo modo si può provare la disdetta in caso di controversia. In generale, comunque, è meglio andare sul sicuro quando si dà il preavviso. Non inviarlo all’ultimo minuto, ma piuttosto un po’ in anticipo per rispettare tutte le scadenze. Soprattutto quando si invia la lettera per posta, è sempre possibile che il destinatario non sia presente e che quindi riceva solo una ricevuta di ritiro. Tuttavia, l’avviso di disdetta si considera consegnato solo quando la lettera è stata ritirata. Un’altra formalità importante è la firma sotto l’avviso. Se non è così per tutti gli inquilini, l’avviso di disdetta non è legalmente valido e non potete essere perseguiti.

Diritti speciali di terminazione

I diritti speciali di rescissione possono, come suggerisce il nome, essere usati solo in casi speciali. Questi dipendono sempre dal rispettivo contratto d’affitto e dalla situazione esatta. I più comuni sono:

Annuncio di una modernizzazione

Quando viene annunciata una modernizzazione, l’inquilino ha diritti speciali di disdetta nei confronti del padrone di casa. Esempio: Se una modernizzazione è annunciata in agosto, l’inquilino può dare un preavviso fino al 30 settembre. Il contratto terminerebbe poi il 30 ottobre.

Aumento dell’affitto all’affitto locale comparabile

L’inquilino ha anche diritti speciali in caso di un imminente aumento dell’affitto. Il periodo di preavviso è ridotto a due mesi.

Aumentare l’affitto delle case popolari

Se l’affitto viene aumentato nelle case popolari, l’inquilino ha diritto a un periodo di preavviso ridotto. In questo caso è un mese.

Morte dell’inquilino

Se un inquilino muore, la locazione non finisce automaticamente. I conviventi, i coniugi o gli eredi hanno un mese di tempo per decidere se continuare o meno la locazione. Se decide di non farlo, si applica il periodo di preavviso di tre mesi.

Fornire un nuovo inquilino – vantaggioso per l’inquilino

A seconda della situazione, può essere vantaggioso per l’inquilino fornire un nuovo inquilino. Se l’affitto non è più sostenibile per l’inquilino a causa di un cambiamento di lavoro o di una situazione di vita come un bambino e uno spazio abitativo troppo piccolo, l’inquilino può fornire un nuovo inquilino. Il fatto è che il padrone di casa non è obbligato ad accettare ogni nuovo inquilino. Il padrone di casa deve essere d’accordo con il nuovo inquilino proposto. Un altro vantaggio si presenta se si devono prendere in consegna oggetti come la cucina arredata o simili, perché l’inquilino può chiarirlo direttamente con il prossimo inquilino e quindi risparmiare soldi e tempo.