Aumento dell’affitto – i vostri diritti, le rivendicazioni e l’affitto indicizzato

Un incubo per molti inquilini, eppure succede regolarmente in Germania. L’aumento dell’affitto. Ma non è sempre ammissibile, perché gli aumenti di affitto richiedono alcune regole formali e sostanziali. Scopri qui come puoi proteggerti e quali semplici regole devi osservare.

Opzioni di aumento dell’affitto – cosa può fare il padrone di casa e cosa no?

Gli aumenti degli affitti sono regolati dalla legge. Per essere più precisi, il codice civile tedesco (BGB) è responsabile di questo. Gli aumenti dell’affitto non possono essere arbitrari, ma richiedono una delle tre ragioni. Questi includono l’affitto comparativo locale, l’affitto graduato o l’affitto indicizzato.

Affitto comparabile abituale nella località – proprietà comparabili come base

L’affitto comparativo locale si riferisce all’importo dell’affitto pagato in media per proprietà comparabili in una regione negli ultimi quattro anni. L’affitto locale comparabile potrebbe quindi essere una ragione per un aumento dell’affitto. Il padrone di casa indica quindi nella lettera, per esempio, l’indice degli affitti, l’opinione di un esperto, la banca dati degli affitti, almeno tre appartamenti comparabili come motivo dell’aumento. In quest’ultimo caso, gli appartamenti comparabili devono essere descritti in modo molto specifico, includendo la posizione, il tipo, le dimensioni, le condizioni e il prezzo al metro quadro. Le banche dati di noleggio utilizzate per raccogliere i dati devono essere liberamente accessibili. L’affitto comparativo locale può essere aumentato dal padrone di casa ogni quindici mesi, poiché è stabilito che l’affitto deve rimanere costante per almeno un anno. Se c’è un altro aumento dell’affitto dopo quindici mesi, l’inquilino ha due mesi di tempo per accettarlo. Se non lo fa, il padrone di casa può intraprendere un’azione legale contro l’inquilino e far rispettare l’aumento dell’affitto, se è legale.

Affitto graduato – aumento dell’affitto previsto

L’affitto graduato è un’opzione sicura per il padrone di casa, ma è soggetto a regole severe. Con l’affitto graduato, l’aumento dell’affitto è fissato in anticipo e fa spesso parte del contratto d’affitto. Affinché questo affitto graduato diventi effettivo, devono essere osservate le seguenti regole:

  • L’affitto graduato deve essere registrato per iscritto
  • Gli aumenti dell’affitto devono essere sempre costanti per almeno un anno
  • Non sono ammessi aumenti supplementari, come l’adeguamento all’affitto comparativo locale o dovuti alla modernizzazione (a parte i costi accessori)
  • La data e l’importo finale dell’aumento dell’affitto devono essere indicati chiaramente (nella versione scritta); non sono ammesse dichiarazioni in percentuale.
  • Un’esclusione della disdetta può essere stata stipulata nel contratto d’affitto per un massimo di quattro anni
  • Se l’affitto supera l’affitto comparativo locale del 10 per cento o più, l’aumento è inammissibile e può essere rifiutato dall’inquilino.

Se questi punti sono soddisfatti, l’affitto graduato è legale e può essere stipulato nel contratto d’affitto.

Indice di affitto – dipende dal mercato

L’affitto indicizzato si basa sull’indice dei prezzi per il costo della vita di tutte le famiglie private in Germania ed è quindi un affitto variabile. Le cifre del sondaggio sono pubblicate dall’Ufficio federale di statistica. I padroni di casa che offrono le loro proprietà in base agli affitti comparativi locali approfittano di questa opportunità, perché altrimenti difficilmente potrebbero aumentare l’affitto. Anche in questo caso, bisogna osservare alcune regole. L’inquilino deve essere informato per iscritto dell’aumento dell’affitto e deve rimanere costante per un anno dopo. Inoltre, il locatore deve essere in grado di presentare i suoi calcoli all’inquilino in modo trasparente. Se l’affitto viene aumentato con l’aiuto dell’affitto indicizzato, gli aumenti per l’ammodernamento non sono permessi finché non ci sono requisiti legali contro di esso. Non sono nemmeno permessi ulteriori aumenti di affitto basati su affitti comparativi locali. Per i padroni di casa, questo metodo è interessante perché non hanno bisogno del consenso dell’inquilino. Non appena un inquilino riceve un avviso di aumento dell’affitto, l’affitto aumentato deve essere pagato a partire dal mese successivo alla consegna dell’avviso. Non c’è poi molto che l’inquilino possa fare, purché le formalità siano state rispettate.

Formalità dell’aumento dell’affitto – cosa comporta?

Come già descritto, l’aumento dell’affitto deve seguire formalità precise, altrimenti non sarà valido. Prima di tutto, l’inquilino deve ricevere l’aumento dell’affitto per iscritto. La lettera deve mostrare un affitto totale calcolato con precisione che includa tutti i costi operativi. Inoltre, la lettera deve dare un motivo esatto e dettagliato per l’aumento dell’affitto. Questo può essere un indice di affitto attuale, ma anche una lista di appartamenti comparabili o una copia di una perizia. L’inquilino deve acconsentire a tale aumento dell’affitto entro un periodo di tempo stabilito, altrimenti non è valido e non può essere attuato alla data stabilita. Se l’inquilino si rifiuta, il padrone di casa ha tre mesi di tempo per far valere l’aumento in tribunale, sempre che l’aumento sia legale.

Ammodernamenti permessi per miglioramenti sostenibili

Il codice civile tedesco fornisce di nuovo alcune regole che sono necessarie per aumentare l’affitto. Vale a dire, il § 559 del BGB afferma che il lavoro sulla proprietà deve effettivamente aumentare il valore della proprietà. Letteralmente, dice: “Se il padrone di casa ha effettuato misure di modernizzazione ai sensi del § 555b numero 1, 3, 4, 5 o 6, può aumentare l’affitto annuale dell’11% dei costi sostenuti per l’abitazione”. Per esempio, la modernizzazione che risparmia energia o acqua a lungo termine, ma anche le misure strutturali che aumentano il valore di utilità o migliorano in generale le condizioni di vita sono incluse. Anche i lavori di ammodernamento prescritti dalle autorità rientrano in questa categoria, per cui il locatore deve informare l’inquilino tre mesi prima dell’inizio dei lavori, ma l’aumento può avvenire solo dopo il completamento. Se esiste un caso del genere, l’aumento dell’affitto con il motivo della modernizzazione è del tutto ammissibile e deve essere accettato dall’inquilino. Questo è probabilmente ancora il motivo più piacevole per gli inquilini, poiché la qualità della vita aumenta.

Costi operativi – pagamenti anticipati o forfettari?

È possibile anche un aumento dei costi operativi. Non appena questi aumentano, il padrone di casa ha il diritto di trasferire l’aumento all’inquilino. Il prerequisito per questo è un accordo scritto tra entrambe le parti per quanto riguarda un tasso forfettario per i costi operativi o pagamenti anticipati per i costi operativi. Se i costi aumentano, il locatore deve informare l’inquilino dell’aumento nonostante questo accordo scritto. Tuttavia, una ragione per l’aumento è richiesta dalla legge solo nel caso di una tariffa forfettaria per i costi operativi. Nel caso di pagamenti anticipati per i costi di gestione, una motivazione non è obbligatoria. L’aggiustamento o l’aumento di solito risulta da una dichiarazione dei costi operativi. Se l’anticipo non è stato sufficiente e sono dovuti pagamenti supplementari, questi devono essere adeguati ai costi annuali sostenuti.

Limite massimo – il freno all’affitto

Naturalmente, si suppone che gli inquilini siano anche protetti dagli aumenti degli affitti, ed è per questo che i proprietari non possono aumentare gli affitti in modo indiscriminato. Alcune regole sono destinate a proteggere da aumenti inammissibili. Questi includono che in una locazione l’affitto può essere aumentato di un massimo del venti per cento entro tre anni fino all’affitto comparativo locale. Nei paesi con una carenza di alloggi, è possibile abbassare il limite massimo del quindici per cento. Se il vostro affitto viene aumentato, controllate in anticipo se tutte le regole formali e sostanziali importanti sono state osservate e se l’aumento è veramente legale.