Share deal nel settore immobiliare: vendere l’azienda “al posto” dell’immobile – risparmiare sulle tasse

Share deal – risparmiare sulle tasse, ma nel modo giusto? Nella mia guida alla vendita di una casa plurifamiliare ai fini fiscali, ho appena fornito una breve e semplice spiegazione del patto di quota lite, con un esempio di calcolo. Invece di 382.000 euro di tasse, solo 1.540 euro! Come funziona? Ecco una panoramica sulle operazioni patrimoniali e sulle operazioni azionarie. Riconoscerete subito il vantaggio e il motivo per cui gli investitori professionali lavorano con le strutture di partecipazione.

Solo l’1,54% di tasse sulle vendite di immobili

Un’opzione per una vendita ottimizzata dal punto di vista fiscale è la compravendita di azioni. In questo caso, tuttavia, l’immobile deve essere già stato acquistato da una società (come Immobilien GmbH) (e non da un privato). La vendita per quote è possibile se la società è inserita in una struttura di holding. In questo caso si paga solo l’1,54% di imposta grazie al privilegio intercompany(§ 8b KStG).

• Asset deal = vendita di un immobile
• Accordo azionario = vendita dell’azienda (con proprietà)

Ecco il costrutto di un’operazione di compravendita di azioni di una holding:

Ora calcoliamo di nuovo il nostro esempio, partendo dalla vendita diretta di un immobile!

Vendita di un immobile come società 🡆 Asset deal

Calcoliamo l’imposta esemplare a Berlino per la vendita di un immobile come società (asset deal).

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2028 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile Berlino circa 19,1% (imposta sulle attività produttive 4,1%, imposta sulle società 15%) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1% = 382.000 euro

Vendita di una GmbH immobiliare come società 🡆 Compravendita di azioni

Ecco un confronto degli oneri fiscali per la vendita di una GmbH immobiliare come società a Berlino (share deal):

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2028 = 3.100.000 euro
• Utile imponibile = 1.000.000 di euro
• Per GmbH 1,54% = 1.540 euro

Si può notare l’enorme differenza.

Bonus! Nessuna tassa di trasferimento dell’immobile all’acquisto

Approfondiamo un po’ il tema degli immobili e dell’ottimizzazione fiscale!

Ancora una volta, in parole povere:

• Vendita di Immobilien GmbH al di sotto dell’89% = nessuna imposta sul trasferimento di immobili

Perché? In Germania, la vendita di quote di una GmbH proprietaria di immobili non è normalmente soggetta all’imposta sul trasferimento di immobili, a condizione che le quote siano inferiori a una certa percentuale(§ 5 GrEStG).

Quali sono i vantaggi? La proprietà come investimento deve portare un profitto, solitamente calcolato in base al rendimento locativo. L’imposta sul trasferimento di proprietà aumenta il prezzo di acquisto fino al 6,5%, a seconda dello Stato federale. Per 1 milione di euro, si tratta di un costo di 65.000 euro. Questo aumenta direttamente il rendimento di qualche punto percentuale.

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