Panoramica del prezzo della proprietà: calcolo, procedura, costi e valutazione del valore di mercato

Panoramica dei prezzi degli immobili – Con l’abbassamento del tasso di base, molte persone hanno deciso di acquistare un immobile. Da alcuni anni, i prezzi degli immobili stanno aumentando rapidamente e, soprattutto nelle metropoli e nei centri urbani, difficilmente possono essere finanziati da chi guadagna normalmente. Coloro che cercano una proprietà residenziale sono spesso infastiditi dall'”avidità” dei proprietari che, secondo l’opinione dei potenziali acquirenti, danno un valore troppo alto alla loro proprietà.

Il calcolo del prezzo degli immobili

Il mercato fa i prezzi, come si può vedere nelle valutazioni immobiliari. Dove la domanda è più alta e l’offerta più bassa, i prezzi aumentano e l’acquisto di case o appartamenti diventa rapidamente più costoso. Se un acquisto vale la pena dipende dal singolo caso. Il fatto è che la proprietà immobiliare è sempre una buona previdenza e un investimento di valore stabile in beni materiali. Pertanto, sia i proprietari-occupanti che gli investitori di capitale sono ben consigliati di investire in immobili. Perché quello che non deve essere trascurato è che i prezzi degli affitti stanno aumentando altrettanto rapidamente e non c’è una fine in vista. Lo spazio vitale a prezzi accessibili è difficile da trovare. Solo per questo motivo, vale la pena considerare l’acquisto di una casa o di un appartamento, nonostante l’aumento dei prezzi degli immobili.

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La valutazione professionale deve essere commissionata

Di regola, il proprietario commissiona una valutazione del valore di mercato. Se state vendendo privatamente e volete risparmiare sui costi della valutazione, non dovreste assolutamente reagire negativamente alle domande dei potenziali acquirenti sul valore di mercato. Come potenziale acquirente, potete chiedere la base di calcolo del prezzo dell’immobile e commissionare una valutazione con la conoscenza del proprietario. Se si sospetta un prezzo d’offerta ideale, emotivamente determinato, questa misura può rivelarsi una strategia di riduzione dei costi.

Determinazione del valore di mercato da parte di esperti

Come proprietario, dovreste tenere a mente che un acquirente sta facendo il più grande acquisto della sua vita e quindi vuole sicurezza in termini di un prezzo neutrale dell’immobile. Se una proprietà viene venduta tramite un’agenzia immobiliare, nella maggior parte dei casi è stata effettuata una valutazione del valore di mercato. Questo significa che il prezzo dell’immobile riflette i fattori attuali ed è stato determinato sulla base dell’arredamento, delle dimensioni e della posizione dell’immobile, dell’integrazione infrastrutturale e sulla base di una dettagliata analisi di mercato. Se basate i vostri prezzi di proprietà su una valutazione del valore di mercato, è meno probabile che l’acquirente dubiti del prezzo della proprietà e più probabile che sia disposto a prendere la decisione di acquisto senza una trattativa a lungo termine. Se avete rinunciato alla valutazione, potete farlo retrospettivamente.

Influenza sui proprietari-occupanti e sugli investitori di capitale

Come proprietario-occupante di un immobile, dovete soppesare se il prezzo più le spese accessorie di acquisto e gli interessi sul prestito sono adeguati per voi. Per determinare questo quoziente, prendete come base i vostri pagamenti di affitto negli ultimi 20 anni (con un periodo di rimborso di 20 anni) e confrontate i due valori. Se avete pagato più affitto o un affitto che è identico al prezzo di acquisto dell’immobile, l’acquisto è la decisione migliore per voi. Se i pagamenti dell’affitto sono significativamente inferiori al prezzo dell’immobile, continuare a vivere in affitto può rivelarsi una soluzione migliore.

Gli investitori di capitale usano un metodo di calcolo diverso. Qui, la redditività dell’acquisto può essere riconosciuta dal fatto che i costi di gestione e manutenzione siano inferiori al reddito da locazione esistente o possibile dopo il riaffitto. Se non c’è differenza con una prospettiva di ritorno, l’investimento non è un buon investimento di capitale.

Se state acquistando un immobile come residenza familiare, assicuratevi innanzitutto di ripagare il finanziamento con un tasso d’interesse fisso e di essere senza debiti prima del pensionamento. I criteri di selezione si basano sugli aspetti che voi personalmente considerate essenziali. Stabilite un budget massimo che si adatti al vostro reddito e all’importo del rimborso mensile del finanziamento. È un fatto che i prezzi molto alti degli immobili, specialmente nei centri urbani, aumentano la quantità di finanziamenti per l’acquisto. È quindi tanto più importante calcolare il prezzo d’acquisto dell’immobile, compreso il tasso annuo effettivo globale, e tenere conto del fatto che la richiesta della banca è superiore all’importo del prestito al momento di rimborsare il prestito.

Vendere una proprietà – Come determinare il giusto prezzo

I prezzi degli immobili sono negoziabili?

Il prezzo richiesto di una proprietà non è una cifra statica. Anche se è stato determinato sulla base di una valutazione del valore di mercato, nella maggior parte dei casi c’è un certo margine di negoziazione. Come potenziale acquirente, dovreste quindi chiedere se e in che misura è possibile una riduzione del prezzo. Le trattative hanno più successo con le proprietà più vecchie, perché sarete in una buona posizione negoziale durante l’ispezione e quando si scoprono i difetti minori. Tuttavia, bisogna anche tenere presente che il proprietario o l’agente immobiliare che agisce per conto del proprietario non è tenuto a negoziare. I prezzi degli immobili sono aumentati molto bruscamente negli ultimi anni. Se siete interessati a una proprietà in luoghi con una domanda immensa, la vostra posizione nelle trattative sui prezzi è meno buona.

Abilità e strategie tattiche nella negoziazione

Se, d’altra parte, si decide per una proprietà in una zona rurale, c’è sicuramente un margine di manovra che si può usare positivamente per se stessi con un po’ di abilità e strategie tattiche. Quando si entra in una trattativa, procedere con cautela ed empatia. Specialmente nel caso di proprietà di venditori privati, il prezzo richiesto è spesso basato su valori sentimentali e ricordi di momenti piacevoli nella proprietà. Un approccio troppo sfacciato ed esigente di solito ha l’effetto opposto e può portare il proprietario a non voler più vendere a voi. Sia come proprietario che come potenziale acquirente, dovete sapere che le trattative fanno parte del business. Con competenza e tatto, la negoziazione del prezzo della proprietà aumenta l’interesse dell’acquirente e la comodità del venditore. Se non vi piace negoziare da soli e vi sentite a disagio in queste discussioni, vi conviene usare un agente immobiliare. Le capacità di negoziazione e l’esperienza nei prezzi di mercato sono un vantaggio se non si agisce privatamente come potenziale acquirente ma si fa fare la ricerca della proprietà.

I prezzi degli immobili scenderanno nel prossimo futuro?

Alcuni esperti del settore ritengono che i prezzi degli immobili scenderanno nei prossimi tre o cinque anni. Questa è una congettura, poiché non c’è una vera ragione per una supposizione manifesta. Attualmente, la domanda sta aumentando, mentre l’offerta si sta restringendo. Questo fatto da solo esclude di pagare prezzi immobiliari meno alti nel prossimo futuro. Anche un aumento del tasso d’interesse di riferimento e il relativo inasprimento della politica monetaria non è né in discussione né in prospettiva.

Comprare immobili residenziali e investire in immobili

Se volete comprare una proprietà residenziale o investire nel mercato immobiliare, non dovreste fare affidamento su supposizioni e rimandare il vostro acquisto con la speranza che i prezzi degli immobili scendano. Ricordate: l’acquisto di una casa o l’acquisto della vostra casa è una salvaguardia per la vostra pensione e una decisione che prendete per voi stessi e la vostra famiglia. I prezzi degli immobili stanno aumentando rapidamente da diversi anni e la tendenza è che l’aumento continuerà per un bel po’ di tempo.

Se trovate la casa o l’appartamento dei vostri sogni che soddisfa i vostri criteri e vi convince a prima vista, avete varie opzioni per negoziare il prezzo dell’immobile. Aspettare, d’altra parte, non è raccomandato, ma assicurerà che il vostro immobile da sogno trovi un altro proprietario. Due anni fa i critici dicevano già che ci sarebbe stata una bolla immobiliare. Ma la realtà è diversa. Il mercato è in piena espansione e gli attuali prezzi elevati degli immobili sono il risultato di una domanda crescente, di un’offerta ridotta e di un interesse sempre crescente per l’acquisto di immobili. Quindi, se state aspettando un momento favorevole, dovreste agire ora e non contare sul fatto di poter realizzare il vostro sogno a prezzi immobiliari più bassi in un periodo di tempo prevedibile.

Il prezzo dell’immobile come criterio per la decisione di acquisto

Oggi si ottiene necessariamente “meno casa per un prezzo di proprietà più alto”? Anche se molti potenziali acquirenti hanno questa sensazione, questo pensiero non è fondamentalmente vero. Avete un’idea concreta del prezzo dell’immobile e state cercando un immobile che potete acquistare per la somma che avete preventivato?

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Fatti e cifre: Statistiche sulla proprietà della casa in Germania

Statistiche: Proprietà residenziale in Germania

Quanto è alto il tasso di proprietà nei singoli stati federali? Ecco le “ultime” cifre dell’Ufficio Federale di Statistica. Non c’è ancora stato un nuovo sondaggio dopo il 2014. Non appena saranno disponibili nuovi dati, li includeremo qui! Qui potete vedere il tasso di proprietà in Germania nel periodo dal 1998 al 2014 per stato federale.

© Statista 2019 – Fonte: Ufficio federale di statistica

	1998	2002	2006	2010	2014
Saarland	58,1%	56,9%	54,9%	63,7%	62,6%
Renania-Palatinato	55%	55,7%	54,3%	58%	57,6%
Bassa Sassonia	48,9%	51%	49%	54,5%	54,7%
Schleswig-Holstein	46,8%	49,4%	47,1%	49,7%	51,5%
Baden-Württemberg	48,3%	49,3%	49,1%	52,8%	51,3%
Baviera	47,6%	48,9%	46,4%	51%	50,6%
Assia	43,3%	44,7%	44,3%	47,3%	46,7%
Brandeburgo	35,5%	39,8%	39,6%	46,2%	46,4%
Totale Germania	40,9%	42,6%	41,6%	45,7%	45,5%
Turingia	39,2%	41,8%	40,6%	45,5%	43,8%
Nord Reno-Westfalia	37,4%	39%	38,7%	43%	42,8%
Sassonia-Anhalt	36,5%	39,6%	37,9%	42,7%	42,4%
Meclemburgo-Pomerania Occidentale	32,2%	35,9%	33,2%	37%	38,9%
Brema	37,5%	35,1%	35,4%	37,2%	38,8%
Sassonia	28,7%	31%	29,5%	33,7%	34,1%
Amburgo	20,3%	21,9%	20,2%	22,6%	22,6%
Berlino	11%	12,7%	14,1%	14,9%	14,2%

Prezzo al metro quadrato per i condomini

Vuoi vendere? Naturalmente, come proprietario di un immobile beneficerete anche dell’aumento dei prezzi d’acquisto nelle grandi conurbazioni delle metropoli. Qui potete vedere le città con i più alti prezzi al metro quadro per i condomini in un confronto tra il 2010 e il 2018* (in euro al metro quadro).

1. Monaco (Baviera) con 8.342 euro al mq; da 6.737 euro al mq nel 2014; aumento di 1.695 euro al mq in 4 anni.
2. Stoccarda (BW) con 5.925 euro al mq; da 4744 euro al mq nel 2014; aumento di 1.181 euro al mq
3. Francoforte sul Meno (Assia) con 6.060 euro al mq; da 4.373 euro al mq nel 2014; aumento di 1.687 euro al mq
4. Friburgo in Brisgovia (Baviera) con 4.943 euro al mq; da 4.740 euro al mq nel 2014; aumento di 203 euro al mq
5. Ingolstadt (Baviera) con 4.969 euro al mq; da 4.287 euro al mq nel 2014; aumento di 682 euro al mq

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