Crowdinvestment immobiliare

Crowdinvesting Beni immobili – Nicht jeder hat das nötige Eigenkapital oder den nötigen Cashflow (regelmäßiges Einkommen) um ein eigenes Casa zu Compra oder eine appartamento di proprietà. Alle Kaufnebenkosten Beni immobili im Detail – Notar, Grunderwerbsteuer, agente immobiliare und mehr. Crowdinvesting hat viele Vantaggi: wenig Eigenkapital ab 500 Euro, breite Auswahl an Anlageobjekten, Risikominimierung durch Kapitalstreuung und attraktive rendimento zwischen 4 und 7 Prozent pro Jahr. Beni immobili sind außerdem als Altersvorsorge extrem sinnvoll, denn der Sachwert schützt vor Inflation. Eine der besten Investmentalternativen ist deshalb Crowdinvesting bei spezialisierten Anbietern, wobei sich ein Crowdinvesting Vergleich der Plattformen lohnt. Einfach gesagt: Beni immobiliinvestment für jeden — mit allen Chancen, aber auch mit klar definierten Risiken, die Sie kennen müssen.

Key Facts -

Crowdinvesting: Erklärung, Vantaggi und Nachteile

Cos’è il crowdinvesting?

Crowdinvesting, Crowdfunding, Crowdlending: Differenze

Vantaggi del crowdinvesting immobiliare

Svantaggi e rischi per gli investitori

Come funziona il crowdfunding immobiliare?

Esempio di calcolo: 5.000 euro in un progetto

Tassazione: tassa sulle rendite sulle interessi

Confronto tra fornitori di investimenti collettivi

Tabella dei fornitori: importo minimo, rendimento, specializzazione

Weitere Anbieter im deutschsprachigen Raum

Un investimento immobiliare è sensato?

Inflazione e deprezzamento del denaro: effetti

Crowdinvesting: Erklärung, Vantaggi und Nachteile

Troppo poco capitale proprio, troppo poco tempo? Nessun problema! Il crowdinvesting in beni immobili vi permette di investire con piccole somme. La mia raccomandazione per investimenti a partire da 500 euro sono fornitori come Exporo e InRento.

Iniziamo dalle basi.

Cos’è il crowdinvesting?

Qual è la domanda iniziale: cosa si intende per crowdinvesting?

Un semplice confronto sarebbe una società per azioni. L’azienda vende quote a persone e istituzioni. In questo modo, molte si impegnano in un’azienda e le danno la finanziatura necessaria per crescere. Così funziona anche il crowdinvesting in Beni immobili.

Invece di un grande investitore, le quote vengono distribuite a molti piccoli investitori. In questo modo anche persone che non hanno la necessaria solvibilità, un capitale proprio insufficiente – o entrambi – possono investire in immobili. Operatori come Bergfürst, Engel & Völkers Digital Invest, Exporo o InRento mediano queste partecipazioni.

Crowdinvesting, Crowdfunding, Crowdlending: Differenze

I termini vengono spesso usati in modo sinonimico, ma sono diversi dal punto di vista legale ed economico:

Crowdfunding – donazione o prenotazione, nessuna aspettativa di rendimento (es. Kickstarter)
Crowdinvesting – Partecipazione simile al capitale proprio nei profitti dell’azienda (capitale Mezzanine, prestito subordinato parziale)
Crowdlending – Concessione di prestiti classici a interesse fisso, senza partecipazione ai profitti

Per quanto riguarda i beni immobili, parliamo quasi sempre di crowdinvesting sotto forma di prestiti subordinati. Questo è il punto legale decisivo che devi comprendere – ne parleremo presto nel capitolo sui rischi.

Vantaggi del crowdinvesting immobiliare

Come investitore hai diversi vantaggi: il basso capitale proprio, le diverse proprietà immobiliari come opzioni di investimento, la riduzione dei rischi attraverso la diversificazione del capitale e una partecipazione ampia con tasso d’interesse fisso, distribuzione dei profitti dipendente dai guadagni e partecipazione alla vendita.

Poco capitale proprio — inizio da 100 a 500 euro
Registrati una volta, molte opzioni di investimento
Trasparenza — prospetti dei progetti con ubicazione, costruttore, garanzie
Riduzione dei rischi — diversificazione del capitale su diversi progetti
La durata può essere breve (da 12 a 36 mesi)
Nessuna gestione continua come nel caso di un immobile proprio

Vergütung und Auszahlungen:

Tasso fisso (tipico 4-7 percento annuo)
Distribuzione dipendente dai guadagni (nelle tranche di capitale proprio)
Partecipazione nel caso di exit (vendita o rifinanziamento dell’immobile)

Svantaggi e rischi per gli investitori

Wie immer gibt es Vantaggi, aber auch klar zu benennende Nachteile. Hier auch ein weiterführender Artikel in Capital “Riskantes Spiel mit dem Crowdinvesting“.

Das größte Risiko: Nachrangdarlehen bedeutet Nachrangigkeit. Im Insolvenzfall werden zuerst die finanzierende Hausbank (Senior-Loan), dann andere Gläubiger und ganz zuletzt die Crowd-Investoren bedient. Bei Projekten mit hoher Beleihung (Loan-to-Value über 80 Prozent) bleibt im Worst Case nichts mehr übrig.

Kein Mitspracherecht (partiarisches Nachrangdarlehen)
Priorità alle banche in caso di fallimento
Vincolo di capitale per l’intera durata (in genere 12 fino a 60 mesi)
Nessun mercato secondario regolamentato — l’uscita anticipata è spesso impossibile
Perdita totale in caso di fallimento dei Progetti
Troppi investimenti — perdita di panoramica
Nessuna garanzia degli depositi (a differenza del conto corrente)

Regola d’oro dei professionisti: massimo il 10 percento del patrimonio liquido investito nel crowdfunding, di cui massimo il 5 percento per singolo progetto.

Come funziona il crowdfunding immobiliare?

Nella maggior parte dei casi, si tratta dello sviluppo di un bene immobile — ristrutturazione, divisione o costruzione completa.

Nel classico investimento immobiliare si cercherebbe ora un partner per la finanziatura. Nel crowdfunding, invece, i proprietari parlano con le piattaforme di crowdfunding, che si occupano della distribuzione delle quote. Le piattaforme online mettono in contatto le quote immobiliari con gli investitori.

I quattro attori in sintesi:

Portatore di progetti / costruttore — sviluppa l’immobile, cerca capitale mezzanino
Piattaforma (Exporo, Bergfürst, Engel & Völkers Digital Invest) — valuta i progetti, mette in contatto gli investitori
Investitori / crowd — investe a partire da 100 a 500 euro
Bank per seniority — finanzia la maggior parte (tipicamente tra il 60 e l’80 percento), garantita in primo grado

La piattaforma di crowdfunding si occupa della presentazione davanti agli investitori, mentre i proprietari si occupano della costruzione e dello sviluppo. Con il crowdfunding non concedete quindi un prestito tipico al promotore edilizio, ma vi associate all’immobile con un prestito subordinato parziale. Non avete diritto di voto.

L’associazione non significa che potrete riscuotere domani e richiedere 0,5 metri quadrati. Gli immobili vengono gestiti o rivenduti, voi siete esclusivamente investitori. Da questo ottenete il vostro rendimento. Come calcolare il rendimento di un immobile e quali formule possono aiutare, ve lo spieghiamo in dettaglio.

Esempio di calcolo: 5.000 euro in un progetto

Ecco a che aspetto ha un investimento concreto:

Importo dell’investimento: 5.000 euro
Remunerazione: 5,5 percento all’anno
Durata: 24 mesi
Interessi lordi totali: 550 euro
Tassa sulle rendite (25 percento + addizionale 5,5 percento): circa 145 euro
Rendimento netto: circa 405 euro
Rimborso alla fine del periodo: 5.000 euro di capitale + interessi

Importante: Su molte piattaforme l’erogazione avviene in un’unica soluzione — quindi capitale e interessi solo alla fine del periodo. Gli investitori che cercano un flusso di cassa dovrebbero prestare attenzione agli interessi pagati in modo continuo.

Tassazione: tassa sulle rendite sulle interessi

I redditi derivanti dal crowdinvesting vengono considerati redditi da capitale:

Tassa sulle rendite: 25 percento
Contributo di solidarietà: 5,5 percento sulla tassa
Tassa ecclesiastica: 8 o 9 percento (se soggetti alla tassa ecclesiastica)
Pausa fiscale per risparmiatori: 1.000 euro per persona, 2.000 euro in caso di dichiarazione congiunta

Importante: A differenza dell’affitto diretto, qui non si applica nessuna ammortamento, spese per la pubblicità né tassazione progressiva – il che può rappresentare un vantaggio o uno svantaggio a seconda del proprio aliquota d’imposta.

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Confronto tra fornitori di investimenti collettivi

Qual è la migliore piattaforma di crowdfunding? Dove è possibile investire? Esistono diversi fornitori seri per gli investimenti collettivi. Ecco un’overview del mercato. Le somme minime variano in base al progetto e alla piattaforma.

In genere le somme minime si aggirano tra 100 e 1.000 euro.

Tabella dei fornitori: importo minimo, rendimento, specializzazione

Anbieter	Mindestanlage	Rendimento p.a. (tipico)	Laufzeit	Schwerpunkt
Bergfürst	10 Euro	4,5 – 7 %	12 – 36 Monate	Bestand & Sviluppo IT
Engel & Völkers Digital Invest	100 Euro	5 – 6 %	12 – 36 Monate	Premium-Projekte
Exporo	500 Euro	3 – 6 %	12 – 48 Monate	Leader di mercato in DE, ampio
InRento	500 Euro	7 – 12 %	12 – 36 Monate	Buy-to-let, Europa
Rendity	500 Euro	5 – 8 %	12 – 36 Monate	Österreich & DE
Zinsbaustein	500 Euro	4,5 – 6 %	12 – 36 Monate	Sviluppo di progetti
Dagobertinvest	250 Euro	6 – 9 %	12 – 36 Monate	Focalizzato sull’Austria
Linus	100.000 Euro	4 – 6 %	24 – 60 Monate	Semi-professionell

Weitere Anbieter im deutschsprachigen Raum

Crowdinvest Immobilie
Immofunding
Sparkasse (regionale)

Quali sono le caratteristiche che rendono i beni immobili un’investimento così attraente? Investimento immobiliare fa parte delle forme di investimento più popolari — qui scoprirà il motivo.

Un investimento immobiliare è sensato?

Da il crowdinvesting genera un secondo vantaggio, molto personale: impari a conoscere il mercato immobiliare con ogni nuovo annuncio e sviluppi un senso per la valutazione. Come funziona il metodo del valore dei redditi per beni immobili, lo spieghiamo nel dettaglio con un esempio numerico.

I beni immobili come investimento sono estremamente interessanti — in particolare per la previdenza per la vecchiaia. Il valore reale di un bene immobile protegge dal deprezzamento del denaro. Considerando la tabella dell’inflazione e lo sviluppo nei prossimi 25-30 anni si osserva: i beni immobili hanno vantaggi estremi rispetto a investimenti finanziari classici come il conto di risparmio o la pensione Riester.

Inflazione e deprezzamento del denaro: effetti

Esempio: In 30 anni l’inflazione sarà aumentata al punto che il potere d’acquisto di 1.000 euro si ridurrà a soli 600 euro. Se tra 30 anni spenderete 1.000 euro, otterrete solo beni equivalenti a 600 euro di oggi — quindi circa il 40 per cento in meno a causa dell’inflazione.

1.000 euro sul conto risparmio in 30 anni = 600 euro di valore reale

Ora il vantaggio di un immobile come investimento: questo viene affittato. L’affittuario paga un valore equivalente (affitto) per l’utilizzo mensile del bene. Se il denaro vale il 40 per cento in meno, l’affittuario dovrà pagare circa il 40 per cento di affitto in più. Le entrate da affitto saliranno da 1.000 euro a 1.400 euro — nessuna perdita di valore reale.