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Proprietà e tasse: Casa, appartamento, lista di tasse dalla A alla Z + consigli e trucchi

L_kinski — Sun, 12 Sep 2021 15:33:16 +0000

Risparmiare le tasse con gli immobili – Impara a fare le tasse! Sei il miglior professionista finanziario che puoi trovare per il tuo ambiente individuale (privato e aziendale). Calcolare le tasse da soli è lo strumento per minimizzare il proprio carico fiscale. Si tratta quindi di convertire le tasse in ricchezza privata. Meno tasse devi pagare al fisco, più velocemente puoi costruire la tua ricchezza privata. Qui raccolgo per voi gli articoli che ho scritto sul tema dell’ottimizzazione fiscale. La maggior parte di essi riguarda l’acquisto di immobili in Germania, ma alla fine troverete anche consigli per investimenti in Europa e il grande speciale: le tasse negli Stati Uniti. Ci sono molti errori quando si vende un immobile, ma le tasse sono spesso la voce più grande dei costi aggiuntivi. Ciò significa: gli errori costano! Iniziate con le nozioni di base sui costi accessori di acquisto in Germania, l’imposta sul trasferimento dei terreni e le forme legali come le società a responsabilità limitata immobiliari e le fondazioni familiari.

Tasse dalla A alla Z per gli investitori immobiliari

A seconda della situazione, possono essere applicate diverse tasse in relazione agli immobili. I regolamenti relativi alla riscossione delle imposte sono a livello federale, statale o comunale e differiscono sia nella base di valutazione che nell’ammontare delle aliquote fiscali e dei contributi di riscossione. Per la vendita e l’acquisto di beni immobili, sia per la vendita/acquisto di appartamenti che per la vendita/acquisto di case, case plurifamiliari e terreni.

Elenco rapido dei tipi di tasse più importanti

Esempi di tasse sulla proprietà:

Imposta sul trasferimento immobiliare (GrESt)
Imposta sulla proprietà (GrSt)
Tassa sulla speculazione
Imposta di successione (ErbSt)
Imposta sulle donazioni (SchenkSt)
Imposta sul valore aggiunto (IVA ) e imposta sul commercio (GewSt)

Vediamo ora tutti gli oneri fiscali in dettaglio:

Imposta sui trasferimenti immobiliari (GrESt): Acquisto di beni immobili

La tassa di trasferimento immobiliare è una tassa di transazione legale il cui prelievo una tantum è di solito innescato dall’acquisizione di un terreno o di un immobile. Viene riscossa sulla base di accordi di acquisto tradizionali così come su accordi di scambio di proprietà o partizioni. Inoltre, i cambiamenti di proprietà nel senso dell’imposta sul passaggio di proprietà immobiliare a seguito di trasferimenti e le offerte più alte nelle aste obbligatorie possono portare a un prelievo fiscale.

Scatto per i prelievi fiscali di GrESt:

Contratti di acquistoclassici
Accordi di scambio di terreni
Divisioni territoriali
Trasferimenti
Le offerte più alte alle aste di pignoramento

Importo dell’imposta sul trasferimento immobiliare: Stati federali

L’aliquota è fissata a livello nazionale e può – a partire dal 2020 – essere tra il 3,5% e il 6,5% del prezzo di acquisto. La base di valutazione è il prezzo di acquisto come risultato della certificazione notarile – viene moltiplicato per l’aliquota fiscale specifica del paese per determinare l’importo dell’imposta da pagare.

Aliquote attuali 2020 (la più bassa prima):

Baviera: 3,5
Sassonia: 3,5
Amburgo: 4,5
Brema: 5,0
Bassa Sassonia: 5,0
Renania-Palatinato: 5,0
Sassonia-Anhalt: 5,0
Assia: 6,0
Meclemburgo-Pomerania Occidentale: 6,0
Brandeburgo: 6,5
Nord Reno-Westfalia: 6,5
Saarland: 6,5
Schleswig-Holstein: 6,5
Turingia: 6,5

Altro sulla tassa sul trasferimento di terreni.

Debitore d’imposta, pagatore d’imposta e esenzione d’imposta

In linea di principio, l’acquirente e il venditore sono ugualmente colpiti dalla responsabilità fiscale. Di regola, però, l’obbligo di pagamento viene trasferito all’acquirente dell’immobile. Nel corso della liquidazione del suo carico fiscale, il contribuente riceve un cosiddetto certificato di liquidazione dall’ufficio delle imposte, che serve come base per la registrazione legale del nuovo proprietario nel registro fondiario.

Il Real Estate Transfer Tax Act (GrEStG) permette l’esenzione dal pagamento unico richiesto a certe condizioni. Questo si applica, per esempio, alla vendita di beni immobili ai membri della famiglia in linea retta così come ai coniugi/partner all’interno di una partnership o durante il processo di divorzio o dissoluzione. Gli immobili o i terreni il cui prezzo d’acquisto non supera i 2.500 euro sono anche esenti dall’imposta sui trasferimenti immobiliari.

Condizioni per l’esenzione fiscale:

Genitori e figli o nonni e figli (grado di parentela I)
Coniugi o partner registrati
Immobili/terreni fino a € 2.500 di prezzo d’acquisto

Nel caso di successioni e donazioni tassabili, l’imposta sui trasferimenti immobiliari è completamente esentata al fine di evitare doppi oneri per i contribuenti e le contribuenti.

Imposta sulla proprietà (GrSt): valutazione, aliquota fiscale e tasso di valutazione

L’imposta sulla proprietà è una tassa comunale che viene pagata annualmente al rispettivo comune per la proprietà immobiliare. Si fa una distinzione tra l’imposta sulla proprietà A – agricola – e l’imposta sulla proprietà B – strutturale – poiché un’aliquota speciale si applica alle proprietà in uso agricolo e forestale.

Base di valutazione, valutazione e riscossione dell’imposta sulla proprietà

Nuova riforma nel 2024 – Due leggi entrano in gioco nella determinazione del valore della proprietà imponibile: da un lato, la legge sull’imposta fondiaria (GrStG) e, dall’altro, la legge sulla valutazione (BewG). A causa dell’obsolescenza, i valori standard richiesti per il calcolo dell’imposta sulla proprietà sono attualmente in fase di riforma e sostituiti da nuovi valori standard. Questo processo deve essere completato entro la fine del 2024.

Prima di tutto, un valore standard è determinato dall’ufficio fiscale statale con l’aiuto del cosiddetto metodo del valore di guadagno capitalizzato. Si prende in considerazione il valore effettivo del terreno, così come il tipo di sviluppo, la posizione e le dimensioni della proprietà.

In secondo luogo, il valore valutato viene moltiplicato per l’aliquota fiscale corrispondente, che è direttamente collegata alla rispettiva proprietà. Per esempio, un tasso forfettario del 6,0 per mille è calcolato per la proprietà agricola e forestale, mentre il tasso per mille per la proprietà edilizia è tra il 2,6 e il 3,5.

Panoramica delle cifre delle misure fiscali per tipo di proprietà:

6,0 per mille per la proprietà agricola
2,6 per mille o 3,5 per mille per le case unifamiliari
3,1 per mille per le case bifamiliari
3,5 per mille per la restante proprietà strutturale

L’imposta finale sulla proprietà è quindi calcolata come il prodotto dell’avviso di valutazione della proprietà emesso dall’ufficio delle imposte e il tasso di valutazione della proprietà. Il tasso di valutazione è fissato dal comune e di solito si applica per la durata di un anno.

Pagamento a rate, uso proprio e di terzi di beni immobili

Di regola – e in caso di occupazione del proprietario – il debitore fiscale è il proprietario dell’immobile. Dopo che l’imposta è stata valutata, il proprietario riceve dal comune un accertamento fiscale corrispondente, che è vincolante per almeno un anno civile. Il proprietario legale al momento del 1° gennaio di ogni anno civile è quindi considerato il debitore d’imposta, anche se nel frattempo rivende la proprietà. Le transazioni di diritto privato possono ovviamente essere fatte a favore del venditore dell’immobile.

I pagamenti delle tasse di proprietà sono generalmente effettuati in quattro rate all’anno, il 15 febbraio, maggio, agosto e novembre. Per i piccoli pagamenti tra i 15 e i 30 euro, le rate semestrali – il 15 febbraio e agosto – sono comuni, mentre per i pagamenti di tasse inferiori ai 15 euro, le rate annuali del 15 agosto sono considerate sufficienti.

Pagamenti a rate dell’imposta sulla proprietà:

Prelievi fiscali > 30 €: trimestralmente (entro il 15.02., 15.05., 15.08. e 15.11.)
Prelievi fiscali 15 – 30 €: semestralmente (il 15.02. e il 15.08.)
Prelievi fiscali < 15 €: annualmente (entro il 15.08.)

Nel caso di una proprietà affittata, tuttavia, le tasse possono essere trasferite all’inquilino (o agli inquilini) come costi accessori ripartibili, a condizione che un accordo contrattuale corrispondente sia stato raggiunto in anticipo. Nel caso in cui si verifichi una perdita di affitto per importi elevati senza colpa dell’inquilino, è possibile richiedere alle autorità locali un’esenzione dall’imposta di proprietà.

Le proprietà del settore pubblico, le proprietà della chiesa e le proprietà delle corporazioni senza scopo di lucro sono completamente esenti dall’imposta sulla proprietà.

Tassa sulla speculazione e periodo

Secondo i regolamenti federali, la tassa di speculazione è una tassa imposta al venditore di beni immobili nel caso di transazioni di vendita privata. Secondo la legge sull’imposta sul reddito (EStG), l’imposta viene riscossa su tutti i redditi di profitto derivanti da vendite private con l’eccezione delle proprietà immobiliari occupate dal proprietario.

Affitto, terreni non sviluppati, diritti di costruzione ereditari & Co.

Ambito di applicazione e scadenza – L’imposta deve essere pagata sulla vendita di appartamenti e case in affitto, così come su terreni non sviluppati e su diritti di costruzione ereditari. Anche le quote di fondi immobiliari chiusi e le quote di comproprietà sono interessate dalla tassa di speculazione.

Portata della tassa di speculazione:

Affitto di appartamenti e case
Terreno non sviluppato
Casi di leasing
Quote di fondi immobiliari chiusi
Quote di proprietà comune

La data di scadenza è l’anno della vendita. L’ammontare dei prelievi fiscali è determinato individualmente dagli stati federali e deciso in base a criteri come l’aumento di valore e l’aliquota dell’imposta sul reddito del venditore, ma può essere ridotto da alcune spese.

Questo include, per esempio, i costi di modernizzazione che riducono il profitto – nella misura in cui superano il 15 % dei costi di acquisto originali -, alcuni costi di pubblicità e le spese di agenzia immobiliare e notarili. Pagamenti a rate organizzati in modo intelligente possono talvolta ridurre i contributi approfittando dei limiti di esenzione.

Riduzione dei prelievi fiscali per speculazione:

Costi di modernizzazione > 15 % dei costi di acquisizione
Costi di pubblicità
Commissioni di intermediazione
Spese notarili

Periodo di speculazione: 10 anni e limite di 3 oggetti

Il periodo di speculazione è di 10 anni. Ciò significa che tutte le transazioni di vendita di diritto privato sono esenti dall’imposta di speculazione dopo questo periodo. Se invece l’appartamento o la casa sono utilizzati temporaneamente dal proprietario, il periodo di 10 anni può essere aggirato e ridotto a due o tre anni.

Questo è sempre il caso se la proprietà immobiliare è stata utilizzata esclusivamente per l’uso residenziale proprio del contribuente nell’anno della vendita e nei due anni precedenti – anche nel caso di seconde case occupate dal proprietario o di case di vacanza. Finché il proprietario di un immobile dimostra di ricevere gli assegni familiari per i suoi figli, il loro uso privato è anche considerato come “scopo abitativo proprio” del contribuente.

Se un totale di più di tre vendite di proprietà sono fatte in una finestra temporale di cinque anni e il limite di tre proprietà è così superato, le vendite sono considerate commercio commerciale secondo la legge e sono quindi automaticamente soggette all’imposta sul commercio.

Imposta di successione (ErbSt): valutazione degli immobili e indennità

L’imposta di successione entra sempre in gioco quando una persona deceduta lascia un’eredità che viene accettata dai beneficiari.

Base imponibile e prelievi fiscali

Imposte di successione secondo il valore di mercato alla data di riferimento – Contrariamente all’estero, le norme federali non definiscono l’imposta di successione come un’imposta patrimoniale, ma come un’imposta di successione, il che significa che i prelievi fiscali sono generalmente applicati in relazione all’importo specifico dell’eredità. Un’imposizione fiscale estesa assicura che i beneficiari non beneficino dell’emigrazione all’estero in caso di eredità.

L’ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV) prevede una valutazione basata sul metodo del valore comparativo, del valore reddituale o del valore patrimoniale. Per le successioni immobiliari, la valutazione si basa sul valore di mercato corrente alla data di riferimento, cioè il valore che si sarebbe potuto ottenere per l’immobile in una vendita immediata in quel giorno.

Nel caso di immobili affittati, si applica uno sconto forfettario di valutazione fiscale del 10 %, mentre il 100 % del valore di mercato è incluso nella valutazione per gli immobili non affittati.

Base di valutazione secondo ImmoWertV:

Per le proprietà in affitto: 90 % del valore di mercato
Per le proprietà non affittate: 100% del valore di mercato

Il rapporto del perito può essere dedotto dalle tasse come un costo di successione accessorio.

Detrazioni e sgravi fiscali: parenti e affini

Gradi di parentela degli eredi con il defunto e uso proprio – L’importo del contributo dell’imposta di successione può essere ridotto attraverso alcune indennità. Questi sono fatti in relazione al rispettivo grado di parentela che un beneficiario ha con il defunto.

Indennità secondo la relazione:

500.000 € per il coniuge/partner
400.000 € per i figli naturali, i figliastri e i figli adottivi e i nipoti superstiti
200.000 € per i nipoti
100.000 € per genitori e nonni
20.000 € per tutti gli altri eredi (parenti e non)

Se il defunto era residente in una proprietà occupata dal proprietario prima della sua morte e i suoi eredi usano questa proprietà per i loro propri scopi residenziali per almeno dieci anni consecutivi dopo il verificarsi della successione, essi sono liberati dall’imposta di successione. Nel caso di una partenza anticipata, invece, c’è una tassazione successiva.

Imposta sulle donazioni (SchenkSt): contratto di donazione ed esenzione fiscale

L’imposta sulle donazioni non si applica ai beni che vengono donati al beneficiario invece di essere venduti, prestati o ereditati.

Nel contesto delle donazioni immobiliari, ai donatori vengono spesso concessi diritti residenziali e/o di usufrutto. In questi casi, è consigliabile un contratto di donazione, se necessario con un diritto di reclamazione incluso, al fine di evitare aste forzate o pignoramenti nel caso peggiore. Se i diritti residenziali a vita sono concessi, una voce corrispondente dovrebbe anche essere fatta nel registro fondiario al fine di garantire una chiara verificabilità.

Detrazioni e sgravi fiscali

Grado di parentela dei beneficiari con il donatore – Nel caso di donazioni a coniugi o partner civili, c’è un’esenzione fiscale completa. Questo vale anche se i partner sono in fase di divorzio o annullamento, nella misura in cui occupano ancora insieme la casa familiare al momento della donazione.

Le franchigie fiscali in caso di regali possono essere ricalcolate ogni dieci anni. Nel caso dei genitori, questo è possibile anche due volte. Essi differiscono per quanto riguarda il rapporto di parentela tra il donatore e il donatario.

Indennità secondo la relazione:

500.000 € per il coniuge/partner
400.000 € per i figli e i nipoti superstiti
200.000 € per i nipoti
100.000 € per genitori e nonni
20.000 € per tutti gli altri beneficiari (parenti e non)

Richiesta di quota obbligatoria e richiesta supplementare in caso di donazione ed eredità

In caso di esclusione dall’eredità, i parenti prossimi del defunto hanno un cosiddetto diritto ad una parte obbligatoria, cioè un diritto di pagamento nei confronti dell’erede testamentario.

State considerando cosa sarebbe meglio a lungo termine: lasciare in eredità o vendere? In questo articolo, tratterò più specificamente il tema del “lasciare in eredità correttamente”. Questo perché la vendita anticipata può spesso evitare grandi dispute in famiglia:

Suggerimento di lettura per i proprietari: lasciare in eredità correttamente

Per gli eredi, in questo articolo approfondisco il lato degli eredi, le procedure e altro:

Consiglio di lettura per gli eredi: ereditare correttamente

Secondo il codice civile federale (BGB), le donazioni fatte da una persona deceduta negli ultimi dieci anni prima della sua morte contano come un supplemento al diritto alla quota obbligatoria dei suoi eredi. I crediti diminuiscono di anno in anno secondo il modello di ammortamento e scendono a zero per cento dall’undicesimo anno prima dell’eredità.

C’è un diritto illimitato a un supplemento della quota obbligatoria sulle donazioni fatte nell’ambito di un matrimonio o di un’unione civile registrata. Tuttavia, il dono stesso rimane assolutamente efficace.

Imposta sul valore aggiunto e imposta sul commercio: commercio di beni immobili commerciali

L’imposta sul valore aggiunto (IVA ) viene trasferita all’acquirente e al nuovo proprietario al 19% del prezzo di acquisto nelle vendite di immobili commerciali.

L’imposta sul commercio (GewSt) è dovuta dal venditore di immobili nell’ambito delle transazioni commerciali di vendita e viene calcolata individualmente sulla base della plusvalenza. La quota di profitto corrispondente a un’aliquota d’imposta del 3,5% moltiplicata per l’aliquota d’imposta comunale dà come risultato l’importo dell’imposta commerciale da pagare.

Importo dell’imposta commerciale =3,5% del profitto * tasso di valutazione

Tassazione automatica del commercio e detrazioni

Società di persone, persone fisiche & Co. – Nella misura in cui l’immobile è un bene commerciale, il relativo reddito da profitto è generalmente soggetto a imposta. Se il periodo di 10 anni previsto dalla legge sull’imposta sul reddito (EStG) per quanto riguarda l’imposta sulla speculazione non viene rispettato o il limite di tre proprietà viene superato quando si vendono unità immobiliari, il reddito corrispondente è anche automaticamente soggetto all’imposta sul commercio.

Pertanto, la rivendita di una proprietà originariamente acquistata come casa plurifamiliare, che viene divisa in più appartamenti nel corso di una migliore locazione, entro cinque anni provoca proprio un tale obbligo fiscale generato automaticamente.

Le società di persone e le persone fisiche hanno legalmente diritto a un’indennità di 24.500 euro. Altre società e associazioni possono beneficiare di un importo inferiore esentasse di 5.000 euro a certe condizioni.

Suggerimento! Dopo il blocco sull’acquisto o l’affitto di immobili, ecco alcuni interessanti consigli fiscali per i proprietari e gli investitori immobiliari

Leggi di più: Tasse per l’acquisto / affitto di immobili

Iniziare a lavorare nel settore immobiliare – Cosa bisogna aspettarsi quando si acquista una casa, un condominio, un appartamento o solo un appezzamento di terreno?

Base: Spese accessorie per l’acquisto di beni immobili

Bassi tassi d’interesse, grandi offerte di prestito e prezzi d’acquisto irresistibili tentano alcune persone e rendono il sogno di possedere una casa una realtà. Tuttavia, la maggior parte delle persone non presta abbastanza attenzione all’argomento e dimentica i costi aggiuntivi che acquirenti e venditori possono aspettarsi quando firmano un contratto di acquisto. Quali costi aggiuntivi sorgono quando si acquista un condominio? Quale percentuale quando si compra una casa?

Quando si firma un contratto d’acquisto, il finanziamento è già sotto controllo. Tuttavia, i costi di acquisto accessori sono spesso sottovalutati. Le fatture dell’agente immobiliare, del notaio, del catasto e dell’ufficio delle imposte arrivano non appena il prestito viene fissato. Questo è il motivo per cui il prestito è spesso fissato troppo in basso.

Spese accessorie per l’acquisto di beni immobili

Tassa sul trasferimento immobiliare: tassa per stato federale

L’imposta sul trasferimento di terreni è dovuta ogni volta che un terreno o una quota di un terreno viene acquistato in Germania.

La tassa sul trasferimento di terreni è una tassa statale. È stabilito individualmente da ogni stato federale. Attualmente è tra il 3,5% e il 6,0%, a seconda dello stato federale. L’imposta viene riscossa sulla base della legge sulla tassa di trasferimento del terreno (GrEStG). L’importo dell’imposta sul trasferimento di terreni è determinato dagli stati federali. Si tratta quindi di una tassa statale. Il rispettivo stato federale può quindi decidere da solo se trasferire l’imposta prelevata ai suoi comuni.

Tassa sul trasferimento di proprietà immobiliari

Valutare i beni immobili: Ridurre i costi accessori + il capitale di investimento

Migliore è la valutazione dell’immobile, più bassi sono i costi accessori e l’imposta sugli affari. Per questo motivo vi consiglio di esaminare anche la valutazione degli immobili. PS: A proposito, questo è anche il motivo per cui molte persone assumono un agente immobiliare. Se accettate subito un prezzo d’acquisto, probabilmente pagherete di più. Potresti considerarlo come un apprendistato. Ma se si tratta di una somma a 5 cifre, diventa rapidamente doloroso per molte persone. Avreste potuto investire il denaro in una ristrutturazione o modernizzazione, per esempio installando un nuovo sistema di riscaldamento. Questo avrebbe due effetti collaterali positivi:

Minimizzazione del prezzo d’acquisto attraverso punti critici concreti (per esempio, il tessuto dell’edificio)
Aumento del valore attraverso la ristrutturazione / modernizzazione nella rivendita

Così non solo pagate meno, ma potete anche utilizzare i beni disponibili per aumentare il valore della vostra proprietà. Quindi, ricordate: più dettagliatamente controllate l’immobile, prima potrete ridurre al minimo il prezzo d’acquisto. Potete imparare di più su ciò che è importante quando si valuta un immobile qui nell’articolo principale.

Valutare una proprietà

Se hai già in mente una proprietà specifica, ti consiglio di leggere i singoli articoli su terreni, appartamenti, case e simili.

Tasse sul reddito da locazione: GmbH o fondazione

Per tassare il vostro reddito da locazione nel modo più efficiente possibile – al primo livello – dovreste pensare alla creazione di una società supplementare per la vostra proprietà (o le vostre proprietà).

Le tasse sul reddito da locazione sono sicuramente il problema per i proprietari. Proprietà immobiliare privata, GmbH immobiliare (asset-managing GmbH) o fondazione di famiglia? Nei due articoli seguenti vi mostrerò perché è molto intelligente pensare alle fondazioni prima di comprare un immobile privatamente o di creare una GmbH immobiliare.

Immobilien GmbH: Gestione patrimoniale GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Chi penserebbe di creare una società a responsabilità limitata quando compra una casa o un condominio? Certo, questo non ha senso per i proprietari, ma lo ha per gli affittuari.

Cos’è una società immobiliare? Una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare o commercializzare beni immobili. Non importa se si tratta di una o più proprietà. Include anche la gestione di proprietà per le sue proprietà e quelle di terzi.

Società immobiliare

Ora vi starete ponendo la domanda:

GmbH immobiliare, fondazione di famiglia, non è la stessa cosa?

È vero, non c’è quasi nessuna differenza tra le due forme giuridiche quando si tratta dell’acquisto e della tassazione del vostro reddito da locazione. Tuttavia, le cose si fanno interessanti quando si tratta della vendita di beni immobili. Mentre la plusvalenza all’interno della GmbH immobiliare deve essere completamente tassata, la vendita di immobili è esente da imposte dopo la scadenza del periodo di speculazione.

Fondazione familiare: previdenza per la vecchiaia, bambini, quasi esente da tasse

Ripeto: la plusvalenza è completamente tassata in una GmbH immobiliare. La vendita di beni immobili da parte di una fondazione familiare è esente da imposte (dopo il periodo di speculazione).

Nel seguente articolo sulle tasse, approfondirò con voi il tema delle fondazioni, delle fondazioni familiari, degli acquisti immobiliari, delle tasse e dell’ottimizzazione fiscale. Creare una fondazione, o più specificamente una fondazione familiare, ha molti vantaggi per voi. Dalle plusvalenze esenti da imposte dopo la tassa di speculazione alla bassa tassazione del 15 per cento del reddito da locazione. In questo articolo imparerete come funziona, come si può creare una fondazione e come i vostri nipoti potranno ancora beneficiarne.

Fondazione di famiglia per il settore immobiliare

Altre forme giuridiche nell’acquisizione di beni immobili

Le tasse sono un argomento importante. Più si guadagna, maggiore è il carico fiscale. Ad un certo punto, le tasse sono la vostra maggiore spesa. Come proprietario o investitore immobiliare, puoi risparmiare molti soldi scegliendo la giusta forma legale. I classici sono, per esempio, la società a responsabilità limitata immobiliare o la fondazione di famiglia. Per saperne di più sulle diverse forme legali di costituzione di un’impresa, clicca qui.

Forme legali

Queste erano tutte le opzioni che avete in Germania. Ma che dire degli investimenti immobiliari all’estero? Ecco un’intuizione:

Comprare proprietà all’estero

Quali tasse si devono pagare quando si compra una casa, un terreno o un condominio negli Stati Uniti? Nel nostro Speciale Tasse USA ora troverete tutte le tasse importanti degli Stati Uniti in una lista chiara. Passiamo poi agli investimenti immobiliari in Europa, con un focus su Francia, Italia e Spagna (e Mallorca come extra).

Tasse USA: Speciale immobili

Gli Stati Uniti d’America attirano gli investitori immobiliari come nessun altro paese al mondo. A parte i piccoli hotspot per gli estremamente ricchi, come Kitzbühel o Monaco. La California e Los Angeles in particolare, ma anche New York City sono nel mirino. Inoltre, decine di migliaia di persone cercano appartamenti, condomini e case perché la loro carriera li attira negli Stati Uniti. Silicon Valley (vicino a Los Angeles), Wall Street (New York), è qui che si forgiano le idee economiche, politiche e culturali. Investire negli Stati Uniti può quindi avere senso solo se i parametri sono giusti.

Per gli acquirenti di immobili, tuttavia, la grande domanda è come funziona il sistema fiscale negli Stati Uniti? Insieme al nostro agente immobiliare americano, abbiamo scritto articoli dettagliati sul tema delle tasse negli Stati Uniti. La prima parte è disponibile qui:

Tasse USA: acquisto di beni immobili

Vista di San Francisco, con il tipico skyline americano:

Sgravio fiscale: Approfittare del sistema fiscale statunitense

Credito ipotecario? Tasse sulla proprietà? Qui vi spieghiamo tutti i termini importanti che incontrerete nel sistema fiscale statunitense in relazione al settore immobiliare. Qui troverete una semplice guida su come ridurre il prezzo di acquisto (compresi i costi di acquisto accessori) che pagate per la vostra proprietà negli Stati Uniti: Dai crediti d’imposta alle detrazioni e agli sgravi. In questa guida fiscale, avrai una rapida e facile panoramica di ciò che entra nel calcolo delle tue tasse e come puoi ridurre legalmente le tasse che paghi.

Salvare le tasse USA

Investire in Europa: Francia, Italia e Spagna

Vi trasferite in un paese vicino? Qui abbiamo un piccolo consiglio per l’acquisto di proprietà nei paesi europei vicini. Statisticamente, la maggior parte dei tedeschi sono attratti dal sud-ovest, verso la Francia, la Spagna e l’Italia. Comprare una proprietà nella regione mediterranea è diverso dal comprare in Germania. Si comincia con la ricerca di buone proprietà raccomandabili e si finisce con una programmazione molto precisa degli appuntamenti di visualizzazione, in modo che il tempo disponibile sul posto sia utilizzato in modo ottimale.

Trucchi fiscali spiegati: imparare dai ricchi

Infine, alcune “chicche” dal settore dell’ottimizzazione fiscale e dei trucchi fiscali.

Tasse sulle azioni: Blocco di azioni (1 miliardo) quasi esente da tasse

Perché, quando si possono anche sfruttare opportunità estremamente intelligenti! In questo esempio, vi mostro come è stato possibile trasferire un pacchetto di azioni del valore di miliardi a Springer, quasi esente da tasse. “In realtà, il regalo della vedova dell’editore al suo top manager non sarebbe così generoso. L’imposta sulle donazioni del 50 per cento è dovuta sui doni al di fuori della famiglia al di sopra dell’importo esentasse di 20.000 euro. In questo caso, quasi mezzo miliardo di euro. Ma ci sono regole di esenzione, per esempio per i beni aziendali”. (Pressehaus) – leggete di più su questa coupé ora:

Pacchetto azionario quasi esente da tasse

Imposta sul reddito: il presidente degli Stati Uniti paga solo 750 dollari all’anno

Basta trasformare le perdite in risparmi fiscali! Il rimborso di 70,1 milioni di dollari ricevuto per il 2005-2007 sembra essere dovuto al riporto di circa 700 milioni di dollari in perdite aziendali rivendicate per il 2009. Queste perdite erano probabilmente basate sulla pretesa di aver completamente “abbandonato” il business del casinò Trump Atlantic City (Fonte: IRS. “Pubblicazione 544 (2019), Vendite e altre cessioni di attività”. Accesso 1 ottobre 2020). Leggi tutto sulla storia qui:

Imposta sul reddito solo $750 / anno

Posizione immobiliare: Investire in… – Valutazione Lukinski / Atlante degli investimenti Germania

L_kinski — Tue, 31 Aug 2021 13:48:29 +0000

Immobilien Lage – Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment Immobilie (“Spekulation” auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko. Sie suchen eine günstige Finanzierung in Deutschland? Checken Sie Konditionen und Anbieter in meinem Vergleich.

Lukinski Rating: Lage & Attraktivität

Wer seine erste Immobilie kaufen will, der wird schnell von den verschiedenen Lagearten hören. Doch wie können Sie die Attraktivität von Städten einschätzen? Insbesondere dann, wenn es nicht um die allseits bekannten Städte in A-Lagen geht, sowie München, Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt oder Düsseldorf. Info: mercato Düsseldorf.

Der Kapitalanlage Atlas Deutschland wirft einen Blick auch fast 500 Städte in Deutschland und vergleicht Ihre Attraktivität und Entwicklung.

Hierbei handelt es sich nicht um eine Kaufempfehlung. Das Rating dient der allgemeinen Information.

Immobilien Atlas: Sortiert nach Rating

Städte sortiert nach Rating:

Immobilien Atlas: Sortiert nach Einwohner

Städte sortiert nach Einwohnerzahl:

Metropolen 500K +

Städte bis 500 K

So funktioniert das Rating

Für die Bewertung einer spezifischen Lage (Makroperspektive) gibt es viele Parameter, zum Beispiel die Wirtschaft, deren Verteilung auf Gewerbe, Industrie und Produktion, die Infrastruktur, Bildungsstätten, ebenso wie Ärzte, Freizeitaktivitäten, aber auch das Umfeld, Stadtteile und Nachbarstädte. Ein weiterer Faktor ist natürlich der Kaufpreis (oder auch Mietpreis), je höher die Quadratmeterpreise, desto er zieht es die Menschen in den Speckgürtel der Großstädte. All das sorgt dafür, dass einzelne lagen an Attraktivität verlieren oder an Attraktivität für Menschen gewinnen. Unser Rating vergleich die Attraktivität und Entwicklung miteinander.

Stand:
Auswertung: Städte in Deutschland
Kriterium: Mindestens 40.000 Einwohnern
Kategorisierung: A (+) bis D (-)

Für Immobilieninvestoren, teilt der Kapitalanlage Atlas, die Attraktivität der einzelnen Städte in 4 Kategorien. Vom Lukinski A+ Rating, für besonders attraktive Regionen, die einen hohen Zuzug erfahren, bis zum D- Rating, Städte die schon seit Jahren und Jahrzehnten stagnieren, wenig attraktiv Menschen und Wirtschaft. Inflationsschutz steht bei uns im Vordergrund. Je höher das Rating, desto attraktiver ist die Lage für den Einstieg von Immobilieninvestoren.

Städte im Vergleich: Wo investieren?

Im Folgenden finden Sie zunächst die wichtigsten deutschen Städte, im Vergleich. Metropolen mit über 500.000 Einwohnern, dazu Großstädte von 250 000 bis 500.000 Einwohnern und noch einmal alle Großstädte von 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko mit der Frage:

Wo investieren in Deutschland?

Metropole ( < 500.000 ) - Hoher Kaufpreis, langfristiger Gewinn

Metropolen / Großstädte im Überblick – Tendenziell eher A-Lagen, mit Investment Immobilien. Das heißt, wenig Überschuss aus Mieteinnahmen, dafür hohe Wertsteigerung des Grundbesitzes, egal ob beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf.

Zuerst ein Blick auf die größten Städte, die jeder hier kennt, mit über 500.000 Einwohnern.

Stadt	BL	Rating
		Note	Wert	Kurzzeit	Langzeit
Berlin	BE	B+	5,8	A-	B+
Hamburg	HA	B+	6	A+	B-
München	BA	A+	11,9	A+	A+
Köln	NRW	A	8,7	A+	A
Frankfurt am Main	HE	A+	12,6	A+	A+
Stuttgart	BW	B+	5,2	A	B-
Düsseldorf	NRW	B+	5,8	A	B+
Leipzig	SA	A+	13,1	A+	A+
Dortmund	NRW	C-	0,2	D-	C
Essen	NRW	D-	-1,7	D-	C

Hier kommen Sie zur vollständigen Liste mit allen Metropolen:

Rating: Metropolen ab 500.000 Einwohnern

Großstadt (100.000 – 500.000) – Moderater Kaufpreis, sofortige Rendite

Ein Blick auf die 2. Liga der Städte, Großstädte bis 500.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell gute B-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen.

Großstädte bis 250.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell ein Mix aus B-Lagen und oft guten C-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, wie schon bei den Großstädten, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen. Allerdings Vorsicht bei Immobilien in C-Lage, denn das Risiko, dass Wohnungen oder Häuser auch einmal leer stehen, ist größer als in B- und wesentlich größer, als in A-Lagen.

Stadt	BL	Rating
		Note	Wert	Kurzzeit	Langzeit
Duisburg	NRW	D-	-1,8	D-	C
Bochum	NRW	D-	-4,8	D-	D-
Wuppertal	NRW	D-	-1,7	D-	C
Bielefeld	NRW	B-	3,5	B	B-
Bonn	NRW	B+	5	A+	C
Münster	NRW	A+	13,7	A+	A+
Mannheim	BW	D	-0,8	D	D-
Karlsruhe	BW	A-	6,6	A+	B
Augsburg	BA	A+	11,4	A+	A+
Wiesbaden	HE	C+	2,8	A-	C-

Hier finden Sie die Liste mit allen 67 Großstädten in Deutschland, von 100.000 bis 500.000 Einwohnern:

Rating: Großstädte bis 500.000 Einwohner

Städte ( < 100.000 ) - Mehr Rendite, mehr Risiko

Ihr Vorteile in Städten zwischen 40.000 bis 100.000 Einwohnern? Sie haben weniger nationale und internationale Konkurrenz. Insbesondere, wenn Sie vor Ort wohnen, ein guter, strategischer Vorteil, auch für Immobilien Einsteiger. Welches Rating hat Ihre Stadt? Finden Sie es hier heraus:

Rating: Städte bis 100.000 Einwohner

Hidden Champions für Ihre Kapitalanlage

Jetzt wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating!

Danach finden Sie noch eine Liste, mit Städten, die eine sehr negative Entwicklung auf Reisen und mit D- Rating höheres Risiko bergen.

Top 10 A+ Ratings

Hier sehen Sie die top 10 A+ Ratings:

Bernau bei Berlin (Brandenburg), Rating: 25,2
Falkensee (Brandenburg), Rating: 22,3
Oranienburg (Brandenburg), Rating: 17,7
Potsdam (Brandenburg), Rating: 17,0
Bad Kreuznach (Rheinland-Pfalz), Rating: 16,6
Dachau (Bayern), Rating: 15,8
Landshut (Bayern), Rating: 15,3
Gießen (Hessen), Rating: 15,2
Goslar (Niedersachsen), Rating: 14,8
Ostfildern (Baden-Württemberg), Rating: 14,6

Alle A+ / A Ratings in Deutschland

Sie wollen noch mehr Hidden Champions in Deutschland kennen lernen? Dann sehen Sie sich hier alle A-Rating in Deutschland an! Diese Städte sind extrem beliebt, lesen Sie hier mehr, Lukinski A+ / A Ratings für Immobilieninvestoren:

A+ / A Ratings in Deutschland

Hidden Champions mit A+ Rating im Überblick – Starke allgemeine Entwicklung, Zuzug von Menschen, hier können Sie gute Renditen erzielen, insbesondere mit Eigentumswohnungen, die Sie kaufen und vermieten.

Alle B- / B / B+ Ratings

Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau.

B- / B / B+ Ratings in Deutschland

Alle C- / C / C+ Ratings

Alle C-Ratings zeigen Städte mit geringeren Wachstumsraten. Hier sind Immobilien als Kapitalanlagen schon eher mit Vorsicht zu genießen, denn das Leerstand Risiko ist größer. Heißt: Jeden Monat, in dem Ihre Rendite Immobilie nicht vermietet ist, bezahlen Sie drauf. Außerdem ist die Wertsteigerung der Immobilie sehr gering, bis kaum vorhanden.

C- / C / C+ Ratings in Deutschland

Risk Champions: Nichts für Einsteiger

Immobilien Einsteiger sollten diese Städte eher meiden. Im Rating liegen diese Städte am unteren Ende, tragen damit das größte Risiko für Leerstand und negative Wertentwicklung der Immobilie.

Top 10 D- Ratings

Hier sehen Sie die am wenigsten, attraktiven D- Ratings:

Frankfurt Oder (Brandenburg), Rating -20,9
Gera (Thüringen), Rating -18,5
Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -15,6
Zwickau (Sachsen), Rating -15,1
Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Rating -13,7
Wilhelmshaven (Niedersachsen), Rating -12,3
Wismar (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -12,3
Cottbus (Brandenburg), Rating -11,5
Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -10,8
Unna (Nordrhein-Westfalen), Rating -10,3

Alle D- / D Ratings in Deutschland

Risikolagen für Immobilieninvestoren:

D- / D Ratings in Deutschland

Risk Champions mit D- Rating im Überblick – Objekte in schlechter C-Lage sollten Sie nur kaufen, wenn Sie bereits Erfahrungen haben. Nicht nur mit Kauf und Vermietung, auch mit Renovierung und Sanierung.

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH: Vantaggi, svantaggi, costi e acquisto di immobili

L_kinski — Tue, 20 Oct 2020 17:13:52 +0000

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Chi, da principiante, quando compra una casa o un condominio, penserebbe di creare una società a responsabilità limitata? Certo, questo non ha senso per i proprietari, ma lo ha per gli affittuari. Lo stesso vale per gli investimenti speciali, come l’investimento in una casa di riposo, come una società a responsabilità limitata che gestisce il patrimonio per il vostro reddito da investimento. In questo modo si è soggetti alle tasse in Germania, ma si possono anche evitare le tasse. I consulenti fiscali per le aziende possono rispondere alle domande su questo. Torna a tutti: Forme legali.

Cos’è una società immobiliare?

Definizione di società immobiliare – Una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare o commercializzare beni immobili. Non importa se riguarda una o più proprietà. Include anche la gestione di proprietà per le sue proprietà e quelle di terzi.

Vantaggio fiscale affittando: GmbH invece di privato

Per farla breve, qual è il vantaggio? Privatamente, con un’aliquota fiscale del 42%, si pagano rapidamente somme a 4 cifre all’anno.

Esempio: calcolo del reddito da affitto privato

Ecco un calcolo molto semplificato per un rapido confronto della tassazione del reddito da locazione privata rispetto al reddito commerciale di una GmbH. Qui non si tiene conto delle detrazioni fiscali e del supplemento di solidarietà.

Esempio di calcolo semplificato (privato):

Reddito d’affitto mensile: 1.000 euro
Reddito da locazione / anno: 12.000 euro
Pressione fiscale (imposta sul reddito 42%): 5.040 euro
Utile dopo le tasse: 6.960 euro

Esempio: calcolo del reddito da locazione commerciale

Ecco un calcolo molto semplificato per un rapido confronto della tassazione del reddito da locazione privata rispetto al reddito commerciale di una GmbH. Qui non si tiene conto degli sgravi fiscali.

Esempio di calcolo semplificato (GmbH):

Reddito d’affitto mensile: 1.000 euro
Reddito da locazione / anno: 12.000 euro
Onere fiscale (imposta sulle società 15%): 1.800 euro
Utile dopo le tasse: 10.200 euro

La differenza qui, nel nostro calcolo semplificato, è:

+ 3.240 Euro / anno

Società immobiliare o fondazione di famiglia?

Creare una fondazione, o più specificamente una fondazione familiare, ha molti vantaggi per voi. Dalle plusvalenze esenti da imposte dopo la tassa di speculazione alla bassa tassazione del 15 per cento del reddito da locazione.

La grande e centrale differenza con una società a responsabilità limitata immobiliare è che puoi vendere i tuoi immobili esentasse dopo che il periodo di speculazione è scaduto. In questo articolo imparerete come funziona, come si può creare una fondazione e come i vostri nipoti potranno ancora beneficiarne.

Fondazione Famiglia

GmbH, AG…? Quale forma giuridica

Vuoi creare la tua società(immobiliare)? GbR, KG, OHG, GmbH, AG & Co. o anche fondazione familiare – Quali forme giuridiche esistono e quali alternative ci sono alla GmbH immobiliare?

Società a responsabilità limitata (GmbH)
Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
Forme legali: Lista
Fondare una società: Procedura, costi e panoramica

Società a responsabilità limitata (GmbH)

Società a responsabilità limitata (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) – La società a responsabilità limitata (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) è una forma giuridica tedesca fondata da almeno una persona e gestita da almeno un socio. Come indica già il nome, questa forma giuridica societaria è caratterizzata da una limitazione di responsabilità per i suoi azionisti.

Società a responsabilità limitata (GmbH)

Società per azioni immobiliari (REIT-AG)

Società per azioni immobiliari / REIT-AG – Non trovate affatto male l’idea di una società per azioni e vi state chiedendo come combinare la vostra società di capitali con il settore immobiliare? Una società immobiliare è una società che serve a finanziare, sviluppare, realizzare, affittare o commercializzare beni immobili – a partire da una singola proprietà fino a un portafoglio immobiliare a tre o più cifre. La gestione di proprietà immobiliari o di immobili di terzi per conto di terzi può anche essere gestita da una società immobiliare.

Società per azioni immobiliari (REIT-AG)

Oltre alla AG immobiliare, alla GmbH immobiliare e alla fondazione familiare, ci sono alcuni altri tipi alternativi di società che potrebbero essere interessanti per te come fondatore! Vuoi saperne di più sulla creazione di un’azienda? Scopri di più sul capitale sociale, le tasse e i vantaggi e gli svantaggi individuali dei diversi tipi di società.

Qui troverete tutte le forme legali che potete scegliere come fondatore in Germania e una guida con una lista di controllo:

Alternative alla Immobilien GmbH: forme giuridiche in Germania

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se volete creare la vostra prima azienda, la scelta della forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di creazione di un’azienda. Che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, ho riassunto qui per te tutti i tipi di società in Germania.

Forme legali: Lista

Tipi di aziende in dettaglio:

Creazione di un’azienda: Procedura, costi e lista di controllo

Creare una società (immobiliare) – Vuoi creare la tua prima società? Requisiti per te come fondatore, capitale sociale, accordi tra azionisti, costi per la fondazione, moduli legali e liste di controllo. Questo sembra complicato per i principianti, ma in realtà è abbastanza semplice. Il processo di costituzione di una società è di solito relativamente lo stesso. Ho riassunto qui il processo per voi in semplici passi. Impara come creare la tua azienda. Dopo la grande guida su tutte le forme legali e i tipi di società, oggi diamo uno sguardo dettagliato alla creazione di una società (immobiliare) per principianti.

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