Immobiliare Defecti in base all’anno di costruzione: materiale di costruzione, muratura, isolamento & Co. – valutazione

L’immobilier ancien e i suoi difetti – Volete investire in un bene immobiliare come investimento finanziario? Siano stati costruiti nel 1920, 1930 o 1960, gli immobili vecchi presentano difetti e inconvenienti specifici rispetto alle nuove costruzioni. Avete trovato un appartamento che vi piace datato 1938? Oppure un edificio residenziale costruito nel 1982 che volete acquistare? In questo caso, qui imparerete tutto ciò che c’è da sapere sulla struttura dell’edificio, sulla muratura, sull’isolamento termico e acustico e sulle riparazioni e difetti ai quali dovete aspettarvi. Inoltre, alla fine, la seguente domanda: dovreste investire in immobili vecchi?

Immobilier ancien : appartement & maison de décennies plus anciennes

Più di 2.650.000 immobili sono stati costruiti in Germania prima dell’anno 1919. E un po’ più tardi, a metà secolo, si contavano addirittura quasi 7.500.000 case! Certo, all’epoca le tecniche costruttive erano diverse. Ma nel corso delle decadi, il settore edilizio ha rapidamente imparato e ha utilizzato non solo materiali più efficienti, ma ha anche posto l’accento sull’isolamento acustico e termico, nonché sulla protezione dagli incendi.

Ecco un breve riassunto:

• Costruiti prima del 1919: 2.655.042
• 1919 – 1949 Costruiti: 2.374.762
• 1950 – 1979 Costruiti: 7.357.255
• 1980 – 1989 Costruiti: 2.090.142
• 1990 – 1999 Costruiti: 2.490.829
• 2000 – 2011 Costruiti: 1.954.588

Ogni decennio ha portato il suo lotto di vantaggi e svantaggi. Volete investire in un appartamento in un condominio datato 1940? Oppure acquistare un edificio residenziale costruito nel 1967 come investimento? Prima di affrontare i diversi difetti, ecco prima i vantaggi e gli svantaggi di un immobile esistente così antico:

L’immobile esistente: vantaggi e svantaggi riassunti

Se si desidera investire in un immobile con rendimento, un immobile esistente datato di diverse decadi presenta vantaggi evidenti: il prezzo d’acquisto è vantaggioso e il rendimento locativo elevato. I costi accessori d’acquisto e i fondi propri da investire sono altresì limitati. Parallelamente, i costi di manutenzione sono relativamente elevati.

I beni immobili esistenti più vecchi situati in aree B e C si prestano perfettamente come beni immobili a rendita!

Ecco nuovamente un riassunto dei vantaggi e degli svantaggi.

Vantaggio nell’acquisto di un immobile vecchio:

• Prezzo d’acquisto generalmente più vantaggioso
• I costi sono calcolabili se si conoscono i difetti.
• Un prezzo d’acquisto più basso assicura spesso un miglior rendimento
• Situazione in un’infrastruttura sviluppata

Svantaggio nell’acquisto di un immobile vecchio:

• Costi elevati di manutenzione e riparazione
• Possibilità di difetti nascosti

Cosa distingue quindi gli immobili costruiti in anni diversi? E quali sono gli svantaggi a cui si deve stare attenti? Iniziamo con l’ordine cronologico, partendo dagli immobili con più di 120 anni.

Proprietà costruite nel 1900

Le crepe e la maçonneria presentano delle fessure tipiche degli immobili antichi, costruiti prima del 1900. A causa delle tecniche di costruzione obsolete dell’epoca, l’isolamento termico è assente o insufficiente. Le finestre sono generalmente semplici e lasciano entrare il freddo in inverno, mentre l’umidità si accumula nei sottotetti e nei seminterrati. Anche le bagni presentano alcuni difetti: i tubi in piombo, che da oltre quarant’anni non sono più autorizzati, sono spesso presenti e devono essere sostituiti di emergenza dopo l’acquisto.

Tipico degli edifici con più di 120 anni: l’efficienza energetica non era un tema all’epoca!

Defecti degli immobili precedenti al 1900

Ecco un breve riepilogo:

• Fessure nel crepe e nella maçonneria
• Assenza di isolamento termico sulle facciate, sui tetti e sulle finestre
• Sotterranei umidi
• Tecnologie e elettronica obsolete
• Tubi in terracotta e in piombo obsoleti nel bagno

Proprietà costruite tra il 1900 e il 1939

È possibile trovare difetti simili anche nelle proprietà costruite tra il 1900 e il 1939. L’assenza di sottosfondi permette al freddo e all’umidità di entrare in casa, i soffitti con travi in legno sono infestati da muffa e i muri, spesso costruiti in modo troppo sottile, tendono a muffire. Il soffitto non è l’unico in legno, anche le scale lo sono – un enorme rischio d’incendio!

Caratteristica: un tempo, non si teneva conto della protezione dagli incendi durante la costruzione!

Elenco di controllo : difetti degli immobili intorno al 1900 – 1939

Tutti i difetti riassunti brevemente in un’unica visione:

• Assenza di sottosfondi
• Problemi di condensa
• Presenza di spugne e muffa
• Poca protezione dagli incendi
• Tubi in argilla e piombo obsoleti
• Fessure nella muratura

Immobili costruiti tra il 1939 e il 1945

I beni immobili costruiti tra il 1939 e il 1945 si caratterizzano per una cattiva struttura. Durante la guerra, le materie prime, il tempo e l’energia sono stati impiegati per la guerra. Si costruiva quindi in modo rapido e a basso costo, il che spiega perché struttura e statica di alcuni beni immobili ne abbiano sofferto. Sono stati utilizzati anche materiali da costruzione inadatti, come ad esempio i detriti e il legname estivo.

Elenco di controllo: difetti dei beni immobili intorno al 1939 – 1945

Tra i difetti tipici si trovano

• Cattiva struttura dell’edificio
• Invasione di parassiti a causa di materiali da costruzione inadatti
• Problemi statici
• Fessure nel muratura
• Condutture del gas obsolete
• Poca protezione contro gli incendi

Proprietà costruite tra il 1945 e il 1959

È soprattutto una cattiva isolamento termico o l’assenza totale di isolamento termico che si trova spesso negli immobili datati tra il 1945 e il 1959. Spesso sono stati utilizzati materiali da costruzione oggi considerati dubbi, come l’amianto, il catrame, le vernici al formaldeide e le vernici al piombo. Ancora attuale è la mancanza di protezione contro gli incendi. Dopo la guerra, le case dovevano essere costruite rapidamente ed efficientemente. Per questo motivo, spesso mancano le possibilità di accesso per i pompieri e le porte tagliafuoco sono rare. All’epoca non si è nemmeno pensato all’insonorizzazione, motivo per cui gli appartamenti vecchi di quell’epoca sono spesso molto rumorosi.

Elenco di controllo: difetti degli immobili tra il 1945 e il 1959

Le caratteristiche degli immobili dell’epoca sono

• Utilizzo di materiali da costruzione dubbi
• Assenza di protezione contro gli incendi
• Assenza di insonorizzazione
• Mancanza di isolamento termico
• Condutture del gas non ermetiche
• Fessure nella muratura

Immobili costruiti tra il 1960 e il 1969

Nella seconda metà del XX secolo, la costruzione si è migliorata. Il legno non veniva più utilizzato per le scale e il soffitto. Al suo posto, si utilizzarono ora pietra e cemento e le finestre furono isolate con alluminio. Dreni impedivano all’umidità di causare muffa nel seminterrato e nel sottotetto e venivano installati schermi sottotetto. L’accento è stato posto sull’isolamento termico, ma sono continuati ad essere utilizzate sostanze nocive per la salute.

Elenco di controllo: difetti degli immobili intorno al 1960 – 1969

Ecco un breve riassunto:

• Materiale edile sospetto
• Isolamento nocivo per la salute
• Danni al cemento
• Struttura non isolata

Immobili costruiti tra il 1970 e il 1979

Negli anni ’70, le tecniche di costruzione migliorano nuovamente in modo considerevole. Le nuove direttive appena adottate in materia di isolamento acustico conducono a costruzioni più efficienti. Non si posano più tubi in piombo, ma tubi in rame e si costruisce principalmente in cemento. Nonostante l’ampliamento della struttura degli edifici, il freddo penetra comunque nelle stanze abitative in inverno e causa muffa.

Elenco di controllo: difetti degli immobili tra il 1970 e il 1979

Tra i difetti tipici si trovano

• Colla per parquet contenente asfalto
• Da ristrutturare
• Il cemento come materiale di costruzione

Immobili costruiti tra il 1980 e il 1999

Gli immobili costruiti negli ultimi 30 a 40 anni si distinguono in genere per le moderne tecniche di costruzione. Tuttavia, è possibile trovare anche alcuni difetti. I costi di manutenzione sono elevati, i collegamenti del tetto sono rotti e il riscaldamento centrale prodotto prima del 1985 è spesso fonte di problemi.

Elenco di controllo: difetti degli immobili del periodo 1980 – 1999

Ecco nuovamente i difetti tipici degli immobili del periodo 1980 – 1999:

• Collegamenti e finiture per tetti piatti
• Riscaldamento centrale
• Manutenzione costosa

Conclusione: conviene investire in immobili vecchi?

Va bene ammetterlo: rispetto alle nuove costruzioni moderne, i beni immobili realizzati alcuni anni fa possiedono il loro proprio fascino. E, a seconda dell’anno di costruzione, presentano vantaggi e svantaggi propri, e con un po’ di capitale è anche possibile rinnovare impianti, tetto e muratura.

Troverete ulteriori dettagli sui difetti specifici in base all’anno di costruzione nel mio nuovo progetto per gli acquirenti immobiliari (Immobilien-Erfahrung.de):

• Anno di costruzione del bene immobile: difetti e stato (esterno)