A quanto ammonta l'AfA degli immobili in Germania?

Per gli edifici residenziali costruiti dal 1925 in poi, l'AfA è del 2 % annuo (50 anni). Per le nuove costruzioni dal 2023 si applica il 3 % lineare o il 5 % decrescente. Gli edifici vincolati possono essere ammortizzati fino al 9 % annuo (§ 7i EStG).

Cosa rientra nella base AfA per gli immobili?

Nella base AfA rientrano il prezzo d'acquisto più le spese accessorie di acquisto (notaio, imposta di trasferimento, agente) meno la quota del terreno. Anche i successivi costi di produzione aumentano la base.

I costi di ristrutturazione di un immobile sono ammortizzabili?

Le spese di manutenzione (nuove finestre, ristrutturazione del bagno) sono immediatamente deducibili come spese di produzione del reddito. I costi di produzione come ampliamenti o mansarde vengono ammortizzati in 50 anni. Attenzione: le ristrutturazioni che superano il 15 % del valore dell'edificio nei primi 3 anni sono considerate costi di produzione.

AfA immobili: calcolare l’ammortamento, aliquote ed esempio

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A cosa deve prestare davvero attenzione?

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Che cos’è l’AfA (ammortamento) per gli immobili?

Key Facts -

Che cos’è l’AfA (ammortamento) per gli immobili?

Aliquote di ammortamento in sintesi

Calcolare l’AfA: passo dopo passo

Determinare la quota del terreno

AfA decrescente per le nuove costruzioni

Ristrutturazioni e AfA

AfA sta per Absetzung für Abnutzung (ammortamento per usura). I locatori possono ammortizzare fiscalmente il costo di acquisizione dell’edificio nel corso di molti anni. L’edificio si consuma con l’uso — questa perdita di valore riduce il reddito imponibile. Viene ammortizzato solo l’edificio, non il terreno.

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Aliquote di ammortamento in sintesi

Tipo di edificio	Aliquota AfA	Durata	Base giuridica
Edificio residenziale (costruito dal 1925)	2,0 % annuo	50 anni	§ 7 comma 4 EStG
Edificio residenziale (costruito prima del 1925)	2,5 % annuo	40 anni	§ 7 comma 4 EStG
Locazione di nuova costruzione (dal 2023)	3,0 % annuo	33 anni	§ 7 comma 4 nuovo
AfA decrescente nuova costruzione	5,0 % annuo	Liberamente scelta	§ 7 comma 5a EStG
Edificio vincolato (locatore)	9 % × 8 anni + 7 % × 4 anni	12 anni = 100 %	§ 7i EStG

Calcolare l’AfA: passo dopo passo

Prezzo d’acquisto: 500.000 € | Anno di costruzione 1985 | Ubicazione: città di medie dimensioni

Passo	Calcolo	Risultato
Costo totale (spese accessorie incluse)	Prezzo d’acquisto + notaio + imposta di trasferimento + agente	535.000 €
Detrarre la quota del terreno	25 % (ubicazione città media)	– 133.750 €
Base AfA (quota edificio)	535.000 – 133.750	401.250 €
AfA all’anno (2 %)	401.250 × 0,02	8.025 € / anno
Risparmio fiscale (aliquota 42 %)	8.025 × 0,42	3.370 € / anno

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Determinare la quota del terreno

Il fisco tedesco riconosce tre metodi:

Metodo del valore di riferimento del terreno: il metodo più preciso — rapporto tra (valore di riferimento del terreno × m² di terreno) e il prezzo d’acquisto totale.
Strumento del Ministero federale delle Finanze: uno strumento Excel gratuito dell’amministrazione fiscale (termine di ricerca: “Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung”).
Valore forfettario 20–30 %: a seconda dell’ubicazione — non sempre accettato dal fisco.

AfA decrescente per le nuove costruzioni

Dal 2023 gli investitori in nuove costruzioni (completate dal 1° gennaio 2023) possono scegliere tra il 3 % lineare e il 5 % decrescente:

5 % sul rispettivo valore contabile residuo → ammortamento più alto all’inizio, poi decrescente.
Il passaggio dal decrescente al lineare è possibile una sola volta — il contrario no.
Conveniente se nei primi anni si dispone di un reddito imponibile elevato.

Ristrutturazioni e AfA

Spese di manutenzione (finestre, bagno): deducibili immediatamente come spese di produzione del reddito.
Costi di produzione (ampliamento, mansarda): aumentano la base AfA → ammortizzati in 50 anni.
Soglia del 15 %: le ristrutturazioni che superano il 15 % del valore dell’edificio nei primi 3 anni dopo l’acquisto sono considerate costi di produzione (§ 6 comma 1 n. 1a EStG).