AfA immobili: calcolare l’ammortamento, aliquote ed esempio

Che cos’è l’AfA (ammortamento) per gli immobili?

AfA sta per Absetzung für Abnutzung (ammortamento per usura). I locatori possono ammortizzare fiscalmente il costo di acquisizione dell’edificio nel corso di molti anni. L’edificio si consuma con l’uso — questa perdita di valore riduce il reddito imponibile. Viene ammortizzato solo l’edificio, non il terreno.

Aliquote di ammortamento in sintesi

Calcolare l’AfA: passo dopo passo

Prezzo d’acquisto: 500.000 € | Anno di costruzione 1985 | Ubicazione: città di medie dimensioni

Determinare la quota del terreno

Il fisco tedesco riconosce tre metodi:

• Metodo del valore di riferimento del terreno: il metodo più preciso — rapporto tra (valore di riferimento del terreno × m² di terreno) e il prezzo d’acquisto totale.
• Strumento del Ministero federale delle Finanze: uno strumento Excel gratuito dell’amministrazione fiscale (termine di ricerca: “Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung”).
• Valore forfettario 20–30 %: a seconda dell’ubicazione — non sempre accettato dal fisco.

AfA decrescente per le nuove costruzioni

Dal 2023 gli investitori in nuove costruzioni (completate dal 1° gennaio 2023) possono scegliere tra il 3 % lineare e il 5 % decrescente:

• 5 % sul rispettivo valore contabile residuo → ammortamento più alto all’inizio, poi decrescente.
• Il passaggio dal decrescente al lineare è possibile una sola volta — il contrario no.
• Conveniente se nei primi anni si dispone di un reddito imponibile elevato.

Ristrutturazioni e AfA

• Spese di manutenzione (finestre, bagno): deducibili immediatamente come spese di produzione del reddito.
• Costi di produzione (ampliamento, mansarda): aumentano la base AfA → ammortizzati in 50 anni.
• Soglia del 15 %: le ristrutturazioni che superano il 15 % del valore dell’edificio nei primi 3 anni dopo l’acquisto sono considerate costi di produzione (§ 6 comma 1 n. 1a EStG).