Spese notarili nell’acquisto di una casa: tabella, calcolo e cosa è incluso

Quanto costa il notaio nell’acquisto di una casa?

Le spese notarili per l’acquisto di una casa ammontano solitamente a l’1,0-1,5% del prezzo d’acquisto — incluse le spese catastali. L’importo esatto è disciplinato dalla legge tedesca sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG) ed è quindi stabilito per legge: nessun notaio può chiedere di più o di meno.

Tabella delle spese notarili: quanto costa realmente?

La tabella seguente mostra i costi totali realistici per notaio + catasto in base al prezzo d’acquisto:

Valori indicativi IVA 19% inclusa. Il calcolo esatto avviene secondo la tabella tariffaria del GNotKG.

Cosa è incluso nelle spese notarili?

L’onorario notarile per l’acquisto di un immobile è composto da diverse voci:

• Rogito del contratto di compravendita: la voce più consistente — il notaio autentica il contratto di compravendita alla presenza di entrambe le parti. Ca. 0,5–0,8% del prezzo d’acquisto.
• Annotazione preventiva di trasferimento: tutela l’acquirente nel catasto finché il trasferimento definitivo della proprietà è ancora in corso. Ca. 0,1–0,2%.
• Iscrizione dell’ipoteca: se il finanziamento avviene tramite una banca, l’ipoteca deve essere iscritta notarilmente. Ca. 0,2–0,3%.
• Voltura catastale: l’ufficio del catasto registra il nuovo proprietario. Ca. 0,1–0,2%.
• Diritti di esecuzione + spese: costi per corrispondenza notarile, autenticazioni, visure catastali. Importo forfettario ca. 100–200 €.

Chi paga le spese notarili?

In Germania, è l’acquirente a pagare tutte le spese notarili e catastali — è la prassi di mercato, anche se non c’è un obbligo di legge. Unica eccezione: le spese per la cancellazione di oneri esistenti (ad es. la vecchia ipoteca del venditore) sono a carico del venditore.

Spese notarili senza finanziamento: cosa viene meno?

Chi acquista senza finanziamento bancario (pagamento in contanti) risparmia sull’iscrizione dell’ipoteca. Questo riduce le spese notarili di circa lo 0,2–0,3% del prezzo d’acquisto:

• Con un prezzo d’acquisto di 400.000 €: risparmio di circa 800–1.200 €
• Con un prezzo d’acquisto di 1.000.000 €: risparmio di circa 2.000–3.000 €

Detrarre fiscalmente le spese notarili

Per gli immobili locati, le spese notarili sono considerate costi accessori di acquisizione. Aumentano la base di ammortamento e quindi riducono le imposte nel lungo periodo. Non sono deducibili direttamente nell’anno di acquisto. Per gli immobili a uso proprio non hanno alcun effetto fiscale.

Scegliere autonomamente il notaio: l’acquirente può farlo?

Sì. L’acquirente ha il diritto di scegliere liberamente il notaio — nella pratica, spesso è l’agente immobiliare o il venditore a proporne uno. Può rifiutarlo. Consigliabile: scegliere un notaio vicino all’immobile, poiché conosce le prassi catastali locali.

Iter: dall’appuntamento dal notaio alla consegna delle chiavi

Errori frequenti durante l’appuntamento dal notaio

• Non richiedere in anticipo la bozza: gli acquirenti hanno diritto a ricevere la bozza del contratto almeno 2 settimane prima dell’appuntamento. Approfittatene.
• Non verificare gli oneri: fate controllare in anticipo il catasto — servitù di passaggio, diritti di abitazione o ipoteche possono ridurre il valore.
• Trasferimento prima del pagamento: la voltura catastale dovrebbe avvenire solo dopo il pagamento completo del prezzo d’acquisto.
• Accordi verbali: tutto ciò che è stato concordato (arredi, data di consegna, difetti) deve essere inserito nel contratto.